「マンション売却で損をしたらどうしよう」

「マンション売却で損をしないためにはどうすればいい？」

この記事では、上記のような悩みを解決します。

一般的に、マンション売却では損をするものです。しかし、なるべくマンションを高く売ることで、損失は減らせます。

また、損をした場合でも損益通算の特例を利用すれば、多額の節税が可能です。

この記事では、マンション売却で損をしないための方法や節税方法などを解説します。

最後まで読んでいただければ、マンション売却での損失を限りなく減らせるようになります。

マンション売却時の譲渡損失とは

マンション売却時に発生する譲渡損失とは、売却価格が購入価格よりも低い場合に発生する損失のことです。

たとえば、1,000万円でマンションを購入し、10年後に800万円で売却した場合、その差額の200万円が譲渡損失となります。

逆に、売却価格が購入価格よりも高い場合に発生する利益のことを「譲渡益」と呼びます。

譲渡損失が発生した場合、特定の条件を満たすことで、所得税や住民税の納税額を軽減できることを覚えておきましょう。

特定の条件や譲渡損失の計算方法については、後ほど解説していきます。

マンション売却で譲渡損失が発生する理由

マンション売却した場合は、譲渡損失が出ることが一般的です。

なぜなら、マンションの価格は、築年数が経過とともに減少するため、利益が出るパターンの方が稀だからです。

マンションの建物としての価値は、年々減少していき、築31年以上経過すると大体4分の1以下の価格となってしまいます。

そして、40年以上経過すると、建物としての価値はほとんどなくなり、土地価格のみとなってしまうため、譲渡損失が発生することは、ごく一般的なことです。

参考元：中古マンションの築年帯別平均価格−東日本不動産流通機構

売却損がでた場合は所得税・住民税を軽減することができる

マンションなどの不動産を売却した際に、譲渡損失が発生した場合は、給与所得や事業所得などにかかる所得税や住民税を軽減できます。

これを損益通算といい、一定の条件を満たすことで、マンション売却で発生した譲渡損失を給与所得から控除できます。

損益通算により、給与所得にかかる所得税や住民税が軽減され、1年間で控除仕切れない場合は、売却した翌年から最大で3年間にわたって控除可能です。

ただし、この損益通算を利用するにはマンションの所有期間が5年以上であることに加え、さまざまな条件があるため、注意してください。

参考元：マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき−国税庁

マンション売却で損をしないための方法

マンション売却で損をしないためには、できるだけ高値でマンションを売却することが大切です。

ここでは、マンション売却で損をしないための方法を紹介します。

マンション売却を得意とする不動産会社へ依頼する

マンションを適正価格で売却したい場合、マンション売却を得意とする不動産会社へ依頼しましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。そのため、マンション売却を得意としている不動産会社を選ぶと成功確率は上げられます。

マンション売却を得意としている不動産会社を選ぶ際は、売却実績や担当エリアなどを参考にしましょう。

不動産一括査定サイトのサテイエであれば、一度の申し込みで簡単に複数社へ査定依頼が可能です。

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価格が上昇した時期を狙ってマンション売却する

マンションの価格は常に一定ではなく、下落時と上昇時があります。そのため、上昇時に高く売却することで、譲渡損失を抑えられます。

長期的な視点でマンションの売却時期を見定めると良いでしょう。

また、需要が高まる時期であり、不動産業界の繁忙期とも言われる、2月〜3月であれば、高値で売却できる可能性が上がります。

参考元：首都圏不動産流通市場の動向−公益財団法人東日本不動産流通機構

サテイエを利用して複数の不動産会社へ査定依頼する

マンションを相場価格で売却するためには、信頼できる不動産会社を選定する必要があります。そのため、査定依頼する際は、複数の不動産会社への依頼が基本です。

しかし、一件ずつ申し込んでいくのは非常に手間がかります。そんなときは、サテイエの一括査定をおすすめします。

サテイエとは、完全無料で利用できる不動産の一括査定サイトです。

サテイエであれば、一度の申し込みで複数の不動産会社へ査定依頼が可能です。

複数社へ依頼することで、相場価格を把握でき、適切な売り出し価格を設定できるようになるといったメリットもあります。

また、マンション売却を成功させるためには、担当者の力量にも左右されます。そのため、査定の際は担当者の知識量や対応などをみて慎重に選びましょう。

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マンション売却で損をした際の税金対策

先ほど解説した通り、マンション売却で損をすることは一般的です。しかし、実はマンション売却で損をした場合、譲渡損失を利用して税金を抑えられます。

ここでは、マンション売却で損をした際に利用できる税金対策を紹介します。マンション売却で損をした人は、覚えておくと良いでしょう。

損益通算の特例【買い替えの場合】

マンション売却によって、譲渡損失が発生した際に利用できる特例であり、マイホームを買い替えた場合に限り利用できます。

マンション売却によって発生した譲渡損失を給与所得や事業所得などから差し引けるため、所得税を節税できます。

そして、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）可能です。

ただし、損益通算の特例を利用するには一定の条件を満たす必要があります。

参考元：マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき−国税庁

損益通算の特例【オーバーローンの場合】

住宅ローンが残っているマイホームを売却した際、譲渡損失が発生した場合に利用できる特例です。

買い替えの場合と同様に、譲渡損失を給与所得や事業所得などの所得から差し引けます。

オーバーローンの場合は、新しくマイホームを購入しなくても利用できる特例であり、最大で3年間の繰越控除が可能です。

ただし、特例を利用するには、一定の条件を満たす必要があります。

参考元：住宅ローンの残っているマイホームを売却して譲渡損失が発生した場合−国税庁

マンション売却で生じた譲渡損失の計算方法

実際にマンション売却した人の中には、「なんとなく損をしているのはわかるけど、正確な金額がわからない」と思っている人も多いのではないでしょうか。

譲渡損失は、譲渡所得を算出することで正確な数字を割り出せます。

ここでは、マンション売却によって生じた譲渡損失の計算方法について詳しく解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は、下記の通りです。

・譲渡所得＝マンションの売却価格−取得費−譲渡費用

そして、譲渡所得がマイナスになる場合、マイナスとなる金額を譲渡損失と呼びます。

取得費とは、マンションを購入した価格や購入の際にかかった費用のことを指し、譲渡費用とは、マンション売却した際にかかった費用のことを指します。

マンションの購入価格は、減価償却費を引いたものを適用し、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計上可能です。

参考元：取得費がわからないとき−国税庁

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法は、下記の通りです。

・減価償却費＝マンション購入価格×0.9×償却率×経過年数

0.9とは残存価額のことです。残存価額とは、法定耐用年数を経過しても建物に残る価値のことであり、取得価格の10%と定められています。

そのため、マンション購入価格に0.9をかけて計算します。

償却率とは、耐用年数に応じて定められている割合のことです。経過年数とは、築年数ではなく、所有期間を指すため注意してください。

参考元：減価償却費の計算について−国税庁

マンション売却で損をした場合のシミュレーション

マンション売却で損をしたと仮定して、譲渡損失や税金についてシミュレーションしてみます。

下記のマンションを例に、譲渡損失や税金について計算します。

• 購入価格7,000万円（建物価格3,000万円・土地価格4,000万円）
• 築年数15年
• マンションの構造：鉄筋コンクリート造

上記のマンションを4,000万円で売却したと仮定して計算します。

譲渡所得を計算する前に、まずは減価償却費を計算します。

減価償却費を求める計算式にそれぞれの数値を当てはめると、下記のようになります。

・3,000万円×0.9×0.015（償却率）×15（経過年数）＝607万5千円

つまり、マンションの建物価格は、3,000万円から減価償却費607万5千円を差し引いた、2,392万5千円です。

続いて取得費を計算します。

・4,000万円（土地価格）+2,392万5千円（建物価格）＝6,392万5千円

そして、譲渡費用は121万円（仲介手数料120万円と印紙税1万円）として、譲渡所得を下記のとおり計算します。

・譲渡所得＝4,000万円（売却価格）−6,392万5千円（取得費）−121万円（譲渡費用）

そうすると、−2,513万5千円の譲渡所得（譲渡損失）となります。

譲渡損失となったため、損益通算の特例を利用して節税が可能です。

損益通算の特例を利用した際のシミュレーションもしてみましょう。

売主の年収は700万円と仮定します。

・700万円−2,513万5千円＝−1,813万5千円

つまり、この年の所得はゼロとなるため、源泉徴収されていた所得税は全額還付されます。そして、控除できなかった1,813万5千円は、さらに翌年（最大3年）の給与所得から控除可能です。

このように、譲渡損失が発生した場合は、多額の節税が可能になるため、忘れずに特例を利用しましょう。

マンション売却時の税金についてさらに詳しく知りたい人は、下記の記事を参考にしてください。

マンション売却にかかる税金を徹底解説

節税するためには確定申告が必要

譲渡損失が発生した場合は、特例を利用して節税が可能です。ただし、特例を利用するには確定申告が必須となります。

ここでは、マンション売却で損をした場合の確定申告について解説します。

マンション売却して損をした場合でも確定申告は必要

本来、マンション売却で損をした場合は、確定申告の義務はなく罰則などもありません。しかし、特例を利用して節税するのであれば、マンション売却で損をした場合でも確定申告は必須になります。

譲渡損失が発生した場合は、数十万円から数百万円といった大きな金額を節税できる可能性があるため、確定申告をおすすめします。

また、譲渡益が出た場合は、必ず申告しなければならないため、注意してください。

確定申告のやり方

確定申告は、マンション売却した翌年の2月15日から3月15日の間に行う必要があります。

確定申告のやり方は下記の通りです。

• 居住する市区町村の税務署で行う
• 確定申告会場で行う
• 国税庁のHPから行う

はじめて確定申告する人は税務署か確定申告会場へ行くことをおすすめします。

税務署や確定申告会場であれば、担当者が丁寧に教えてくれるため安心して、確定申告できます。

また、確定申告にはさまざまな書類が必要になるため、漏れのないように用意しておきましょう。

参考元：申告手続き−国税庁

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は下記の通りです。

• 譲渡所得の内訳書
• 確定申告書B様式
• 確定申告書第三表
• 売買契約書の写し
• 譲渡費用がわかる書類
• 売却したマンションの全部事項証明書
• 居住していたことを証明する書類

確定申告書は税務署や会場で入手可能です。その他の書類は取得方法がさまざまであるため、確定申告までに用意しておきましょう。

参考元：申告添付書類一覧−国税庁

マンション売却時の確定申告について詳しく知りたい人は、下記の記事を参考にしてください。

マンションの売却で確定申告は必要？手順や必要書類についても解説

マンション売却で損をしない方法と対策まとめ

基本的にマンションの価格は築年数が経過するごとに減少していくため、マンション売却で損をするのは一般的なことです。

しかし、下記の内容に注意すれば、マンションを高く売却できて損をしない可能性があります。

• 価格が上昇した時期に売却する
• マンション売却を得意とする不動産会社へ依頼する

不動産会社を選定する際は、サテイエの利用をおすすめします。サテイエには、宅地建物取引士の資格保有者が在籍しているため、お客様の不動産に合わせて高額査定が出せる不動産会社を紹介してくれます。

これから、マンション売却しようと検討している人は、ぜひサテイエを利用してみてください。

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また、マンション売却によって損をしてしまった場合は、損益通算の特例を利用し、節税することで出費を抑えられます。

なお、損益通算の特例を利用するには、必ず確定申告する必要があるため、忘れないようにしましょう。