マンション売ったら確定申告は必要？ケース別の結論｜損しても申告した方が得な場面があります！

マンションを売った確定申告は必要なのかは、「利益が出たか」と「特例を使うか」で結論が変わります。

会社員でも不動産売却の譲渡所得が出れば、原則として自分で確定申告が必要です。

一方で損失が出た場合は申告不要のこともありますが、申告しないと受けられない控除や還付があります。

この記事では、ケース別の要否判定から、必要書類と期限までを迷わない順で整理します。

マンション売ったら確定申告は必要？ケース別の結論

マンション売却の確定申告は「譲渡所得があるか」と「特例を使うか」で決まります。

まずは売却益の有無をざっくり判定して、必要なら期限内に手続きを進めましょう。

利益が出たら原則申告が必要

土地や建物を売却して譲渡所得金額（利益）がある場合は、原則として確定申告が必要です。

国税庁の確定申告特集でも、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出る場合に申告が必要と整理されています。

給与の年末調整とは別枠のため、会社員でも自動では完結しません。

損しただけなら原則不要だが例外がある

売却で損失が出て、かつ特例も使わないなら、申告しなくても税金の納付義務は基本的に発生しません。

ただし損失でも、要件を満たせば給与所得などと相殺できる特例があり、その適用には申告が必要です。

• 譲渡所得がマイナスで特例を使わないなら申告不要になり得る
• 損益通算や繰越控除を狙うなら申告が必要になる
• 迷うときは「特例の適用を受けるか」で判断する

損失でも申告した方が得になる代表例は後半で具体化します。

特例を使うなら利益ゼロでも申告が必要

マイホーム売却の3,000万円特別控除などは、申告して初めて適用される特例です。

そのため税額がゼロになる見込みでも、特例を使うなら確定申告が必要になります。

節税を取りこぼさないために、特例の対象かは最初に確認しましょう。

申告しないとどうなるか

本来納めるべき税額があるのに申告しないと、後から申告や納付を求められる可能性があります。

また特例の適用は申告が前提なので、申告しなければ控除や還付の機会を逃します。

• 利益があるのに未申告だと後日対応が必要になる
• 特例は申告して適用するため、未申告だと適用できない
• 不安な場合は所轄税務署や税理士に早めに確認する

要否が曖昧なときほど、先に計算して判断するのが安全です。

まずは譲渡所得を計算して申告要否を判断する

確定申告が必要かどうかは、譲渡所得がプラスかマイナスかで大枠が決まります。

計算はシンプルですが、取得費の扱いで結果が大きく変わるため注意が必要です。

基本の計算式を押さえる

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

国税庁のタックスアンサーでも、譲渡所得の基本式と取得費や譲渡費用の考え方が示されています。

まずは契約書と領収書を並べて、数字を拾い上げるところから始めましょう。

取得費に入るものを整理する

取得費は単なる購入代金だけではなく、取得に要した手数料や設備費、改良費なども含まれます。

建物部分は所有期間中の減価償却費相当額を差し引く点が、戸惑いやすいポイントです。

• 購入代金や建築代金
• 購入時の手数料や登記関連費用など
• 設備費や改良費

取得費の範囲は国税庁の整理に沿って判断するとブレにくいです。

国税庁：No.3252 取得費となるものも併せて確認しましょう。

取得費が分からないときは「5％」が使える

古い購入で資料が見つからない場合など、取得費が分からないときは売った金額の5％相当額を取得費にできる扱いがあります。

国税庁は、取得費が不明のときに譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とできることを示しています。

5％で計算する前に、ローン契約書や当時のパンフレットなど代替資料がないかも探しましょう。

長期か短期かで税率が変わる

不動産の譲渡所得は分離課税で、所有期間により長期と短期に区分されます。

国税庁は長期譲渡所得の税額計算として15％（住民税5％）を示し、短期譲渡所得の区分も示しています。

• 長期譲渡所得は譲渡年の1月1日で所有期間が5年超
• 短期譲渡所得は譲渡年の1月1日で所有期間が5年以下
• 税額計算の前提は課税譲渡所得金額の算定

税率や区分の一次情報は、国税庁：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算と国税庁：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算で確認できます。

マイホームの3,000万円特別控除を使うときの申告ポイント

自宅として使っていたマンションなら、3,000万円特別控除が最大の論点になりがちです。

適用可否と添付書類でつまずくことが多いので、先に全体像を押さえましょう。

3,000万円特別控除の概要

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

国税庁のタックスアンサーでは、所有期間に関係なく控除できる特例として説明されています。

控除後に課税譲渡所得がゼロでも、申告して適用する流れが基本です。

対象になりやすい人の共通点

ポイントは「実際に居住していたか」と「売却の経緯が特例の要件に合うか」です。

住民票や居住実態の説明が必要になる場面もあるため、証拠の整え方が重要です。

• 生活の本拠として使っていた
• 売却前後の居住状況を説明できる
• 売買契約書などの基本書類が揃っている

曖昧な場合は、要件を国税庁の説明に沿って確認しましょう。

添付書類のイメージを先に作る

特別控除を使う場合は、譲渡所得の内訳書などを確定申告書に添付して提出します。

国税庁は「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」を案内しており、用紙や作成方法も提供しています。

書類が揃うほど、取得費と譲渡費用を正確に計算しやすくなります。

住民票の住所と物件所在地が違うとき

住民票上の住所と物件所在地が一致しない場合でも、居住実態を示す追加書類が必要になることがあります。

たとえば戸籍の附票の写し等で居住の用に供していたことを明らかにする資料が求められる場面があります。

• 転勤や単身赴任で住民票を動かしていない
• 一時的に別住所に居住していた
• 共有名義で居住実態の説明が複雑

状況が複雑なら、申告前に税務署で確認しておくと手戻りを減らせます。

損したマンション売却で還付を狙う特例

売却損が出た場合でも、一定の要件を満たせば損益通算や繰越控除ができる特例があります。

特例を使うには、損失が出た年から期限内申告を含めて手続きを続ける必要があります。

買い換えで譲渡損失を損益通算できる

マイホームを譲渡して新たにマイホームを購入した場合、譲渡損失を給与所得などから控除できる特例があります。

国税庁は、一定要件を満たす場合に損益通算と繰越控除ができることを示しています。

「損したから何もしない」は、還付の取り逃しにつながりやすいです。

住宅ローンが残る売却で使える繰越控除

住宅ローン残高を下回る価額で売却して譲渡損失が出た場合などに、損益通算や繰越控除の特例が検討対象になります。

国税庁は、特定のマイホームの譲渡損失の繰越控除に関して、必要な申告手続を示しています。

• 住宅ローンの残高証明など、要件確認の書類が重要
• 損失の年だけでなく、繰越期間も申告が必要になる
• 適用要件は個別事情で変わるため一次情報で確認する

手続の一次情報は国税庁：No.3393 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除で確認できます。

「連続して申告」が必要になる理由

譲渡損失の繰越控除は、翌年以後も連続して確定申告書を提出することが要件になっています。

国税庁も、繰越控除を適用する年分まで連続して申告書を提出する必要があると示しています。

途中で申告を止めると繰越控除の適用が途切れるリスクがあります。

損失特例が使えないケースもある

損失特例は万能ではなく、要件を満たさないと適用できません。

買換えの有無や住宅ローンの状況などで判断が分かれるため、先に当てはめを行いましょう。

• そもそも居住用財産に当たらない
• 買換え要件や住宅ローン要件を満たさない
• 必要な期限内申告や添付書類が整わない

条件が微妙な場合は、国税庁の該当ページで要件を一つずつ確認するのが確実です。

確定申告の手順と期限をマンション売却向けに整理

不動産売却の申告は、必要書類が多い分だけ段取りが重要です。

期限と提出物を先に固定すると、作業の迷いが減ります。

申告期限と納付期限を間違えない

確定申告の受付期間は年によって休日調整が入ることがあり、国税庁の案内を確認するのが安全です。

国税庁の確定申告会場案内では、令和8年（申告受付）の期間が示されています。

売却年がいつかで申告年が変わるので、契約日と引渡日の年を必ず確認しましょう。

最初に集めるべき書類

申告作業は、取得時と譲渡時の契約書類をそろえるところから始めると効率的です。

書類が揃うほど取得費と譲渡費用を説明しやすくなります。

• 売買契約書の写し（取得時と譲渡時）
• 仲介手数料などの領収書
• リフォームや改良費の証拠資料
• 本人確認書類やマイナンバー関連

不足分がある場合は、取得費の扱いに影響するため早めに補完策を検討しましょう。

譲渡所得の内訳書を軸に入力すると迷わない

不動産売却の申告では「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」が中心の書類になります。

国税庁は内訳書の様式や、申告書作成の入力例も提供しています。

入力は「譲渡価額→取得費→譲渡費用→特例」の順で進めるとミスが減ります。

e-Taxでも不動産売却の申告はできる

確定申告書作成コーナーを使えば、案内に沿って譲渡所得の入力を進められます。

スマホ作成とe-Tax送信の案内も国税庁が提供しているため、紙の手書きにこだわる必要はありません。

• 入力に必要な数値を先にメモ化しておく
• 特例を使う場合は該当入力欄を見落とさない
• 添付書類は提出方法により扱いが異なるため案内に従う

参考として国税庁：不動産を売却した方向けのe-Tax案内（PDF）も確認しておくとスムーズです。

あなたの状況別に次にやることを決めよう

利益が出そうなら、まずは譲渡所得の計算に必要な書類を集めて、内訳書ベースで数字を固めましょう。

利益が出ない見込みでも、3,000万円特別控除や損失特例を使うなら確定申告が必要です。

取得費が不明な場合は5％を使える一方で税負担が増えることもあるため、代替資料の探索が価値を持ちます。

期限は年ごとに休日調整があり得るため、国税庁の当年案内で受付期間と納期限を確認しましょう。

判断が難しいときは、国税庁の一次情報に沿って要件を点検し、早めに税務署や税理士へ相談するのが最短です。