土地を売る時に最初にやること｜損しないための準備と税金の全体像を押さえよう！

土地を売る時は、手続きより先に「何を決めて、何を集め、どこで判断するか」を整理すると失敗が減ります。

特に境界や権利関係、税金の見落としは金額に直結しやすく、後戻りも大変です。

この記事では、最初にやることから契約・引き渡し、税金と確定申告までを、実務の流れに沿ってまとめます。

焦って査定依頼だけ先に進めず、準備の順番を押さえてから動くのが近道です。

土地を売る時に最初にやること

最初にやることは「前提を固める作業」で、ここが曖昧だと査定額も交渉もぶれやすくなります。

名義、境界、売却方法、税金の当たりを先に整えると、途中のトラブルや時間ロスを大きく減らせます。

まずは次の項目を上から順に片づけ、売却の土台を作りましょう。

売却の目的と期限を言葉にする

土地を売る理由が「現金化」なのか「相続整理」なのかで、優先すべき条件が変わります。

高く売りたいのか、早く売りたいのか、手間を減らしたいのかを先に決めておきます。

期限があるなら、いつまでに契約したいのか、いつまでに引き渡したいのかを分けて設定します。

目的と期限が曖昧だと、査定額の高低だけで判断してしまい、後で条件が合わず揉めやすくなります。

家族や共有者がいる場合は、条件の優先順位を全員で一度そろえておくと手続きが止まりにくいです。

• 優先順位：価格／スピード／手間／近隣配慮
• 期限：契約目標日と引渡目標日を分ける
• 譲れない条件：最低価格、測量の要否、瑕疵責任の範囲
• 関係者：共有者、相続人、隣地所有者の有無

名義と権利関係を先に確認する

売主として契約できるのは、原則として登記名義人であり、名義が違うと売却自体が進みません。

相続未登記や共有名義、抵当権が残っているケースでは、段取りが増えるため早めの把握が重要です。

登記事項証明書を取り、所有者、持分、抵当権の有無、地目、地積などの基本情報を確認します。

共有の場合は、売却の合意形成に時間がかかりやすいので、全員の意思確認を最優先で進めます。

抵当権がある場合は、完済と抹消の段取りを決済日に合わせて組むのが一般的です。

境界と面積の論点を洗い出す

土地は「面積が何㎡か」よりも「境界が確定しているか」で取引の安心感が変わります。

境界未確定のままだと、買主が住宅ローンや建築計画を立てにくく、価格交渉の原因になりやすいです。

確定測量図の有無、境界標の状態、隣地との立会い履歴を確認し、必要なら測量の見積りを取ります。

古い分筆や合筆がある場合は、図面と現地が合っているかを不動産会社や土地家屋調査士と確認します。

越境が疑われる場合は、覚書や合意書で整理できるかも含めて早めに検討します。

• 確定測量図の有無を確認する
• 境界標が欠けていないか現地で見る
• 隣地立会いの要否を判断する
• 越境の可能性があれば資料を集める

相場は「1つの数字」でなくレンジで掴む

土地の価格は立地と形状で大きく変わるため、相場を一点で決めると判断を誤りやすいです。

まずは近隣の成約事例、売出事例、路線価や公示地価など複数の尺度でレンジを作ります。

同じ町内でも、接道、間口、奥行き、擁壁、上下水道、建築条件の有無で評価が変わります。

机上査定だけでなく、現地を見た上での査定理由を説明できる会社を選ぶと納得感が高いです。

価格は「売出価格」と「成約価格」が違う点を前提に、時間をかけるほど上振れ余地が出やすいと理解します。

仲介か買取かを先に決める

土地の売却は大きく「仲介」と「買取」に分かれ、スピードと価格のバランスが変わります。

仲介は市場で買主を探すため高く売れる可能性がある一方、売れるまでの期間が読みにくいです。

買取は不動産会社が直接買うため早い反面、価格は仲介より低くなりやすい傾向があります。

境界未確定や権利関係が複雑な土地は、仲介での買主探しが難しく、条件整理が先になります。

期限があるなら、一定期間は仲介で挑戦し、期限手前で買取に切り替える設計も現実的です。

• 価格重視なら仲介を優先する
• 期限重視なら買取も比較に入れる
• 条件が難しい土地は整理の手間を見込む
• 切替案：仲介→期限前に買取検討

依頼先は「査定額」より説明力で選ぶ

同じ土地でも査定額がばらつくのは珍しくなく、金額だけで選ぶと後で値下げ提案が続くことがあります。

大切なのは、査定根拠が具体的で、どの買主層にどう売るかの戦略が示されているかです。

近隣で土地取引の実績があるか、境界や越境などの論点をどう扱うかの経験も確認します。

販売活動の内容が不透明だと、売れない期間が長引き、結果的に条件が悪くなりやすいです。

担当者との相性も重要で、連絡頻度、報告方法、意思決定のスピード感が合うかを見ます。

必要書類は「すぐ出せるもの」から揃える

書類が揃っていないと査定の精度が落ちたり、契約直前で手続きが止まったりします。

登記識別情報、本人確認書類、印鑑証明書、固定資産税の資料などは早めに準備できます。

測量図や境界確認書、越境の覚書などは手元にないことも多く、探す時間がかかりやすいです。

相続絡みでは戸籍の収集が必要になる場合があり、取り寄せに日数がかかることがあります。

一般的な必要書類の例は不動産会社の案内でも整理されているので、抜け漏れの確認に使えます。

• 登記識別情報（権利証）
• 本人確認書類、印鑑証明書、住民票
• 固定資産税納税通知書、評価証明書
• 測量図、境界確認書、越境の覚書

税金は「利益が出るか」を先に見積もる

土地を売るときの税金は、売却額ではなく、取得費や譲渡費用を引いた利益にかかります。

国税庁も譲渡所得の基本式として、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引く形を示しています。国税庁（不動産等を売却した方へ）

購入時の契約書や領収書が残っているかで取得費の精度が変わり、税額の見通しも変わります。

取得費が不明な場合の考え方も示されているため、早い段階で資料の有無を確認します。国税庁 No.3258

ざっくりでも利益が出そうなら、確定申告が必要になる可能性が高い前提で動くと安全です。

全体スケジュールを一枚にしておく

土地売却は、査定、媒介契約、販売、申込、契約、決済・引渡と工程が多い取引です。

どこで誰の作業が必要かを見える化すると、共有者や家族との調整が進みやすくなります。

測量が必要な場合は数週間から数か月かかることもあり、販売開始前に組み込む必要があります。

税金や確定申告は売却後に集中しがちなので、売却前から必要資料を集めておくと楽になります。

スケジュールを作ることで、値下げや買取切替などの判断期限も決めやすくなります。

• 査定依頼：1～2週間の比較期間を取る
• 販売活動：反響が出る期限を設定する
• 測量：必要なら早期に着手する
• 決済準備：抹消や住所変更の段取りを入れる

査定前にやっておくと高く売れやすい整え方

査定額は「土地の条件がどれだけ説明できるか」で大きく変わることがあります。

不安材料が多いと買主の検討が進まず、価格交渉が増えやすくなるため、先に整えられる点を整理します。

ここでは査定前にやっておくと、販売がスムーズになりやすい準備をまとめます。

測量と境界の状況を説明できるようにする

境界確定は買主の安心材料になりやすく、説明できるほど交渉の余地が小さくなります。

確定測量がある場合は図面を提示し、いつ測量したか、隣地立会いの有無も伝えます。

未確定なら、確定測量を行うのか、現況で売るのか、費用負担をどちらが持つかを事前に決めます。

境界標が欠損している場合は、復元の可否や目印の有無を現地で確認しておきます。

調査や測量は専門家領域なので、土地家屋調査士への相談タイミングも不動産会社に聞いておくと安全です。

越境や私道などの不安点は早めに棚卸しする

塀や樹木、屋根、配管などの越境は、発覚が遅いほど交渉が難しくなります。

私道が絡む場合は、通行掘削承諾や持分の有無が論点になり、資料の整理が重要です。

現地を見て気になる点があれば、写真と位置関係を残し、説明できる状態にしておきます。

是正が難しい場合でも、覚書で合意しているか、過去にトラブルがないかを示せると安心につながります。

買主が住宅ローンを組む場合、金融機関の評価にも影響することがあるため、隠さず整理します。

• 越境の疑い：塀、樹木、屋根、配管、擁壁
• 私道：通行権、掘削承諾、持分の有無
• 資料：写真、覚書、過去のやり取り
• 方針：是正／合意書／現況渡しの条件設定

法規制の要点を一度だけ押さえる

用途地域や建ぺい率・容積率は、買主の建築計画に直結するため、基本情報として押さえます。

建築条件、接道義務、セットバック、土砂災害警戒区域なども、価格に影響しやすい論点です。

自治体の都市計画情報やハザード情報を確認し、説明できる範囲を把握しておきます。

不動産会社が重要事項説明で整理しますが、売主側も要点を知っていると打合せが早く進みます。

分からない点は推測せず、確認先を明確にして回答する姿勢が信頼につながります。

更地・解体・造成の判断は損得で考える

古家付き土地は、解体して更地にした方が売れやすい場合もあれば、現況のままの方が良い場合もあります。

解体費をかけても売値が上がらないなら、手残りは減るため、費用対効果で判断します。

買主が解体を前提にしているエリアでは、現況渡しで価格調整する提案も現実的です。

造成や擁壁が必要な土地は、工事費の見積りがないと買主が不安になり、値引き要因になりやすいです。

工事の可否や費用感を先に掴み、販売資料に落とし込むと交渉の主導権を持ちやすくなります。

• 解体費の見積りを先に取る
• 更地の方が売れる理由があるか確認する
• 造成や擁壁の工事費を把握する
• 現況渡しなら条件と価格調整を決める

不動産会社と媒介契約で失敗しないコツ

媒介契約は「売却活動のルール」を決める契約で、ここを誤ると売れにくくなることがあります。

契約形態、報告義務、広告の範囲、手数料の扱いなどを理解し、納得して選ぶことが重要です。

ここでは媒介契約と依頼時の注意点を整理します。

媒介契約の種類は「自由度」と「責任感」の違いで選ぶ

媒介契約には複数社に依頼できる一般媒介と、1社に絞る専任媒介や専属専任媒介があります。

複数社に任せると入口は広がりますが、責任の所在が薄くなり、販売戦略が散ることもあります。

1社に絞る形は担当の動きが良くなることがある一方、会社選びを誤ると停滞しやすいです。

どれが正解というより、土地の特性と売却期限、依頼先の力量で最適が変わります。

まずは契約形態の特徴を理解し、自分の優先順位に合うものを選びます。

依頼前に「売り方の設計」を質問して見抜く

担当者によって販売力は変わるため、面談では質問の中身で実力を確かめます。

想定買主が具体的か、価格の根拠が説明できるか、弱点をどう補うかが重要な観点です。

「とりあえず出して反応を見ましょう」だけだと、値下げ前提になりやすいので注意します。

報告の頻度や連絡手段が合わないとストレスになるため、運用面も先に決めます。

売主の不安点を言語化し、先回りして提案できる担当はトラブル対応も期待しやすいです。

• どんな買主を想定し、どう訴求するか
• 売出価格と成約見込み価格の差をどう見ているか
• 境界や越境の論点をどう整理するか
• 値下げ判断の基準とタイミングは何か

仲介手数料は上限ルールを理解して合意する

仲介手数料は宅地建物取引業者が受領できる上限が定められており、契約前に合意するのが重要です。

国土交通省も、売買の仲介手数料について上限額の範囲内で合意しておくことを示しています。国土交通省（不動産取引に関するお知らせ）

上限の計算は物件価格の区分ごとの料率で求められ、実務では速算式で説明されることが多いです。

ただし、手数料を値引きできるかは会社方針や案件性質によるため、期待値を過度に上げない方が安全です。

手数料だけでなく、販売活動の質や報告体制も含めて総合的に判断します。

囲い込みや広告停止のリスクを避ける

売却活動が停滞する原因として、情報の出し方や他社との協力体制が弱いケースがあります。

買主側の会社からの問い合わせ対応が悪いと、紹介の機会が減り、結果的に売れにくくなることがあります。

レインズ登録の有無やタイミング、広告の可否、内見対応の方針を確認しておきます。

反響が少ない場合は、価格だけでなく、写真、資料、訴求内容の改善を先に試す方が合理的です。

報告が来ない、状況が見えない場合は、改善要求や契約切替も含めて早めに動きます。

• レインズ登録の予定と内容を確認する
• 広告の出し方と写真の改善方針を聞く
• 反響の数と質を定期的に報告してもらう
• 停滞時は改善策→価格判断の順で進める

売買契約から引き渡しまでの流れと注意点

買主が見つかった後は、手続きが短期間で集中し、判断ミスが起きやすいフェーズに入ります。

重要事項説明、契約条項、決済準備を丁寧に確認し、売主としての責任範囲を明確にします。

ここでは契約から引き渡しまでの実務ポイントを整理します。

申込み後は重要事項説明で「前提」を確認する

買付申込みはゴールではなく、条件すり合わせのスタートと捉えるとトラブルが減ります。

重要事項説明では、境界、接道、法規制、インフラ、私道、越境などの要点が整理されます。

理解が曖昧なまま進めると、後で「聞いていない」になりやすいので、その場で質問します。

説明内容は買主だけでなく売主にも重要で、売主側の表明内容と齟齬がないかを確認します。

不明点が残る場合は、確認してから契約に進む姿勢を示す方が結果的にスムーズです。

• 境界確定の扱いと面積の確定方法
• 接道状況と建築制限の有無
• 私道負担と通行掘削承諾の状況
• 上下水道、ガス、電気の引込状況

売買契約は「解除条件」と「負担区分」を書面で固める

売買契約書では、手付金、引渡日、違約金、解除条件など、金銭に直結する条項を確認します。

買主のローン特約は代表的な解除条件で、期限や手続きが明記されているかが重要です。

測量や境界確定、解体、地中障害物の扱いなど、負担区分が曖昧だと揉めやすいです。

現況渡しの場合でも、説明すべき事項と責任範囲は整理し、無用な誤解を避けます。

契約前に疑問点を潰すと、決済直前のストップを防ぎやすくなります。

決済日までの準備はチェックリスト化する

決済・引渡は、代金受領、登記手続き、各種清算が同日に行われることが多く、段取りが重要です。

抵当権抹消が必要なら金融機関と司法書士の調整が要り、書類不備があると延期になり得ます。

固定資産税などの清算は日割りで行われることが多く、金額の確認を事前にしておくと安心です。

住所変更登記が必要な場合は、先に整えないと登記が進みにくいことがあります。

必要書類が揃っているかを事前に確認し、当日慌てないようにします。

• 登記識別情報、印鑑証明書、実印の準備
• 抵当権抹消がある場合の金融機関調整
• 固定資産税等の清算金の確認
• 境界関連書類や鍵・引渡物の整理

引き渡し後のトラブルは「説明不足」から起きやすい

引き渡し後の揉め事は、境界、越境、地中障害物、近隣との関係など、説明の不十分さが原因になりがちです。

分かっている事実は書面や重要事項説明に反映し、買主と認識をそろえておくことが重要です。

知らなかったことでも、調査で把握できた可能性がある場合は、責任の有無が争点になり得ます。

不安がある場合は、不動産会社や専門家に相談し、契約条項で整理するのが実務的です。

結果として「分からないことを分からないと言う」姿勢が、後のリスクを下げやすいです。

土地を売る時の税金と確定申告でつまずかない整理

税金は「売れたら終わり」ではなく、売却後に確定申告まで含めて完了します。

取得費や譲渡費用の証憑があるかで税額が変わりやすく、後から集めようとしても難しいことがあります。

ここでは国税庁の案内に沿って、必要な考え方と準備をまとめます。

譲渡所得の計算式を先に固定する

土地売却の課税関係は、まず譲渡所得がいくらかを計算することから始まります。

国税庁は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得金額を求める形を示しています。国税庁（不動産等を売却した方へ）

売却額が大きく見えても、取得費や費用が大きければ利益が小さくなることがあり、逆もあります。

この式を固定すると、何の領収書が必要かが逆算でき、準備の迷いが減ります。

まずは手元資料から概算し、利益が出るかどうかの当たりをつけます。

取得費に入るものは「買った時の支出」を中心に考える

取得費は、売った土地を買い入れたときの購入代金や購入手数料などが基本になります。

国税庁も取得費の考え方として、購入代金、購入手数料、設備費や改良費などを含める旨を示しています。国税庁 No.3252

古い取引だと契約書が見つからないこともあるため、通帳履歴や当時の書類ファイルも探します。

取得費が増えると利益が減るため、結果的に税負担が軽くなる可能性があり、資料探索の価値が出ます。

ただし推測で数字を作らず、根拠が残る範囲で整理するのが前提です。

• 購入代金、購入時の仲介手数料
• 登記費用、契約書の印紙代などの付随費用
• 設備費、改良費として認められる支出
• 資料：売買契約書、領収書、金融機関の記録

取得費が分からない場合の考え方を知っておく

取得費が分からないときは、手元資料を探しつつ、国税庁の示す取り扱いを前提に検討します。

国税庁は、取得費が分からないときの考え方をタックスアンサーで案内しています。国税庁 No.3258

実務では、資料がない部分は慎重に扱い、説明可能な根拠に基づいて計算することが重要です。

取得費が不明なまま申告すると、後から修正が必要になる可能性もあるため、早めに整理します。

不安がある場合は、税理士に資料の見方や組み立て方を相談すると安心です。

譲渡費用と申告時の添付書類をセットで考える

譲渡費用は、土地を売るために直接かかった費用であり、仲介手数料や測量費などが典型です。

国税庁は譲渡費用について、売るために直接かかった費用という説明を示しています。国税庁 No.3255

費用は領収書が前提になるため、売却に関係する支払いは用途をメモして保管しておくと整理が楽です。

確定申告では、特例の適用有無で必要書類が変わることがあり、国税庁の案内に沿って準備します。国税庁（譲渡所得関係 申告書添付書類）

売却後に慌てないよう、契約書や領収書は売却前から一つのフォルダにまとめておくのが実務的です。

• 譲渡費用の例：仲介手数料、測量費、解体費など
• 保管物：売買契約書、領収書、請求書、振込控え
• 特例を使う場合：追加書類が必要になりやすい
• 売却前準備：フォルダ化して時系列で並べる

土地を売る時に迷ったら押さえる要点

土地を売る時は、まず目的と期限を決め、名義と境界という土台を固めることが最優先です。

相場は一点で決めずレンジで掴み、仲介か買取かを期限と手間の観点で選ぶと判断がぶれにくいです。

媒介契約は種類と報告体制を理解し、査定額より説明力と戦略で依頼先を選ぶのが現実的です。

契約段階では解除条件と負担区分を条項で固め、決済までの準備をチェックリスト化すると事故が減ります。

税金は譲渡所得の式を先に固定し、取得費と譲渡費用の証憑を売却前から集めると確定申告が楽になります。

分からない点を推測で埋めず、確認先を明確にして一つずつ潰す姿勢が、結果的に高く安全に売る近道です。