住友不動産販売で売却する手順と費用｜仲介手数料と媒介契約を納得して進める！

住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）で不動産を売却するなら、最初に「手順」と「費用」を一本の線でつなげて理解しておくと判断がぶれにくいです。

売却は査定から始まり、媒介契約、販売活動、売買契約、決済と引渡しへと進みます。

途中で出てくる仲介手数料や登記費用、税金の考え方は、先に整理すると安心感が変わります。

本記事は、住友不動産販売での売却を前提に、公式案内と公的情報を手がかりに進め方の要点をまとめます。

住友不動産販売で売却する手順と費用

住友不動産販売の売却は、査定→契約→販売→契約→引渡しの順で進むため、各段階で「何を確認し、何が発生するか」を押さえるのがコツです。

無料査定から始める

最初は相場感をつかむために無料査定を使います。

机上査定で大枠を把握し、売る意思が固まれば訪問査定で精度を上げます。

住友不動産販売の査定導線としては、公式の査定ページやAI査定が用意されています。

• 机上査定は入力情報ベースでスピード重視
• 訪問査定は現地確認で価格要因を反映
• AI査定は登録後すぐに目安を確認できるタイプもある
• 公式案内：不動産を査定する（無料）
• 公式案内：ステップAI査定（無料）

媒介契約を結ぶ

売却を依頼する段階で媒介契約を結び、契約形態により情報拡散の仕組みや報告頻度が変わります。

専任系では指定流通機構（レインズ）登録や売主への登録証明書交付などが制度として整っています。

契約書面の内容は、報酬額や広告費の扱いまで含めて読み込みます。

販売活動を進める

販売活動は、価格設定と露出設計が中心になります。

ネット掲載、店頭・顧客紹介、他社への情報公開など、買主接点を増やすほど成約確率が上がります。

販売状況は報告で把握し、反響や内覧の質を見て調整します。

• 掲載の見せ方は写真とコメントで反響が変わる
• 内覧は「清潔感」と「生活感の調整」が効く
• 反響数と内覧数を分けて改善点を探す
• 公式の流れ参考：不動産売却の流れ

売買契約を結ぶ

買主が決まると売買契約へ進みます。

重要事項説明と契約条件の確認が要で、手付金、引渡し日、付帯設備、境界、瑕疵の扱いなどが焦点になります。

曖昧な点は契約前に書面へ反映させてトラブルを減らします。

決済と引渡しを完了させる

決済日は残代金の受領と所有権移転の実務がまとまって動きます。

必要書類や実印、印鑑証明書、鍵、登記関連情報などを事前に揃えます。

固定資産税や管理費等の清算もこの段階で行われるのが一般的です。

• 残代金の受領と同時に引渡しを行うのが基本
• 抵当権抹消がある場合は司法書士手続きが入る
• 清算金は日割りで精算されることが多い
• 公式の持ち物例：不動産売却の流れ

費用と税金の全体像を押さえる

売却で出ていくお金は、仲介手数料、登記費用、測量費、印紙税、引越し等が中心です。

仲介手数料は法律上の上限があり、売買価格が400万円超の場合は上限計算の目安が示されています。

価格800万円以下の低廉な空家等では特例があり、説明と合意が要件になります。

住友不動産販売の無料査定を上手に使う

査定は「売れる価格」と「売りたい価格」のギャップを言語化する作業なので、質問の仕方で精度が上がります。

AI査定で相場を掴む

まずは短時間で相場レンジを把握して、現実的な売却戦略の土台を作ります。

AI査定の強みはスピードで、忙しいときに目安を得たい場面と相性が良いです。

ただし最終判断は現地条件を反映した査定で行うのが安全です。

• 入力情報が正しいほど参考値が安定する
• 相場は「成約事例」と「売出し事例」を分けて見る
• レンジが広い場合は要因を質問して絞る
• 公式案内：ステップAI査定（無料）

訪問査定で価格の理由を具体化する

訪問査定では、日当たり、眺望、管理状況、修繕履歴、周辺環境などの評価ポイントを反映できます。

同じマンションでも階数や方角で価格差が出るため、現地確認の情報は重要です。

査定額の根拠を「どの比較事例を使ったか」で必ず聞きます。

査定額に振り回されない見方を持つ

査定額は「確実に売れる保証」ではなく、戦略設計の出発点です。

高い査定を提示されても、反響の弱さで長期化すると結果的に下げ幅が大きくなることがあります。

売却理由と期限に応じて、価格の優先順位を決めます。

相談前に揃えると話が早い資料

資料が揃うほど、査定の精度と提案の具体性が上がります。

特にマンションは管理関係資料が価格判断に効きます。

足りない資料があっても、何が影響するかを先に確認すれば十分です。

• 登記情報や購入時の契約書類
• 固定資産税の通知書
• マンションの管理規約や総会資料
• リフォーム履歴と保証書

媒介契約の選び方で売却の自由度が変わる

媒介契約は「誰にどこまで任せ、どこまで自分が動くか」を決める契約なので、仕組みを理解してから選ぶのが安心です。

専属専任媒介の特徴

専属専任媒介は、依頼先を1社に限定し、自己発見取引にも制限が強い形です。

一方で報告頻度やレインズ登録など、売主保護の枠組みが明確です。

売却活動を一本化したい場合に検討されます。

専任媒介の特徴

専任媒介も依頼先は1社ですが、自己発見取引が可能な点が違いになります。

売主の動き方の自由度を残しつつ、窓口を一本化したいときに合います。

契約条件は書面で確認し、報告の頻度や方法まで詰めます。

一般媒介を選ぶ場面

一般媒介は複数社に依頼できるため、比較しながら進めたい人に向きます。

ただし窓口が増える分、情報管理と連絡の手間が増えます。

販売図面や内覧調整の重複を避ける運用を決めておきます。

• 複数社に依頼して反響を比較したい
• 地域密着と大手を同時に試したい
• 窓口分散の手間を許容できる
• レインズ登録は義務ではないため方針を確認する

レインズと活動報告で透明性を上げる

専任系ではレインズ登録を前提に、売主へ登録証明書が交付される制度設計があります。

売却中は、反響や内覧、申込み状況を報告で把握し、数字で改善します。

取引状況の見える化として、ステータス管理機能の周知も進められています。

• 登録証明書の交付を受けて内容を確認する
• 活動報告は回数より中身の指標を重視する
• ステータス管理の周知：国土交通省：レインズ機能強化の周知
• 売主向け資料PDF：売主向けリーフレット

販売活動で価格を守るための実務ポイント

同じ会社に依頼しても、価格の守り方は「売主の準備」と「確認の仕方」で大きく変わります。

売出し価格は戦略で決める

売出し価格は、希望と相場の折衷ではなく、反響を作るための戦略値です。

初動の反響が弱いと、値下げ局面で主導権を失いやすくなります。

成約事例のレンジと、競合物件の条件差を表で整理します。

内覧は生活導線を整える

内覧は買主が「暮らしのイメージ」を作れるかが勝負です。

掃除や片付けだけでなく、光と匂いと動線で印象が変わります。

当日の対応ルールを決めてブレを減らします。

• 水回りは写真より現地で差が出る
• 換気と消臭で第一印象を整える
• 家具は減らして部屋の広さを伝える
• 質問対応は事実ベースで簡潔にまとめる

囲い込み不安は可視化で減らす

売主が不安になりやすいのは「情報が外に出ているか分からない」状態です。

レインズの取引状況が確認できる枠組みが整備されてきているため、確認方法を担当者に聞きます。

ステータスの意味や更新のタイミングも押さえると、説明の質を見分けやすくなります。

値下げ判断はルール化する

値下げは悪ではなく、反響が取れない原因を潰すための手段です。

根拠のない「とりあえず値下げ」は避け、指標で判断します。

更新のたびに判断基準を固定しておくと、感情で揺れません。

• 反響数が少ないなら価格帯のミスマッチを疑う
• 内覧があるのに申込みがないなら条件面を点検する
• 競合に新着が出たら比較表を更新する
• 期限がある場合はスケジュールから逆算する

住み替えや相続など状況別の進め方

売却の難しさは物件より「事情」で変わるため、状況別に打ち手を持つと決断が早くなります。

買い替えは資金の谷を埋める

買い替えでは購入が先行すると、売却代金が入る前に資金が必要になる局面があります。

住友不動産販売の案内では、買替購入立替の仕組みが紹介されています。

利用の可否や条件は金融機関審査を含むため、早めに相談します。

相続売却は合意形成が最優先

相続が絡むと、名義や遺産分割協議など、売却以前に必要な手続きが増えます。

誰が売主になるのか、売却代金をどう分けるのかを先に固めます。

決まらないまま販売活動に入ると、契約段階で止まります。

• 相続登記の手配と必要書類の確認
• 共有者全員の意思確認と連絡ルート
• 残置物の整理と費用負担の合意
• 期限がある場合はスケジュール表を作る

ローン残債は決済設計で解消する

住宅ローンが残っている場合でも売却は可能ですが、抵当権抹消を含めた決済設計が必要です。

売却代金で完済できるか、不足する場合は自己資金が必要かを整理します。

金融機関との手続き期限もあるため、早めに段取りを決めます。

仲介手数料の割引特典が当てはまるか確認する

条件に合う場合は、仲介手数料の割引特典が用意されていることがあります。

住友不動産グループ関連物件の売却特典として、所定条件で仲介手数料の割引が案内されています。

対象物件や適用条件は公式ページで確認し、契約前に適用可否を明確にします。

住友不動産販売で売却を進めるための要点

最初に無料査定で相場レンジを掴み、訪問査定で価格の理由を具体化します。

媒介契約は自由度と透明性のバランスで選び、レインズや報告で状況を見える化します。

販売活動は初動反響を最重視し、内覧の準備と価格戦略をルール化してぶれを減らします。

買い替えや相続など事情がある場合は、資金と合意形成を先に固めるほど売却が滑らかになります。

仲介手数料の上限や低廉な空家等の特例は公的情報で確認し、説明と合意を前提に納得して進めます。