「任意売却って何？」「任意売却を検討しているけど、メリット・デメリットなど詳しく知りたい」「競売との違いは？」

上記のような悩みを抱える方も多いのではないでしょうか。

毎月の住宅ローンがしんどくなり、苦しい思いをしている人も多いでしょう。売却しようにも残債を一括返済しなければならないため、売却できない人も多いのではないでしょうか。

実は任意売却という方法を利用すれば、住宅ローンを滞納している人でも不動産を売却可能です。

この記事では、任意売却とはどういった制度なのか、メリット・デメリットなどについて解説していきます。最後まで読んでいただくことで、任意売却について理解できて住宅ローンの苦しみから解放される方法がわかります。ぜひ参考にしてみてください。

任意売却とは

任意売却（任売）とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の合意を得て不動産を売却する方法です。

任意売却を行わずに住宅ローンの滞納や遅延を繰り返していると、債権者である金融機関は借入金を回収できないと判断し、不動産を競売（債権者が裁判所へ申し立て、強制的に売却すること）にかけます。

競売にかけられると、任意売却よりも安価での売却となる可能性が高く、競売費用なども借入金に上乗せされてしまいます。

競売は債務者にとってはデメリットの方が多いため、住宅ローンの返済が難しくなった場合は、任意売却という選択肢が残されているのです。

住宅ローンの滞納がないとできない

大前提として任意売却は住宅ローンの滞納がないとできません。なぜなら、任意売却は住宅ローンを滞納し、返済が困難になった人のための売却方法のためです。

住宅ローンを滞納していない人の場合、通常の不動産売却となり、住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。

任意売却が可能になる時期は、住宅ローンを6ヶ月滞納した後に届く”期限の利益喪失通知”を受け取ったタイミングです。期限の利益喪失とは、ローンを分割で返済する権利を失うということです。

分割で支払う権利を失うため債権者から一括返済を求められますが、多くの人は返済できないため代位弁済（保証会社が代わりに返済すること）が行われます。

代位弁済が行われると、債権が金融機関から保証会社へ移ります。その後保証会社と交渉し、合意を得られれば任意売却が可能になります。

つまり、任意売却は住宅ローンを滞納6ヶ月しないとできません。そして、任意売却を行わずに放置していると、競売によって強制的に売却されてしまいます。

任意売却と競売の違いとは

任意売却は基本的に通常の不動産売却と変わりません。売却価格も相談できますし、売り出す時期や不動産会社も選べます。

一方、競売は債権者が住宅ローンを少しでも回収するために行われる売却方法です。裁判所によって強制的に競売にかけられるため、債務者の意思は一切反映されず、売却価格も相場より安くなる可能性が高いです。

住宅ローンを滞納し、放置しているといずれ必ず競売にかけられてしまうため注意しましょう。

金融機関は住宅ローンを組むときに、万が一住宅ローンを返済できなくなったときのため、抵当権（ローンの担保）を設定します。この抵当権を行使することで、競売は行われるため絶対に避けられないようになっています。

任意売却の5つのメリット

債務者にとっては競売よりも任意売却の方がメリットが多いため、多くの人が競売にかけられる前に任意売却したいと考えるでしょう。

では具体的に任意売却のメリットとはどのようなものがあるのでしょうか。任意売却のメリットを5つ解説していきます。

周りに経済事情がバレにくい

任意売却は通常の不動産売却と同じ方法で売り出すため、周りの人に経済事情がバレる可能性は少ないです。

一方、競売の場合は、裁判所やインターネットで公告され、裁判所の執行官や不動産業者などが近隣や周辺住民に物件の聞き込み調査を行います。

それによって競売物件ということが周りの人にバレてしまう可能性が高まります。競売にかけられているということは、住宅ローンを滞納し、返済が困難であるという証拠になるため、経済事情がバレてしまう可能性は高くなるでしょう。

しかし、任意売却であれば、通常の不動産売却と同じ方法で売却するため、競売のように情報が公開されることはなく、周りにバレる可能性も少なくなります。

競売よりも高く売却できる可能性が高い

任意売却は、通常の不動産売却と同じように市場価格で売りに出せるため、競売よりも高値で売れる可能性が高いです。

一方、競売にかけられた場合は、買主に対して不利な条件（保証がない・内覧できないなど）が多いため、相場よりも安く売り出される傾向にあります。

任意売却であれば、売り出し価格も交渉できるため、相場に近い価格で売却できる可能性が高まります。

買主と契約日や引き渡し日の交渉ができる

任意売却であれば、契約日や引き渡し日などを買主と交渉できます。一方、競売の場合は、裁判所によって法律にもとづき執行されるため、交渉の余地はありません。

無理に居座れば、強制執行により無理矢理退去させられてしまいます。

任意売却であれば、買主と契約日や引き渡し日を交渉できるため、仕事やお子様の学校などに影響が少なくてすみます。

引越し費用を軽減できる可能性がある

任意売却であれば、引越し費用の一部を売却金額の中から出してもらえる可能性が高いです。債権者との交渉次第ですが、相場は10〜20万円程度となっています。

一方、競売の場合は引っ越し費用を出してもらえる制度はないため、すべて自分で用意する必要があります。住宅ローンを滞納し、資金がない中から捻出するのはかなりきびしいでしょう。

任意売却であれば、引越し費用を負担してもらえる可能性があるため、家を失っても再スタートしやすくなっています。

残債を無理のない範囲で返済できる

任意売却後に残った残債（残りのローン）は、債権者と相談して無理のない範囲で分割返済が可能です。収入や状況を考慮して現実的な返済計画に対応してくれるようになっており、一般的に月5,000円〜30,000円程度の返済が相場です。

一方、競売の場合は残債の分割返済は不可なため、一括で返済する必要があります。そのため、残債が多く残ってしまった人は、自己破産する人も少なくありません。

任意売却の3つのデメリット

任意売却は競売よりもメリットが多いのは事実ですがデメリットもあります。任意売却を決める前に3つのデメリットについても理解しておきましょう。

マイホームを失うことになる

当たり前ですが、任意売却するとマイホームを失ってしまいます。せっかく手に入れた念願のマイホームを手放すことになるため、他に方法がないかをよく考えてから任意売却を決めましょう。

金融機関に相談し、ローンを組み直してもらうという方法や任意売却以外の債務整理も一つの手です。

思い出の詰まったマイホームを失うということは、1番大きなデメリットと言えるでしょう。

信用情報機関に事故情報が登録される

3ヶ月以上住宅ローンを滞納し、任意売却を行うとJICやJICCといった信用情報機関に事故情報（ブラックリスト）が登録されてしまいます。

事故情報は5〜10年間登録され、その間は借入やクレジットカードの発行などができなくなります。

保証人に迷惑がかかる

保証人がいる場合は、必ず迷惑がかかってしまいます。なぜなら任意売却を行う場合は、必ず連帯保証人の同意が必要であるため、どうしても迷惑がかかってしまいます。

また、住宅ローンの残債が多く残ると、連帯保証人にも支払い義務が生じるため、少なからず迷惑はかかってしまいます。

任意売却を行う場合は、なるべく保証人に迷惑のかからないように相談しながら進めていきましょう。

任意売却の注意点を3つ解説

任意売却を行うときの3つの注意点について解説していきます。

早めに売却活動を始める

任意売却を決めたらなるべく早めに売却活動を始めましょう。任意売却にはタイムリミットがあるため、早めに始めることでなるべく好条件で購入してくれる買主を見つけられる可能性が高まります。

また、滞納している間は遅延損害金も発生しているため、早めの売却に越したことはありません。

住宅ローンが完済するわけではない

任意売却を行っても、住宅ローンが完済するわけではありません。売却価格を差し引いて残債が残っていれば、支払い義務が生じます。

基本的に無理のない範囲での返済計画を立ててくれますが、残債は必ず返済する義務があります。

任意売却が成立しても”ゼロからのスタートになるわけではない”ということを理解しておきましょう。

任意売却不成立の可能性もある

任意売却にはタイムリミットがあるため、必ず売却できるとは限りません。当然、期間内に買主が現れなければ競売にかけられてしまいます。

任意売却が不成立となるパターンは下記の通りです。

• 価格設定に問題がある
• 債権者の合意を得られない
• 名義人の許可を得られない（離婚した相手や親が名義人になっている場合も同様）
• 不動産会社の力量不足

競売にかけられる前に任意売却したいと考える人が多いでしょうが、任意売却は必ずしも成立するわけではないということを理解しておきましょう。

任意売却に関するよくある質問

任意売却に関するよくある質問をまとめました。これから任意売却を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

滞納している管理費はどうなる？【マンションの場合】

管理費や修繕積立金の滞納金は、買主に継承されてしまいます。これらの費用が完済していることが売却の条件になることもあるため、任意売却の前に精算しておきましょう。

事前に精算することが難しい場合は、売却価格から差し引いて精算するように交渉も可能です。

任意売却はどこに依頼すれば良い？

任意売却の相談先は下記の4つです。

• 不動産会社
• 弁護士
• 司法書士
• 銀行

任意売却は不動産会社に相談し、その後の債務整理に関しては弁護士に相談すると良いでしょう。

不動産会社を選ぶときは、任意売却の実績や問い合わせた際の対応などを確認して、信頼できる会社を選びましょう。

また、無料の不動産一括査定サイトで相場を把握しておくこともおすすめします。

任意売却に費用はどれくらい必要？

任意売却に必要な費用は下記の通りです。

• 売却時の仲介手数料（売却価格に応じて変動するが5%以内）
• 抵当権抹消費用（5,000〜15,000円程度）
• 滞納した固定資産税や住民税・管理費・修繕積立金

滞納しているものに関しては、債権者と交渉し売却価格から返済できる場合もあります。

まとめ：任意売却以外の選択肢もある

任意売却とは、住宅ローンを滞納し返済が困難になった人が不動産を売却する方法です。競売にかけられる前に任意売却を行うことで、相場に近い価格で売却できて残債の負担を減らせます。

任意売却を行うときは、メリット・デメリットや注意点を把握した上で行いましょう。

また、住宅ローン以外にも借金のある人は、任意売却以外の選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。当然ですが、任意売却を行えばせっかく購入したマイホームを失ってしまいます。

住宅ローンを滞納してしまってもすぐに任意売却を行うのではなく、過払い金請求やその他の任意整理などを行うことでマイホームを守れるかもしれません。

金融機関に相談しローンを組み直すという手もあるため、1人で悩まずに周りの人に相談してみると良いでしょう。