別居中の共有不動産は全員の同意があれば売却できる｜同意が取れないときの3ルートと損しない手順！

別居が始まると、同じ家や土地を共有しているのに連絡が取りづらくなり、売るにも動かせない状態になりがちです。

共有名義の不動産は、原則として共有者全員の意思がそろわないと「不動産全体」を売却できません。

一方で、状況次第では「持分だけ売る」「共有を裁判で解消する」「相手に買い取ってもらう」など、現実的な出口も用意されています。

大事なのは感情論で押し切ることではなく、法的にできることと、実務上うまく進む順番を把握することです。

この記事では、別居中の共有不動産を売却したい人が、トラブルを増やさずに共有状態を解消するための選択肢と手順を整理します。

別居中の共有不動産は全員の同意があれば売却できる

結論として、不動産そのものを第三者に売るには、共有者全員の同意が必要になるのが基本です。

ただし、話し合いが難しい場合でも、法的手続きや代替案で共有状態の解消を目指せます。

「不動産全体の売却」と「持分の売却」は別物

共有名義の家を丸ごと売る行為は、共有物の処分に近い性質があり、単独で決められません。

一方で、自分が持つ共有持分だけを売ることは、理屈の上では可能な場面があります。

まずは「全体を売りたい」のか「共有から抜けたい」のか、目的を切り分けるのが第一歩です。

• 全体売却：共有者全員の合意が前提
• 持分売却：自分の権利を第三者へ譲渡する発想
• 解消目的：分割協議・買い取り・裁判手続きが候補

同意が必要になる根拠は民法の共有ルール

共有不動産の扱いは民法の「共有」の規定により整理されます。

共有物への変更や管理、分割請求などの考え方を押さえると、交渉の説明が通りやすくなります。

条文は一次情報として、e-Gov法令検索の民法を参照すると安全です。

別居中でも進めやすいのは「売却の段取り」を先に固めること

同意が必要だとしても、先に「売る前提の情報」を整えると話し合いが前に進みやすくなります。

査定やローン残債、名義・持分割合など、事実関係が曖昧だと感情論になりやすいからです。

事実を並べたうえで、複数案を提示すると交渉の土台ができます。

• 登記事項証明書で名義と持分割合を確認
• 住宅ローン残高と完済条件を確認
• 机上査定と訪問査定で相場感を持つ
• 住み続ける人がいるかを明確化

住宅ローンがあると「売れるのに売れない」状態が起きる

ローンが残っている共有不動産は、売却代金で抵当権を抹消できるかが焦点になります。

名義だけでなく、連帯保証やペアローンなどの契約形態によって手続きの難易度が変わります。

金融機関の同意が必要になるケースもあるため、早い段階で確認しておくべきです。

同意が取れない場合の「出口」は3つに整理できる

別居中で話し合いが止まるときは、取り得る手段を類型化すると判断が早くなります。

大きくは「交渉で買い取り」「持分の処分」「裁判で共有解消」の3ルートです。

どれが向くかは、居住の有無とローン、相手の姿勢で変わります。

• 交渉：相手または自分が持分を買い取る
• 持分処分：第三者へ共有持分を売却する
• 裁判：共有物分割請求で解消を目指す

急いで売りたいほど「記録」と「連絡方法」を整える

別居中は口頭のやり取りが行き違いになりやすく、後から争点が増えます。

売却の協議は、メールや書面など記録が残る手段で進めるほうが安全です。

合意できる点とできない点を、短い文章で区切って残すと整理が進みます。

まず確認すべき基礎情報と優先順位

売却の可否や進め方は、名義・持分・ローン・居住状況でほぼ決まります。

ここを外すと、時間と費用だけが増えやすいです。

登記と持分割合を最初に確認する

共有の前提は登記により客観化されるため、まず登記事項証明書で事実を固めます。

「共有だと思っていたが単独名義だった」「持分が想像と違った」は珍しくありません。

確認が済むと、交渉の土台が一気に固まります。

• 名義人が誰か
• 持分割合がどうなっているか
• 抵当権の有無と設定者

ローン契約形態を分類して難所を見つける

ローンが絡むと、売却の段取りは不動産会社だけでは完結しません。

ペアローンや連帯債務は、離婚や別居と相性が悪く、金融機関調整が必要になりがちです。

契約形態を分類し、次の打ち手を選びます。

居住中か空き家かで交渉の論点が変わる

誰が住んでいるかは、価格より先に揉めるポイントになりやすいです。

居住者がいると内覧や引渡し、引越し費用の負担が論点になります。

空き家なら売却は進めやすい一方で、管理費用や劣化のリスクが増えます。

• 居住中：内覧調整と退去条件が核心
• 空き家：管理費・固定資産税の分担が核心
• 賃貸中：契約内容と明渡し条件が核心

相場は「1社の査定」では決めない

共有不動産の売却は合意形成が難しいため、価格の根拠が弱いと話が止まります。

複数社の査定でレンジを出し、根拠の説明ができる状態にします。

相手が疑念を持ちにくい進め方が、結果的に早道です。

同意を取って売却するための現実的な交渉術

共有者の同意を得るには、正しさより「納得の設計」が重要です。

相手が何を怖がっているかを先回りすると、合意の確率が上がります。

提案は「1案」ではなく「3案」にする

別居中は相手が警戒していることが多く、1案だけだと押し付けに見えやすいです。

選択肢を並べると、対話の主導権が「反対」から「比較」へ移ります。

案は難しいほど良いのではなく、実行可能性の高い順に置きます。

• 案1：第三者へ売却して精算
• 案2：どちらかが持分を買い取る
• 案3：期限までに決まらなければ法的手続きへ

分配の説明は「売却価格」より「手取り」に寄せる

揉めやすいのは売却価格そのものより、手元に残る金額のイメージ差です。

仲介手数料、抵当権抹消費用、税金の可能性などを織り込み、手取りベースで並べます。

透明性が上がるほど、合意形成が速くなります。

期限を決めない協議は長期化しやすい

別居中は生活が別になり、優先度が下がって話が止まりやすいです。

「いつまでに何を決めるか」を短い言葉で区切ると、交渉が現実になります。

期限は相手を追い詰めるためではなく、行動を前に進めるために置きます。

• 今月中：査定取得と条件整理
• 来月中：売却か買い取りかの方針決定
• 期限後：第三者手続きへ移行

第三者を入れると感情の摩擦が減る

当事者同士だと、売却の話が離婚や生活費の話と混ざりやすいです。

不動産会社、司法書士、弁護士などを適切に入れると、論点が整理されます。

特に登記や分割手続きが絡むときは、専門家の言葉が交渉の潤滑油になります。

同意が得られないときの選択肢とリスク

同意が得られない場合でも、手詰まりではありません。

ただし、どの選択肢にもコストとデメリットがあるため、順番が重要です。

共有持分だけを売却して共有から抜ける

共有状態を解消したいだけなら、持分を売るという考え方があります。

ただし、買い手は限られ、価格が下がりやすい点は理解が必要です。

相手にとっても第三者が入ることがプレッシャーになり、交渉が動くことがあります。

• メリット：相手の同意が取れなくても前進し得る
• デメリット：買い手が限定され価格が伸びにくい
• 注意点：トラブルになりにくい業者選定が重要

相手に持分を買い取ってもらう

現実的にまとまりやすいのは、相手が住み続けたい場合の買い取りです。

買い取り資金の調達やローンの借換えができるかが成否を分けます。

金額は相場と持分割合だけでなく、費用負担の清算方法もセットで決めます。

共有物分割請求で「共有状態の解消」を求める

共有が解消できずに困るときは、共有物分割請求という法的手段があります。

民法では各共有者が分割請求できる趣旨が示されており、協議が整わないときは裁判所手続きへ進みます。

条文確認は一次情報として、e-Gov法令検索（民法）を参照しておくと安心です。

裁判ルートは「競売になり得る」点を理解する

共有物分割の結論として、換価分割などで売却して分ける判断になることがあります。

競売に近い形になると、市場売却より価格面で不利になる可能性があり、当事者双方に痛みが出ます。

だからこそ、裁判は最終手段として、交渉の段階で落とし所を探す価値があります。

• 裁判の強み：共有解消を前に進められる
• 価格の不安：市場売却より下振れし得る
• 現実策：交渉の材料として活用し早期合意を狙う

別居と離婚が絡むときの注意点

別居中の売却は、不動産だけでなく生活費や財産分与の文脈と結びつきやすいです。

「売れれば終わり」にならないように、争点を整理して進めます。

財産分与の前後で「納得感」が変わる

離婚前に売るか離婚後に売るかで、相手の心理的な受け止め方が変わることがあります。

売却代金の分配を財産分与と結び付けて合意できると、手続きが一本化されます。

一方で、合意が曖昧なまま売ると、後から精算で再燃する可能性があります。

• 売却代金の分配と財産分与を同時に合意する
• 費用負担と精算方法を明文化する
• 支払期限と振込先を具体化する

連絡不能・所在不明は手続きの設計が変わる

相手と連絡が取れない場合、協議ができずに止まり続けるリスクがあります。

この場合は、記録を残しつつ、専門家に相談して次の手段を検討します。

無理に連絡を迫るより、手続き上の選択肢に切り替えるほうが安全なことがあります。

居住者がいる場合は「安全」と「生活」を優先する

相手や自分が住んでいる家の売却は、生活基盤に直結します。

内覧や立ち会いがストレスになることもあるため、方法と頻度を取り決めます。

安全面で不安がある場合は、直接接触を避け、第三者経由で進める発想が重要です。

• 内覧日時のルール化で摩擦を減らす
• 立ち会いは不動産会社に寄せる
• 対面を避けたい場合は連絡窓口を一本化する

売却までの実務フローと必要書類の目安

共有不動産の売却は、合意形成と実務手続きが二段構えになります。

段取りが見えると不安が減り、相手にも説明しやすくなります。

合意形成のフローを先に示す

最初に「どこで合意が必要か」を示すと、協議が進みやすくなります。

特に別居中は、途中で止まりやすいポイントを明確にすることが効果的です。

合意の単位を小さく分けると、前進しやすくなります。

• 売却するかどうか
• 仲介か買取か
• 価格レンジと値下げルール
• 諸費用と分配方法

不動産会社選びは「共有案件に慣れているか」で決める

共有案件は、通常の売却よりも調整が多く、説明力が求められます。

単に高値を言う会社より、合意形成を支える資料と進行管理ができる会社が向きます。

面談時に共有案件の経験を具体的に聞くのが有効です。

必要書類は「登記・本人確認・ローン」で固まる

書類はケースで増減しますが、核になるのは登記関係と本人確認、ローン関係です。

別居中だと書類の所在が分かれやすいので、早めにリスト化します。

足りない書類があると決済が遅れるため、余裕を持って準備します。

• 登記事項証明書
• 本人確認書類
• 印鑑証明書と実印
• ローン残高証明や返済予定表

引渡しまでの「揉めやすい点」を先に潰す

売買契約後に揉めると、買主との関係も悪化しやすく、最悪の場合は解約リスクも出ます。

別居中は連絡が滞りやすいので、引渡し日や残置物、鍵の扱いを早めに決めます。

小さな論点ほど後回しにせず、短文で合意して残すのがコツです。

共有を放置すると損が増えるため早めの整理が有利

別居が長引くほど、共有不動産は「動かせない資産」になりやすいです。

固定資産税や修繕、空き家化による劣化など、放置コストは静かに積み上がります。

全員同意での売却が最短ルートですが、難しいときは持分処分や共有物分割請求などの出口を早めに検討すると、損失の拡大を抑えやすくなります。

まずは登記・ローン・居住状況を確認し、3案提示で交渉を設計し、それでも止まるなら専門家と手続きを選びましょう。

共有を解消できれば、生活も資産も前に進み、別居中の不安を一段軽くできます。