「マンションを売りたいけど、具体的に何をすればいいのかわからない」

マンションの売却を検討しているのであれば、このようにお悩みの人も多いかと思います。

そこで本記事では、マンション売却の方法と手順について具体的に解説します。併せて、マンション売却時の注意点や高く売るコツもご紹介します。

マンションの売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売却する方法

マンションを売却する方法としては、大きく「仲介」と「買取」の2つが存在します。

仲介とは、間に不動産会社が入って売主に代わってマンションの買主を探してもらう方法です。一方の買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

他にも不動産会社を経由しない「個人間売買」という方法がありますが、買主を探すのが非常に困難であるため、専門的な知識を有している人でなければあまり現実的な方法ではないでしょう。

また、最近は「不動産オークション」でマンションを売却することも可能ですが、損害やトラブルが発生した際の法律がまだ十分に整っていないため、あまりおすすめできません。

なお、不動産会社をお探し中であれば、一括で査定を依頼できる『サテイエ』がおすすめです。

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マンションを高く売りたいなら『仲介』

仲介では売主が売出価格を自由に設定できるため、マンションを高く売れるのが最大のメリットです。ただし、買い手が見つからないと売却ができないため、マンションの状態やエリアによっては売却までに半年以上の期間を要することもあります。

また、仲介では不動産会社への仲介手数料（売買金額の3％ほど）が発生するため、その点もデメリットです。

以上の点から、仲介は「多少時間がかかっても構わないので少しでも高くマンションを売りたい」という人に適しています。

メリット	・高く売れる（売出価格を設定できるため）
デメリット	・売却までに時間がかかる（半年以上） ・仲介手数料が発生する

マンションを早く売りたいなら『買取』

買取は不動産会社が直接マンションを買い取ってくれるため、買主を探す必要がなく1ヶ月ほどで現金化できるのが最大のメリットです。仲介を行わないため、仲介手数料の支払いも必要ありません。

ただし、買取の場合の売却価格は仲介の70～80％程度になってしまうため、その点に注意が必要です。

以上の点から、買取は「多少安くても構わないので少しでも早くマンションを売りたい」という人に適しています。

メリット	・すぐに現金化できる（1ヶ月前後） ・仲介手数料が必要ない
デメリット	・仲介に比べ売却価格が低くなる（70～80％程度）

なお、不動産会社によっては「買取保証」（一定期間は仲介で買主を探し、期限までに売れなかった場合には買取に切り替える方法）が使える場合もあるため、状況に応じて活用しましょう。

マンション売却の手順

マンション売却の一般的な流れは以下の通りです。

売却が完了するまでに要する期間は、仲介の場合は半年程度、売買の場合は1ヶ月程度が目安となります。

マンション売却の手順	平均所要期間
①マンションの売却相場を調べる	1週間
②不動産会社に査定を依頼する	2～4週間
③不動産会社と契約（媒介or売買）を結ぶ
④マンションの売却活動を開始する	3～6ヶ月
⑤購入希望者と条件交渉を行う
⑥買主と売買契約を結ぶ	1～2ヶ月
⑦マンションの引き渡し・決済を行う
⑧確定申告を行う	売却した翌年

STEP①：マンションの売却相場を調べる

マンションを売却するにあたって、まずは売却相場を調査しておきましょう。

あらかじめ相場を把握しておかないと、次のステップである不動産会社に査定を依頼した際に査定額の適正性を判断するのが難しくなります。

なお、不動産の売却相場を調べられるサイトとしては、不動産流通機構が運営している『レインズマーケットインフォメーション』や国土交通省が運営している『土地総合情報システム』などが挙げられます。

STEP②：不動産会社に査定を依頼する

マンションの売却相場を把握したら、続いて不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社が行う査定方法は、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（実査定）」の2つが存在します。

机上査定は不動産業者が対象物件に訪問せず、物件情報だけで行う簡易的な査定方法です。一方の訪問査定は不動産業者が実際に対象物件に訪問して、細かく調査をした上で行う査定方法です。

机上査定と訪問査定の比較

	机上査定	訪問査定
概要	対象物件に訪問せず、物件情報だけで行う簡易的な査定方法	対象物件に実際に訪問して、細かく調査をした上で行う査定方法
メリット	・お手軽である ・すぐに結果がわかる（1～3日）	・正確な査定額がわかる ・担当者と価格の相談ができる
デメリット	・正確性に欠ける ・対応していない不動産会社も存在する	・手間がかかる ・結果がわかるまで時間がかかる（1週間前後）

査定結果は不動産会社によって異なります。そのため、まずは5～6社に机上査定を申し込み、その結果を基に訪問査定を依頼する会社を2～3社に絞り込むのが一般的です。

なお、不動産会社に査定を依頼する際は、一括で査定を依頼できる『サテイエ』が便利です。

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STEP③：不動産会社と契約（媒介or売買）を結ぶ

不動産会社が決まったら、次は不動産会社と媒介or売買契約を交わしましょう。

買取でマンションを売る場合には、直接不動産会社と売買契約を結ぶことになります。買取のケースにおいてはSTEP④以降の手順はなく、後は不動産会社の指示に従って進めれば問題ありません。

一方、仲介でマンションを売る場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つが存在します。

媒介契約の種類

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	可	不可	不可
自ら買主を探す行為	可	可	不可
契約の有効期間	規制なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選択するのが一般的です。一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できますが、そのぶん各不動産会社が販売活動を積極的に行ってくれない可能性があるため、特殊な事情がなければ一般媒介契約は基本的に避けた方が良いでしょう。

STEP④：マンションの売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、マンションの売却活動が開始します。

売却活動は基本的に不動産会社の主導で進むため、特にこちらで何かをする必要はありません。ただし、いつ内覧希望者が訪れても大丈夫なように準備は進めておきましょう。

STEP⑤：購入希望者と条件交渉を行う

内覧後に購入希望者が現れたら、条件交渉を行います。交渉内容は主に物件の引き渡し日と売買価格の2つです。

価格交渉をする際は間に不動産会社が入るため、あらかじめ担当者に希望価格の最低ラインを共有しておくと良いでしょう。

STEP⑥：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者との条件交渉がまとまったら、買主と売買契約を締結します。

売買契約書は基本的に不動産会社が作成しますが、契約内容に誤りや齟齬がないか、売買契約書の草案はしっかりと確認しておきましょう。

売買契約は不動産会社の事務所で行われるのが一般的です。当日は契約書の最終確認をした後に、売主と買主の双方が署名・捺印を行います。

その後、契約成立の証拠として買主から手付金（売買価格の10%が相場）を受け取ります。万が一何らかの事情でこちらから売買契約を解除する場合には、買主に手付金の2倍の金額を支払う必要があるため、ご注意ください。

また、一般的には売買契約成立時に、不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払います（※残りは決済時に支払います）。なお、仲介手数料は法律によって上限が定められているため、上限額を超えた額の請求には応じる必要はありません。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買金額の5％
200万円超～400万円以下	売買金額の4％＋2万円
400万円超	売買金額の3％＋6万円

STEP⑦：マンションの引き渡し・決済を行う

売買契約の締結後は、指定の引き渡し日にマンションの引き渡しと決済が行われます。

引き渡し時は司法書士の立ち会いのもと、所有移転登記手続きを行います。当日は不動産会社への仲介手数料の残額を支払う他、司法書士への登記費用（50,000円前後）や印紙税の支払いが必要となるため、事前に準備をしておきましょう。

印紙税額は以下の通りです。

契約書の記載金額	印紙税額（※）
100万円超～500万円以下	1,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円
1億円超～5億円以下	60,000円

※令和6年（2024年）3月31日までは、軽減税率が適用されます（参照：国税庁『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』）。

その他、決済時には固定資産税及び都市計画税の精算も行われます。固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されるため、所有期間に応じて日割精算を行うのが一般的です。

STEP⑧：確定申告を行う

マンションの売却によって売却益（税法上は「譲渡所得」といいます）が発生した場合には、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。

居住用財産を売却したケースにおいては、3,000万円の特別控除を受けられる特例があるため、譲渡所得は以下の計算式を用いて算出します。

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除（3,000万円）

※取得費…マンションを購入した際の購入費や手数料、登録免許税など
※譲渡費用…仲介手数料や印紙税など

なお、3,000万円の特別控除を受けるためには、確定申告をすることが条件となっています。そのため、結果的に譲渡所得が0円であったとしても、確定申告が必要である点に注意しましょう（参照：国税庁『マイホームを売ったときの特例』）。

マンションを高く売却する方法・コツ

マンションを売却するのであれば、少しでも高く売りたいと思う人は多いでしょう。

そこで本章では、マンションを高く売却する方法・コツをご紹介します。

需要が高まる時期に売却する

1つ目は「需要が高まる時期に売却する」ことです。

一般的に2～3月は、進学・就職や転勤といった時期と重なり不動産の需要も高まるため、この時期は狙い目です。同様に9月も10月からの異動と重なるため、狙い目と言えます。

少しでもマンションを高く売りたいのであれば、需要の高まる時期に売り出せるよう逆算して計画を立てておきましょう。

売出価格を少し高めに設定しておく

2つ目は「売出価格を少し高めに設定しておく」ことです。

売却活動を進めるにあたって、購入希望者から値引き交渉をされるケースは少なくないですが、あらかじめ売出価格を高めに設定しておけば、交渉にも対応しやすくなります。

ただし、マンションは戸建て物件に比べて相場が明確になっている関係上、相場とかけ離れた価格設定ではそもそも買い手がつかなくなるため、注意が必要です。

マンションを良い状態に保つ

3つ目は「マンションを良い状態に保つ」ことです。

マンションの売却に際し、購入希望者の内覧は避けて通れません。内覧時にマンションの状態が悪いと値引きの交渉材料にされやすくなるため、十分に注意しましょう。

人によっては生活感が出ている物件に対して嫌悪感を抱くこともあるため、住みながらマンションを売却する場合には特に注意が必要です。

汚れが目立つ場合や設備の一部が故障している場合には、ハウスクリーニングや設備の修理も検討した方が良いでしょう。

マンションを売却する際の注意点

マンションを売却する際は、いくつか注意しなければならない点が存在します。

そこで本章では、マンションを売却する際の注意点をご紹介します。

信頼できる不動産会社と契約する

マンション売却は不動産会社の販売力や営業力も大きく影響するため、信頼できる不動産会社と契約を結ぶことが重要となります。中にはあえて査定額を吊り上げて、契約を結ばせようとする悪徳業者も存在するため、注意が必要です。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較・検討する必要があります。その際は、一括で査定を依頼できる『サテイエ』がおすすめです。

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売り先行か買い先行かを明確にする

売り先行とは先にマンションの売却を済ませてから、次の入居先物件の購入活動を進める方法のことです。一方の買い先行とは次の入居先物件の購入をしてから、マンションの売却活動を進める方法のことです。

売り先行と買い先行には、それぞれメリット・デメリットが存在します。

	売り先行	買い先行
メリット	・資金計画を立てやすい ・じっくりと売却活動を行える	・空室の状態で売却できる ・住む場所を確保できる
デメリット	・空室の状態で売却できない ・住む場所がなくなる危険がある	・資金計画を立てづらい ・引越を複数回行う必要がある

どちらが有利になるかは状況によって異なります。例えば、一時的に実家に戻る予定の人であれば住む場所がなくなる心配がないため、売り先行の方が適していると言えるでしょう。

売り先行か買い先行かでその後の計画も大きく変わってくるため、計画を立てる段階で明確にしておきましょう。

マンションの瑕疵は正直に申告する

マンション売却時はマンションの瑕疵を正直に申告しなければならないため、その点にも注意が必要です。

告知義務のある瑕疵については、必ず売却前に伝えなければならないと法律で定められています。もし告知を怠ったり意図的に隠したりした場合には、損害賠償を請求される可能性もあるため、十分に注意しましょう（参照：公益社団法人全日本不動産協会『売主の担保責任の期間制限』）。

告知義務のある瑕疵は以下の通りです。

物理的瑕疵	雨漏りやシロアリなど、 物件自体に物理的な不都合があるようなケース
心理的瑕疵	過去に自殺や殺人事件などがあり、 心理的な面において問題があるようなケース
法律的瑕疵	建築制限や消防法違反など、 法令等により物件の自由な使用が阻害されているようなケース
環境瑕疵	嫌悪施設の存在や隣人トラブルなど、 物件の周辺に環境上の問題があるようなケース

マンション売却に関するよくある質問

本章では参考として、マンション売却についてのよくある質問をQ＆A形式でご紹介します。

2023年はマンションの売り時？

2023年は売り時と言えます。

というのも、中古マンションの価格は新築マンションの高騰に引っ張られる形で、現在も高い水準を維持しているからです（参照：国土交通省『不動産価格指数（令和5年1月・令和4年第4四半期分）』）。

ただし、今後もこの傾向が続くかどうかは誰も予測できないため、マンションを売るのであれば早めに決断をする必要があるでしょう。

ローンが残っているマンションでも売却できる？

ローンが残っているマンションであっても、売却は可能です。ただしマンションの売却額と自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消しておく必要があります。

抵当権とは簡単に言えば不動産を担保にできる権利のことで、抵当権が付いたままではいつ競売にかけられるかわかりません。そのような物件は基本的に買い手が見つからないため、売却時に抵当権を抹消しておく必要があるのです。

なお、住み替えローンや任意売却を利用する方法もありますが、いずれも融資先の金融機関の許可が必要となります（参照：独立行政法人住宅金融支援機構『任意売却パンフレット』）。

リフォームをした方が売却しやすい？

そうとも言い切れません。

というのも、最近は「自分の好みに合わせてリフォームをしたい」という買主が増えており、リフォーム代を売却価格の値引きに充てた方が売れやすい傾向にあるからです。

マンションを売却する際の査定はサテイエの利用がおすすめ

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マンション売却の方法まとめ

ここまでマンション売却の方法について解説してきました。

マンション売却の方法

	仲介	買取
メリット	・高く売れる	・すぐに現金化できる ・仲介手数料が必要ない
デメリット	・売却までに時間を要する ・仲介手数料が発生する	・仲介に比べ売却価格が低くなる （70～80％程度）

マンションを売却するためにはやるべきことも多く、時間や手間を要します。特に仲介でマンションを売却する場合には、信頼できる不動産会社と契約することが非常に重要です。

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