「不動産査定ってどうやってやっているの？」「査定額は自分でも算出できる？」「不動産査定に影響する項目はどこ？」

この記事では上記のような疑問を解決していきます。

不動産査定の方法は、主に下記の3種類です。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

不動産売却を成功させるためには、査定額の相場を把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産査定の方法や計算式・査定項目などを解説していきます。不動産査定の方法や査定項目を把握しておくことで、怪しい不動産会社に騙されるようなこともなくなるでしょう。

不動産査定とは

不動産査定とは、不動産を売り出す前にどれくらいの価格で売却できるかどうかを査定し、算出することです。

あらかじめ売却できそうな価格を算出することで、相場を把握したり、ローン残債を上回るのかどうかを判断できます。

不動産査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定

机上査定とは、査定する不動産の近隣物件の状況や過去の取引データを元に査定額を算出する方法です。

パソコンやスマホから簡単に依頼できて、物件を確認せずに査定するため机上査定と呼ばれています。手軽に利用できるメリットがありますが、物件を見て査定するわけではないため、査定額の精度は高くありません。

不動産の査定を依頼する際は、まずは机上査定から依頼する流れが一般的です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定し、査定額を算出する方法です。

実際に訪問して、査定項目を確認するため机上査定よりも査定額の精度が高くなります。また、担当者にさまざまな事情を相談できるのも大きなメリットです。

訪問査定には立ち合いの必要があるため、日程を合わせなければなりません。そのため、机上査定よりも気軽に利用できない点は、デメリットと言えるでしょう。

不動産査定を依頼する際は、机上査定→訪問査定の流れが一般的です。

主な不動産査定の方法は3つ

不動産会社が不動産査定を行うときの方法を解説していきます。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去の類似物件の取引データを参考に査定額を算出する方法です。

マンションや土地の査定をする際に利用される方法になります。

取引事例比較法の計算式は下記の通りです。

・査定額＝標準地の単価×査定物件の評価×面積

標準地の単価とは、対象とする不動産がある地域の標準的な土地の価格のことです。標準地の単価を算出する計算式は下記の通りです。

標準単価＝取引価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域要因比較×個別要因比較

少し複雑ですが、各項目の詳細は下記の通りです。

• 取引価格：物件の取引価格
• 事情補正：事情によって安く、高く買われたといった情報を考慮する
• 時点修正：過去に取引された時期が現時点よりも離れていた場合、価値の修正を行う
• 標準化補正：取引事例の物件を標準化して考えること
• 地域要因比較：近隣に取引事例がない場合、地域による要因を考慮する
• 個別要因比較：不動産の個別要因（日当たりや接道状況など）を考慮する

原価法

原価法とは、査定対象の物件を再び立て直した場合にかかる費用を算出して、減価修正を行い査定額を算出する方法です。

戸建ての査定に利用されることが多い方法です。

原価法の計算式は、下記のようになります。

・査定額＝再調達単価×総面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）

原価法について

収益還元法

収益還元法とは、対象の不動産が将来得られるであろう純利益と現在価格の総和を求めて査定額を算出する方法です。

収益還元法は、賃貸物件の査定に利用されることが多い方法であり、「直接還元法」と「DCF法」の2種類になります。

収益還元法の計算式は下記の通りです。

・査定額＝純利益÷還元利回り

DCF法は、計算式が複雑なため詳しく知りたい人は下記を参考にしてみてください。

収益還元法について

不動産査定に影響する項目

ここでは不動産査定に影響を及ぼす項目を不動産の種類ごとに解説していきます。

マンションの場合

マンション査定に影響する項目は下記の8箇所です。

査定項目	内容
築年数	基本的に築年数が古くなればなるほど、マンションの価値は下がります。
間取り・広さ	3LDKや4LDKの人気が高く売れやすい。広さは広いほどマンションの価値は高くなります。
近隣の状況	近隣に学校や病院などがあるかどうか。また、商業施設の充実度や最寄り駅までの距離なども査定に影響します。
住戸位置	部屋の位置や方角・階数も査定に影響します。人気の高い角部屋や高階層になればなるほど、価値は高くなります。方角は南＞東＞西＞北の順に価値が変動します。
共有部分	マンション内にあるスポーツジムやロビー・キッズルームなどの共有施設が充実していればしているほど、マンションの価値は高くなります。
設備・内装	マンションの管理員がいるかどうか、いる場合は常駐しているかどうかによって査定に影響が出ます。また、防犯カメラやオートロックなどの設備が充実していると価値は高くなります。壁紙や床材などの内装の状態も査定に影響します。
管理費・修繕積立金	マンションの管理費や修繕積立金が近隣物件と比較して高すぎる場合、マイナス評価になってしまいます。
販売会社・施工会社	マンションの販売会社や施工会社が大手企業ならプラス評価になる可能性があります。逆に評判の悪い会社であればマイナス評価になる可能性があります。

戸建ての場合

続いて、戸建ての査定に影響する項目は下記の5箇所です。

査定項目	内容
築年数	戸建ての場合も、築年数は査定に大きく影響します。基本的に古くなればなるほど価値が下がります。
リフォームの有無	リフォーム歴有の物件であれば、プラス評価となります。また、バリアフリーや耐震リフォームなどを行っていると建物の価値が上がります。その他にもグレードの高いリフォームをしていれば、それだけ価値が高くなります。
交通の便	最寄り駅までの距離が近く、利便性が高いとプラス評価になります。
近隣の状況	学校・病院・商業施設などがどれだけ充実しているかも査定に影響します。
環境	日照りや風通し・眺望などが優れていると、価値が高くなります。また、騒音や振動の有無も影響します。線路や交通量の多い道路に面していると、マイナス評価になる可能性があります。

土地の場合

続いて、土地の査定に影響する項目は下記の4箇所です。

査定項目	内容
面積・形状	土地の面積が広くなればなるほど価値は高くなります。また、正方形や長方形のような綺麗な形状だとプラス評価になり、歪な形状だとマイナス評価になります。
都市計画区域	都市計画区域とは、都市計画法で定められた、計画的にまちづくりを進める地域のことです。都市計画区域の種類によって、建てられる建物が変わってきます。どの都市計画区域に属しているかが査定に影響します。
接道の状況	接道と間口の広さが広いほどプラス評価になります。また、新しく建物を立てるには、幅員が4m以上の道路に間口が2m以上必要なルールがあるため、これを満たしていない土地はマイナス評価となってしまいます。
土壌汚染の有無	土壌汚染があった土地は対策費用が莫大にかかるため、マイナス評価となってしまいます。

自分で不動産査定額を調べる方法

不動産会社へ依頼する前に、自分である程度の不動産査定額を把握する方法もあります。

査定額を把握しておくことで、不動産会社に提示された査定額が適切な価格かどうかを判断できるようになります。

レインズマーケットインフォメーションで調べる

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産物流機構が運営している不動産取引情報サイトです。

レインズマーケットインフォメーションでは、過去に売買された物件の取引価格が確認できます。また、地域ごとにデータを閲覧できるため、調べたい不動産の近隣のデータにより精度の高い査定額を算出できます。

土地総合情報システムで調べる

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している不動産の取引価格や公示価格・地価公示価格などが確認できるサイトです。

路線価や公示価格から土地の価格相場を算出できます。

サテイエなどの査定シミュレーションや不動産サイトで調べる

査定シミュレーションとは、物件情報を入力するだけでAIが査定額を算出してくれるサービスです。

また、不動産サイトで売り出されている類似物件の価格を参考にすることで、おおまかな査定額を算出できます。

査定シミュレーションは、大手不動産サイトなどでも提供されています。匿名で利用できるといったメリットがありますが、査定額の精度は机上査定よりも低くなっています。

サテイエの不動産査定はこちら

不動産を早く・高く売るための方法

ここでは、不動産を早く・高く売るための方法を5つ紹介します。

売却価格の相場を把握しておく

不動産査定を依頼する際は自分でも相場を把握しておきましょう。相場価格を把握することで、査定額が適正かどうかを判断できます。

全くの無知な状態だと不動産会社に足元を見られる可能性もあるため、不動産売却で損をしたくないのであれば、事前に把握しておきましょう。

中には契約欲しさに相場価格以上の査定額を提示してくる業者もいるため、注意が必要です。

実績のある不動産会社と契約する

不動産会社を選ぶ際は、売却したい物件を得意としている会社へ依頼しましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、依頼する不動産会社が戸建て・マンション・土地のどれを得意としているのかを見極める必要があります。

不動産会社の売却実績や担当者の対応の良し悪しを比較して決めましょう。

必要書類を事前に用意しておく

不動産売却にはさまざまな書類が必要になるため、事前に用意しておくことでスムーズに手続きが進みます。

必ず必要になる書類以外にも査定額や売却に影響を及ぼす書類があります。万が一、紛失してしまっていた場合は、再発行に時間のかかる書類もあるため、不動産会社へ確認して早めに用意しましょう。

アピールポイントを伝える

所有者でなければわからない物件の魅力をアピールすることで、プラス評価になる可能性があります。

たとえば、下記のような内容は実際に住んでいる人でないとわからない魅力です。

• 夜景が綺麗
• 風通しの良さ
• 夏は花火が見える

上記のような査定だけでわからない物件の魅力を伝えることで、プラス評価となる場合があるため、積極的にアピールしましょう。

内覧時は印象アップのための工夫をする

内覧希望者が現れた場合は、物件の印象をよく見せるための工夫をしましょう。まず、最低限の掃除は必ず必要です。ハウスクリーニングを依頼してプロに清掃してもらうのも良いでしょう。

また、部屋がより広く綺麗に見えるように、家具の配置を変えたりするなど工夫しましょう。

不動産査定を依頼する際の注意点

不動産査定を依頼する際の注意点を3つ解説します。

査定額＝売却価格ではない

不動産の査定額は不動産会社によってばらつきがあります。また、査定額は不動産会社が独自に算出した金額であるため、必ずしも査定額で売却できるわけではありません。

したがって、高い査定額を提示されたからといって、安易に契約しないように注意しましょう。

複数の不動産会社へ依頼する

査定額の相場を把握し、適正な価格を見極めるためにも、不動産査定は複数の不動産会社へ依頼しましょう。

不動産売却が成功するかどうかは、契約する不動産会社が大きく影響するため信頼できるところと契約する必要があります。

複数の不動産会社の査定額や対応を比較して、信頼できる不動産会社を探しましょう。

信頼できる担当者か見極める

不動産査定を依頼する際は、信頼できる担当者かどうかを見極めることも大切です。

なぜなら、担当者の力量によっても不動産売却の結果は変わってくるからです。

不動産査定時の対応を見て、信頼できるかどうかを見極めましょう。

担当者を見極めるには、下記を参考にしてみてください。

• こちらの質問に対して正確な答えが返ってくるか
• 親身になってくれるか
• コミュニケーション能力
• 十分な知識を備えているか

不動産査定なら一括査定サイトサテイエがおすすめ

不動産会社が不動産査定する際の方法は、下記の3つです。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

それぞれ計算が複雑であり、一般の人が上記の方法で査定額を算出するのは難しいでしょう。しかし、下記の方法で一般の人でも査定額を調べられます。

• レインズマーケットインフォメーションを利用する
• 土地総合情報システムを利用する
• サテイエなどの査定シミュレーションを利用する

サテイエであれば、1度の申し込みで複数の不動産会社に査定を依頼できます。そして、複数社の査定結果を比較することで、査定額の相場がわかります。

また、サテイエにはしつこい営業電話はなく、悪徳業者とも提携していないため安心して利用可能です。不動産査定を検討している人は、最短30秒で査定できるサテイエをおすすめします。

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