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不動産売却とふるさと納税の関係を解説|計算方法や注意点も紹介

2023.05.23

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「不動産を売却した場合にはふるさと納税で節税を図れるという話を聞くけど、それって本当なの?」

不動産の売却を検討しているのであれば、このような疑問をお持ちの人も多いかと思います。

そこで本記事では、不動産売却とふるさと納税の関係について実際の計算例も用いながら解説します。

不動産売却時における税金の負担を少しでも減らしたい人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却とふるさと納税の関係性

不動産売却とふるさと納税の関係性

ふるさと納税とは、応援したい地域を選んで寄附をすることで自治体から寄附額の30%以内の返礼品を受け取りつつ、寄附金のうち2,000円を超える部分を所得税と住民税から控除できる制度です。

例えば、ある地域にふるさと納税として40,000円の寄附をした場合には、最大12,000円(40,000円×30%)の返礼品を受け取りつつ、38,000円(40,000円-2,000円)が所得税と住民税から控除されます。寄附をする自治体は自由に選べるため、好きな返礼品を受け取りつつ節税の恩恵を受けることが可能です。

このようにふるさと納税は非常に魅力的な制度ではありますが、所得に応じて上限額が定められているため、無制限に活用できるわけではありません。しかし、不動産を売却することによって売却益が発生した場合にはそのぶん所得が増えることになるため、ふるさと納税の上限額もアップし、より多くの返礼品を受け取りつつ節税効果を図ることができます。

不動産売却時におけるふるさと納税の上限額のシミュレーション

不動産売却時におけるふるさと納税の上限額のシミュレーション

では実際に不動産を売却することによって、ふるさと納税の上限額はどれくらい違ってくるのでしょうか?

そこで本章では、不動産売却時におけるふるさと納税の控除上限額のシミュレーションについて、それぞれの計算方法も解説しながら見ていきましょう。

ふるさと納税の控除上限額(目安)の計算方法

前述の通り、ふるさと納税は所得に応じて上限額が定められています。そのため、まずはふるさと納税の控除上限額(目安)を算出する必要があります。

ふるさと納税の控除上限額(目安)の計算方法は、以下の通りです。

ふるさと納税の控除上限額=住民税所得割額×20%÷(90%-所得税率×1.021)+2,000円

では実際に給与所得が800万円のケースを仮定して、控除上限額を算出してみましょう。

①住民税所得割額を算出する

80万円
→給与所得800万円×税率10%(※住民税の所得割の税率は全国一律で10%)

②所得税率を確認する

23%
→所得税率は所得金額に応じて、以下の税率が適用されます。

課税所得金額税率
1,000円から1,949,000円まで5%
1,950,000円から3,299,000円まで10%
3,300,000円から6,949,000円まで20%
6,950,000円から8,999,000円まで23%
9,000,000円から17,999,000円まで33%
18,000,000円から39,999,000円まで40%
40,000,000円以上45%

(参照:国税庁『No.2260 所得税の税率』

③控除上限額を算出する

242,540円
→住民税所得割額80万円×20%÷(90%-所得税率23%×1.021)+2,000円

以上より、給与所得が800万円のケースにおけるふるさと納税の控除上限額(目安)は「242,540円」ということになります。

不動産売却における譲渡所得の住民税額の計算方法

続いて、不動産売却における譲渡所得の住民税額の計算方法について解説します。

不動産売却によって発生した利益は、税法上「譲渡所得」といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して住民税や所得税が課税される点が特徴です(これを「分離課税」といいます)。

具体的な算出の流れは、以下の通りです。

  1. 譲渡所得を算出する
  2. 譲渡所得に不動産の所有期間に応じた税率をかけて、税額を算出する

まずは以下の計算式を用いて、譲渡所得を算出します。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

※取得費…不動産を購入した際の購入費や手数料、登録免許税など
※譲渡費用…仲介手数料や印紙税など

譲渡所得を算出したら、それに不動産の所有期間に応じた税率をかけて税額を算出します。

具体的な税率は、以下の通りです。

種類所有期間所得税復興特別所得税住民税合計
短期譲渡所得5年以下30%0.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年超15%0.315%5%20.315%

※譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得、所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得に分類されます(参照:国税庁『No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)』)。

では実際に以下の計算例を用いて、住民税額を算出してみましょう。

  • 所有期間:8年
  • 売却価格:5,000万円
  • 取得費:3,400万円
  • 譲渡費用:600万円

①譲渡所得の算出

1,000万円
→売却価格5,000万円-(取得費3,400万円+譲渡費用600万円)

②住民税額の算出

50万円
→譲渡所得1,000万円×住民税率5%(※所有期間が8年で長期譲渡所得に該当するため)

以上より、上記のケースにおける住民税額は「50万円」ということになります。

ふるさと納税の上限額のシミュレーション

では、ここまでの計算例で算出した結果を基に、不動産売却による譲渡所得がある場合とない場合のふるさと納税の控除上限額を比較してみましょう。

  • 給与所得の住民税所得割額:80万円
  • 譲渡所得の住民税所得割額:50万円

①不動産売却による譲渡所得がある場合

392,877円
→(給与所得80万円+譲渡所得50万円)×20%÷(90%-所得税率23%×1.021)+2,000円

②不動産売却による譲渡所得がない場合

242,540円
→(給与所得80万円+譲渡所得0円)×20%÷(90%-所得税率23%×1.021)+2,000円

以上より、不動産売却による譲渡所得がある場合とない場合では、ふるさと納税の控除上限額に約15万円の差が生じることになります。このように、譲渡所得によってふるさと納税の上限額は大幅に増加することがわかります。

不動産売却によってふるさと納税の上限額が増加しやすいケース

不動産売却によってふるさと納税の上限額が増加しやすいケース

不動産売却によってふるさと納税の上限額が増加するのは、あくまで譲渡所得(売却益)が発生した場合のみです。

一般的に不動産売却によって利益が出るケースはあまり多くありませんが、中には利益が出やすくなる(ふるさと納税の上限額が増加しやすくなる)特殊なケースも存在します。

そこで本章では、不動産売却によってふるさと納税の上限額が増加しやすいケースをご紹介します。

具体的には、以下の通りです。

  • 取得費が不明な不動産を売却するケース
  • マイホーム以外の不動産を売却するケース
  • 3,000万円の特別控除ではなく住宅ローン控除を選択するケース

取得費が不明な不動産を売却するケース

1つ目は「取得費が不明な不動産を売却するケース」です。

不動産を売却する際に不動産の取得費が不明な場合には、売却額の5%相当額を取得費とすることができる特例があります(参照:国税庁『No.3258 取得費が分からないとき』)。

取得費には不動産を購入した際の購入費が含まれるため、その金額も大きくなるのが一般的です。しかし上記の特例を適用すると取得費が売却額の5%相当額となり、その金額もかなり抑えられるため、売却益が発生しやすくなります。

特に古い不動産を売却するケースにおいては、購入時の書類が見つからないなどの理由で取得費が不明になることも多いため、注意が必要でしょう。

マイホーム以外の不動産を売却するケース

2つ目は「マイホーム以外の不動産を売却するケース」です。

マイホーム(居住用財産)を売却した場合には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までの控除が可能な特例があります(参照:国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』)。本特例を受ければ、売却益が発生することはほとんどありません。

しかし上記の特例は、あくまでマイホーム(居住用財産)を売却した場合に限定されています。そのため、マイホーム以外の不動産売却(土地のみの売却や投資用不動産の売却など)であれば売却益が発生しやすくなるため、注意が必要です。

3,000万円の特別控除ではなく住宅ローン控除を選択するケース

3つ目は「3,000万円の特別控除ではなく住宅ローン控除を選択するケース」です。

家を住み替える場合には、売却時における3,000万円の特別控除と新居購入時の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は併用ができません(参照:国税庁『No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)』)。そのため、3,000万円の特別控除ではなく住宅ローン控除を選択した場合には、不動産売却時に売却益が発生しやすくなります。

なお、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除(+ふるさと納税による節税効果)のどちらが有利になるのかは、状況によって異なります。家の住み替えを検討している人は不動産会社とも相談しながら、どちらを選択すべきかしっかりと検討しておきましょう。

なお、節税対策について相談できる不動産会社をお探しであれば、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる『サテイエ』が便利です。

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不動産を売却した年にふるさと納税で節税を図る際の注意点

不動産を売却した年にふるさと納税で節税を図る際の注意点

ふるさと納税は節税対策として非常に有効ですが、活用する場合にはいくつかの注意点が存在します。

そこで本章では、不動産を売却した年にふるさと納税で節税を図る際の注意点をご紹介します。

控除上限額をしっかりと確認する

ふるさと納税は所得に応じて控除上限額が定められていますが、上限額を超えた金額は原則として自己負担での寄附となる(節税効果がない)ため、注意が必要です。

ふるさと納税を行う目的が地域の応援や返礼品の受取ではなく、あくまで節税のためという人であれば、控除上限額については事前にしっかりと確認しておきましょう。

タイミングと名義に注意する

ふるさと納税で節税を図る際は、寄附をするタイミングに注意が必要です。

ふるさと納税の控除上限額は、ふるさと納税をする年の所得を基に算出します。そのため、不動産を売却した年と同じ年にふるさと納税の手続きが完了していないと、不動産売却による控除上限額の増加の恩恵を受けられなくなってしまいます。具体的には、不動産を売却した年の12月31日23:59までにふるさと納税の決済を完了しておく必要があるため、タイミングには十分に注意しましょう。

同様に、寄附をする人の名義にも注意が必要です。

というのも、不動産を売却した人の名義とふるさと納税をした人の名義が異なると、控除を受けられなくなるからです。

ふるさと納税で節税を図る際は、寄附をするタイミングや寄附をする人の名義にも注意を払いましょう。

確定申告をするとワンストップ特例の申請が無効となる

ワンストップ特例とは、寄付した自治体に申請書を送るだけで、確定申告をせずに寄附金控除が受けられる便利な制度です。

しかし、確定申告をした場合にはワンストップ特例の申請が無効となり、改めてふるさと納税を申告する必要があり二度手間となってしまいます。

不動産売却によって譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要です。そのため、不動産売却を行った年はワンストップ特例ではなく、確定申告でまとめて申告をした方が効率的と言えるでしょう。

不動産を売却する際の査定はサテイエの利用がおすすめ

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不動産売却とふるさと納税の関係まとめ

不動産売却とふるさと納税の関係まとめ

ここまで不動産売却とふるさと納税の関係について解説してきました。

不動産売却とふるさと納税の関係

  • 不動産を売却して売却益(譲渡所得)が発生した場合には、そのぶん所得が増えることになる
  • ふるさと納税は所得に応じて控除上限額が定められているため、不動産売却によって所得が増えたぶんだけふるさと納税の控除上限額もアップする

ふるさと納税は不動産売却時の有効な節税対策となりますが、注意点もいくつか存在するため、事前にそれらを整理しておくことをおすすめします。

また、ふるさと納税も含めた節税対策を講じるためには、信頼できる不動産会社を見つけることも大切です。節税対策に長けている不動産会社と契約できれば、判断に迷ったときも適切なアドバイスを受けられるでしょう。

もし信頼できる不動産会社をお探しであれば、本記事でも紹介した『サテイエ』がおすすめです。サテイエは厳選された不動産会社1,000社以上と提携しているため、この機会に活用してみてはいかがでしょうか?

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