土地を売りたいときは不動産会社の査定比較から始める｜相場の掴み方と落とし穴を先に潰そう！

土地を売りたいと思っても、最初に何から手を付ければいいか迷う人は多い。

結論は、相場の目安を掴んだうえで、不動産会社の査定を複数比較し、戦略と担当者を同時に選ぶのが近道です。

土地は建物よりも「境界」「面積」「地中リスク」などの論点が出やすく、準備の差が価格と期間に直結します。

この記事では、売却の流れ、査定の読み方、媒介契約、測量や越境、費用と税金までを一続きで整理します。

読み終える頃には、今の土地で「先に整えるべき点」と「任せてよい点」の線引きができるはずです。

土地を売りたいときは不動産会社の査定比較から始める

土地売却は、相場確認→複数社査定→媒介契約の順に進めると迷いが減ります。

まずは相場の「幅」を掴む

最初にやるべきことは、相場を一点で当てることではなく、売れそうな価格帯の幅を作ることです。

近隣の取引事例や公的データで目安を押さえると、査定額の高低に振り回されにくくなります。

• 近隣の成約事例の価格帯
• 土地の形状と接道状況
• 用途地域と建ぺい率・容積率
• 面積の基準（公簿か実測か）

査定は「価格」より「根拠」を比べる

査定額は上振れも下振れも起きるため、数字だけで決めると失敗しやすいです。

どの前提で価格を出したのかを揃えて比べると、納得感のある判断になります。

複数社に依頼して担当者を見極める

同じ会社でも担当者の経験と提案力で結果が変わります。

連絡の速さ、説明の分かりやすさ、リスクの指摘があるかで信頼度が見えます。

• 質問への回答が具体的
• デメリットも先に説明する
• 販売活動の計画がある
• レインズ登録や報告の運用が明確

「仲介」と「買取」を早めに切り分ける

時間をかけて高値を狙うなら仲介、確実性とスピード重視なら買取が候補になります。

両方の見積もりを取ると、リスクや手残りの判断が一気にしやすくなります。

低価格帯の土地は手数料特例も意識する

取引額が小さい土地は、調査や境界対応の負担が重く、売却が進みにくいことがあります。

一定の要件を満たす空き家・空き地等の取引では、仲介手数料に特例が設けられるため、相談時に確認すると進みが変わります。

• 対象要件の確認が必要
• 手数料の上限と合意条件がある
• 対応範囲（測量手配など）も併せて確認

土地売却の流れは準備から引き渡しまでで決まる

土地売却は、やることが多いようで、全体像を押さえれば手順は整理できます。

全体を7段階で把握する

先に工程を固定すると、どのタイミングで何を用意するかが見えます。

特に土地は境界や面積確認が挟まるため、準備段階を厚めに見積もるのが安全です。

準備でやるべきことを短くまとめる

売却準備は、査定の精度とトラブル回避に直結します。

不足があると査定が保守的になり、交渉が長引きやすくなります。

• 登記事項証明書の確認
• 境界標や測量図の有無の確認
• 越境や通行・掘削承諾の有無
• 埋設物や過去利用の情報整理

必要書類は早めに「揃うもの」と「揃わないもの」を分ける

印鑑証明などすぐ取れるものと、境界確認のように時間がかかるものを分けるのがコツです。

時間がかかる項目から着手すると、売却全体の停滞を防げます。

媒介契約後は「報告の頻度」を運用ルールにする

販売中の不安は、状況が見えないことで膨らみます。

媒介契約の種類によって報告義務が定められているため、報告タイミングと内容を最初に決めると安心です。

• 専任媒介は2週間に1回以上の報告が基本
• 専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が基本
• 報告内容は反響数と価格調整の根拠を含める

相場を調べるなら公的データと現場条件をセットで見る

土地の価格は、面積だけでなく接道や法規制、需給で動きます。

国の取引価格情報で「近い事例」を探す

土地の相場感を掴むには、実際の取引価格情報を参照するのが早いです。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格・成約価格情報を検索できます。

土地の価格を動かす条件を先にチェックする

同じ面積でも、条件が違うと価格は大きく変わります。

査定依頼前に条件を整理しておくと、説明が速くなり査定のブレが減ります。

• 接道の幅と方角
• 高低差や擁壁の有無
• ライフラインの引込み状況
• 再建築やセットバックの要否

査定書は「売れる価格」と「売り出す価格」を分けて読む

売り出し価格は戦略であり、成約価格は結果です。

いつまでに売りたいかで、強気か現実路線かの判断が変わります。

一括査定を使うなら「比較の仕方」を決める

一括査定は便利ですが、依頼の出し方で結果の質が変わります。

条件や希望をテンプレ化し、同じ前提で提案を受けると比較が公正になります。

• 売却希望時期を明確にする
• 境界や越境の状況を正直に伝える
• 仲介と買取の両方を聞く
• 査定根拠の事例提示を求める

媒介契約は種類よりも運用で差が付く

媒介契約は、どれが正解というより、あなたの売却方針に合う運用ができるかが重要です。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介を比較する

契約の違いは、依頼できる会社数や自己発見取引、報告義務などに表れます。

不動産流通機構（レインズ）の情報も参考になります。

レインズ登録と報告頻度を最初に確認する

専任系の契約では、レインズ登録期限や報告義務が定められています。

登録証明書を出してもらい、活動状況が見える状態を作るのが安全です。

• 専任媒介は契約後7日以内の登録が基本
• 専属専任媒介は契約後5日以内の登録が基本
• 登録証明書の交付を求める

囲い込みが心配なら「情報の開き方」を工夫する

売却の機会を狭めないためには、他社からの買主紹介を受けやすい状態が大切です。

内覧の受入れ条件や反響の共有ルールを決めると、偏りが見えやすくなります。

• 反響数と内覧数を定期共有
• 値下げ提案は根拠をセットで受ける
• 買付の条件を一覧で整理

買取と仲介を併走させると判断が速くなる

買取は価格が低くなりがちですが、境界問題や地中リスクがあると強い選択肢になります。

仲介で一定期間動かし、反響が弱ければ買取に切り替える設計も現実的です。

土地は境界と地中リスクが価格交渉の中心になる

土地売却で揉めやすいのは、境界、面積、そして地中の見えない問題です。

境界標の有無を確認して立会いの段取りを組む

境界が不明確だと、買主は将来のトラブルを嫌って条件を下げやすくなります。

境界標の確認から始め、必要なら土地家屋調査士の手配を検討します。

• 境界標が現地にあるか
• 境界確認書が残っているか
• 隣地との越境がないか
• 確定測量が必要か

公簿売買と実測売買の違いを整理する

登記簿上の面積と実測面積が一致しないことがあります。

どちらを基準に売買するかで、契約条件や精算の考え方が変わります。

埋設物や土壌汚染は「知っている範囲」を明確に伝える

地中障害物や過去利用に由来するリスクは、発覚すると費用が大きくなりやすいです。

不明な点は不明と伝え、必要なら調査や特約で整理します。

• 井戸や浄化槽の有無
• 古い基礎やガラの残置
• 工場跡地など過去利用
• 既知の情報は書面で共有

契約不適合責任は特約の設計が重要になる

土地の売買では、契約不適合責任の範囲や期間を特約で調整する場面があります。

免責にしても常に安全とは限らないため、リスクの性質に応じて専門家と設計します。

費用と税金は「上限」と「特例」を押さえると見積もれる

売却の手残りは、価格だけでなく費用と税金で大きく変わります。

仲介手数料は上限計算を知っておく

仲介手数料には上限があり、売買価格に応じて計算方法が変わります。

国土交通省の説明ページで上限の考え方と計算例を確認できます。

売買契約書の印紙税は軽減措置も確認する

売買契約書には印紙税がかかり、契約金額で税額が変わります。

不動産の譲渡契約書は軽減措置の対象期間があるため、該当するか確認します。

譲渡所得は「取得費」と「特別控除」で変わる

土地や建物を売った利益は譲渡所得として整理し、取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

マイホームに該当する場合は3,000万円特別控除などの特例が関係するため、要件確認が重要です。

• 譲渡所得の基本：国税庁（譲渡所得）
• 居住用財産の3,000万円控除：国税庁（No.3302）
• 家屋と敷地の所有者が異なる場合の扱い：国税庁（No.3311）

抵当権抹消など登記まわりの費用も見落とさない

住宅ローンが残っていなくても、抵当権が残っていると売却の障害になります。

抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円が一般的な目安です。

• 費用目安の確認：野村不動産ソリューションズ
• 抹消の基礎知識：HOME4U（抵当権抹消）

土地売却を進める前に押さえる要点

土地を売りたいときは、相場の幅を掴み、査定を複数比較してから媒介契約に進むと判断ミスが減ります。

土地は境界と面積、越境、地中リスクが交渉の中心になりやすいため、先に論点を洗い出すほど価格と期間が安定します。

仲介と買取を同時に検討すると、期限と手残りの現実解が見えやすくなります。

費用と税金は上限計算と特例要件を押さえて概算し、最終的な手取りを基準に価格戦略を組み立てるのが安全です。

迷ったら、境界や特約の設計は専門家に寄せ、売却戦略は担当者の提案力で選ぶと前に進みます。