マンション売却する際は、たくさんの注意点があります。注意点を理解していないとマンション売却に失敗してしまったり、損をしてしまう可能性があります。

「マンション売却に失敗したくない」「初めてのマンション売却で不安だ…」「マンション売却の注意点を把握しておきたい」

この記事では上記のような悩みを解決します。

マンション売却を成功させるには、注意点をしっかりと把握してから始める必要があります。

この記事では、マンション売却の際の注意点やよくある失敗例について解説します。事前に注意点を押さえておけば、初めてのマンション売却もうまくいくでしょう。

マンション売却の流れを把握

マンション売却の注意点を解説するにあたって、まずはマンション売却の流れを把握しておきましょう。

ここではマンション査定から売却までの流れを解説していきます。

マンション査定を依頼する

まずは、マンションがどれくらいの価格で売却できるのかを不動産会社に査定してもらいます。

マンション査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定とは、近隣物件の状況や過去の売却データなどを参照にして、大まかな査定額を算出する方法です。

スマホやパソコンから簡単に依頼できるため、マンション査定を依頼する際は机上査定から依頼する流れが一般的です。

続いて訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際にマンションに訪問して査定する方法です。

実際に細かく確認されるため、査定額の精度は机上査定よりも高くなっています。机上査定を依頼した後に訪問査定を依頼する流れが一般的です。

マンション査定を依頼する際は、一括査定サイト「サテイエ」がおすすめです。サテイエであれば、一度の申し込みで複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

サテイエは1000社以上の有料不動産会社と提携しているため、マンションの特徴に合わせた不動産会社を紹介可能です。

また、サテイエなら査定後のしつこい営業電話などもなく、査定時間も最短30秒で完了するためマンション査定を依頼する際はサテイエを検討してみてください。

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不動産会社と契約を結ぶ

マンション査定が終わったら、契約する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売主と不動産会社の間で事前に締結する契約のことです。

不動産会社へ仲介を依頼する際のサービス内容や手数料などについて明確にしておくことで、後々トラブルが起きないようにします。

売却活動を開始する

不動産会社との媒介契約締結後、マンションの売却活動を開始します。

具体的な売却活動は下記の通りです。

• レインズ（公的な不動産サイト）への登録
• 広告（新聞広告やネット広告）

基本的に販促活動は不動産会社が行いますが、内覧の立ち合いや値引き交渉の対応などは売主が対応する必要があります。

買主と売買契約を結ぶ

無事に買主が見つかれば、買主との間で売買契約を結びマンション売却の手続きに入ります。

売買契約とは、売主と買主が売買することを約束する契約であり、決済日や引き渡し日もここで決まります。

マンションの引き渡し

決済が完了し、引き渡し日がきたらマンションを引き渡して売買完了です。このとき、マンションの管理規約や付帯設備の取扱説明書・鍵などもすべて買主へ渡します。

売買契約から引き渡しまでは、一般的に2ヶ月〜3ヶ月かかります。

より詳しくマンション売却の流れについて知りたい方は下記資料をご参照ください。

参照元：全日本不動産協会｜不動産保証協会

マンション売却の注意点14選

マンション売却の際は、注意点がたくさんあります。しっかりと注意点を把握していないと希望価格で売却できなかったり、なかなか売れないといったことになりかねません。

そのようなトラブルを避けるために、ここではマンション売却の注意点を14項目解説していきます。

必要書類を事前に準備しておく

必要書類が揃っていると、スムーズにマンション売却を進められるため、事前に用意しておきましょう。必要書類には、必須な書類から用意しておくことでマンションの価値が高まる書類まで幅広くあります。

そのため、事前に不動産会社へ必要書類の確認をしておくと良いでしょう。

必要書類の中には紛失してしまっているものもあるかもしれません。再取得に時間がかかる書類もあるため、早めに準備しておきましょう。

ローン残債を確認しておく

住宅ローンの残債がある人は、あとどれくらい残っているかを確認しておきましょう。

ローン残債があるマンションを売却する際は、ローン残債を一括返済する必要があるからです。

もし、マンションの売却価格で相殺できない場合は、自己資金から用意する必要があります。

住宅ローンの残債は、金融機関から毎年郵送されるローン残高証明書で確認できます。

マンション売却前のリフォームは必要ない

マンション売却の際にリフォームしてから売却した方が高く売れると考える人もいます。しかし、マンション売却前のリフォームは基本的には必要ありません。

たしかに、リフォームすることでマンションの価値を高めることは可能です。しかし、それによって、リフォーム費用を上回る利益を出せるかどうかはわからないからです。

また、リフォームしなくても整理整頓することで、マンションの印象をよく見せることは可能です。

そのため、リフォームを検討している人は独断で行わずに、必ず不動産会社と相談してから決めましょう。

相場を把握しておく

査定依頼前に自分でもマンションの査定額の相場を把握しておきましょう。

査定額を把握しておくことで、不動産会社による査定額が妥当かどうかを判断できるようになります。

まったくの無知だと不動産会社に足元を見られる可能性もあるため、注意が必要です。

査定額の相場は、レインズや査定シミュレーションを利用することで調べられます。

また、サテイエの一括査定でも複数の不動産会社の査定額を比較できるため、相場を把握できます。

サテイエには、宅地建物取引士の資格を持ったコンシェルジュによるサポートも受けられるためおすすめです。

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複数の不動産会社へ査定を依頼する

複数社に依頼し比較することで、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

査定額の相場を把握していれば、適切でない査定額を提示してくる不動産会社を見極められます。

また、不動産会社は会社ごとに得意分野が違います。そのため、マンション売却を得意としているか不動産会社かどうかも見極める必要があります。

そして、不動産会社だけではなく、担当者が信頼できる人かどうかも複数社を比較して選んでいきましょう。

必ずしも査定額で売却できるわけではない

査定額は不動産会社が独自に算出して提示する金額であるため、必ずしも査定額で売却できるとは限りません。

中には契約欲しさに高めの査定額を提示してくる不動産会社もあるため注意しましょう。

売却時期は2月〜3月がおすすめ

売却時期を選べるのであれば、2月〜3月がベストです。この時期は不動産業界の繁忙期であり、転職や進学などの影響でマンションの需要が高まる時期であるためです。

2月〜3月の売却に間に合うようにするには、12月ごろには査定を依頼し、売却に向けて動き出す必要があります。

不動産会社の囲い込みに注意する

囲い込みとは、自社の顧客の中から売主と買主の両方を見つける手法です。囲い込みを受けると買主も限定されるため、マンションの売却まで時間がかかる恐れがあります。

売主側は囲い込みをされているかどうかはわからないため、契約前に囲い込みをするかどうかを担当者へ確認しておきましょう。

マンション売却には仲介と買取の2つの方法がある

仲介とは、不動産会社に間に入ってもらい一般の人の中から買主を探す方法です。

一方で買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法になります。

それぞれの特徴は下記の通りです。

• 仲介：一般の人の中から買主を探すため、相場に近い価格で売却可能
• 買取：買主を探す必要がないため、早期売却が可能だが売却価格は相場の6〜8割程度

買取の売却価格が相場よりも安くなってしまう原因は、転売目的であるからです。不動産会社は買い取ったマンションを転売して利益を出すため、相場価格で買い取ると利益が出せません。

したがって、相場よりも安い価格での買い取りになってしまいます。

媒介契約には3種類ある

媒介契約には下記の3種類があります。

• 一般媒介
• 専任媒介
• 専属専任媒介

契約ごとにメリットデメリットがあるため、自分に合ったものを選ぶようにしましょう

契約ごとの違いは下記の通りです。

	一般	専任	専属専任
自分で買主を見つけること	可能	可能	不可能
複数社と契約	可能	不可能	不可能
不動産会社から売主への状況報告	義務はない	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録	義務はない	7日以内	5日以内

マンション売却に必要な費用を把握しておく

マンション売却には下記のような費用が必要です。

• 不動産会社への仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 司法書士への報酬
• 譲渡所得税

それぞれどれくらい必要になるかを把握し、用意しておきましょう。

内覧の際は必要最低限の掃除をしておく

内覧時の印象は購入意欲に大きく影響するため、事前に必要最低限の掃除はやっておきましょう。

また、家具の配置を変更するなどして、より広く印象良く見せることも大切です。ハウスクリーニングを依頼するのも良いでしょう。

訪問査定時も査定には影響しませんが、マナーとして最低限の掃除はやっておきましょう。

マンションの瑕疵は必ず伝える

マンションに瑕疵がある場合は、必ず不動産会社の担当者へ伝えておきましょう。

瑕疵とは不具合（シロアリや雨漏れ、設備の破損など）のことです。

瑕疵を報告せずに隠していると後々トラブルになる可能性があります。査定評価は下がる可能性が高いですが、必ず伝える必要があります。

マンション売却の翌年は必ず確定申告する

マンション売却で得たお金は譲渡所得という所得に分類され、課税対象です。したがって確定申告の必要があります。

マンション売却によって利益が出なかった場合でも確定申告は必要です。特例によって税金が安くなる可能性があるため、忘れずに行いましょう。

譲渡所得の確定申告には、売却価格や譲渡費用がわかる書類が必要になるため、なくさないよう保管しておきましょう。

マンション売却でよくある失敗例

ここではマンション売却でよくある失敗例について解説します。マンション売却で同じ失敗をしないためにも参考にしてみてください。

依頼する不動産会社を間違えた

マンション売却を得意としていない不動産会社へ依頼してしまい失敗したケースです。

不動産には戸建て・マンション・土地があり、不動産会社によって得意分野があります。

中でもマンション売却は確認事項が多く専門性が高いため、得意とする不動産会社でなければ上手くいかない可能性があります。

そのため、マンション売却する際はマンション売却を得意とする不動産会社へ依頼しましょう。また、担当者の力量によっても左右されるため、そちらも契約前に見極める必要があります。

希望価格でマンションが売れなかった

ローン残債が多く残っているため、それを相殺するために売り出し価格を高く設定してしまい、失敗してしまったケースです。

なかなか売却できないため、やむを得ず値下げしてしまい、納得のいく価格で売却できなかったという人もいます。

ローン残債が多く残り相殺できそうにない場合は、売却を見送るのも一つの手です。

また、ローンの支払いが困難な場合であれば、任意売却も検討してみましょう。

査定額に釣られてしまった

査定額の高さで不動産会社を選んでしまい、その結果中々売却できなかったケースです。

このような失敗をしないためにも、査定額の相場は把握しておきましょう。

また、売却期間に猶予がない場合は、やむを得ず値下げをする必要が出てくるため、不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

売り出し価格が高すぎて売却できなかった

欲を出しすぎて売れないケースです。売り出し価格は売主が自由に設定できるため、このような失敗が起きてしまいます。

マンション売却を成功させるためには適切な売り出し価格を設定することも大切です。

売り出し価格は、不動産会社とよく相談してから設定しましょう。

瑕疵の報告漏れによって契約解除になった

マンション売却の際は売主が買主に対して付帯設備表や告知書を渡す必要があります。

これらの書類に記入漏れや記入ミスなどがあり不完全だった場合、契約解除になるケースです。

瑕疵の伝え忘れなどが後から発覚した場合は、契約不適合責任によって損害賠償や契約解除の可能性もあるため注意しましょう。

事前に注意点を把握しマンション売却を成功させよう

マンション売却する際は、事前に注意点を把握しておくことで、成功確率を高められます。マンション売却時はたくさんの注意点がありますが、とりあえず下記の5つは覚えておきましょう。

• 査定額の相場は把握しておく
• 複数の不動産会社へ査定依頼する
• マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する
• 査定額＝売却価格ではない
• マンション売却の翌年は確定申告する

マンション売却する際は、まずは査定から始まります。

マンション査定を依頼する際は、完全無料で利用できる一括査定サイト「サテイエ」を利用してみてはいかがでしょうか。

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