遺贈された不動産を売却する基本の流れ｜名義変更と税金の落とし穴を先回りする！

遺贈で不動産を受け取ったあとに売却したいときは、遺言の内容と名義の状態で手順が大きく変わります。

特に「受遺者が相続人かどうか」と「遺言執行者がいるかどうか」は、登記や税金の結論に直結します。

売却自体は不動産会社に任せられても、売主としての権限や必要書類は自分側で整えないと前に進みません。

ここでは、遺贈された不動産を売却するための実務を、手続きの順序が分かる形で整理します。

遺贈された不動産を売却する基本の流れ

遺贈で不動産を受け取ったら、最初に「受け取るかどうか」を確定させ、次に「売主になれる状態」を作るのが基本です。

そのうえで、査定と販売活動に進み、契約と決済で引き渡し、最後に税金の整理をします。

遺贈を受けるか最初に判断する

遺贈は、受遺者が受け取る意思を前提に進みます。

不動産にローンや未払金が絡む場合は、負担が連動する形になっていないかを先に確認します。

包括遺贈に近い内容なら、相続全体のプラスとマイナスを把握してから判断します。

• 不動産に抵当権が残っていないか
• 固定資産税や管理費の未納がないか
• 共有や使用貸借など権利関係の癖がないか

遺言執行者の有無を確認する

遺言執行者が指定されていると、実務の窓口が一本化されやすくなります。

一方で、受遺者が自分で動けると思って進めると、押印や書類収集の段階で止まることがあります。

遺言執行者がいるなら、登記や売却の署名者が誰になるのかを最初に合わせます。

名義を整えてから売却するのが基本になる

不動産の売買は、買主側が登記名義の移転を確実に求めます。

そのため、遺贈で取得した不動産も、売却前に所有権移転登記を済ませる流れが一般的です。

遺贈による登記手続の考え方は、法務局の案内で全体像を確認できます。

遺贈による所有権移転登記（法務局）

清算型遺贈なら「売ってから分ける」動き方になる

遺言で「不動産を換価して分配する」と書かれている場合は、清算型遺贈として動くことがあります。

この場合は、売却して現金化する行為自体が遺言内容の実現になるため、売却の主体が遺言執行者になる設計が多いです。

自分が受遺者でも、勝手に売りに出すと遺言の趣旨とズレることがあるので注意します。

• 遺言に「換価処分」「売却して分配」等の記載がある
• 遺言執行者が売却手続きを行う前提になっている
• 費用控除の範囲や分配割合が指定されている

売却準備で揉めやすい項目を先に潰す

売却活動に入る前に、買主が嫌がる不確定要素を整理すると、価格交渉で不利になりにくいです。

特に境界、越境、共有、賃貸借は、売却のスピードを大きく左右します。

不動産会社に査定を頼む段階で、分かる範囲の資料を揃えて提示します。

契約から決済までの実務をイメージしておく

売買契約はゴールではなく、決済と引渡しが最終地点です。

遺贈の不動産は、決済時に必要な書類が多くなりやすいので、逆算で準備します。

登記関連書類の取得に時間がかかると、決済日変更で信用を落とすことがあります。

• 本人確認書類と印鑑証明書の有効期限を意識する
• 権利証や登記識別情報の管理者を明確にする
• 固定資産税の精算や管理費の清算方法を決める

売ったあとの税金は「譲渡所得」で整理する

遺贈で取得して売った場合でも、売却益が出れば譲渡所得の対象になります。

取得費や所有期間の考え方は、相続や贈与で取得した資産を前提とした国税庁の整理が基礎になります。

被相続人の取得時期を引き継いで長期か短期かを判定する点も重要です。

相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期（国税庁）

売却前に確認したい遺言書と遺贈の種類

遺贈は遺言書の内容で権限と範囲が決まるため、売却の実務は「遺言の読み解き」から始まります。

特定遺贈か包括遺贈かで、放棄や責任の範囲が変わる点も押さえます。

特定遺贈か包括遺贈かで売却の前提が変わる

特定遺贈は、特定の不動産を指して渡す形です。

包括遺贈は、割合などで遺産全体を受け取る形に近く、負債も含めた判断が必要になります。

どちらなのかが曖昧なら、遺言の文言と遺産全体の構成で整理します。

放棄できるかと放棄のやり方を先に押さえる

遺贈は放棄できますが、包括遺贈は相続放棄に近い運用が必要になることがあります。

「手続きの窓口が家庭裁判所になるかどうか」は、売却の準備を始める前に確認します。

放棄の考え方は、民法の条文と実務解説の両方で理解しておくと安全です。

• 遺贈の放棄は遺言者死亡後にできる
• 包括遺贈は期限意識が必要になりやすい
• 特定遺贈は意思表示の相手方が論点になりやすい

民法第986条（遺贈の放棄）

遺留分が絡むと売却後に揉めることがある

遺贈は遺言で指定できても、遺留分を持つ人がいる場合は別問題が残ります。

不動産を売って現金化すると分配がしやすい反面、遺留分侵害額請求が現金で飛んでくる形になりやすいです。

売却前に、遺留分を持つ人が誰かと、争いが起きそうかを見立てます。

• 遺留分を持つのは原則として配偶者と子と直系尊属
• 遺留分が問題になりそうなら売却代金の留保を検討する
• 合意形成が難しい場合は専門家の同席を考える

負担付遺贈や共有指定は売却難度を上げる

遺言に条件や負担が付くと、売却前に履行の確認が必要になります。

共有で遺贈されている場合は、持分だけ売るのか、共有者全員で売るのかで戦略が分かれます。

買主は共有の複雑さを嫌うため、売却方法を早めに決めます。

名義変更と登記でつまずかないポイント

遺贈での売却は、登記と書類の段取りで勝負が決まります。

先に必要書類を洗い出し、取得に時間がかかる戸籍や評価証明を早めに動かします。

遺贈による所有権移転登記の必要書類を揃える

遺贈による登記では、遺言書と戸籍類を中心に、原因証明情報として遺言内容を示します。

実際にどの書類が必要かはケース差があるため、法務局の案内をベースに組み立てます。

不足があると補正で時間を失うので、最初から司法書士にチェックしてもらう選択も現実的です。

遺贈による所有権移転登記（法務局）

登録免許税は「相続人かどうか」で感覚が変わる

遺贈でも、受遺者が相続人であるかどうかで、登記原因の扱いが変わる場面があります。

登録免許税の税率表は国税庁の整理を確認し、個別の税率は司法書士や法務局で最終確認します。

税率の勘違いはそのままコスト差になるため、ここは曖昧なまま進めません。

登録免許税の税額表（国税庁）

相続登記の義務化で「放置できない」時代になった

相続や遺贈で不動産を取得した場合、相続登記の申請が義務化されています。

売却するなら結局登記を動かすことになりますが、売却予定が未確定でも放置はリスクになります。

義務化の概要と期限感は、法務局や政府広報の案内で把握できます。

• 相続登記は原則として期限内の申請が求められる
• 義務化前の相続分も対象になる案内がある
• 売却検討中でも名義の整理は先に進めやすい

相続登記 令和6年から義務化（政府広報オンライン）

売却を急ぐなら「書類の並行収集」で時間を取り戻す

売却は価格よりも時間の制約で妥協してしまうケースがあります。

登記と売却準備を直列で進めると遅れるので、できる範囲は並行で集めます。

戸籍の取り寄せと評価証明の取得は、着手が早いほど後半が楽になります。

税金の全体像と申告のタイミング

遺贈された不動産の売却では、相続税と譲渡所得税を分けて考える必要があります。

相続税の申告期限と、売却した年の翌年に行う確定申告の両方を意識して動きます。

相続税の申告期限を基準に売却計画を立てる

相続税は、原則として期限内に申告と納税を行う仕組みです。

現金が足りないから不動産を売る場合でも、売却の着金が期限に間に合うかを逆算します。

申告期限の考え方は国税庁の案内に従い、迷う場合は早めに税務署や税理士に相談します。

相続税の申告と納税（国税庁）

受遺者が相続人以外なら相続税の2割加算に注意する

遺贈でも、取得者の続柄によって相続税が加算される場合があります。

配偶者や一親等の血族以外が取得するケースでは、2割加算が論点になりやすいです。

対象者の範囲と計算式は国税庁のタックスアンサーで確認できます。

• 兄弟姉妹やおいめいが取得する場合に対象になり得る
• 孫養子が対象になる例外も整理が必要になる
• 加算は税額控除前の相続税額に対して行われる

相続税額の2割加算（国税庁）

譲渡所得は取得費と所有期間の把握が核心になる

不動産を売ったときの税金は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

相続や遺贈で取得した場合でも、取得費は被相続人の取得費を引き継ぐ考え方が基本です。

取得時期も引き継ぐため、長期譲渡か短期譲渡かの判定に直結します。

相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期（国税庁）

節税の特例は「期限」と「併用不可」を先に確認する

相続や遺贈で取得した不動産の売却では、要件を満たすと特例が使える場合があります。

代表例として、取得費加算の特例や空き家の特例などがあり、期限と併用関係が重要です。

使えるかどうかで税額が大きく変わるため、売却前に候補を並べて検討します。

• 取得費加算の特例は一定期間内の譲渡が要件になる
• 空き家の特例は対象家屋や売却期限など細かい要件がある
• 他の特例と併用できない条件が付くことがある

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

受遺者が相続人でない場合の注意点

相続人ではない受遺者が売却する場合、相続人側の協力が必要になる場面が増えます。

税金面では2割加算などの違いが出やすく、実務面では書類の出どころが増えます。

本人が動ける範囲と相続人の協力範囲を切り分ける

受遺者が相続人でないと、被相続人の情報や資料が手元にないことが多いです。

取得費の資料や過去の契約書が相続人側に残っていると、譲渡所得の計算が難航します。

必要情報をもらう前提で、最初にお願いの範囲を整理します。

• 購入時の売買契約書や領収書の所在
• リフォーム履歴や修繕記録の有無
• 固定資産税の課税明細や納付状況

相続税の2割加算の対象なら資金計画を保守的に置く

相続人以外が遺贈で取得すると、相続税が重くなることがあります。

納税資金を売却代金に頼る場合は、売却時期と納税期限のズレが致命傷になり得ます。

対象者かどうかを早期に判定し、税理士と税額の概算を持ちます。

相続税額の2割加算（国税庁）

包括遺贈に近いときは放棄判断のスピードが重要になる

包括遺贈は、遺産全体の一部を受け取る構造になりやすいです。

その結果、負債も含めた判断が必要になり、意思決定が遅いほど不利になります。

放棄の実務はケース差が大きいので、早い段階で専門家に相談して線を引きます。

• 負債が不明なら財産調査を優先する
• 放棄の手続きは窓口が変わり得る
• 相続放棄と遺贈放棄の関係を整理する

民法第986条（遺贈の放棄）

遺言執行者が絡むと売却主体が変わることがある

遺言執行者が売却する形になっていると、受遺者が主導して動くと手戻りが出ます。

清算型遺贈のように換価が前提なら、売却の署名者と登記の流れを最初に確定します。

遺言の文言だけで判断が難しいときは、遺言執行者と司法書士の同席で詰めます。

遺贈不動産を高く安全に売るための準備

遺贈の不動産は手続きが多い分、売却条件の交渉で不利になりやすいです。

価格と安全性を両立させるには、売却前の資料整備と売り方の選択が鍵になります。

査定は複数取り、売り方の選択肢を同時に持つ

仲介で高値を狙うか、買取で確実性を取るかは、期限と状態で最適解が変わります。

最初から一社に絞るより、複数社の見立てで相場観を作るほうが判断が安定します。

登記や税金の段取りも含めて説明できる担当者だと、全体の進行が早くなります。

• 仲介は価格重視で時間がかかりやすい
• 買取はスピード重視で価格が下がりやすい
• 再建築不可や事故要因があると出口が限られる

資料があるだけで価格交渉を守りやすくなる

買主が不安に感じる情報が出ると、値引きの論拠にされます。

逆に、測量図や修繕記録が揃っていると、交渉の主導権を持ちやすいです。

取得費の資料も、税金だけでなく売却後の説明の説得力になります。

共有や居住中なら「売れる形」に整えてから市場に出す

共有は意思決定が遅れるだけで、買主の心理的ハードルも上がります。

居住中売却は内覧が制約になり、売却期間が伸びやすいです。

市場に出す前に、売却の条件を明文化してブレを減らします。

• 共有者の同意取得の順番を決める
• 内覧可能日時のルールを作る
• 引渡し時期と残置物の扱いを決める

確定申告は「売った翌年」まで見据えて動く

売却の契約と決済が終わっても、税務の手続きは翌年に続きます。

取得費加算などの特例を使うなら、申告で要件を満たした形で書類を揃える必要があります。

売却時点から領収書と契約書を整理し、申告の手戻りを減らします。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）

売却までの要点を整理して迷いを減らす

遺贈された不動産の売却は、遺言の読み解きと名義の整備が最初の山場になります。

次に、受遺者が相続人かどうかと遺言執行者の有無を確定させ、登記の必要書類を並行して集めます。

税金は相続税と譲渡所得税を分けて考え、相続税の申告期限と売却のスケジュールを必ず重ねて確認します。

取得費と所有期間は被相続人から引き継ぐのが原則なので、購入時資料の探索を早めに始めます。

売却活動は不動産会社に任せられても、権限と書類は自分側で整えないと前に進まない点を押さえると全体が滑らかになります。