「媒介契約はどれを選べば良い？」

「媒介契約は何種類ある？」

「一般媒介と専任媒介は何が違う？」

この記事では上記の疑問を解決します。

媒介契約とは、不動産売却する際に不動産会社と売主との間で結ぶ契約のことです。媒介契約にはいくつか種類があり、どれを選べば良いのかわからない人も多いでしょう。

媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがあるため物件に合わせて選択するのがベストです。

この記事では一般媒介と専任媒介の違いやおすすめなどを解説します。

一般媒介契約と専任媒介契約の違い

一般媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、複数の不動産会社と契約できるかどうかです。

また、媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約の他に「専属専任媒介契約」も存在します。

つまり、媒介契約には下記の3種類が存在します。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

契約できる不動産会社の数以外にも細かい違いがあるため、わかりやすく下記の表にまとめてみました。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約できる不動産会社の数	何社でも可能	1社のみ	1社のみ
レインズへの登録義務	なし	契約日から7日以内に登録しなければならない	契約日から5日以内に登録しなければならない
売主への売却活動の定期的な報告義務	なし	2週間に1回以上の報告が必要	1週間に1回以上の報告が必要
売主が自力で買主を見つけて直接取引	可能	可能	不可能
契約期間	法律上は定められていない	3ヶ月以内	3ヶ月以内

参考元：媒介契約制度−公益財団法人 東日本不動産流通機構

※レインズとは、国土交通省が指定した不動産流通機構が運営する不動産情報共有サイトです。レインズに登録されている物件情報を閲覧できるのは不動産会社のみであり、一般の人は利用できません。

参考元：レインズ

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法によって定められているため、どの媒介契約を選んでも同じです。

参考元：宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額−国土交通省

それぞれの媒介契約について解説します。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、媒介契約の中で最も制限の緩い契約です。

他2つの媒介契約との大きな違いは、複数の不動産会社と契約を結べる点です。

参考元：標準媒介契約約款−国土交通省

また、一般媒介契約には明示型と非明示型の2種類が存在します。

明示型とは依頼している不動産会社を明らかにすることであり、非明示型は非公開にすることです。

どちらか好きな方を売主が自由に選択できますが、基本的には明示型が良いでしょう。

非明示型を選択すると不動産会社は売主が何社と契約しているかがわかりません。そのため、積極的に販売活動を行ってくれない可能性があります。

よほどの理由がない限りは明示型で契約する方が良いでしょう。

その他にも一般媒介の特徴としては下記の通りです。

• 売主自身で買主を探し、不動産会社を通さず直接取引も可能
• レインズへの登録義務や定期的な販売活動の報告義務はないため、物件によってはなかなか売却できないケースもある
• 契約期間は法律で定められてはいないが一般的には3ヶ月程度

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、媒介契約の中では緩すぎず厳しすぎずといった、一般媒介と専属専任媒介の間に位置する契約です。

一般媒介契約と違い、1社としか契約できませんが売主自身で買主を見つけて直接取引は可能です。

参考元：標準媒介契約約款−国土交通省

また一般媒介契約とは違い、レインズへの登録義務や定期的な売却活動の報告義務もあるため、より売主にとってメリットのある契約になっています。

そのため、媒介契約の中で特に多く利用されている契約がこの専任媒介契約です。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、3つの媒介契約の中で最も制限が厳しく、売主にとってはメリットの少ない契約です。

参考元：標準媒介契約約款−国土交通省

契約できる不動産会社は1社のみで、自分で買主を見つけて直接取引もできません。

専属専任媒介契約は不動産会社からすると1番嬉しい契約です。確実に仲介手数料を得られるため、あらゆる手段を用いて買主を探してくれます。

ただし完全に不動産会社頼みの売却になるため、実力のない不動産会社や担当者へ当たった場合、思うように売却が進まない可能性があります。

媒介契約ごとのメリットとデメリット

各媒介契約のメリットとデメリットは下記の通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
メリット	・人気物件なら好条件で売却できる ・囲い込みの心配がない ・不動産会社選びで失敗しにくい	・早めに売却できる可能性が高まる ・やりとりする不動産会社が1社で済む ・自分で買主を見つけられる	・早めに売却できる可能性がより高まる ・やりとりする不動産会社が1社で済む
デメリット	・複数の不動産会社とやりとりする必要がある ・積極的に売却活動を行ってくれない可能性がある ・不動産会社独自のサービスが受けられない可能性がある	・不動産会社に囲い込みをされる可能性がある ・契約した不動産会社に全て委ねることになる	・不動産会社に囲い込みをされる可能性がある ・契約した不動産会社に全て委ねることになる ・自分で買主を見つけられない

一般媒介契約は自由度が高い分、人気物件でない限り不動産会社が力を入れてくれない可能性が高くなる点がデメリットです。

一方で専任媒介契約は制限が増える分、メリットも多くなります。ただし、1社としか契約できないため囲い込みの危険性もあり、不動産会社選びも慎重に行う必要があります。

そして専属専任媒介契約は、制限が最も厳しい契約であり売主にとってのメリットはあまりありません。不動産会社は確実に仲介手数料を得られるため最も販売活動に積極的になってくれます。

ただし、専任媒介契約と同様に1社としか契約できないため、契約する不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

一般媒介契約と専任媒介契約はどちらが良いのか

「媒介契約ごとの違いは理解したが、結局一般媒介契約と専任媒介契約ではどちらが良いのだろう」と悩んでいる人も多いでしょう。

ここでは媒介契約の中で特に多く利用されている契約方法と、成約率の高い契約方法を解説します。

特に多いのは専任媒介契約

媒介契約の中で特に多く利用されているのは、専任媒介契約です。

媒介契約の種類	2018年	2019年	2020年
一般媒介契約	494,464件	595,058件	413,338件
専任媒介契約	566,866件	657,367件	489,360件
専属専任媒介契約	228,919件	232,254件	170,302件

参考元：指定流通機構の活用状況について−公益財団法人不動産流通推進センター

上記の表を見てわかる通り専任媒介契約が特に多く利用されており、次点で一般媒介契約です。そして最も利用件数が少ないのが専属専任媒介となっています。

成約率が高いのは専属専任媒介契約

媒介契約の中で特に利用件数が少なかった専属専任媒介契約ですが、実は成約率は1番高くなっています。

下記の表は2020年度の媒介契約ごとの成約率です。

媒介契約の種類	新規登録件数	成約報告件数	成約率
一般媒介契約	413,338件	24,339件	5.9%
専任媒介契約	489,360件	89,852件	18.4%
専属専任媒介契約	170,302件	35,665件	20.9%

参考元：指定流通機構の活用状況について−公益財団法人不動産流通推進センター

専属専任媒介契約は売主にとっては最も制限が強く自由度の低い契約ですが、不動産会社は売却できれば必ず仲介手数料をもらえます。

つまり、その他の媒介契約を結んだ場合と比べて、より積極的に売却活動に励んでくれるため売却できる可能性も高まります。

一般媒介契約がおすすめの人

ここではどのような人に一般媒介契約がおすすめなのかを解説します。

人気物件を取り扱っている人

より多くの人々へアピールし購入希望者を集めることで、好条件で売却できる可能性が高まります。

人気物件は購入希望者が多く、取り合いの状況が生まれるため一般媒介契約で複数の不動産会社と契約するのがおすすめです。

信用できる不動産会社が見つからない人

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社の不動産会社としか契約できないため信頼できる会社へ依頼する必要があります。

なぜなら信頼できない不動産会社と専任媒介契約を結ぶと、希望通りに売却できない可能性や囲い込みをされる危険性もあるためです。

しかし、どうしても信頼できそうな不動産会社が見つからない人は、一般媒介で契約するのもひとつの方法です。

周りに売却活動を知られたくない人

一般媒介契約であればレインズへの登録義務はないため、物件を売りに出している情報が漏れる可能性は低くなります。

さらに非明示型を選択すればより秘匿性は高くなります。

ただし、同時に売却までに時間がかかる可能性も高まるため注意が必要です。

専任媒介契約がおすすめの人

ここではどのような人に専任媒介契約がおすすめなのかを解説します。

人気物件ではない物件を売却したい人

人気物件（人気エリアや築年数が浅いなど）のように購入希望者が殺到する状況は考えにくいため、信頼できる1社にしっかりと販売活動してもらった方が売却できる可能性が高くなります。

不動産会社も専任媒介契約を結んでもらうことで、売却できれば確実に仲介手数料が得られるため積極的に売却活動に励んでくれます。

売却したい物件が人気物件ではない場合は、専任媒介契約が良いでしょう。

できるだけ早めに売却したい人

不動産を早めに売却するためには、担当者の協力が必要不可欠です。しかし、一般媒介契約だと不動産会社も自社で売却できる確証がないため、時間や労力を考えると一歩引いてしまいがちです。

しかし、専任媒介契約であれば確実に仲介手数料を得られます。そのため一般媒介契約よりも売却活動に積極的になってくれる場合が多く、結果的に早く売却できる可能性が高まります。

複数の不動産とやりとりするのが面倒な人

専任媒介契約は、やりとりする不動会社も1社で済むため売主の負担は少なくなります。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約できますがその分複数社とのやりとりが必要になるため売主の負担は大きくなります。

内覧の調整や売却活動の状況確認なども1社ずつ対応しなければならないため、やりとりが面倒な人は専任媒介契約がおすすめです。

媒介契約を結ぶ際の注意点

ここでは媒介契約を結ぶ際の注意点を解説します。

途中解約すると違約金が発生する可能性がある

媒介契約は契約期間が満了していなくても途中解約は可能ですが、違約金を請求されるケースがあるため注意してください。

不動産会社と媒介契約を結び売却活動を依頼したものの、途中で契約を解除したいと思う場合もあるでしょう。

途中解約した場合、それまでにかかった費用（交通費や登記簿などの取得費）を請求されるケースがあるため事前に確認しておきましょう。

契約期間内に売却できなかった場合を想定しておく

契約期間内に売却できなかったとしても焦らずに契約方法を変えるもしくは、依頼する不動産会社を変えるといった方法で対応すると良いでしょう。

媒介契約の期間は3ヶ月が一般的です。したがって3ヶ月以内に売却できるのが理想ですが、万が一売却できなかった時の対処法も考えておきましょう。

不動産会社を変えたら数日で売却できたという事例もあるため、依頼する不動産会社はとても重要です。

不動産会社を選ぶ際は、一括査定サイトのサテイエがおすすめです。優良企業のみと提携しているため、売主の物件にピッタリの不動産会社を紹介してもらえます。

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複数の不動産会社を比較し契約を結ぶ

不動産売却を成功させるためにも、媒介契約は信頼できる不動産会社と結ぶ必要があります。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社を比較し検討して決めましょう。

しかし、「複数の不動産会社を比較するのは大変だ」「どこが良いのかわからない」と悩んでいる人も多いでしょう。

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専任媒介契約を結ぶ際は囲い込みに注意する

囲い込みとは、物件情報を他社へ公開せずに自社の顧客の中から買主を見つける方法です。

囲い込みをすることで不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を得られるため、不動産業界で蔓延している手法です。

囲い込みをされると希望通りに売却できなくなったり、なかなか売却できなくなる可能性があります。

不動産会社には媒介契約時に囲い込みをしないことを約束してもらいましょう。それでも囲い込みをする可能性はゼロではありませんが、忠告しておくことで無知な客ではないとアピールできます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ際は、不動産会社による囲い込みに注意してください。

サテイエなら優良不動産会社を見つけられる

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社と契約する必要があります。

しかし、「どこが信頼できる不動産会社なのかわからない」という人も多いでしょう。

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一般媒介と専任媒介は物件に合わせて使い分けよう

媒介契約には下記の3種類が存在します。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

特に多く利用されている契約は専任媒介契約となっており、成約率が高いのは専属専任媒介契約になっています。

それぞれに特徴があり、メリット・デメリットがあるため売却したい物件に合わせて選択すると良いでしょう。