相続した土地建物の売却でかかる税金は譲渡所得で決まる｜計算の順番と使える特例を押さえて手取りを守ろう！

相続で土地や建物を受け継いだあと、売却すると「いくら税金がかかるのか」が最大の不安になります。

結論から言うと、相続した不動産の売却で問題になる税金は、基本的に「譲渡所得（売却益）」に対する課税です。

一方で、相続特有のルールとして、取得費や保有期間の考え方、相続税を払っている場合の特例などが絡み、同じ売却額でも税額が大きく変わります。

手取りを守るためには、売る前に計算の順番を理解し、使える特例に当てはまるかを点検しておくことが重要です。

相続した土地建物の売却でかかる税金は譲渡所得で決まる

相続した土地建物の売却で問題になる税金は、売却代金そのものではなく、売却で生じた「利益」に対してかかります。

利益は譲渡所得として計算し、原則は分離課税で確定申告して納税します。

まずは「何が利益になり、何を引けるのか」を押さえると全体像が見えてきます。

税金がかかるのは利益が出たとき

相続した不動産を売っても、売却代金がそのまま課税対象になるわけではありません。

売った金額から取得費と譲渡費用を差し引き、利益（譲渡所得）がプラスになった場合に課税されます。

逆に、計算結果がマイナスなら「譲渡損失」となり、通常は譲渡所得税は発生しません。

• 課税の基本は「売却益（譲渡所得）」
• 売却代金＝税金ではない
• 取得費と譲渡費用の整理が最重要

譲渡所得の基本計算式

譲渡所得は、収入から取得費と譲渡費用を引くというシンプルな構造です。

ただし建物を含む場合は、取得費から減価償却相当額を差し引くなど、実務上の注意点があります。

式を固定しておくと、必要書類や確認ポイントが逆算できます。

相続でも取得費と取得時期は引き継ぐ

相続で取得した土地建物の取得費は、原則として被相続人が購入したときの購入代金や手数料などを引き継いで計算します。

また、長期・短期の判定に使う「取得時期」も、原則として被相続人が取得した時点を引き継ぎます。

つまり、相続から間もなく売っても、被相続人の保有期間が長ければ長期譲渡として扱われることがあります。

• 取得費は被相続人の購入額等をベースにする
• 取得時期も原則として引き継ぐ
• 長期・短期の判定に直結する

国税庁：相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期

取得費が不明なら5%の概算取得費も選べる

古い不動産だと売買契約書が見当たらず、取得費が分からないことがあります。

取得費が不明な場合などには、譲渡価額の5%を取得費（概算取得費）として扱えるルールがあります。

ただし概算取得費を使うと取得費が小さくなりやすく、税額が増えるケースもあるため、他の推計方法も含めて比較が必要です。

国税庁：取得費が分からないとき

国税庁：譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

長期と短期で税率が大きく変わる

譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えると長期、5年以下だと短期として税率が変わります。

所得税は長期15%、短期30%が基本で、復興特別所得税が上乗せされます。

住民税も長期5%、短期9%が一般的で、合計税率は長期20.315%、短期39.63%が目安になります。

国税庁：譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

東京都主税局：土地・建物等の譲渡に係る所得税・住民税（PDF）

確定申告は売却翌年に行い特例は申告が必須

土地建物を売った年の翌年に、確定申告で譲渡所得を申告し、税額を精算します。

給与所得などがある場合でも、譲渡所得は分離課税として別計算ですが、申告手続は同じ確定申告の枠で行います。

後述する特例は、要件を満たしていても申告しないと適用できないことが多いため注意が必要です。

• 売却の契約書・決済明細
• 仲介手数料や測量費の領収書
• 相続関係書類と取得費資料

国税庁：土地や建物を売ったとき

相続した土地建物の売却で使える主な特例

相続した不動産の売却では、条件を満たすと税負担を大きく下げられる特例があります。

特に「相続税を払っているか」「被相続人の居住用か」「売却の期限に間に合うか」で使える制度が分かれます。

売却前に要件を確認し、証明書類がそろうかまで見通しておくことが重要です。

相続税の一部を取得費に加算する特例

相続税が課税された人が、一定期間内に相続財産を譲渡した場合、相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。

取得費が増えるため譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税が軽くなることがあります。

期限があるため、相続税申告のスケジュールと売却時期をセットで考える必要があります。

国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

被相続人の空き家を売ったときの3,000万円特別控除

被相続人が住んでいた家屋やその敷地等を相続し、一定の要件のもとで売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

適用期間が定められており、また相続人が3人以上の場合の控除額など、細かな条件があるため確認が欠かせません。

家屋の状態や耐震、解体の要否など、実務の判断が税額に直結します。

• 対象は被相続人居住用家屋またはその敷地等
• 売却期限や家屋の要件を満たす必要がある
• 相続人が多い場合は控除額が変わることがある

国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

国土交通省：空き家の譲渡所得の特別控除の概要

特例の併用可否を早めに整理する

特例は「同時に使えるもの」と「どちらか有利な方を選ぶもの」があります。

判断を誤ると、控除や加算を取りこぼして税額が増えることがあります。

売却前に候補の特例を洗い出し、試算で差を見ておくと安心です。

共有相続のときの配分と注意点

相続した土地建物が共有名義のまま売却されることも多いです。

その場合、売却代金や必要経費、特例適用の可否は、持分割合や相続人の状況に応じて整理します。

相続人間で費用負担や分配の取り決めが曖昧だと、申告段階で説明が難しくなるため、先に合意して書面化しておくと安全です。

• 持分割合に応じて譲渡所得を計算するのが基本
• 経費負担の実態と領収書の名義を合わせる
• 特例は相続人ごとに要件判定が必要な場合がある

譲渡所得の取得費と譲渡費用でつまずきやすい点

税額を左右するのは、売却価格よりも、取得費と譲渡費用をどこまで適切に積み上げられるかです。

相続では被相続人の時代の資料が散逸しやすく、判断が難しい項目が増えます。

迷いやすい論点を先に潰しておくと、確定申告が一気に楽になります。

取得費に入るものと入らないもの

取得費には、購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料、登録免許税など取得のために要した費用が含まれます。

相続で取得した場合でも、一定の登記費用などが取得費に含まれる考え方が示されています。

ただし、概算取得費（5%）を使う場合には、登記費用などを別途足せないなど取り扱いが変わる点に注意が必要です。

国税庁：取得費となるもの

建物部分は減価償却後の取得費になる

土地は減価償却しませんが、建物は時間の経過で価値が減る前提のため、取得費から減価償却費相当額を差し引いて計算します。

相続した建物でも、被相続人の取得時の金額を基にしつつ、売却時点の考え方で整理します。

土地と建物の按分が必要になることもあるため、売買契約書や固定資産税評価証明書などの資料が役立ちます。

• 建物は減価償却相当額を差し引く
• 土地と建物の按分が必要な場面がある
• 評価証明書や契約書が判断材料になる

国税庁：譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

譲渡費用にできる費用の例

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」が中心で、税額の節約に直結します。

仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、解体費などが典型例です。

リフォーム費用のように判断が分かれる支出もあるため、目的が「売却のため」だったかを説明できる形で残すことが大切です。

• 仲介手数料
• 測量費や境界確定費
• 売買契約書の印紙代
• 取り壊して売る場合の解体費

国税庁：譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

領収書がなくても推定できるケースがある

古い取引では領収書が欠けることがありますが、完全に諦める前に代替資料を探す価値があります。

当時の売買契約書、金融機関の融資契約、パンフレット、登記簿や公的証明など、複数の資料から合理的に推計できる場合があります。

ただし無理な推計はリスクになるため、証拠の強さを意識し、難しいときは概算取得費も含めて比較するのが現実的です。

売却前に確認したい手続きとタイミング

税金の計算だけでなく、売却の実務手続きが遅れると、特例の期限を逃すリスクが上がります。

相続登記や測量、相続人間の合意形成は、想像以上に時間がかかることがあります。

「売れる状態をつくる」ことが、結果的に税負担の最適化につながります。

相続登記の義務化を踏まえて早めに名義を整える

相続した不動産は、実務上、相続登記をして名義を相続人へ移さないと売却が進みにくいケースが多いです。

さらに、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、期限内に申請しない場合は過料の対象となり得ます。

売却予定があるなら、遺産分割の合意と並行して登記準備を進めるのが安全です。

• 相続関係説明図や戸籍の収集
• 遺産分割協議書または遺言書の確認
• 登記申請と名義の確定

法務省：相続登記の義務化

法務省：相続登記の申請義務化について

境界確定や解体の要否で費用と税務が変わる

土地を売る場合、境界が曖昧だと買主側の不安が強く、測量や境界確定が求められることがあります。

建物付きで売るか、更地にして売るかで、解体費や売りやすさ、適用できる特例の要件が変わる場合があります。

税務上は、測量費や解体費が譲渡費用として認められる場面もあるため、目的と支出時期の整理が重要です。

査定は売却価格だけでなく手取りで比べる

不動産会社の査定は売却価格に目が向きがちですが、手取りは税金や諸費用で変動します。

同じ価格でも、取得費資料の有無や測量・解体の方針で譲渡所得が変わり、税額が変わることがあります。

査定段階から「概算の譲渡所得」と「使える特例」の見通しを持つと、意思決定がぶれにくくなります。

• 売却価格の想定
• 仲介手数料や測量等の諸費用
• 譲渡所得の概算と税率区分
• 特例適用の可能性

年をまたぐと税率区分の判定日が変わる

長期・短期の判定は「売却した年の1月1日現在の所有期間」で決まります。

年末年始をまたぐと判定が変わるケースがあり、税率差が大きいため影響が出ることがあります。

ただし相続では被相続人の取得時期を引き継ぐのが基本なので、まずは取得時期を確認してから判断することが大切です。

国税庁：土地や建物を売ったとき

税金を減らすために事前に準備しておきたい書類

相続した土地建物を売却するときの税金は、書類のそろい方で結論が変わることがあります。

特に取得費を裏付ける資料と、特例適用に必要な証明書類が重要です。

売却活動を始める前に、最低限の書類を集めるだけでも節税の選択肢が広がります。

取得費の証拠になる資料を集める

取得費が分かれば、概算取得費より有利になることが多く、税額差が大きくなりやすいです。

被相続人の購入時資料は時間が経つほど集めにくいため、相続直後から探索するのが現実的です。

見つかった資料はコピーを取り、確定申告まで保管しておきます。

• 売買契約書・重要事項説明書
• 購入時の領収書・仲介手数料の明細
• リフォームや改良工事の契約書・請求書
• 登記関連費用の領収書

相続税申告書と納税額の内訳を保管する

相続税が課税されている場合、取得費加算の特例の検討対象になります。

そのため、相続税申告書、納税証明、財産評価の内訳などを後から確認できる状態にしておくことが重要です。

売却期限のカウントにも関係するため、相続開始日と申告期限をメモとして残します。

国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

売却後の確定申告で使う書類チェック

確定申告の段階で書類が欠けると、経費や特例の適用が難しくなることがあります。

売却に関する書類は不動産会社や司法書士が関与する場面が多いので、受け取ったら都度まとめて保管しておくのが安全です。

空き家特例などは追加の証明が必要なことがあるため、要件を満たすための作業とセットで書類を確保します。

• 売買契約書と決済関係書類
• 仲介手数料の請求書・領収書
• 測量費・解体費などの領収書
• 特例に必要な証明書類

相続した土地建物の売却税金は式と特例で大きく変わる

相続した土地建物の売却でかかる税金は、譲渡所得の計算結果によって決まり、売却代金そのものに課税されるわけではありません。

取得費と譲渡費用を丁寧に整理するほど、課税される譲渡所得を適正に小さくでき、手取りが増える可能性があります。

相続では取得時期を引き継ぐルールや、取得費が不明なときの概算取得費など、独特の論点が税額差を生みます。

相続税の取得費加算や空き家の3,000万円控除など、期限付きの特例は早期に要件を点検するほど取りこぼしを防げます。

売却の判断は価格だけでなく、必要書類と特例の可否を踏まえた「手取り」で比較することが重要です。