「路線価から土地査定できるって聞いたけど本当？」

「路線価で土地査定する方法とは？」

「路線価はどうやって調べるの？」

この記事では、上記のような疑問を解決します。

土地査定する方法はいくつかありますが、路線価から査定額を算出することも可能です。取引実績の少ない地域や公示価格から求めにくい場合は、利用してみると良いでしょう。

この記事では路線価から土地査定する方法や路線価の確認方法を紹介します。

路線価で土地査定し、相場価格を把握しておくことで、適切な売り出し価格を設定できるようになります。

路線価の種類

路線価とは、道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの価格のことです。

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類が存在します。ここでは、それぞれの路線価の違いやその他の土地価格について解説します。

相続税路線価

相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出する際に使用される価格のことです。

一般的に「路線価」といわれる場合、この相続税路線価を指すことが多く、土地査定においても相続税路線価を基準として算出されます。

相続税路線価は、毎年1月1日を基準として国税庁が7月1日に公表し、公示価格の80%程度と実際の市場価格よりもやや低めに設定されています。

固定資産税路線価

固定資産税路線価とは、土地の評価額を算出する際に使用される価格です。固定資産税は、土地の評価額をもとに算出されますが、この土地の評価額を算出するために固定資産税路線価を使用します。

また、その他にも固定資産税路線価は、下記のような税金を計算する際にも使用されます。

• 都市計画税
• 不動産免許税
• 登録免許税

固定資産税路線価は、各市区町村によって3年ごとの4月1日に更新されます。

更新時には、前年度の1月1日時点を基準とし、公示価格の70%程度になるように設定されています。

土地の価格は一物五価

一物五価とは、ひとつの土地に5つの違った価格があることをいいます。

路線価もそのうちのひとつであり、その他の価格は下記の通りです。

価格	内容
実勢価格	実際に取引された価格
公示価格	国土交通省が地価公示法に基づいて発表している土地の価格実勢価格の90%程度に設定
路線価	国税庁が発表している道路に面する土地の価格公示価格の80%程度に設定
固定資産税評価額	市区町村が決めた固定資産税を決める基準となる価格公示価格の70%程度に設定
基準地価	都道府県が発表する土地の価格実勢価格に近い

これから路線価で土地査定する際に、出てくる価格であるため覚えておきましょう。

路線価から土地査定する方法

ここでは、路線価から土地査定する方法を解説します。土地の価格は一定ではなく、常に変動するため、土地査定する際は毎年更新される相続税路線価をもとに計算しましょう。

路線価は誰でも確認できますが、自分で計算するには少し複雑で手間がかかります。そのため、プロに依頼した方が手軽に精度の高い査定額がわかります。

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路線価図で路線価を確認する

まずは、路線価図を元に査定したい土地の路線価を確認しましょう。

路線価図は国税庁のサイトや全国地価マップで確認できます。
参考：路線価図・評価倍率表−国税庁

ここでは、国税庁のサイトで確認できる路線価図を使用して解説します。

国税庁の路線価図・評価倍率表のページへ飛んだら、まずは調べたい都道府県を選択し、路線価図と市区町村を選びましょう。

このとき、相続税路線価がない地域は路線価図に記載されていません。

それでは、東京都足立区を例に解説します。

参考元：路線価図・評価倍率表−国税庁

画面上部の「この市区町村の索引図ページへ」をクリックします。そうすると次のような足立区の索引図が表示されます。

参考元：路線価図・評価倍率表−国税庁

ここからさらに調べたい土地を選択すると、次のような路線価が記載された地図が表示されます。

参考元：路線価図・評価倍率表−国税庁

地図上に記載してある「230D」や「225D」といった英数字が路線価です。

数字はその道路に面した土地の1㎡あたりの価格を1,000円単位で表したものです。

つまり、230Dであれば、230×1,000円＝23万円となり、230Dに面している土地の1㎡あたりの価格は「23万円」になります。

数字の後ろに記載してあるアルファベットは、土地の借地割合を表しています。そのため、自分の所有している土地であれば、無視して問題ありません。

借地割合とは

借地割合とは、その土地の権利のうち、借地が何割を占めているかを表すものです。

借地（人に貸している土地）には、下記の2つの権利が存在します。

• 借地の所有者
• 借地権を持っている人

借地権とは、土地を借りて利用する権利を持っている人です。つまり、土地を借りて家を建てている人のことです。

この2つの権利の割合のことを「借地割合」と呼びます。

路線価図の数字の後ろに記載されているアルファベットが、借地割合を表しています。

アルファベットごとの借地割合は、下記の通りです。

アルファベット	借地割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

参考元：路線価図の説明−国税庁

借地権の価格を算出する際は、下記のようにアルファベットの割合をかけて計算します。

・借地権＝土地の評価額×借地割合

たとえば、路線価230Dを例に計算すると下記のとおりです。

・230×1,000円×0.6（借地割合D）＝13万8,000円（借地権の価格）

つまり、路線価230Dに面している土地が借地だった場合、借地権の価格は1㎡あたり13万8,000円となります。

路線価から土地の評価額を計算する

路線価から土地の評価額を計算する方法を路線価方式といいます。路線価方式の計算式は、下記の通りです。

・土地面積×路線価＝土地の評価額

土地面積を300㎡と仮定して、さきほどの路線価図を例に計算してみましょう。

・230Dの路線価：230×1,000円＝23万円
・300×23万円＝6,900万円

つまり、230Dの土地に面している300㎡の土地の評価額は、6,900万円となります。

ただし、土地の形状や間口の広さなどによって、下記のような補正がかかるため、実際の価格はもう少し低くなります。

• 土地の奥行きの深さ
• 土地の形状がいびつであるか
• 間口の狭さ
• 崖地になっているか

詳しい補正率については、下記の国税庁のHPで確認可能です。

参考元：土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表−国税庁
参考元：路線価図の説明と計算例−国税庁

複数の道路が面している土地の場合

複数の道路が土地に面している場合は、利用価値が高くなるため土地の価値も高くなります。
複数の道路に面している土地の場合、下記2種類の加算率を使用して土地の評価額を算出します。

• 側方路線影響加算率
• 二方路線影響加算率

土地が角地もしくは準角地の場合は、側方路線影響加算率となり、正面と背面が道路に面している場合は、二方路線影響加算率を使用します。

角地とは、交差点や丁字路の角にある土地を指し、一本の道路の曲がり角にある土地を準角地と呼びます。

それでは、実際にさきほどの路線価を例に計算してみましょう。

まずは、側方路線影響加算率による計算方法です。

側方影響加算率を計算する際は、2つの道路の路線価を計算し、高い方を正面路線、低い方を側方路線とします。

・正面路線価＋加算価格（側方路線×側方影響加算率）＝路線価

参考元：路線価図・評価倍率表−国税庁

上記の路線価図の13番の土地面積を200㎡と仮定し、評価額を計算すると下記の通りです。

まずは、225Dと270Cの路線価を計算します。

・225×1,000＝22万5,000円
・270×1,000＝27万円

225Dの路線価の方が低いため、こちらを側方路線とします。

・22万5,000円×0.03（側方影響加算率）＝6,750円

参考元：側方影響加算率−国税庁

・27万円＋6,750円＝27万6,750円

この土地の評価額を算出する場合は、27万6,750円が路線価です。そして、路線価に土地面積をかけて土地の評価額を算出します。

・27万6,750円×200㎡＝5,535万円

上記の計算によって、この土地の評価額は5,535万円となります。

※前述した通り、実際には補正率がかかるためもう少し価格は低くなります。

二方路線影響加算率の場合は、高い方を正面路線、低い方を後方路線とし、側方影響加算率と同じ手順で土地の評価額を算出可能です。

参考元：路線価図の説明と計算例−国税庁

土地の評価額から売却相場を計算する

土地の評価額が算出できたら、そこから実勢価格を算出する方法を解説します。

土地の評価額から実勢価格を算出する計算式は下記の通りです。

・土地の評価額÷0.8×1.1＝売却相場

相続税路線価は公示価格の80%程度に設定されており、公示価格は実勢価格の90%程度に設定されているため、0.8と1.1を掛けて計算します。

さきほどの土地評価額を計算式に当てはめると下記の通りです。

・5,535万円×0.8×1.1＝4,870万8,000円

つまり、13番の土地の査定額は4,870万8,000円となります。

※相続税路線価が設定されていない地域の場合は、下記の計算式で算出できます。

・固定資産税路線価×0.7×1.1＝売却相場

路線価から土地査定する際の注意点

路線価から土地査定は可能ですが、その際はいくつか注意点があります。

ここでは、路線価で土地査定する際の注意点を解説します。

路線価には土地の特性や事情は含まれていない

路線価には、土地の特性や事情は含まれていません。

土地の価格は、周辺環境や利便性などによっても大きく左右されます。また、譲渡汚染や埋設物の有無などによっても変動するため、単純に路線価だけで判断するのは危険です。

本来、路線価は税額を算出するために設定されている価格であるため、路線価から算出した査定額はあくまで参考程度に捉えておきましょう。

より精度の高い査定額を知りたいのであれば、不動産会社への依頼が1番確実です。

土地査定する際は不動産会社にも依頼する

土地査定する際は、不動産会社にも依頼しましょう。

路線価からおおまかな査定額は算出できますが、1番手っ取り早く確実な方法は不動産のプロに依頼することです。

不動産会社へ依頼すれば、現地調査やさまざまな資料からより精度の高い査定額を算出してもらえます。

とはいえ、「どこの不動産会社へ依頼すれば良いかわからない」という人には、サテイエの利用をおすすめします。

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路線価を使用して土地査定はできますが、より確実な査定額を知りたければ、プロへの査定依頼をおすすめします。

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路線価を使えば誰でも土地査定が可能

路線価を参考にすれば、誰でも土地査定が可能です。

路線価は国税庁のサイトから簡単に確認できるため、気になった人は調べてみると良いでしょう。

ただし、路線価から査定額を算出するには、少し複雑な計算が必要になり、手間もかかります。また、路線価から算出した査定額には、査定においての全ての要素は考慮されていないため、あくまで参考程度にしかなりません。

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