不動産を売却するときは、「司法書士に依頼する必要がある」と聞いたことはありませんか。不動産売却には登記登録が必要なため、法律の専門的知識が必要になります。

では、司法書士の依頼費用は売主と買主、どちらが負担すべきなのでしょうか。

この記事では、不動産売却の司法書士費用と、売主と買主の負担について解説します。これから不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却で必要な主な登記

不動産売却時は、抵当権抹消登記と所有権移転登記の2つの登記手続きが必要となります。

登記とは、不動産の権利を保護するため、帳簿に記載することです。不動産売却では、該当不動産の権利を移転させる必要があります。

まずは、不動産売却で必要になる登記について解説します。

抵当権抹消登記

不動産売却時には、抵当権抹消登記が必要です。そもそも抵当権とは、住宅ローンを借りる時に、購入予定の不動産に金融機関が設定する権利を指します。万が一、住宅ローンを返せなくなった場合は、担保にした不動産を金融機関が売却し、返済残高を補います。

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合に設定される抵当権を抹消するための手続きです。住宅ローンを完済すれば、抵当権が自動的に抹消されると勘違いされがちですが、抵当権を抹消の手続きをしない限り、抵当権は継続されてしまいます。

抵当権抹消登記をせず、不動産を売却することはできません。もしすでに住宅ローンを完済している場合は、抵当権抹消登記が住んでいるかを確認しておきましょう。

所有権移転登記

不動産を売却するときは、所有権移転登記も必要になります。不動産所有権とは、不動産を自由に使用・収益化・処分できる権利です。

そして、不動産の所有権が移ったときに、所有権を明確にするための手続きを所有権移転登記と呼びます。

不動産を売却したにもかかわらず、所有権移転登記をしなかった場合、不動産は買主のものにはなっていないことになります。そのため、不動産売却をしたら、迅速に所有権移転登記をおこなうことが必要です。

不動産売却の登記登録では司法書士への依頼が必須

一般的に、不動産売却の登記登録は司法書士へ依頼する必要があります。

司法書士とは登記や供託、訴訟などをおこなう法律事務の専門家です。不動産売却に伴う登記登録には、専門的な法律の知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

ここでは、不動産売却の登記登録において、司法書士に依頼する方法となぜ司法書士に依頼すべきなのかを解説します。

司法書士に依頼する方法

前述した抵当権抹消登記と所有権移転登記は、司法書士への依頼でスムーズに進められます。不動産の売却を仲介してくれる不動産会社では、特定の司法書士と提携しているケースが多く、不動産会社から司法書士を紹介されることもあります。

もちろん、紹介された司法書士に依頼するのは悪いことではありませんが、一度別の司法書士事務所にも相談して、見積もりを取ってみましょう。

見積もりしてもらったうえで、納得できる条件の司法書士に依頼するのがおすすめです。費用面だけでなく、司法書士との相性のよさも重視するとよいでしょう。

自分で登記登録するには法律の知識が必要

登記登録するには特別な資格は不要です。とはいえ、手続きには法律の知識が必要になるため、自分で登記登録するのは難しいでしょう。

不動産の権利を買主に正確に移すには、登記簿への登記登録が正確でなければなりません。正確に登記を実行するため、法律の専門家である司法書士へ依頼すれば、不動産売却をスムーズに進めることが可能です。

不動産売却時に発生する司法書士費用

前述のとおり、不動産売却における登記には司法書士への依頼が必要となります。

ここでは、不動産売却時に発生する司法書士費用を、売主が負担する費用と買主が負担する費用に分けて解説します。

売主が負担する費用

売主が負担する費用は、主に以下の手続きにかかるものです。

• 抵当権抹消登記
• 住所変更登記
• 氏名変更登記
• 相続登記

それぞれの費用相場について、説明していきます。

抵当権抹消登記の費用

抵当権抹消登記には、司法書士への報酬と登録免許税が必要です。

司法書士の報酬相場は1万円〜2万円、登録免許税は不動産1個につき1,000円かかります。つまり、抵当権抹消登記を完了させるのに必要な費用相場は、2万円前後です。

住所変更登記・氏名変更登記の費用

登記簿に登録している住所や氏名と現在の住所氏名が異なっている場合は、不動産売却前に住所変更登記と氏名変更登記が必要です。

そのための費用として、不動産1つにつき1,000円ずつかかります。つまり、住所変更登記と氏名変更登記の両方をおこなう場合の費用は2,000円です。

こちらも、司法書士に依頼する場合は、それぞれ1万円〜2万円程度の費用がかかります。

相続登記の費用

相続登記とは、故人の名義から相続人名義に変更するときに必要な登記です。すでに相続が住んでいる場合は、あらためて相続登記する必要はありません。

売却予定の不動産の登記が故人名義のままの場合、相続登記も必要になります。相続登記の費用は、固定資産評価証明書に記載されている固定資産税評価額×0.4％で計算できます。

相続登記の司法書士の費用目安は、5万円〜15万円です。費用には地域差があります。

買主が負担する費用

買主側は、不動産の所有権を買主に移転させ、抵当権を設定する必要があります。そのため、以下の費用が必要です。

• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

それぞれの登記に必要な費用相場を紹介します。

所有権移転登記の費用

所有権移転登記とは、不動産の所有権を買主に移転させるための登記です。

司法書士の報酬と登録免許税がかかります。所有権移転登記の登録免許税は、固定資産評価証明書に記載されている固定資産税評価額×0.4です。

所有権移転登記を司法書士に依頼すると、目安として3万円〜5万円の費用がかかります。

抵当権設定登記の費用

抵当権設定登記とは、抵当権を付けるための登記です。登録免許税として、債権金額×税率で計算します。税率は0.4％です。

司法書士への報酬目安は、5万円〜10万円とされています。ただし、所有権移転登記とまとめて依頼した場合は、費用を安く抑えられる可能性があります。

不動産売却時に司法書士へ提出する書類の種類

実際に司法書士へ依頼した場合、どのような書類が必要になるのでしょうか。売主の場合と買主の場合に分けて解説します。

売主が準備する書類

売主が準備する書類は、必要な登記の種類によって異なります。それぞれの登記に分けて、必要な書類を紹介します。

抵当権抹消登記の書類

抵当権抹消登記に必要な書類は、以下のとおりです。

• 登記済証もしくは登記識別情報
• 登記原因証明情報
• 委任状

もし自分で登記登録の手続きをする場合、登記申請書が必要となります。

登記済証は権利書とも呼ばれる書類で、登記が完了した時に登記所から登記名義人に交付されます。また登記識別情報とは登記済証に代わる書類で、新しい名義人に登記所から交付されるものです。

登記原因証明情報とは、登記の原因となった事実や法律行為に基づき、権利の変動が生じたことを証明する情報です。つまり、不動産売却によって抵当権を抹消することになったことを説明するための書類といえます。

委任状は司法書士に抵当権抹消登記を依頼するときに、必要となる書類です。自分で登記登録するときは必要ありません。

なぜ抵当権抹消登記に委任状が必要なのかというと、司法書士という第3者が仲介して手続きするためです。司法書士を代理人に指定して手続きをおこなうためには、委任状が必要です。

住所変更登記・氏名変更登記の書類

住所変更登記と氏名変更登記に必要な書類は、以下のとおりです。

• 登記名義人住所・氏名変更登記申請書
• 住民票・戸籍の附票
• 登記済証または登記事項証明書

住所変更の状況によっては、上記以外の書類も必要になる可能性があります。

戸籍の附票とは住民票の移り変わりを記録したもので、本籍地の自治体で管理しているものです。名義人の住所が複数回に渡って移動している場合は、住民票ではなく戸籍の附票が必要になることもあります。

相続登記の書類

法定相続のパターンにおける相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。

• 故人の戸籍謄本
• 個人の死亡時の住民票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 不動産の評価証明書
• 相続登記用の委任状
• 相続登記申請書

遺産分割や遺言書による相続の場合は、必要書類の種類が異なる場合があります。たとえば、遺産分割協議によって相続する場合は、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書などが必要になります。

不動産の相続について、詳しくは「相続した不動産の売却方法は？税金対策と特別控除についても解説」を参考にしてみてください。

買主が準備する書類

次に、買主が準備する書類について解説します。

所有権移転登記の書類

所有権移転登記に必要な書類は、以下のとおりです。

• 不動産売買契約書
• 登記済証または登記識別情報
• 売主の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 買主の住民票
• 委任状

所有者移転登記は、売主と買主が共同でおこなう手続きです。そのため、売主の印鑑証明書と固定資産税評価証明書が必要となります。

また、司法書士に依頼するための委任状も準備しましょう。

抵当権設定登記の書類

抵当権設定登記のために準備する書類は、以下のとおりです。

• 抵当権設定契約書
• 登記済証または登記識別情報
• 印鑑証明書・実印
• 登記事項証明書
• 委任状

抵当権設定契約書とは、不動産に抵当権を設定するために金融機関と契約するときの書類です。つまり、住宅ローンを借りるために、購入した不動産を担保にするための契約書を指します。

また登記事項証明書は、不動産について法令で定められている事項を証明するための書類です。

不動産売却の登記登録の流れ

必要書類を準備したら、いよいよ登記登録へと移ります。登記の変更は売却する不動産の引渡し日当日におこなわれます。

不動産売却から抵当権抹消、所有権移転の流れは以下のとおりです。

1. 必要書類の確認
2. 売買契約の締結
3. 決済金の支払い
4. 売主から買主への領収書の発行
5. 売主の住宅ローン返済手続き
6. 抵当権抹消・所有権移転の書類を法務局へ提出
7. 登記官による審査
8. 登記識別情報通知書の発行
9. 登記申請手続きの完了、引き渡し

当日の手続きに同席するのは、売主・買主・仲介業者・司法書士・金融機関の担当者です。不動産の抵当権を抹消して所有権を移転すると、晴れて買主の所有物となります。

不動産売却では司法書士への依頼が必須！信頼できる事務所を選ぼう

不動産売却における登記登録は複数の書類が必要になり、手続きも煩雑です。登記登録には法律の専門的な知識も必要になるため、一般的には司法書士に手続きを依頼します。

売主が支払う司法書士の費用は、抵当権抹消費用と住所・氏名変更登記です。登記簿に記載されている住所氏名が変わっていない場合は、抵当権抹消登記の費用のみとなります。

買主が支払う司法書士の費用は、所有権移転登記と抵当権設定登記にかかるものです。売主に所有権移転登記を頼んでしまうと、手続きがなされず、所有権をもらえない可能性があります。詐欺防止のためにも、買主は所有権移転登記を司法書士に依頼する必要があります。

司法書士を選ぶときは、複数の事務所で見積もりしましょう。費用だけでなく、相性のよい司法書士事務所を選ぶことも大切です。