2023.07.26
一般媒介契約とは？メリット・デメリットや向いている人を解説
「不動産売却する際、どの媒介契約を選べば良い？」
「一般媒介契約のメリット・デメリットとは？」
「媒介契約は不動産売却にどのように影響する？」
この記事では上記のような疑問を解決します。
媒介契約とは、不動産売却する際に不動産会社との間で結ぶ契約です。媒介契約は3種類あるため、どれにすれば良いのか悩んでいる人もいるでしょう。
結論、人気物件であれば一般媒介契約がおすすめです。
この記事では一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットについて解説します。
媒介契約ごとの特徴を把握し、物件に合った適切な契約方法を選択できるようにしておきましょう。
目次
一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、不動産売買する際に不動産会社と売主の間で結ぶ媒介契約の一種です。
媒介契約とは、売主と不動産会社との間でトラブルが起きないようにするために、あらかじめ結んでおく契約のことをいいます。
媒介契約には下記の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
ここでは、一般媒介契約の特徴について解説します。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できる
一般媒介契約には契約できる会社の数に制限がないため、何社と契約してもまったく問題ありません。
むしろ複数の不動産会社と契約し仲介を依頼することで、より多くの人に物件をアピールできるといったメリットがあります。
人気の物件（人気エリアや築年数が浅いなど）であれば売り出し後に問い合わせが殺到するため、複数の不動産会社と契約しておくことでより良い条件で売却できる可能性が高くなります。
参考元：標準媒介契約約款−国土交通省
一般媒介契約には明示型と非明示型がある
一般媒介契約には明示型と非明示型があり、どちらを選択するかは売主が自由に決められます。
明示型とは、不動産会社と一般媒介契約を結ぶ際にその他の不動産会社との契約があるかどうか、またはどこの不動産会社へ依頼しているかを伝えることです。
一方で非明示型とは、他の不動産会社へ依頼しているかどうかを伝えない方法です。
不動産会社からすれば、どこの会社へ依頼しているかは知っておきたい情報であるため、伝えた方が不動産会社も売却活動してもらえる可能性が高くなります。
そのため、どちらを選べばいいのかわからないという人には、明示型をおすすめします。
レインズへの登録義務はなく売却活動の報告義務もない
一般媒介契約の場合、不動産会社は物件情報をレインズへ登録する義務はなく、売主に対する定期的な売却活動の報告義務もありません。
レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報ネットワークシステムです。
不動産会社がレインズへ物件情報を登録することで、全国の不動産会社と物件情報を共有できるようになり、よりスムーズな売却が可能となります。
一般媒介契約ではレインズへの登録義務はないため、登録してもらえない可能性があります。また、不動産会社から売主へ対する売却活動の定期的な報告義務もないため、自分から連絡して確認しなければなりません。
一般媒介契約は契約期間に制限がない
一般媒介契約には、契約期間に関する法律上の制限はありません。しかし、国土交通省が定めた標準媒介契約約款には3ヶ月以内と定められているため、3ヶ月に設定されている場合が一般的です。
参考元：標準媒介契約約款−国土交通省
標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項です。ただし、不動産会社によって契約期間が変わるため、契約時に確認しておきましょう。
ちなみに一般媒介契約は契約期間が満了していない場合でも解約可能です。
自分で買主を探すこともできる
不動産会社と一般媒介契約を結んだ後に、売主が自分で買主を見つけて売却することも可能です。
参考元：標準媒介契約約款−国土交通省
売主自身で買主を見つけて直接取引した場合、不動産会社は介入しないため仲介手数料も必要ありません。
ただし、自分で買主を見つけた場合は、契約している不動産会社へ報告する必要があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約との違い
媒介契約には、一般媒介の他に「専任媒介」と「専属専任媒介」があります。
下記の表はそれぞれの違いについてまとめたものです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社と契約 | 可能 | 不可能 | 不可能 |
| 自分で買主を探す | 可能 | 可能 | 不可能 |
| レインズへの登録義務 | なし | 契約日から7日以内 | 契約日から5日以内 |
| 売主への売却活動の状況報告義務 | なし | 2週間に1回以上の頻度で報告 | 1週間に1回以上の頻度で報告 |
| 契約期間 | 法律上は定められていない | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
媒介契約の自由度は、一般媒介契約＞専任媒介契約＞専属専任媒介契約の順に高くなります。
上記の表を見てわかる通り、一般媒介契約は媒介契約の中で最も制限の緩く自由度の高い契約です。制限が緩い分、不動産会社によるレインズへの登録義務や売却活動の状況報告義務はないため、ご自身の状況や物件にあった契約内容を選びましょう。
一方で専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社としか契約できないといった制限がある分レインズへの登録義務や定期的な売却活動の状況報告義務があります。
また、専属専任媒介になると売主自身で買主を探して直接取引することもできません。
ただし、不動産会社は物件が売却できれば確実に仲介手数料が得られるため、積極的に売却活動を行ってくれます。結果、売却が成功する可能性が高くなります。
一般媒介契約のメリット
ここでは一般媒介契約のメリットについて解説します。
不動産会社選びで失敗しにくい
一般媒介契約であれば、複数の不動産会社と契約できるため不動産会社選びで失敗するリスクを軽減できます。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、1社としか契約できないため不動産会社選びに失敗する可能性も高くなります。
万が一、悪徳な不動産会社や実力不足の不動産会社へ依頼してしまうと、不動産売却できずに時間を無駄にしてしまう危険性があるため注意しましょう。
一般媒介契約であれば、一度に複数社へ依頼できるためリスクを軽減できるメリットがあります。
不動産会社選びで失敗したくない人には、サテイエの不動産査定をおすすめします。
サテイエとは、完全無料で利用できる不動産一括査定サイトです。
1,000社以上の優良企業のみと提携しているため、悪徳不動産会社へ引っかかる心配はありません。
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囲い込みをされる心配がない
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、囲い込みをされる心配がありません。
囲い込みとは、不動産会社がより多くの利益を得るために専任媒介契約や専属専任媒介契約を利用した悪徳な手法です。
売主から売却依頼を受けた物件の買主を自社の顧客の中から見つけるまで、他社に物件情報を公開しないやり方です。
不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を得られるが、売主側にメリットは全くありません。
むしろ買主がなかなか見つからず売却が遅れる可能性が高くなるため、デメリットしかありません。
事前に伝えるなどして囲い込みの対策は可能ですが、売主側からは100%判断することはできないため絶対に囲い込みを避けたいという人は一般媒介契約をおすすめします。
人気物件であれば好条件で売却できる
人気物件であれば売り出し直後に購入希望者が殺到し競争が起きるため、一般媒介契約で複数の不道産会社と契約することでより好条件の買主へ売却できます。
人気物件とは下記のような物件を指します。
- 築年数が浅い
- 人気エリアにある
- 交通の便が良い
逆に人気物件ではない場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約でしっかりと売却活動を行ってもらう方が売却できる可能性が高まります。
一般媒介契約のデメリット
ここでは一般媒介契約のデメリットについて解説します。
複数の不動産会社とやりとりする必要がある
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるといったメリットがありますが、その分1社ずつやりとりする手間と労力がかかります。
そのため、忙しく頻繁にやり取りができない人には向いていません。
また、不動産会社には売却活動の報告義務もないため、売主側から確認の連絡を入れる必要があります。
そのため、契約社数が多くなればなるほどやりとりや内覧の予定調整が大変になります。
売却活動に力を入れてもらえない可能性がある
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、不動産会社が売却活動に力を入れなくなる可能性があります。
その理由は、頑張って売却活動を行っても他社に取られる可能性があるためです。
他社に取られてしまった場合、それまでその物件にかけていた時間や労力は無駄になってしまいます。
そのため、不動産会社も複数社と契約できる一般媒介契約は専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べて、積極的に販売活動しづらくなります。
一般媒介契約では受けられないサービスがある
不動産会社によっては、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ人のみ受けられるサービスを提供しているところもあります。
たとえばハウスクリーニングや買取保証など、その会社独自のサービスがついている場合があります。
一般媒介契約を選んだ場合は当然そのようなサービスは受けられません。
一般媒介契約が向いている人
ここでは一般媒介契約がどのような人に向いているかを解説します。
人気物件を売却したい人
売却したい物件が人気物件（人気エリアや築年数が浅いなど）である場合、一般媒介契約で複数社と契約することで、より好条件で購入してくれる買主を見つけられる可能性が高くなります。
1社に任せるのが不安な人
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社としか契約できないため必然的に契約した不動産会社へ全てを委ねることになります。
万が一悪徳業者や実力不足の不動産会社に当たってしまった場合、大きな損失を出してしまう可能性があるため不安な人は一般媒介契約がおすすめです。
囲い込みにあう危険性や売却活動に力を入れてくれなかった場合、売却時期が遅れたり希望通りに売却できない可能性があります。
実際に数ヶ月買主が見つからなかったのに、不動産会社を変えたら数日で買主が見つかったという事例もあります。
このような不安要素を契約前に見抜く方法はないため、どうしても心配な人は一般媒介契約が良いでしょう。
ただし、信頼できる不動産会社を見つけられれば専任媒介契約や専属専任媒介契約でも問題ありません。
不動産一括査定サイトのサテイエであれば、無料で宅地建物取引士のサポートを受けながら不動産会社を選べます。
提携している不動産会社は1,000社以上、且つ優良企業のみとなっているため悪徳不動産会社に騙される心配もありません。
売却活動を周りに知られたくない人
一般媒介契約であればレインズへの登録義務がないため、情報共有される心配がありません。そのため、売却活動を周りに知られる可能性も低くなります。
家を売りに出していることを周りの人に知られたくない人は一般媒介がおすすめです。
ただし、情報共有されないため効率は悪くなり、売却までに時間がかかってしまう可能性は高くなります。
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これから不動産売却する人は、ぜひ一度サテイエを利用してみてください。
人気物件なら一般媒介契約がおすすめ
媒介契約は売却したい物件に合わせて選択すると良いでしょう。一般媒介契約は人気物件を売却したい場合におすすめの方法です。
その他にも囲い込みの心配がなかったり、不動産会社選びで失敗するリスクを軽減できるといったメリットもあります。
ただし、複数の不動産会社とやりとりする手間や労力がかかります。また、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べて不動産会社のやる気が出ないのも事実です。
媒介契約を選ぶ際は物件に合わせて選びましょう。
