「マンションが高く売れるのはいつ？」

「どうやったら高く売れる？」

このようにお悩みではありませんか？

マンションの売却は大きくお金が動くイベントのため、少しでも高い金額で売りたいですよね。

そこでこの記事では、マンションを売却するタイミングを7つの観点から詳しく解説します。

さらに、売ってはいけないタイミングやマンションを売却する際の注意点についても紹介しますので、これからマンションの売却を検討している方は参考にしてみてください。

マンションはタイミングをみて売却すべき

マンションは戸建てと違って、売却すべきタイミングが非常に重要になります。

なぜなら、取り壊しができる戸建てと違って、取り壊しや建て替えが非現実的だからです。

マンションが老朽化して、所有者が建て替えをしたいと考えても、区分所有者の同意がないと実行できない仕組みになっています。

たとえば、建て替えや大規模修繕には以下のような条件が必要です。（※区分所有法より）

• 取り壊して新しいマンションを作る「建て替え」：区分所有者の5分の4の賛成
• 骨格をいじらず内装・外装を変更する大規模修繕：区分所有者の4分の3の賛成

この条件を満たすことが非常に困難で、建て替えや大規模修繕は現実的ではありません。

そのまま建物の老朽化がどんどん進み、修繕積立金のみが膨れ上がってしまいます。

そういった事態を避けるためにも、しっかりタイミングを見計らって売却することが重要です。

マンションを売却するおすすめのタイミング

そこでまずは、マンションを売却するタイミングについて解説します。

おすすめのタイミングは以下の3つです。

• 2月～4月の需要が高まるタイミング
• マンションの改装や修繕などを終えた後
• オリンピックや国規模のイベントなどで物価が上がる時

それぞれについてみていきましょう。

2月～4月の需要が高まるタイミング

マンションを売却するなら、最も需要が高まる2月～4月がおすすめです。

この時期は、新年度に向けての引っ越しや家の購入を検討する方が多く、マンションを売却するのに最も適したタイミングになります。

実際に2022年に行われたマンションの売買データは以下の通りです。

2022年で最も中古マンションの契約が成立したのが3月です。

この近辺の時期を狙って売却することで、効率的に売却できるでしょう。

マンションの改装や修繕などを終えた後

マンションの大規模改装・修繕後も、売り時のひとつです。

特に建物の外観やデザインが変わる、外壁塗装や屋上の設備変更時は狙い目になります。

綺麗な外観は買い手に良い印象を与えるため、購入希望者も多くなるでしょう。

また、大規模改修を行ったマンションを売却する際は、改修を行ったことを全面的にアピールすることも重要です。

買い手にとっても大きなメリットになるため、売り出す時は意識しましょう。

オリンピックや国規模のイベントなどで物価が上がる時

オリンピックのような国規模のイベントが行われると不動産価値も大きく上がります。

実際、2013年に東京オリンピックが決定してから不動産価格（地価価格は）は大幅に上昇しました。

このようにイベントごとがあると、不動産の価格が大幅に変動します。

また、オリンピックのような国際的なイベントであれば、国内だけでなく海外の買い手が見つかることも多いです。

ただし、イベントの内容や時期によっては価格が下がることもあります。

しっかり上がるイベントと下がるイベント見極めて、マンション売却に踏み切るようにしましょう。

マンションを売却するタイミングを見極める7つの観点

ここからは、マンションを売却するタイミングを見極める7つの観点を解説します。

見極める観点は以下の7点です。

1. 時期
2. 築年数
3. 社会情勢
4. 税金
5. 周辺環境の都市開発
6. 住宅ローンの金利
7. 個人事情で見極める

それぞれについてみていきましょう。

時期

1つ目の観点が、マンションを売却する「時期」です。

「マンションを売却するおすすめのタイミング」でも解説しましたが、マンションは売却時期が非常に重要です。

2022年度の成約件数は以下の通りになります。

グラフの内容をまとめると、以下の通りです。

• ベストなタイミング：3月
• イマイチなタイミング：5月～8月・11月～1月

ベストなタイミングは、引っ越しが頻繁に行われる3月です。

マンション購入の需要が最も高いため、確実に売りたい方はこの時期を狙って売り出しましょう。

一方で、売ってはいけない時期が5月～8月と11月～1月です。

この時期に出してしまうと、売れ残って価値が低いと思われてしまう可能性があるため、よほどの理由が無い限りは避けた方が良いでしょう。

時期の観点で判断すると、理想は3月となります。

築年数

続いて2つ目の観点が「築年数」です。

マンションと戸建てを問わず、不動産全般的に築年数が長くなればなるほど価格は低下していきます。

レインズが公表している、2020年の築年帯別平均価格は以下の通りです。

マンションは、特に15年～20年を目途に大幅に減少する傾向にあります。

この15年～20年という時期は、建物のボロが出たり、一部設備が故障したりと、老朽化が目に見えて分かってくる時期です。

そのため、15年～20年までにマンションを売却するのが理想でしょう。

ただし、築年数という点だけで見ると、早く売却するに越したことはないため、15年～20年を気にするよりも早く売却するのがベストです。

社会情勢

3つ目の観点が、「社会情勢」です。

不動産の価値は社会情勢によっても大きく異なります。

たとえば、コロナが初めて流行った2020年4月～5月は、不動産の成約件数が大幅に低下しました。

このように社会情勢によって、マンションの売れやすさや売却価格は大きく変わります。

前述したオリンピックによる価格変動も社会情勢の1つです。

マンションを売却したいと思った時期に特に何も起きていない可能性は高いですが、タイミングを見て売却したいという方はチェックするようにしましょう。

税金

4つ目の観点が、「税金」です。

マンション売買に伴い利益が発生した場合は、発生した利益に応じて税金の支払い義務が生まれます。

この税金を譲渡所得税と言い、譲渡所得税の税率は不動産の所有年数に応じて決定されます。

（譲渡所得税）=｛（売却額）– （購入額）–（購入や売却に掛かった手数料）｝× 税率

所有年数ごとの税率は以下の3つです。

	税率
短期譲渡所得 （不動産の所有年数が5年以内）	39.63％ （所得税30.63％+住民税9％）
長期譲渡所得 （不動産の所有年数が5年を超える）	20.315％ （所得税15.315%+住民税5%）
軽減税率適用 （不動産の所有年数が10年を超える）	14.21% （所得税10.21%+住民税4%）

税率変更の目安になるのは、5年と10年です。

マンション売却時の税金を抑えたい方は、5年もしくは10年を目途に売却するのがベストでしょう。

ただし実際のところ、不動産売却時は税金が課されることはあまり多くありません。

理由は大きく2つです。

• 3,000万円特別控除があるため（マイホームもしくは直近3年以内の住居に適用可能）
• 譲渡所得がマイナスになることも多い

特に影響を与えるのが、3,000万円の特別控除です。

マイホームの場合は、譲渡所得から3,000万円の税金控除を受けられます。

3,000万円を超える譲渡所得が発生することはあまり多くはないため、マイホームを売却する方は、税率を気にする必要はあまりないでしょう。

周辺環境の都市開発

5つ目の観点が、「周辺環境の都市開発」です。

マンションは、周辺環境によっても価値が大きく変わります。

具体的には、以下のような要因で価格が変動します。

	具体例
マンションの価値が上がる要因の一例	・大型のデパートが建設される ・娯楽施設が建設される ・駅が建設される ・人の流入が増える建設物ができる
マンションの価値が下がる要因の一例	・大型の施設が閉店する ・人が町から出ていく

「周囲に大型のデパートが建設される（予定がある）」というような場合は、少し待ってからマンションを売却するのがベストでしょう。

一方で、そういった施設の閉業がある、人が減るような建設物の取り壊しがある場合は、早めに売却してしまうのが良いです。

このように周辺環境によっても価値は大きく変わるため、マンションを売却する際はチェックするようにしましょう。

住宅ローンの金利

6つ目の観点が、「住宅ローンの金利」です。

住宅ローンの金利が高いか低いかによっても、売却の成約率は大きく異なります。

結論から言うと、2023年現在は、住宅ローンの金利という面で見るとベストなタイミングと言えます。

なぜなら、ここ数年住宅ローンの金利がかなり低くなっているからです。

住宅ローンの金利は、いつ変動するか予想ができません。

それを考慮すると、低い金利で推移している現在は、マンションの売り時と言えるでしょう。

個人事情

最後7つ目の観点が、「個人事情」です。

「引っ越しでお金が必要」「急ぎでお金が欲しい」など、個人の事情でマンションの売却を検討している人もいるでしょう。

そういった場合は、自分のタイミングで売るのがベストです。

幸いにも、2023年の現在は家を売るには最適のタイミングと言えます。

なお、急ぎでお金が欲しい方は、不動産による買取を利用するのもひとつの方法です。

相場の7割～8割の金額になりますが、すぐに手元にお金を作れます。

この辺りは、自分の状況に合わせて検討してみると良いでしょう。

マンションを売却してはいけないタイミング

ここまでは、マンションを売却すべきタイミングについて解説しました。

しかし、「忙しくてタイミングを選べない…」「損しなければ良い。」という方もいるでしょう。

そこでここからは、マンションを売却してはいけないタイミングについて解説します。

• 住宅ローンの金利が高いとき
• 譲渡所得税の税率が変わるとき
• 相場の値崩れが起きているとき

それぞれについてみていきましょう。

住宅ローンの金利が高いとき

売ってはいけないタイミングの1つ目は、「住宅ローンの金利が高いとき」です。

住宅ローンの金利は数％変わるだけでも、数百万の損失になる可能性があります。

直近2年前後と比べて金利が大幅に上がっているタイミングは避けるべきでしょう。

ただし、社会情勢や今後の展望を見ても、金利が大幅に上がる可能性は低いです。

そのため、1年～2年の間にマンションの売却を考えている方は、問題なく売却できるでしょう。

譲渡所得税の税率が変わるとき

売ってはいけないタイミングの2つ目は、「譲渡所得税の税率が変わるとき」です。

譲渡所得税の税率は、5年・10年を目途に切り替わります。

	税率
短期譲渡所得 （不動産の所有年数が5年以内）	39.63％ （所得税30.63％+住民税9％）
長期譲渡所得 （不動産の所有年数が5年を超える）	20.315％ （所得税15.315%+住民税5%）
軽減税率適用 （不動産の所有年数が10年を超える）	14.21% （所得税10.21%+住民税4%）

相場を調べて、譲渡所得が発生する場合は、5年・10年のタイミングに注意してください。

（譲渡所得）=（売却額）-｛（購入額）+（諸々の諸費用）｝

なお、譲渡所得の税率は該当年の1月1日が起算日になります。

2010年の3月1日に購入したとすると、5年換算になるのは2016年の1月1日以降です。

実際は2015年の3月1日が5年目ですが、起算日の関係上、2015年の3月1日は4年判定になります。

税率変更に合わせて、マンションの売却を検討している方は注意してください。

相場の値崩れが起きているとき

売ってはいけないタイミングの3つ目は、「相場の値崩れが起きているとき」です。

相場の値崩れが起きているときに売却してしまうと、相場の7割～8割になってしまうこともあります。

そのため、マンション売却時は直近1年～2年の相場を確認するようにしましょう。

相場の確認は以下のサイトから行えます。

• 「レインズマーケットインフォメーション」
• 「土地総合情報システム」

不動産の査定だけでは分からないこともあるため、必ず自分で確認してください。

急激に相場が落ちている場合やいつもより低く感じる場合は、相場が戻るのも待ってから売却するのが良いでしょう。

マンションを売却するときの注意点

最後にマンションを売却するときの注意点について解説します。

売却するタイミング以外にも注意したいポイントがいくつかあるため、売却前に一度確認してください。

• マンションの売却額は相場に近い料金を設定する
• 複数の不動産会社にて査定を依頼する
• 高額なマンション売却を目的としたリフォームなどは行わない
• マンションが売れるまでの期間を把握しておく

それぞれについてみていきましょう。

マンションの売却額は相場に近い料金を設定する

1つ目の注意点は、「相場に近い料金で売却すること」です。

「売れなかったら下げたら良い」という考えで料金設定をしてしまうと、売れ残りのイメージが付いて、かえって売れづらくなる可能性もあります。

理想は、値下げ交渉も考えて相場より少し高めの金額に設定することです。

細かい料金は不動産と相談しつつ、売れやすい金額にしましょう。

複数の不動産会社にて査定を依頼する

2つ目の注意点は、「複数の不動産会社に査定を依頼する」ことです。

マンションを売却する際は、必ず複数の不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

1社のみの査定では、その金額が相場に合っているか、その会社が本当に信頼できるかどうかが分かりません。

必ず複数社に依頼してから、不動産会社を決めてください。

なお、「不動産会社の決め方が分からない」「おすすめの不動産会社を知りたい」という方は、サテイエの利用がおすすめです。

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高額なマンション売却を目的としたリフォームなどを行わない

3つ目の注意点は、「高額なマンション売却を目的としたリフォームを行わない」ことです。

マンション売却のためにリフォームしてしまうと、元の相場と大幅にズレてしまい、売れなくなってしまう可能性が高くなります。

そのため、リフォームをする際は必ず不動産会社に相談してからにしてください。

なお、仮にリフォームをしてもリフォーム代金そのまま上乗せできる可能性は低いです。

金額だけで見ると損してしまう可能性が高いため、あらかじめ把握しておきましょう。

マンションが売れるまでの期間を把握しておく

4つ目の注意点は、「マンションが売れるまでの期間を把握しておくこと」です。

マンションが売れるまでの期間は、おおよそ3ヶ月～6ヶ月です。

6ヶ月経ってもマンションが売れない場合は、料金や売り出し方、家の状態など何かしらに問題がある可能性が高いため、作戦を練り直しましょう。

また、場合によっては不動産会社が合っていない可能性もあります。

その場合は、不動産会社の切り替えが有効ですので、サテイエなどを使って自分に合った不動産会社を見つけてください。

あらかじめ期間を把握しておくことで、効率よくマンションを売却できるでしょう。

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おすすめのマンションの売却タイミングまとめ

この記事では、マンションを売却するタイミングについて解説しました。

マンションを売却する時に確認したい項目は以下の7点です。

• 時期
• 築年数
• 社会情勢
• 税金
• 周辺環境の都市開発
• 住宅ローンの金利
• 個人事情で見極める

上記を参考にしつつ、値崩れが起きていないか、税率は変わらないかなどを確認しつつ、売却タイミングを決めて下さい。

なお、不動産会社がまだ決まっていない方は、「サテイエ」の利用がおすすめです。

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