「家を売るならいつがベスト？」「どのタイミングが一番損せずに家を売れる？」

家の売買は非常に高額な取引になるため、少しでも損をせず売買することが重要です。

しかし、初めて家を売る方や相場に詳しくない方は、どのタイミングでどのように売れば良いか分からないという人も多いでしょう。

そこでこの記事では、家を売るべきタイミングを6つの観点から解説し、さらにこのタイミングだけは避けた方が良いという部分も紹介します。

家を売るタイミングを模索している方はぜひ参考にしてみてください。

家を売るタイミングは2023年の今がベスト

早速簡単な結論になりますが、これから家を売ろうと考えている方は2023年の早い段階がベストなタイミングと言えます。

理由は大きく3つです。

• 2023年は時期を追うごとに住宅ローンの金利が上がる可能性がある
• 世帯数の低下で買い取り需要が減る可能性がある
• コロナ禍が落ち着き売主が増え相場が上がるため

これらの理由で、2023年現在は売り時と言えます。

狙い目としては、2023年の4月と9月～10月です。

もちろんこれから先イレギュラーが起きて、急に価格が高騰したり、相場が落ちることもあるため、一概にこのタイミングとは言えません。

しかし、それらを考慮しても、現在は家を売るのに適したタイミングと言えるでしょう。

家を売るタイミングを6つの観点から見極める方法

家を売るタイミングを見極める観点は6つです。

1. 「時期」で見極める
2. 「築年数」で見極める
3. 「社会情勢」で見極める
4. 「税金」で見極める
5. 「住宅ローン」で見極める
6. 「個人事情」で見極める

それぞれの観点の見極め方を解説していきます。

時期で見極める

家を売るうえで「いつ売るか」は非常に重要です。

特に狙い目なのが、新年度の住み替えが多くなる2月～4月と家族間の引っ越しが多くなる9月～10月になります。

実際に「レインズ」の月別成約数データを見ると以下の通りです。

極端に違いがあるわけではありませんが、「3月」と「10月」は比較的多くなっています。

この時期は引っ越しシーズンで買い手が多いため、物件が高くなりやすいです。

家の売却を急いでいない人や少しでも高く売りたいという方は、この時期を狙って家を売却すると良いでしょう。

築年数で見極める

家の価値は築年数によって大きく異なります。

基本的に年数が経つにつれて価値は落ちていきますが、特に大きく価値が落ちるのが、「5年～10年目」と「15年～20年目」です。

特に15年以降は価格が大きく減少していくため、できることなら15年以内に売りたいところです。

しかし、過ぎた時間に関してはどうしようもありません。

そのため、築年数という点だけで見るのであれば、売りたいと思ったタイミングですぐに売りに出すのがベストと言えるでしょう。

社会情勢で見極める

不動産の相場は社会情勢によっても大きく異なります。

例えば、2020年にコロナウイルスが発生した4月～5月は、大きな影響を受け成約数が大きく低下しました。

その他にも、オリンピックの影響を受けて家の価値が大きく変わったり、他にも円高時より円安時に売却した方が利益が出やすいなど、違いはいくつかあります。

なお、2023年以降の展望としては、「あまり変動はないが2022年に比べて価格は低下していく」と予想されています。

価格の低下が予想される原因は以下の通りです。

• 世帯数の低下により不動産の需要が減ってしまう
• 2022年と比較して円高になり海外の買い手が減少する
• コロナが落ち着き家を売る人が増える

ただし、不動産価格は何か1つの出来事だけでも大きく価格相場が変わります。

そのため、社会の情勢を確認しながら、いつ家を売るかを検討すると良いでしょう。

税金で見極める

家の売買で利益が発生した場合は、「譲渡所得税」という税金が発生します。

「譲渡所得 = （売却額） – （購入額） – （購入や売却に掛かった手数料）」

厳密にはさまざまな諸費用を計算した上で、利益が出たかどうかを判断するのですが、この譲渡所得税としてかかる税金の税率は、家を所有した年数によって決定されます。

具体的には以下の通りです。

短期譲渡所得（所有期間が5年以内）	39.63%（所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%）
長期譲渡所得（所有期間が5年超え）	20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）

5年を超えるか超えないかで約2倍の税率になってしまうため、4年～5年の間で悩んでいる方は5年以降に売る方が良いでしょう。

ただし、譲渡所得として得られる利益は3,000万円まで免罪される特例があります。

3,000万円控除特例の条件は大きく以下の3つです。

• 現在住んでいる、もしくは転居後3年12ヶ月以内の家の売却であること
• 親族や親子などの特殊な関係の取引でないこと
• 過去2年間にマイホーム関連の特例を受けていないこと

これらの条件を満たせ、なおかつ発生する譲渡所得が3,000万円を下回る場合は、税率の時期を気にせず売ってしまっても問題ないでしょう。

譲渡所得税による税金に関して不安な方は、不動産会社契約時に相談してみてください。

住宅ローンで見極める

住宅ローンの金利も重要なポイントです。

買い手は少しでも負担を少なく購入したいと考えるため、住宅ローンの金利が低いに越したことはありません。

住宅ローンの金利は1%変わるだけでも、総支払額は数百万円単位で変わってきます。

そのため、少しでも低いタイミングを狙って家を売り出すのがベストです。

そして2023年現在の住宅ローン金利については、2022年同様に横ばいもしくは多少高くなる可能性があると予想されています。

そもそも2022年までが歴史的に見ても非常に低金利で推移していました。

そのため、2023年で多少金利が上がったとしても、極端に高くなることはないでしょう。

金利という面で見ると、低金利で推移している今は売り時と言えます。

これから上がる可能性もゼロではないため、家の売却を検討している方はできるだけ早めに売る準備をするのが賢明でしょう。

個人事情で見極める

最後の方法が「個人事情」で見極める方法です。

個人事情での見極めに関しては、具体的なタイミングはなく「急にお金が必要になった」「結婚することになった」など、必要な時に家を売る方法になります。

この場合は、個人の事情で売るようにしましょう。

特に2023年の現在は、家を売るタイミングとしては最適です。

金利や社会事情、税金などを考慮しつつ判断してみてください。

家を売ってはいけない3つのタイミング

ここまで家を売るべきタイミングを解説しましたが、タイミングを見極めて判断するのは難しいです。

そこでここでは、「逆にこのときは売るべきでない」というタイミングを3つ紹介します。

1. 相場の値崩れが起きている時
2. 譲渡所得税の税率が変わるタイミング
3. 住宅ローンの金利が高い時

このタイミングを避ければ極端に損することはないため、参考にしてみてください。

相場の値崩れが起きている

家を売る際は、おおよその相場を必ず確認しましょう。

相場の値崩れが落ちているタイミングで家を売ってしまうと、最悪7割前後の売却額になってしまうことも珍しくありません。

そのため、値崩れが起きているかどうかだけは必ず確認してください。

なお、不動産会社の机上査定だけでは相場が落ちているかどうかの判断ができないため、自分で調べる必要があります。

自分で調べる方法は以下の通りです。

• 「レインズマーケットインフォメーション」を利用する
• 「土地総合情報システム」を利用する

どちらも国が認定した企業が運営しているため信用度が高く、より正確に相場を確認できます。

家を売る前は必ず、相場の値崩れが起きているか確認するようにしましょう。

譲渡所得税の税率が変わる

「税金で見極める」の項目でも解説しましたが、5年前後で切り替わる譲渡所得税のタイミングも必ず確認しましょう。

5年を超えるかどうかで税率が20%～40%と大きく異なります。

短期譲渡所得（所有期間が5年以内）	39.63%（所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%）
長期譲渡所得（所有期間が5年超え）	20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）

3,000万円の控除があるため、ほとんどの人は税金がかからず家を売却できますが、念のため確認しておくのがベストです。

なお、税率が変わるのは購入から5年ではなく、売却する年の1月1日を基準日として判断します。

たとえば、2010年の5月1日に購入した物件を2015年5月2日に売ったとすると、実際は5年と1日が経過していますが、基準日としての判断は4年と7ヶ月という判断になるということです。

つまり2010年の5月1日に購入した物件を5年目以降に売るなら、2016年の1月2日以降になります。

間違いやすいポイントですので、勘違いしないように注意しましょう。

住宅ローンの金利が高い

2023年の間になる可能性は低いですが、金利が大きく上がったタイミングも家を売るタイミングとしてはNGです。

金利が1%上がっただけでも、総支払額が数百万円以上変わることも珍しくありません。

そのため、金利が上がったタイミングは買主が大幅に減少します。

金利の相場も確認しつつ家を売却するようにしましょう。

家を売るタイミングに関する2つの注意点

家を売る際は、タイミング以外にも注意点がいくつかあります。

• 契約する不動産会社はしっかり吟味する
• 家が売れるまでにかかる期間を想定しておく
• 相場に近い価格で家を売り出す

これらの注意点について解説していきます。

契約する不動産会社はしっかり吟味する

家を売る際に最も重要なのが「不動産会社選び」です。

不動産会社を選ぶときは1つの不動産会社に絞らず、必ず複数の不動産会社で査定を行ってから1つに絞るようにしましょう。

不動産会社選びのポイントは以下の5点です。

• 売却エリアに強い不動産を選ぶ
• レスポンスが早く対応の良い不動産を選ぶ
• 過去の実績を提示できる不動産を選ぶ
• 実際のユーザーの口コミの良い不動産を選ぶ
• 税率や住宅ローンなど知識が豊富にある担当者がいる不動産を選ぶ

もちろん他にも確認したいポイントはありますが、大きく上記5点は確認してください。

そのうえで、「家の売却額は自分の希望に沿っているか」「細かな対応をしてくれるか」などで不動産会社を選ぶと良いでしょう。

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家が売れるまでにかかる期間を想定しておく

一般的に家が売れるまでには3ヶ月～6ヶ月の期間がかかります。

家を売り出そうと考えてから、売り出すまでにも1ヶ月前後はかかるため、その点も考慮した上で計画を立てることが重要です。

例えば、3月～4月に家を売りたいのであれば、1月ごろから準備するのが理想と言えます。

これより遅くなってしまうと、競合が先に売り出してしまったり、時期が遅くなったりしてしまう可能性があるため注意が必要です。

そして、家を売り出してから10ヶ月～12ヶ月売れない場合は何かしら問題があります。

例えば、「相場よりも価格が高すぎる」「家の状態が良くない」「家の立地などで値段を下げた方が良い」など、不動産会社と一緒に問題点を掘り出しましょう。

稀にあるのが、期間が伸びすぎて売れなくなるというパターンです。

この場合も不動産会社に相談して、今後の対応を決めると良いでしょう。

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家を売る際は6つの項目でタイミングを見極めよう

この記事では、家を売るタイミングの見極め方を解説しました。

家を売る際は、以下6つのタイミングに注意してください。

1. 「時期」で見極める
2. 「築年数」で見極める
3. 「社会情勢」で見極める
4. 「税金」で見極める
5. 「住宅ローン」で見極める
6. 「個人事情」で見極める

また、相場の値崩れが起きているタイミングや住宅ローンの金利が高くなっているタイミングも避けるべきです。

依頼する不動産会社だけでなく、自分でもしっかりと相場を調べて、いつ売るべきかを判断できるようにするのがベストでしょう。

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