賃貸に出しているマンションを売却する最適解は？｜高く売る段取りと税金の落とし穴が見える！

賃貸に出しているマンションを売却したいと考えたとき、最大の壁は「入居者がいるまま本当に売れるのか」という不安です。

結論から言うと、賃貸中でも売却は可能で、むしろ投資家向けに「オーナーチェンジ物件」として一般的に取引されています。

一方で、売り方を誤ると、売却価格が伸びないだけでなく、借主との関係悪化や税金面の損につながることもあります。

ここでは、方法選び、借主対応、価格の考え方、税金までを順序立てて整理し、次に取るべき行動が見える状態にします。

賃貸に出しているマンションを売却する最適解は？

賃貸中マンションの売却は「そのまま売るか」「空室にして売るか」で設計が変わります。

最適解は物件の収益性と売却期限で決まり、事前に論点を潰すほど手残りが増えやすくなります。

基本はオーナーチェンジで売る

入居者がいる状態でも、買主が賃貸借契約を引き継ぐ前提で売買するのがオーナーチェンジです。

内覧ができない代わりに、家賃収入が確定しているため投資家にとって判断しやすい特徴があります。

「今の賃料で投資が成り立つか」という視点で資料を整えると、指値交渉を抑えやすくなります。

投資家向けの販売に強い仲介会社へ切り替えるだけで、反響の質が変わるケースもあります。

空室にして実需向けに売る選択肢もある

入居者が退去した後に売ると、居住目的の買主にも届き、価格帯が上がりやすくなります。

ただし退去時期が読めないと売却計画が崩れ、空室期間の管理費やローン負担が重くなります。

• 退去までの期間が読める定期借家かどうか
• 空室期間の固定費を何カ月耐えられるか
• 空室後にリフォームが必要か
• 内覧対応の体制を作れるか

時間に余裕があるなら実需売却は強力ですが、焦りが出ると値下げ幅が大きくなりがちです。

「売却期限があるか」を最初に決め、期限が近いならオーナーチェンジに寄せるのが現実的です。

賃貸中でも賃貸人の地位は原則引き継がれる

賃貸物件が売買で移転すると、賃貸借の対抗要件が備わっている場合には賃貸人の地位が買主へ移転するのが原則です。

つまり、入居者の同意がなくても、家賃受領や修繕対応などの権利義務は新オーナーへ承継されます。

通知は後でも可能ですが、家賃の誤送金や連絡混乱を防ぐため、引渡し直後に速やかに行うのが安全です。

契約書の写しや重要事項説明書の情報を買主へ正確に引き渡すことがトラブル予防になります。

借主への連絡はタイミングと内容が重要

売却そのものは借主の生活に直結するため、伝え方を間違えると不要な不安やクレームにつながります。

原則として、売買が確定し引渡し日が決まった段階で、賃貸人変更の事実だけを簡潔に通知します。

• 新しい賃貸人の氏名または法人名
• 家賃の振込先と適用開始日
• 緊急連絡先と管理会社の連絡先
• 修繕依頼の窓口

家賃増額や契約条件変更を同時に持ち込むと揉めやすいので、条件変更は買主側で時間を置いて判断するのが無難です。

管理会社が入っているなら、通知の雛形と発送まで一括で任せると漏れが減ります。

ローン残債と抵当権の段取りを先に固める

住宅ローンや投資用ローンが残っている場合、引渡し時に残債一括返済と抵当権抹消を行うのが一般的です。

売却代金で残債を返済できないと手出しが必要になり、売却可否そのものが変わることがあります。

仲介会社と司法書士が同席する決済を前提に、必要書類の取り寄せ期限を逆算すると安心です。

賃貸中は固定費が続くため、決済日をどこまで詰められるかも価格交渉と同じくらい重要です。

税金特例の適用可否で手残りが変わる

賃貸に出しているマンションでも、もともと自宅として住んでいた場合は特例が使える可能性があります。

国税庁のタックスアンサーでは、以前に住んでいた家屋は「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売れば対象になり、用途は問わないと示されています。

• 最初から賃貸用として買った物件は原則対象外
• 以前住んでいた家なら期限内売却で対象になり得る
• 期限は「住まなくなった日」基準で逆算する
• 適用には確定申告と必要書類が必須

特例の要件は細かく、買換え特例など他制度との併用制限もあるため、早めに申告要件を確認することが大切です。

根拠は国税庁（No.3302）で必ず確認してください。

まずは売却準備を「資料」で整える

賃貸中マンションの売却は、物件の状態よりも資料の整備が成否を分ける場面が多いです。

買主が見たいのは、収益の裏付けと将来のリスクであり、紙で説明できるほど高く売りやすくなります。

この段階で不足資料を洗い出しておくと、売出し後の追加請求で慌てずに済みます。

資料が揃うほど、買主側の融資審査も通りやすくなり、決済遅延リスクを下げられます。

売却方法は3つに分けて考える

賃貸中マンションの売却は、目的と期限で「誰に売るか」を決める作業です。

選択肢を3つに整理すると、判断の軸がはっきりします。

投資家にオーナーチェンジで売る

最も一般的で、入居者がいる状態を前提に収益物件として売却します。

売却価格は利回りで調整されやすいため、賃料と経費の説明がそのまま価格交渉材料になります。

• メリットは退去交渉が不要で進行が速い
• デメリットは実需より買主層が限定される
• 賃料が相場より低いと価格が伸びにくい
• 逆に賃料が高すぎると将来の下落リスクと見られる

投資家はリスクを嫌うため、管理状況が良い物件ほど評価されやすい傾向があります。

管理会社の体制や滞納ゼロの実績は、短い説明でも強い安心材料になります。

借主に直接買ってもらう

借主が住み続けたい意思を持つ場合、買主が最初から決まるため条件が合えばスムーズです。

ただし価格の妥当性や契約手続きの安全性を確保するため、個人間で完結させず専門家を挟むべきです。

借主との関係が近いほど、曖昧な約束が後で揉めやすいので、文書で残すことが重要です。

借主の買付が不成立になった場合の次善策も同時に用意すると安心です。

退去後に実需へ売る

実需売却は高値が狙える一方で、退去時期が読めないと売却の見通しが立ちません。

普通借家契約では、貸主都合での終了は正当事由が必要になり、単に売りたいという理由だけでは難しいのが通常です。

• 更新時期と解約予告期間を契約書で確認する
• 退去交渉は管理会社を通し記録を残す
• 立退料を想定し資金計画に織り込む
• 空室後の原状回復と内覧導線を準備する

借地借家法の枠組みは強く、交渉が長期化しやすいので、売却期限がある場合は慎重に選ぶ必要があります。

法令の条文確認はe-Gov法令検索（借地借家法）が確実です。

不動産会社の「買取」で時間を買う

買主を探す仲介ではなく、不動産会社が直接買い取る方法もあります。

価格は仲介より下がりやすいものの、決済が早く、内覧や広告活動の負担を減らせます。

買取でも「賃貸中」「空室」など条件により価格差が大きいので、最低でも複数社で比較します。

急ぐほど足元を見られやすいので、相談時点では期限を言い過ぎないのも交渉のコツです。

売却価格は「利回り」と「将来不安」で決まる

賃貸中マンションの価格は、実需のように内装や眺望だけで決まりません。

投資家は将来のキャッシュフローを重視し、数字で説明できない不安を値引きで吸収しようとします。

表面利回りと実質利回りを整理する

投資家はまず家賃に対して価格が妥当かを利回りで見ます。

表面利回りだけを見せると過大評価になりやすいので、実質利回りの前提も揃えて示します。

実質利回りを示すと、買主は将来予測がしやすくなり、指値の幅が小さくなりやすいです。

経費は過小申告すると後で信用を落とすので、客観資料で裏付けることが重要です。

賃料が相場とズレていると価格が揺れる

現在の賃料が相場より低いと、買主は収益が伸びない前提で価格を下げてきます。

逆に相場より高いと、将来の減額や退去リスクを織り込まれ、結局は同じく価格調整が入りがちです。

• 周辺の賃料相場を根拠付きで集める
• 契約形態が普通借家か定期借家かを明示する
• 更新料や礼金など地域慣行も補足する
• 滞納歴と保証会社の有無を整理する

相場より低い場合でも、更新タイミングや特約次第で是正可能性があるなら、その根拠を提示すると交渉材料になります。

逆に是正が難しいなら、長期安定収入として評価される見せ方に切り替えるのが現実的です。

管理状態と修繕計画は「値引きの口実」を潰す

マンション全体の管理状態は、個別部屋より価格に影響します。

長期修繕計画や修繕積立金の水準が弱いと、大規模修繕の臨時徴収リスクとして値引きされやすいです。

資料がないと買主は最悪を想定するため、手元にある範囲で早めに取り寄せます。

総会議事録は量が多いので、重要項目だけ抜粋して要点を説明できると強いです。

取引事例は国のデータで裏取りできる

相場観がズレると、売出価格の設定で時間を失います。

国土交通省は取引価格情報を蓄積して公開しており、地域の成約価格の目安を確認できます。

• 成約価格は売出価格ではなく実際の取引価格
• 築年や面積など条件を揃えて比較する
• 直近の市況を反映するため時点も確認する
• 相場は幅で捉え中央値を意識する

根拠データは国土交通省（不動産取引価格情報提供制度）や不動産情報ライブラリで確認できます。

投資家向けの相場は利回りが軸なので、事例確認は「地域」と「賃料水準」もセットで行うと精度が上がります。

借主対応で揉めないための実務ポイント

賃貸中の売却は、借主にとっては「大家が変わる」という生活イベントです。

丁寧に進めれば問題になりにくい一方で、雑に進めると小さな不満が大きなトラブルに変わります。

内覧は原則できない前提で進める

オーナーチェンジでは、借主のプライバシーがあるため、室内内覧を前提にしないのが通常です。

代わりに、間取り図や設備表、過去の室内写真などで、買主の不安を下げる工夫が必要です。

• 募集時の室内写真を保存しておく
• 設備の型番と交換履歴を控える
• 水回りや床など劣化しやすい箇所を補足する
• 事故物件に該当する事情があれば適切に開示する

写真が古い場合は「現況は賃貸中で確認できない」ことを明記し、誤認を避けます。

買主の過度な期待を作らないことが、引渡し後のクレーム予防になります。

原状回復の責任範囲を誤解させない

賃貸中の売買では、原状回復は「退去時に誰がどこまで負担するか」という論点で整理します。

現時点での損耗を売主が直す義務があるわけではなく、契約とガイドラインに基づいて精算するのが基本です。

「どちらが負担するか」を曖昧にすると、買主が最大コストを想定し値引き要求が強くなります。

契約書の条項を根拠に、想定される精算の流れを説明できると安心材料になります。

退去交渉は正当事由と条件提示がセットになる

普通借家契約で退去を求める場合、法的には更新拒絶や解約申入れに正当事由が求められます。

借地借家法では、使用の必要性や従前の経過、明渡し条件としての財産上の給付の申出などを総合考慮するとされています。

• 売却したいだけでは交渉が難航しやすい
• 期間に余裕がないと立退料が膨らみやすい
• 条件提示は書面で残し感情対立を避ける
• 交渉が長引くと売却機会を失う

条文の確認はe-Gov法令検索（借地借家法）が確実です。

実務では弁護士や管理会社と連携し、交渉の記録を残しながら進めるのが安全です。

賃貸人変更の通知は「相手が困らない」内容にする

借主が困るのは、家賃の振込先と連絡先が変わるのに情報が届かないことです。

通知は最小限の情報に絞り、詐欺を疑われないよう送付元と連絡先の一貫性を担保します。

通知が遅れるほど家賃入金が錯綜し、未払い扱いなど不要なトラブルが発生しやすくなります。

売主と買主で通知の役割分担を決め、誰がいつ発送するかを売買契約で確認しておくと安心です。

仲介会社と査定の取り方で結果が変わる

賃貸中のマンションは、実需中心の会社より収益物件の取扱いに慣れた会社の方が売りやすい傾向があります。

最初の査定段階で「誰に向けて売るか」をすり合わせると、売出し後の迷走を減らせます。

査定は投資家向けの評価軸で依頼する

収益物件の査定は、近隣の成約事例だけでなく、想定利回りと将来コストの見立てが入ります。

査定依頼時に資料を出し渋ると、低めの前提で見積もられやすく、売出価格が弱くなります。

査定は1社で決めず、前提条件の違いを比較すると、自分の物件の強みと弱みが見えます。

売却期限があるなら、価格だけでなく決済までの速度も比較項目に入れます。

媒介契約は「営業力」と「縛り」のバランスで選ぶ

仲介には専属専任、専任、一般など媒介契約の種類があり、報告義務や自己発見取引の可否が変わります。

賃貸中物件は買主層が限定されるため、販路を広げたいなら一般媒介も選択肢になります。

• 専属系は窓口が一本化され進行管理がしやすい
• 一般媒介は複数社に同時募集でき反響が増えることがある
• 売却活動の報告頻度と内容を契約前に決める
• レインズ登録の有無とタイミングを確認する

どの形でも、連絡が遅い会社は決済までの段取りで詰まりやすいので、担当者のレスポンスを重視します。

契約形態よりも、収益物件の説明ができる担当者かどうかが成否を左右します。

広告の出し方で「買主の質」が変わる

オーナーチェンジでは内覧が難しいため、広告上の情報がそのまま買主の判断材料になります。

賃料や契約形態、保証会社の有無などを丁寧に開示すると、買付後の条件変更が減ります。

買主が知りたいのは「将来の下振れ要因」なので、弱点もセットで説明すると信頼が上がります。

信頼が上がるほど、融資審査が通りやすい買主が集まり、契約解除リスクが下がります。

価格交渉に備えて「落とせるライン」を先に決める

投資家は指値前提で動くことが多く、交渉がゼロで決まるケースは多くありません。

事前に最低許容価格と譲れる条件を決めておくと、交渉が来ても即答でき、機会損失を減らせます。

• 最低許容価格は残債と諸費用から逆算する
• 価格を守る代わりに決済日で譲歩する選択もある
• 設備不具合の指摘に備え現状を把握しておく
• 買付の有効期限を短くし交渉を長引かせない

交渉は感情よりも根拠が重要なので、利回り計算と相場データを手元に置いて話します。

買付が複数出たときの優先順位も、価格だけでなく融資条件と決済確度で判断します。

税金と確定申告で損しないための整理

賃貸に出しているマンションの売却は、譲渡所得の計算と申告がほぼ必須です。

特に建物の取得費や減価償却の扱いで、税額が大きく変わります。

譲渡所得の基本式を押さえる

譲渡所得は「売った金額」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。

この構造を理解しておくと、どの領収書が効くのかが見えてきます。

取得費が不明で概算になると課税が増えることがあるため、購入時の資料はできる限り集めます。

取得費の考え方は国税庁（No.3252）で確認できます。

賃貸用建物は取得費から減価償却相当額を差し引く

賃貸で使っていた建物は、所有期間中の減価償却費相当額を取得費から差し引く必要があります。

国税庁は建物の取得費について、購入代金等から減価償却費相当額を控除する考え方を示しています。

• 土地は減価償却しない
• 建物部分は減価償却相当額を控除する
• 経費計上していなくても控除計算は行う
• 中古と新築で耐用年数の考え方が変わる

根拠は国税庁（No.3261）で必ず確認してください。

ここを誤ると申告修正のリスクが上がるため、迷う場合は税理士へ早めに相談する価値があります。

所有期間5年の判定は「売った年の1月1日」基準

譲渡所得は短期と長期で税率が変わるため、所有期間の判定は重要です。

国税庁は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下か5年超かで区分すると説明しています。

契約日と引渡し日のどちらが譲渡日になるかで判定が変わることがあるため、契約書の条項も確認します。

税率は年度で変わり得るので、申告年の情報は必ず国税庁の最新ページで確認してください。

3000万円特別控除は「元自宅」ならチャンスがある

賃貸に出しているマンションでも、以前に住んでいた家屋なら、期限内売却で特例対象になり得ます。

国税庁は、以前に住んでいた家屋について、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り、住まなくなった日以後は用途を問わないと示しています。

• 自分が住んだ実態が重要になる
• 住民票だけで決まるとは限らない
• 期限を過ぎると特例を失う
• 確定申告をしないと適用できない

根拠は国税庁（No.3302）で確認し、他特例との併用制限も併せて確認してください。

期限が絡むため、売却検討の初期段階で「住まなくなった日」を確定させるのが最優先です。

売却を成功させる段取りを要点で整理する

賃貸に出しているマンションの売却は、やることが多いようで、順序を守れば迷いが減ります。

最後に、行動を決めるための要点だけを短くまとめます。

まず、売却期限があるかを決め、期限が近いならオーナーチェンジで投資家に売る方が現実的です。

次に、賃貸借契約書やレントロール、管理資料を揃え、収益とリスクを数字で説明できる状態にします。

借主対応は、売買確定後に賃貸人変更通知を簡潔に出し、振込先と連絡先の混乱を防ぎます。

価格は利回りと管理状態で動くため、修繕計画や積立金の情報で値引きの口実を潰します。

最後に、税金は減価償却と特例の可否で手残りが変わるので、国税庁の要件を確認し早めに申告準備を始めます。