「マンションを売却したい。でもまず何をすればよいかわからない」と悩んでいませんか？

マンション売却は難しいイメージがあるかもしれませんが、大きく売却前の準備・売却時・売却後の手続きの3つに分けて理解すれば、そう難しくありません。

この記事では、マンション売却の流れを説明しつつ、それぞれのステップで重要なポイントや注意したいポイントを解説します。マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却前の事前準備の流れ

最初に、マンション売却の事前準備の流れを解説します。

マンション売却の流れを把握する

まずは、マンション売却の流れを把握するところから始めましょう。全体の細かい流れはこの記事で解説していきますが、最初にマンションの売り出し前・売り出し中・売り出し後に分けて、それぞれ何をするかザックリと説明します。

売り出し前

マンションを売り出す前の段階で、査定をしたり不動産会社と契約したりと準備する期間です。目安として1〜4週間かかります。

売り出し中

マンションの売却活動をする時期です。一般的に買主が決まるまで、1〜3ヶ月かかるとされています。

ただし、囲い込みをする不動産会社やマンション売却に慣れてない不動産会社と契約してしまうと、なかなか買主が決まらない可能性があります。

売り出し後

買主が決まり、売買契約を締結したりマンションの引き渡しをしたりする時期です。引き渡しが完了するまで、およそ1〜2ヶ月かかります

マンション売却の事前準備をする

マンション売却の全体の流れを確認したら、次は事前準備に取り掛かりましょう。

必要書類の準備

マンションの売却にはさまざまな書類が必要になりますが、ここでは次のステップまでに準備しておきたい書類を紹介します。

• 登録識別情報（登録済権利証）

登録識別情報とは、その不動産の権利者を公的に証明する情報です。権利登録した登記名義人に対し、12桁の英数字で通知されます。

• 間取りが分かるもの

次のステップの査定では、マンションの間取りが分からないと正確な査定額を算出できません。そのため、見取り図やパンフレットなど、マンションの間取りが分かる書類を用意しておきましょう。

• 本人確認書類

本人確認書類は不動産会社との媒介契約を結ぶときや引き渡しなど、たびたび必要になります。運転免許証や保険証などすぐに用意できるものがない場合、あらかじめ取得しておくと便利です。

ただし、住民票や戸籍謄本などには期限があるため、早めに取りすぎると取り直しが必要になる可能性もあります。

マンションの相場を把握

マンションの売却を決めたら、さっそく査定を申し込みたい気持ちになるかもしれません。

しかし、売却価格の相場を把握していないと、査定によって算出された査定額を信用してもよいか判断がつかないこともあります。そのため、まずは自分自身で売却予定のマンションの売却価格相場を調べてみましょう。

マンション売却時の流れ

次に、マンション売却時の流れを解説します。

マンション査定を行う

売却予定のマンションの相場が把握できたら、次はいよいよ査定を受ける段階です。査定には、机上査定と呼ばれる訪問なしの査定と実際にマンションを見てもらう訪問査定があります。

一括査定を受ける

机上査定は複数社受けるのが一般的で、一括で机上査定してもらえる一括査定が便利です。

この後紹介する訪問査定は、実際にマンションを見てもらう必要があるため、時間と手間がかかります。最初から複数社の訪問査定を受けて選定するのは効率が悪いため、まずは机上査定で複数社に査定してもらうとよいでしょう。

訪問査定を受ける

机上査定はあくまでデータ上での査定となるため、実際の査定額とズレが生じてしまう可能性があります。一方、訪問査定は実際にマンションを見て査定してもらえるため、より正確な査定額を出せることがメリットです。

ただし前述のとおり、マンションを実際に見てもらう必要があるため、訪問査定を受けるときは2〜3社に絞るとよいでしょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

マンションを売却する際は、不動産会社と媒介契約を結び、売り出しを行ってもらう必要があります。ここでは、不動産会社の選び方と媒介契約の種類を解説します。

不動産会社の選び方

マンション売却の不動産会社を選ぶポイントは、以下のとおりです。

• 囲い込みをしない
• 営業担当者と相性がよい
• マンション売却に強みを持っている

囲い込みとは、不動産会社が自社の顧客にのみマンションの売り出しを公開し、広く一般に公開しない売り出し方法です。限定的な売り出しになるため、買主がなかなか見つからない可能性が高まります。

また、契約する不動産会社の営業担当者と相性がよいことも重要です。相性の悪い担当者だと、手続きがスムーズに進まない可能性があります。

さらに、マンション売却に強い不動産会社を選びましょう。いくら担当者と相性がよく、査定額が高くてもマンション売却に不慣れな不動産会社では、買主がなかなか見つからないこともあります。

媒介契約の種類

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。

• 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、不動産会社1社とのみ結べる契約で、買主との直接取引はできません。不動産会社には1週間に1度以上、進捗状況の報告義務があるため、手厚いサポートを受けることが可能です。

• 専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社とのみ結べる契約です。専属専任媒介契約との違いは、買主と直接取引できる点で、自分で買主を探せるメリットがあります。

不動産会社は売主へ進捗状況の報告義務がありますが、専属専任媒介契約は1週間に1度以上なのに対し、専任媒介契約は2週間に1度以上の頻度になることに注意しましょう。

• 一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と結ぶことのできる契約で、買主と直接取引することも可能です。ただし、不動産会社からの報告義務がないため、進捗が分かりにくいのがデメリットです。

マンションの売り出しをする

不動産会社と媒介契約を締結したら、マンションの売り出しとなります。売り出しはいつでもよいわけではなく、適切なタイミングがあることに注意しましょう。

ここでは、マンションの売り出しのタイミングを解説していきます。

売り出しに適した時期

一般的には、転勤や入職の時期である4月の前、つまり1〜3月がマンションの売り出し時期として適しています。

マンションや周辺環境に合わせた売り出し時期

マンションの大規模修繕の直後は、設備や外観が綺麗に見えるため、買主によい印象を与えることができ、売り出しのタイミングとして適しています。また、周辺の工場や企業が移転する際は、移転直後のタイミングだと買主が見つかりにくい可能性があります。

マンションの内覧に対応する

マンションの売り出しが開始されると、内覧の申し込みが入ってくる時期となります。内覧はマンション売却で重要なステップです。ここでは、マンション売却時の内覧で注意したいポイントを解説します。

内覧前に掃除しておく

買主によい印象を与えるため、内覧の前にはマンションの掃除をしておきましょう。とくに水回りが汚れていると悪い印象を与えてしまうため、清潔にしておくことがポイントです。

自分で掃除できない場合や、不用品が多くある場合は、クリーニングや不用品回収業者に依頼してマンションを綺麗にしておきましょう。

設備の不備は隠さない

買主によい印象を与えようと、設備の不備を隠したくなるかもしれません。しかし、不備を隠すとのちのち解約となる可能性があるため、不備は隠さず説明しましょう。

住み心地もアピールする

マンションの内覧では設備についてアピールしがちになってしまいがちです。しかし買主は、実際に暮らした際の情景を思い描いて購入を決めます。そのため、周辺環境も含めて住み心地をアピールすることも重要です。

マンションの売買契約を結ぶ

買主が決まったら、マンションの売買契約を締結します。ここでは、売買契約を結ぶ際の流れを解説します。

必要書類を準備する

マンションの売買契約には、以下の書類が必要です。ただし、場合によっては以下の書類以外のものが必要になるケースもあるため、不動産会社の指示に従いましょう。

• 登記済証
• 印鑑証明書
• 固定資産税納税通知書
• 管理費・修繕積立金の金額が確認できる書類
• 本人確認書類
• 付帯設備表
• 告知書

当日の流れ

当日の流れは、以下のように進みます。

1. 挨拶・顔合わせ
2. 不動産会社による付帯設備の説明
3. 売買契約の締結
4. 手付金の受け渡し
5. 決済日と引渡日の確認

これも売買契約を仲介してくれる不動産会社と手続きを担当する司法書士の指示に従って、手続きを進めていきましょう。

マンションを引き渡す

マンションの売買契約が締結したら、引渡日として設定した日に引き渡しとなります。当日の流れは以下のとおりです。

1. 残金の決済・売上金の受け取り
2. 登記手続き
3. 税金の精算
4. 鍵や書類の引き渡し

引渡日に登記手続きや鍵・書類の引き渡しがあるため、あらかじめ必要なものを把握しておく必要があります。

マンション売却後の流れ

マンション売却は引き渡したら終わりではありません。売却の翌年に確定申告をして、すべての手続きが完了となります。

マンション売却の確定申告の準備をする

まずは、マンション売却で必要な確定申告の準備をしましょう。

確定申告に必要な書類を集める

確定申告するには、まず必要な書類を集める必要があります。必要書類は、以下のとおりです。

• 確定申告書B
• 分離課税用確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書
• 諸経費の領収書

確定申告書B・分離課税用確定申告書・譲渡所得の内訳書の3点は、国税庁のホームページからダウンロードできます。

確定申告書を作成する

書類を集めたら、確定申告書を作成していきます。詳しくは、「マンションの売却で確定申告は必要？手順や必要書類についても解説」を参考にしてみてください。

確定申告書を提出する

作成した確定申告書は、所轄の税務署に提出します。直接持っていっても問題ありませんが、郵便やE-taxを利用することも可能です。

譲渡所得税を納付する

確定申告では、期間内に確定申告書の提出と所得税の納付が必要です。マンション売却では譲渡所得税がかかるケースがあるため、忘れず納付しましょう。

マンション売却時に注意すべきこと

マンション売却で注意すべきなのは、以下の4つです。

• 査定は複数者で行う
• 引き渡しに備えてすみやかに引越しする
• マンション売却の手取り金を把握する
• 確定申告を忘れず行う

マンションを引き渡す際、すみやかに引越しできるように新居の準備も同時に進めておくことが大切です。

また、マンションの売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却価格から、仲介手数料や司法書士への依頼費用、所得税などを支払い、残った金額が売主のものになります。とくに所得税や住民税は確定申告後の納付になるため、マンション売却で得た利益を使い切ることのないよう注意しましょう。

確定申告を忘れると、無申告課税や延滞税が課せられることもあります。マンション売却の翌年に確定申告があることを忘れないようにしましょう。

マンション売却をスムーズに進めるためにも、複数の不動産会社で査定を受けましょう。相性のよい不動産会社と契約できると、手続き完了までの流れもスムーズです。

マンション売却の流れまとめ

この記事では、マンションの売却前の準備から売却時、売却後の流れを解説しました。

マンション売却前の準備として重要なのは、契約する不動産会社の選定です。相性のよい不動産会社と契約するには、複数者の査定を受けてみましょう。

また、マンション売却時の流れや売却後の流れを事前に把握しておくことも重要です。この記事で説明したマンション売却の流れをしっかり把握しておきましょう。