不動産の売却にはさまざまな費用がかかるため、手続きを進める際は費用の把握と準備も必要です。

不動産会社へ支払う仲介手数料が発生することは知っていても、そのほかにどのような費用が必要となるのか、把握されていない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産売却に必要な費用の種類や金額の目安、計算方法などをまとめて解説します。

不動産売却にかかる費用一覧

まずは、不動産売却にかかる費用の一覧を見てみましょう。

費用名	費用の相場
仲介手数料	売却価格×3.3％～5.5％
印紙税	200円～48万円
抵当権を抹消する登記費用	1,000円／件
住宅ローンの返済手数料	5,000円～3万円
譲渡所得税や住民税	利益×20～39％
その他の費用	・鍵交換代：1～3万円 ・引っ越し代：5～10万円 ・ハウスクリーニング費用：5～10万円 ・測量費用：40〜80万円 ・解体費用：3～8万円／坪 ・書類の発行費用：300円／通

不動産売却には、最低限上記のような費用がかかります。

費用の相場は状況によって変動しますが、大まかにでも把握しておくと、計画を立てやすいでしょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却を仲介してもらう不動産会社へ支払う費用です。

媒介契約を結んだ不動産会社が、不動産の買い手を見つけるため新聞の折り込みチラシの作成や、インターネットサイトへの掲載、顧客への営業活動を行うことに対する報酬になります。

仲介手数料は基本的に成功報酬なので、不動産売却が成立しなければ支払う必要はありません。

不動産売却が成立したら、買主と売買契約を結ぶ時点で半額を、不動産の引き渡し時に残りを支払う流れが一般的です。

ただし、測量など仲介手数料に含まれない作業を依頼した場合は追加費用が発生する可能性もあるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

仲介手数料の相場と計算方法

仲介手数料が高額になって消費者が不利にならないように、宅地建物取引業法では仲介手数料の上限を定めています。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以上	売却価格×5.5％
200〜400万円以下	売却価格×4.4％
400万円以上	売却価格×3.3％

不動産売却は400万円を超えることが多いため、基本的には3.3%を想定しておくと良いでしょう。

なお、不動産会社が不動産売却の仲介によって得られる利益は仲介手数料だけなので、一般的には上限いっぱい請求されると考えておいた方がよいです。

ただし、不動産会社の中には買主から手数料を徴収することで、売主の手数料割合を下げたり無料にしたりといったケースもあります。

売買が成立しなくても手数料が必要な2つのケース

不動産会社への仲介手数料は、不動産売却が成立した場合のみ支払うとお伝えしましたが、売却が成立しなくても支払いが発生するケースが2つあります。

手付解除	売買契約の締結後、手付解除期日までの間であれば、買主または売主から契約の解除が可能。買主から解除する場合は手付金を放棄、売主から解除する場合は手付金を返却のうえ、手付金と同額を買主へ支払う。なお、売主から契約を解除する際は、不動産会社へ仲介手数料の支払いも必要。
違約解除	買主が売却代金を支払わない、売主が期日までに引き渡しを行わないなど、契約違反があった場合は、契約履行の催告をしたうえで、契約の解除が可能。また、同時に違約金の支払いなどを求める損害賠償請求もできる。

手付解除は、手付解除期日までなら理由を問わず売主、買主から一方的に契約を解除できます。

ただし、手付金の放棄や追加の支払いが発生する点に注意しましょう。

違約解除は、売買契約に関する違反が認められた場合の契約解除方法です。

契約違反をしてしまうと、売買契約を解除されるだけでなく、損害賠償を求められるケースもあるため、こちらも注意が必要です。

なお、軽微な違反の場合は違約解除が難しいこともあるので、判断に迷ったら不動産会社、または弁護士へ相談するのがおすすめです。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書のような経済的取引に関する契約書に課税される税金です。

収入印紙は郵便局やコンビニ、役所などで購入できるので、売買契約書へ収入印紙を貼り付けて消印を押すと納税が完了します。

また、印紙税は不動産の売却金額によって異なるため、必要な印紙税の金額を確認したうえで納税しましょう。

2024年3月31日までは軽減税額が適用される

租税特別措置法によって、不動産の売買契約に必要な印紙税は、2024年3月31日まで軽減措置が適用されています。

以下は、本来納付する印紙税と軽減措置が適用された際の納税額です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え　100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え　500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え　1千万円以下のもの	1万円	5,000円
1千万円を超え　5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え　1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

印紙税を納めないと過怠税が徴収される

不動産売却の際、売買契約書に収入印紙を貼り付けていなかったり、消印が押されていなかったりした場合、過怠税が徴収されます。

過怠税は、本来納付すべき印紙税の額とその2倍に相当する金額です。

ただし、収入印紙の貼り忘れなど悪質ではないと判断されたケースでは、過怠税が軽減されて本来納付すべき印紙税とその10％に相当する金額となることもあります。
出典：印紙を貼り付けなかった場合の過怠税（国税庁）

抵当権を抹消する登記費用

住宅ローンを組む際、ローンの返済が滞った場合を想定して、金融機関は不動産に対し抵当権を設定します。

抵当権が付いたままの不動産は、売主が勝手に売却することはできません。

そのため、不動産を売却する前に抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

抵当権抹消手続きにかかる手数料は、不動産1件あたり1,000円です。ただし、抵当権の抹消は住宅ローンを完済してから行われる重要な手続きのため、一般的には司法書士へ依頼します。

司法書士へ依頼した場合に支払う報酬は、5,000円〜2万円前後です。

住宅ローンの返済手数料

不動産を売却するには、住宅ローンの完済が必要です。

そこで、住宅ローンを一括返済する場合、金融機関によって返済手数料が発生します。

手数料の金額は金融機関や手続き方法によって異なり、5,000円〜3万円程度が一般的です。

譲渡所得税や住民税

不動産を売却して出た利益を、譲渡所得といい、譲渡所得に対して所得税や住民税が課税されます。

ただし、不動産売却による利益が3,000万円を超えない場合は、特別控除によって税金が発生しません。

不動産の譲渡所得に適用できる特別控除については、こちらで詳しく解説しています。

譲渡所得が発生したら確定申告が必要

不動産を売却して譲渡所得が発生したら、納税のため確定申告も必要です。

そこで、まずは譲渡所得の計算方法を確認しましょう。譲渡所得は、以下の方法で算出できます。

譲渡所得= 不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

上記の計算の結果利益が出ていた場合は、確定申告をしたうえで納税が必要です。

所有期間によって税率は変わる

譲渡所得税と住民税は、売却する不動産を所有していた期間によって税率が変わります。

	所有期間が5年以下の場合	所有期間が5年を超える場合
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
合計税率	39％	20％

上記の通り、売却する不動産の所有期間が5年を超えていると、所得税・住民税どちらも税率が下がります。

そのため、不動産の所有期間が5年以下の場合は、税金の計算もしたうえで売却するタイミングを検討しましょう。

なお、2037年までは上記の他、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。

その他の費用

不動産売却には、これまで紹介したもの以外にも細かい費用がいろいろと発生します。

このあと解説する費用は必ず発生するものではありませんが、念のため把握しておきましょう。

鍵交換代

不動産の売却時には、鍵の交換が必要です。

鍵交換代を誰が負担するかに決まりはありませんが、一般的には売主が負担するケースが多くなります。

引っ越し代

現在住んでいる物件を売却する際は、新居への引っ越し代が発生します。

引っ越し代を抑えるには、引っ越し業者の繁忙期となる時期を避けるのがおすすめです。

ハウスクリーニング費用

不動産の買い手を見つける際、希望者が内覧を行います。

この内覧時になるべくよい印象を持ってもらうため、事前にハウスクリーニングを利用することも少なくありません。

ハウスクリーニングの費用は部屋の広さや、汚れ具合によって変動します。

測量費用

買主から求められた場合は、測量も必要です。

測量の方法には現況測量や境界測量、確定測量などがあり、不動産売却の際は確定測量を求められるケースが多くなります。

一般的な住宅の確定測量には、40〜80万円ほどの費用が必要です。

解体費用

建物を解体して更地として売却する際は、建物の解体費用が発生します。

建物の構造	解体費用の目安
木造	3～5万円／坪
鉄骨造	4～6万円／坪
鉄筋コンクリート造	6～8万円／坪

鉄筋造や鉄筋コンクリート造など、頑丈な建物ほど解体費用は高額になります。

書類の発行費用

不動産を売却するにあたって、印鑑証明書や住民票、固定資産税評価証明書など多くの書類を発行します。

1通あたり300円程度で発行できるため大きな負担とはなりませんが、必要な費用として把握しておきましょう。

不動産売却にかかる税金を安く抑える方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせて参考にしてみてください。

不動産売却にかかる税金対策法を解説｜特例を利用してお得に売却しよう

不動産売却の費用・仲介手数料を抑えるポイント

出費はできるだけ抑えたいと考えるものです。そこで、不動産売却にかかる費用をできるだけ抑えるためのポイントを紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用する

居住用の不動産を売却した場合、以下の条件を満たすことで3,000万円の特別控除を適用できます。

• 住まなくなって3年以内に家を売る
• 土地を貸駐車場などにして利益を得ていない
• 過去にこの特例を受けていない
• マイホームの譲渡損失についての損益通算や繰越控除の特例の適用を受けていない
• 売手と買手が夫婦や親子など特別な関係にない
  出典：マイホームを売ったときの特例（国税庁）

10年以上所有している場合は軽減税率の特例の適用が可能

売却する不動産の所有期間が10年を超えている場合、先に紹介した3,000万円の控除だけでなく、軽減税率の特例が適用できます。

軽減税率を適用すると、本来20％ほどかかるはずだった税率が14％まで下げられるため、その節税効果は非常に高いと言えるでしょう。

なお、軽減税率の適用には、以下の条件を満たすことが必要です。

• 日本国内にある自分が住んでいる家屋や土地を売却する
• 住まなくなってから3年以内に売却する
• 家屋や土地の所有期間が10年を超えている
• 過去にこの特例を受けていない
• マイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていない
• 親子や夫婦など特別な関係がある相手に売却したものではない
  出典：マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）

特定の居住用財産の買換えの特例を利用する

マイホームの売却と同時に居住用不動産を購入すると、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

繰り延べをしても非課税になる訳ではありませんが、将来また不動産を売却する際、まとめて課税することが可能です。
買換えの特例を適用するための条件は、以下のようになります。

• 住んでいる家屋または家屋と土地を売却する
• 買い換える家屋が新築
• 買い換える家屋が中古の場合は築25年以内、または一定の耐震基準を満たすもの
• 不動産を売却した年の前年から翌年までの3年の間に買い換える
• 買い換える不動産の床面積が50平方メートル以上、土地は500平方メートル以下
  出典：特定のマイホームを買い換えたときの特例（国税庁）

赤字になった場合は譲渡損失の繰越控除を利用する

赤字になった場合とは、不動産を売却して得た金額が購入金額を下回るケースです。

この場合、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用することで、損益通算によって課税対象となる所得金額を抑えられます。

損失金額が大きくて1年で足りない場合は、最長3年まで繰り越しが可能です。

不動産売却にかかる費用のシミュレーション

不動産を売却する際に必要な費用については、ここまでの解説でおおむね理解できたでしょう。

そこで、今度はマンションと戸建てを売却したケースを想定して、実際にどれくらいの費用がかかるのか解説します。

マンションを5,000万円で売却したケース

まずは、8,000万円で購入したマンションを売却した場合にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。

売却金額	5,000万円
仲介手数料	171.6万円（売却代金×3％＋消費税）
印紙税	2万円
抵当権を抹消する登記費用	1,000円
住宅ローンの返済手数料	5,500円（三井住友銀行にインターネットバンキングで返済）
譲渡所得税	売却金額が購入金額を超えていないためなし

仲介手数料は、売却金額5,000万円の3％＋消費税で171.6万円になりました。

そのほか、住宅ローンの一括返済は、三井住友銀行のインターネットバンキングを利用して行ったため、5,500円の手数料が発生しています。

また、8,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却したので、利益が発生しておらず譲渡所得税はありません。

戸建てを1億円で売却したケース

次に、6,000万円で購入した戸建てを売却した場合にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。

売却金額	1億円
仲介手数料	336.6万円（売却代金×3％＋消費税）
印紙税	6万円
抵当権を抹消する登記費用	2,000円（土地と建物にそれぞれ抵当権が付いていたため）
住宅ローンの返済手数料	0円
譲渡所得税	248.8万円
ハウスクリーニング費用	10万円
鍵交換代	1.5万円
引っ越し代	15万円

仲介手数料は、売却金額1億円の3％＋消費税で336.6万円になりました。

そのほか、こちらは土地と建物にそれぞれ抵当権が付いているため、抹消の費用が2件分の2,000円になっています。

そのほかにもハウスクリーニング費用や鍵交換代、引っ越し代などがかかりました。

しかし、売却金額は購入時よりも高い1億円なので、譲渡所得税が248.8万円発生しています。

不動産売却にかかる費用についての注意点

不動産売却の費用について、3つの注意点を紹介します。

スケジュールには余裕を持って資金を準備する

不動産を売却すると売却金額を手にできますが、それまでにいろいろな費用がかかるので、事前にしっかりと準備しなくてはなりません。

とくに住宅ローンが残っている場合などは、返済計画を立てつつ売却を進めましょう。

費用を抑えすぎることによるリスクには注意

不動産売却にかかる費用を、交渉をして安くすることは問題ありません。

ただし、過度に費用を抑えることはさまざまなリスクにつながるおそれがあるので注意が必要です。

たとえばハウスクリーニングや引っ越しなどは、費用を抑えたために業者の質が低下する場合があります。

また、仲介手数料をカットするために不動産会社を介さない取引を行うと、トラブルのもととなるのでおすすめできません。

不明点や不安なことは不動産会社へ相談する

不動産売却には、多くの手続きが必要です。

また、頻繁に行うことではないので、不明点があれば不動産会社へ相談しましょう。

不動産会社は多数の不動産売買を経験してきているため、必要な手順から売主・買主それぞれによくある悩みなども把握していることが多くなります。

顧客の相談に乗ることも不動産会社の仕事のひとつなので、遠慮せず気になることは相談するのがおすすめです。

不動産査定を依頼したい方は、こちらの記事も合わせて参考にしてみてください。

不動産査定の方法は主に3種類！計算式や査定項目・注意点などを解説

不動産売却時にかかる費用を把握して計画的に売却を進めよう

不動産売却にかかる費用は、仲介手数料以外にも税金や手数料などいろいろなものがあります。

そのため、不動産の売却を検討する際は、費用についても把握しておかなくてはなりません。

また、費用を抑えるために活用できる特例もいくつかあるので、これらを上手に使って出費を最低限に抑えましょう。

もし不動産売却に関する費用についてわからないことがあれば、直接不動産会社へ相談するのもおすすめです。

不動産売却にかかる費用をしっかり把握して、計画的に売却を進めてください。