「住宅ローンが残っているけど家を売りたい」

「住宅ローンの残っている家って売れるの？」

「住宅ローンの残っているからなるべく高く売りたい」

この記事では、上記のような悩みを解決します。

住宅ローンが残っている家を売ることは可能です。しかし、住宅ローンの残っている家を売る際は、条件によって売り方が異なります。

この記事では、住宅ローンが残っている家を売る際の注意点や方法を解説します。

住宅ローンが残っている家を売りたくて悩んでいる人は多いと思いますが、この記事を読んでいただければ解決できるため、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが残っている家を売ることは可能

住宅ローンがいくら残っている家でも売れます。しかし、住宅ローンが残っている家を売るためには「ローン残債を一括返済しなければならない」という条件があります。

なぜなら、住宅ローンの残っている家には、金融機関が設定した「抵当権」があるからです。

抵当権は、住宅ローンを完済しなければ解除されないため、家を売る際にはローン残債の一括返済が必要です。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関が家や土地に設定する権利のことです。つまり、「抵当権の設定＝担保にとる」という意味になります。

万が一、住宅ローンを支払えなくなった際の担保として、金融機関が設定しているため、ローン残債を一括返済しなければ解除してもらえません。

また、抵当権がついている状態で家を売ることは可能ですが、買手が見つかりにくくなってしまいます。

なぜなら、抵当権は所有者が変わっても解除されないためです。万が一、売主が住宅ローンを滞納してしまうと、競売にかけられて家を失ってしまうリスクがあるため、買主が見つかりにくくなってしまいます。

参考元：抵当権の登記申請書の見本−法務局

住宅ローンの残っている家を売る流れ

住宅ローンの残っている家を売る際は、ローン残債と売却価格によって売り方が異なります。

これから住宅ローンの残っている家を売りたいと考えている人は、しっかりと把握しておきましょう。

ここでは、住宅ローンの残っている家を売る流れを解説します。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンの残っている家には、抵当権が設定されています。

抵当権を解除するためには、ローン残債を一括返済する必要があるため、まずはどれくらい住宅ローンが残っているのかを確認しておきましょう。

ローン残債は、下記の方法で確認できます。

• 返済予定表
• 残高証明書
• 金融機関の窓口

返済予定表とは、住宅ローンを契約した際に金融機関から送られてくる書類です。返済予定表には、毎月の返済額や借入残高などが記載されています。

残高証明書とは、確定申告に必要な書類であり、毎年10月ごろに金融機関から送られてきます。

万が一、返済予定表や残高証明書を紛失した場合は、金融機関の窓口で再発行可能です。

家を売る際の相場価格を調べる

住宅ローンの残債が把握できたら、実際に家がどれくらいの価格で売れるのかを調べましょう。

家の相場価格を調べる方法はいくつかありますが、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産一括査定サイトとは、一度に複数の不動産会社へ査定依頼を申し込めるサービスです。複数の不動産会社の査定結果を元にどれくらいの価格で売れるのかを調べましょう。

一括査定サイトならサテイエがおすすめ

不動産一括査定サイトを利用するなら「サテイエ」がおすすめです。

サテイエであれば、スマホやパソコンから簡単に依頼できるため、手間がかかりません。

また、24時間いつでも完全無料で査定依頼できるため、すぐに家の相場を把握したい場合にはピッタリのサービスです。

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住宅ローンを完済できるなら売却可能

査定結果を元に、家を売った価格で住宅ローンの残債を支払えるかどうかを確認しましょう。

家を売った価格がローン残債を上回ることを「アンダーローン」といい、逆に家を売った価格がローン残債を下回ることを「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの場合、家を売ったお金でローン残債をまかなえるため、通常の手順で家を売れます。

しかし、オーバーローンとなってしまった場合、ローン残債が残ってしまうため、そのままでは売れません。ローン残債を完済するか、別の手段で家を売る必要があります。

また、査定額はあくまで不動産会社が独自に算出した価格です。

そのため、査定額がローン残債を上回ったとしても、査定額＝売却価格ではないため、注意してください。

査定額が適切かどうかを判断するには、相場価格を把握しておく必要があります。相場価格を把握するためには、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。

サテイエであれば、一度の申し込みで簡単に複数社の査定が受けられます。

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住宅ローンの一括返済ができない家を売る方法

家の査定を依頼した結果、オーバーローンになってしまい家を売れないと困っている人もいるでしょう。

実は、オーバーローンになった場合でも、家を売ることは可能です。ここでは、オーバーローンになった際に家を売る方法を解説します。

自己資金で残債を支払う

オーバーローンになった場合でも、足りない金額を自己資金から補えば問題なく売却できます。

オーバーローンになる場合は、足りない金額を自己資金で補填することを金融機関に伝えましょう。

自己資金が十分にある場合やローン残債と売却価格の差額が少ない場合は、おすすめの方法です。

住み替えローンを利用して家を売る

住み替えローンとは、新しく購入した家の住宅ローンにローン残債を上乗せする方法です。家を売って新しい家を購入する場合に利用できる方法です。

住み替えローンの融資でローン残債を完済できるため、オーバーローンとなった場合でも家を売れます。

しかし、住み替えローンを利用する際は、下記のような注意点があります。

• 借入金額が大きくなるため返済負担も大きくなる
• 借入金額が大きくなるため審査に通りにくくなる

また、厳しい審査に受かるためには、それなりの収入が必要になります。住み替えローンは誰でも簡単に利用できるものではないため、注意してください。

参考元：住み替えローン−三井住友銀行

任意売却する

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった人が金融機関の合意を得て、家を売る方法です。

通常、住宅ローンが残っている状態であれば、抵当権が設定されているため、家は売れません。
そして、住宅ローンの返済ができなくなった場合は、金融機関が抵当権を使用して家を競売にかけます。

しかし、競売にかけられる前に金融機関の合意を得ることで、任意売却できます。

強制的に売りに出される競売と違い、任意売却であれば通常の手順と同じように自身で売却活動ができます。

競売の任意売却の違いは、下記の通りです。

	競売	任意売却
売却価格	相場価格の7割程度になる	相場価格で売れる
残債の返済	一括返済	無理のない範囲で返済可能
プライバシー	新聞やネット上に情報が公開されるため、周りの人に知られる可能性がある	通常と同じ手順で家を売るため、金銭事情を知られる可能性は低い

つまり、任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった人の最後の手段になります。

参考元：任意売却パンフレット−独立行政法人住宅金融支援機構

任意売却について詳しく知りたい人は、下記の記事をご覧ください。

任意売却とは？売却できないこともあるのかどうか競売との違いやメリット・デメリットも含め解説

住宅ローンの残っている家を売る際の注意点

ここでは、住宅ローンの残っている家を売る際の注意点を解説していきます。

オーバーローンの特例を利用して税金を節税できる

オーバーローンの特例とは、オーバーローンで家を売った際に発生した損失（譲渡損失）をその年の給与所得や事業所得などから控除できる制度です。

控除できる金額は、住宅ローンの残債から家を売った価格を差し引いた金額が上限となります。

また、控除しきれなかった損失は最大3年間繰り越して控除できます。

たとえば、下記の条件の家を売ったと仮定して計算してみましょう。

※わかりやすくするため、減価償却や譲渡費用は含まず計算しています。

参考元：譲渡所得の計算方法−国税庁

• 家を購入した価格：5,000万円
• 家を売った価格：1,500万円
• 住宅ローンの残債：3,000万円

まずは、譲渡損失の計算です。

・家を購入した価格（5,000万円）−家を売った価格（1,500万円）＝譲渡損失（3,500万円）

そして、住宅ローンの残債（3,000万円）−家を売った価格（1,500万円）＝上限額（1,500万円）となり、1,500万円を給与所得などから控除できます。

仮に年収が600万円だとすると、600−1,500＝−900となり、その年の所得税は全額還付されます。

そして、控除しきれなかった900万円は翌年の給与所得から控除可能です。

このようにオーバーローンで譲渡損失が発生した場合は、特例によって節税できます。

また、特例を利用するには一定の条件を満たし、確定申告する必要があるため、注意してください。

参考元：オーバーローンで譲渡損失が発生した場合の特例−国税庁

家を売った際の税金や計算方法・確定申告について詳しく知りたい人は、下記の記事を参考にして下さい。

家を売る時の税金について紹介｜税金の計算方法や節税方法を解説
不動産売却で確定申告は必要？必要書類の書き方やいつ手続きするかを解説

家を買い替えるなら売り先行にする

オーバーローンで買い替え資金に余裕がない場合は、売り先行で買い替えた方が良いでしょう。

売り先行とは、家を売ってから新しい家を買うことをいいます。逆に家が売れる前に新しい家を購入することを買い先行といいます。

売り先行は先に家を売るため、資金が確保できる点がメリットです。一方で、一時的に家がなくなるため仮住まいを用意する必要があります。

買い先行で買い替えて家が売れなかった場合、2重のローン返済になってしまうため、オーバーローンで資金に余裕がない場合は、売り先行で家を売る方が安全です。

家を売る際にはさまざな費用がかかる

住宅ローンが残っている場合、残債や売却価格に目が行きがちですが、実は家を売る際にはさまざまな費用がかかります。

家を売る際にかかる費用は、下記の通りです。

項目	必要費用
不動産会社への仲介手数料	3%〜5%
印紙税	200円〜60万円（家を売った価格によって変動）
抵当権抹消登記費用	不動産一個につき1,000円
司法書士への報酬	5万円程度
繰り上げ返済手数料	無料〜3万円程度（金融機関や手続き方法によって変動）

家を売る際は、必要費用もしっかりと把握しておきましょう。

住宅ローンの残っている家を高く売る方法

住宅ローンの残っている家を売るなら、多くの人ができるだけ高く売りたいと考えるでしょう。

ここでは、住宅ローンが残っている家を高く売る方法を紹介します。

家を高く売れる不動産会社へ依頼する

不動産会社によって、得意とする家の種類（戸建て・マンションなど）やエリア、販促力が違います。そのため、どのタイプの家を売るかに合わせて、適切な不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ際は、過去に「どんな家をどれくらいの価格で売ったのか」「どのエリアに精通しているのか」などを比較しながら決めましょう。

また、家を高く売るには、担当者の力量も影響します。担当者を見極める際は、下記の項目を参考にしてみてください。

• 家を売る知識が十分にあるかどうか
• 売主に寄り添った提案をしてくれるか
• 親身になって対応してくれるか

不動産会社を選ぶ際は、一度に複数社へ査定依頼できる「サテイエ」がおすすめです。サテイエは、売りたい家の特徴に合わせた不動産会社を紹介してくれるため、最適な不動産会社が見つかるでしょう。

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家が高く売れる時期に売る

一般的に家が高く売れる時期は、2月〜3月です。この間は、不動産業界の繁忙期とも呼ばれ、進学や転勤などの新生活に合わせて家の需要も高まります。

家を売るには、最低でも3ヶ月〜6ヶ月の期間が必要なため、2月〜3月に合わせて家を売るのであれば、10月〜12月までには売却準備を始めましょう。

また、需要が低くなる時期であった場合は、無理に売らずに需要が高まる時期まで見送るという選択肢もあります。

値下げ交渉を想定した価格設定にする

家を売る際に値下げ交渉されるシーンはよくあります。そのため、あらかじめ値下げ交渉を想定した価格設定にすると良いでしょう。

値下げ交渉を想定し、少し高めの価格設定にしておくことで、交渉に対応できるようになります。

そして、値下げ交渉に応じることで、買主はお得な気分を味わえるため、売却に繋がる可能性が高まります。

ローンが残っている家を売るならサテイエで高額査定を狙おう

サテイエは、完全無料で利用できる不動産一括査定サイトです。スマホやパソコンから24時間いつでも査定依頼ができます。

サテイエの特徴は、下記の通りです。

• 査定実績は200万件以上（2023年4月時点）
• 大手から地域密着型の不動産会社まで幅広く提携している
• 優良な不動産会社のみと提携し、その数は、1,000社以上
• 宅地建物取引士の資格をもった専任のコンシェルジュが在籍
• 最短30秒で査定可能
• 一度に3社〜6社の査定が受けられる

また、サテイエでは、高額査定となった不動産会社からしか営業電話がかかってこないのも安心して利用できるポイントです。

専任のコンシェルジュによって、売りたい家に合わせた不動産会社を紹介してもらえるため、高額査定が狙えます。

実際に他社よりも高い査定額が出たお客様の声をサイトに掲載されているため、一度確認してみてください。

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ローンが残っている家を売る場合は不動産会社へ相談しよう

ローンが残っている家でも売ることは可能です。ただし、アンダーローンになるかオーバーローンになるかによって、売り方は異なります。

もし、オーバーローンとなってしまった場合でも、下記の方法で家を売れます。

• 足りない金額を自己資金で補う
• 住み替えローンを利用する
• 任意売却する

ローンの残っている家を売りたいと悩んでいる人は、まずは不動産会社へ相談してみましょう。不動産会社を選ぶ際は、一括査定が依頼できるサテイエをおすすめします。

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