亡くなった人の土地を売るには相続登記を済ませてから進める｜売却までの最短ルートと税金の落とし穴は？

亡くなった方の土地を売りたいと思っても、名義がそのままだと原則として売買契約の「売主」になれません。

結論から言うと、相続人を確定して遺産の分け方を決め、相続登記で名義を移してから売却に進みます。

ただし相続人が複数いる、遺言書が見つかった、境界が不明などの事情で、手順が前後したり時間が伸びたりします。

焦って進めるほど「契約が止まる」「後からもめる」「税金で損をする」の三重苦になりやすいのが相続不動産です。

この記事では、最短で売却するための段取りと、事前に潰すべき論点を手続き順に整理します。

先に全体像をつかんでから、あなたの状況に当てはめて進めてください。

亡くなった人の土地を売るには相続登記を済ませてから進める

亡くなった方の名義のままでは、通常は買主へ所有権移転登記ができないため売却が成立しません。

相続登記で相続人名義にしてから、査定や媒介契約、売買契約へ進むのが王道です。

最初に確認すべき結論は「誰が売主になれるか」

売主になれるのは、相続で土地を取得した人または相続人全員の合意で売却手続きをする人です。

相続人が一人なら段取りは比較的単純で、名義変更と売却を直線で進めやすいです。

相続人が複数なら、遺産分割協議で「誰が取得するか」か「売って分けるか」を先に決めます。

協議がまとまらない限り、買主がいても契約直前で止まることが現実に起こります。

まずは戸籍などで相続人を確定し、売主の立場を固めるのが最短ルートです。

• 相続人を確定する
• 遺言書の有無を確認する
• 土地の登記名義を確認する
• 遺産分割の方針を決める
• 相続登記を申請する

名義変更が必要になる理由は「登記で権利を示すため」

不動産の取引では、登記名義が権利関係の出発点として扱われます。

買主は「確実に自分名義にできる土地」しか買えないため、名義が故人のままだと金融機関や司法書士の審査で止まりやすいです。

相続登記の義務化も始まっており、放置は手続き面でもリスクになっています。

相続登記義務化の概要は法務省の案内で確認できます。

早い段階で方針を決めて登記に着手すると、売却の選択肢が増えます。

遺言書があるかどうかで手続きのルートが変わる

遺言書があれば、原則として遺言の内容に従って相続登記や売却の段取りを組みます。

自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要になることがあり、検認が終わるまで登記などが進みにくい場合があります。

一方で、公正証書遺言や法務局保管の自筆証書遺言は検認が不要と案内されています。

検認の要否は裁判所の説明で必ず確認してから動くと安全です。

遺言書が見つかったら勝手に開封せず、まずは手続きの入口を確認してください。

• 遺言書がない場合は遺産分割協議へ
• 公正証書遺言は検認不要
• 法務局保管の自筆証書遺言は検認不要
• 自宅保管の自筆証書遺言は検認が必要になり得る
• 検認は有効性判断ではなく現状保全の手続き

相続人が複数のときは「売って分ける」設計が鍵

相続人が複数いる土地は、話がまとまらないと共有状態のまま残りやすいです。

共有のまま売る場合でも、売買契約書や決済で全員の関与が必要になることが一般的です。

そのため実務では、誰か一人が取得してから売るか、売却して現金を分ける設計を先に決めます。

「売って分ける」は分かりやすい反面、代表者の決め方や分配方法で揉めることがあります。

協議書の内容があいまいだと、後から税務や登記で追加対応が必要になります。

税金は「相続税」と「売却時の譲渡所得税」を分けて考える

相続が起きた時点で相続税がかかる可能性があり、期限内の申告が必要になる場合があります。

相続税の申告期限は原則として死亡を知った日の翌日から10か月以内と案内されています。

土地を売ると、売却益に対して譲渡所得として所得税・住民税がかかる可能性があります。

さらに条件を満たすと「取得費加算の特例」などで負担が変わることがあります。

売却を急ぐほど特例の期限に影響するため、税務面も同時に整理するのが得策です。

• 相続税の申告期限を確認する
• 売却益は譲渡所得として別枠で考える
• 特例は期限と要件がある
• 確定申告が必要になるケースが多い
• 迷ったら税務署や税理士に早期相談する

売却までの流れは「相続の整理→登記→売却活動」の順で設計する

最短で売るには、感覚で動かず、必要な工程を逆算して並べるのが近道です。

特に「相続人の確定」と「登記の準備」は時間が読みにくいので、先に着手すると全体が前倒しになります。

最短ルートの工程をチェックリスト化する

段取りを一枚にすると、今どこで詰まっているかが明確になります。

不動産会社に相談する前でも、書類収集と論点整理は自分で前に進められます。

戸籍の収集は本籍地が分散していると時間がかかるため、早めに請求を始めます。

並行して土地の現況資料を集めると、査定や境界確認がスムーズになります。

最後に相続登記が完了してから、売却活動を本格化させます。

• 登記事項証明書を取得する
• 固定資産税の課税明細を確認する
• 相続人の戸籍を揃える
• 遺言書の有無を確認する
• 遺産分割協議書を作成する
• 相続登記を申請する
• 査定依頼と媒介契約を結ぶ
• 売買契約と決済・引渡しを行う

どこで時間が伸びるかを先に把握しておく

時間が伸びやすいのは、相続人が多いケースと、書類が揃わないケースです。

特に「出生から死亡までの戸籍」が揃わないと、相続人確定ができず次に進めません。

境界が不明な土地は測量が必要になることがあり、数か月単位で伸びることがあります。

買主側が住宅用地として利用する場合は、融資審査や造成条件で追加の資料が求められます。

売却希望時期があるなら、ボトルネック候補を先に潰すのが効果的です。

相続人が複数なら「決める順番」を間違えない

複数相続では、売却価格より先に「誰が何をどれだけ受け取るか」が争点になりがちです。

先に不動産会社の査定を取って目安価格を共有すると、協議が進みやすくなることがあります。

ただし査定額は市場状況で変動するため、金額を固定しすぎない工夫が必要です。

協議書には取得者、持分、代償金、売却して分ける場合の分配方法などを明確に書きます。

曖昧な合意は後から修正が必要になり、結果的に最短ルートから遠ざかります。

• 相続人の確定を最優先にする
• 目安の査定で合意形成を助ける
• 単独取得か換価分割かを先に決める
• 協議書に金銭の流れまで書く
• 署名押印と印鑑証明で形式を揃える

売却を急ぐときほど「登記の着手」を前倒しする

相続登記は申請から完了まで一定の時間がかかるため、売却のスタート地点になります。

売買契約を先に結んでから登記を間に合わせようとすると、決済延期や違約のリスクが上がります。

買主が見つかった後に慌てないためにも、登記の準備だけでも先行させます。

相続登記の期限や義務については法務局の案内を確認できます。

実務では司法書士に依頼しても、戸籍収集や分割協議の前提がないと進まない点に注意してください。

相続登記を通すために必要な書類と集め方を整理する

相続登記でつまずく原因の多くは、書類不足と相続関係の確定不足です。

必要書類の全体像を先に押さえると、役所への請求回数が減ってスピードが上がります。

基本の必要書類を「被相続人」「相続人」「不動産」に分ける

書類は大きく三つの箱に分けて準備すると漏れが減ります。

被相続人は戸籍関係、相続人は現在戸籍や住民票、土地は固定資産評価などが中心になります。

遺産分割協議による登記では、協議書と相続人全員の印鑑証明が求められるのが一般的です。

どの書類が必要かは申請原因によって変わるため、司法書士に依頼する場合も手元に揃えておくと早いです。

迷ったら法務局の案内や司法書士へ確認し、二度手間を防いでください。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍
• 相続人の住民票
• 遺産分割協議書または遺言書
• 相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書または課税明細

費用の目安は「登録免許税」と「専門家報酬」に分ける

相続登記には登録免許税がかかり、固定資産税評価額を基準に計算されます。

加えて司法書士に依頼する場合は報酬が発生し、戸籍収集の代行や書類の難易度で変わります。

土地が複数ある、名義が古い、相続が数代にわたる場合は作業量が増えがちです。

費用だけでなく、いつまでに完了させたいかを伝えて見積もりの前提を揃えるのがコツです。

申請書様式や添付情報の原本提出の考え方は法務局の案内が参考になります。

法定相続情報一覧図を使うと戸籍の束が軽くなる

戸籍一式を何度も提出するのは、相続手続き全体で大きな負担になります。

法定相続情報一覧図を作っておくと、登記や金融機関などで提示がスムーズになることがあります。

売却の途中で相続手続きを追加で求められたときにも、同じ資料を使い回せます。

特に相続人が多いケースでは、一覧図が合意形成の材料にもなります。

相続登記と売却を並行するなら、早めに作成を検討してください。

• 相続関係を一枚で示せる
• 提出先ごとの戸籍提出を減らせる
• 相続人間の情報共有が楽になる
• 金融機関手続きにも役立つ
• 相続手続きの再発行コストを減らせる

遺言書の種類ごとに「検認の有無」を整理する

遺言書は種類によって、手続きの入口が変わります。

家庭裁判所のページでは、検認が必要な場合と不要な場合が明確に示されています。

法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は、検認が不要と案内されています。

検認が必要な遺言書を勝手に開封したり、進め方を誤ると手続きが止まる原因になります。

見つかった遺言書の種類が分からないときは、まずは専門家に確認してから進めてください。

売り方を選ぶ基準は「時間」「価格」「手間」の優先順位で決まる

相続土地の売却は、仲介で高く売るか、買取で早く売るかの選択が軸になります。

その上で境界、権利関係、相続人の状況によって現実的な選択肢が絞られます。

仲介と買取の違いを先に固定する

仲介は市場で買主を探すため、時間はかかりやすいですが価格を狙いやすいです。

買取は不動産会社が買主になるため、価格は下がりやすい反面、スピードと確実性が出ます。

相続人間で早期換金が必要なら、最初から買取も含めて比較するのが現実的です。

一方で時間に余裕があり境界や資料が揃うなら、仲介で相場を取りにいく価値があります。

どちらが正解かは、あなたの優先順位次第で変わります。

不動産会社選びは「相続案件の実務経験」で差が出る

相続案件は、通常の売却よりも書類確認や関係者調整が多くなります。

相続登記前後の段取りや、境界の扱いを理解している会社だとトラブルが減ります。

査定額の高さだけで選ぶと、媒介後に値下げ前提で動かされることがあります。

担当者に「相続人が複数」「遺言書あり」「境界不明」など事情を正直に伝え、提案の質を比較します。

最低でも複数社の意見を取り、説明の一貫性を見てください。

• 相続案件の取扱実績を確認する
• 境界や測量の段取りを説明できるか見る
• 媒介契約の種類と期間を理解する
• 査定根拠を数字で示してもらう
• 連絡頻度と報告方法を決める

査定依頼前に揃えると強い資料をまとめる

資料があるほど査定の精度が上がり、値付けの根拠が明確になります。

特に土地は、接道、用途地域、面積、形状、境界の状況で価格が大きく変わります。

現況の写真や近隣状況、上下水道の有無など、現地でしか分からない情報も重要です。

資料が揃うと、相続人間での説明も短くなり合意形成にも役立ちます。

まずは手元で揃えられるものから集めてください。

境界と測量は「売却条件」として前提になることがある

買主が建築を予定していると、境界確定測量を条件にされることがあります。

境界が不明なままだと、引渡し後のトラブルや損害賠償の火種になります。

隣地所有者との立会いが必要になる場合は、日程調整だけで時間がかかります。

売却を急ぐなら、測量の要否を不動産会社と早めに判断し、必要なら測量会社の手配まで前倒しします。

逆に不要な測量に走ると費用倒れになるため、買主の想定用途とセットで考えます。

• 境界標の有無を現地で確認する
• 地積測量図があるか法務局で確認する
• 隣地との立会いが必要か見極める
• 買主の用途で境界要件が変わる
• 費用と期間の見積もりを先に取る

税金は譲渡所得の計算を押さえ、使える特例を期限で判定する

土地を売ったときの税金は、売却代金そのものではなく「譲渡所得」に課税されるのが基本です。

相続不動産は取得費や所有期間の考え方が絡むため、早めに計算の骨格を作っておくと安心です。

譲渡所得の基本式を一度書いてから数字を入れる

譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

取得費が分からないときは概算取得費などが論点になり、税額が大きく変わることがあります。

相続の場合、被相続人の取得費を引き継ぐ考え方が基本になり、資料探しが重要です。

譲渡所得の全体像や控除の考え方は国税庁の案内が参考になります。

まずは式を固定して、後から資料で精度を上げていくのが現実的です。

所有期間の判定で税率が変わるので起点を誤らない

土地建物の譲渡は、所有期間が5年を超えるかどうかで長期か短期かが分かれます。

判定は「譲渡した年の1月1日現在で5年超かどうか」という考え方が示されています。

相続で取得した場合でも、被相続人の取得時期を引き継いで判定するのが一般的です。

税率の話は細部が変わりやすいので、国税庁の該当ページで定義を確認して進めると安全です。

まずは長期か短期かを判定し、概算の税額イメージを持っておくと資金計画が立ちます。

• 譲渡した年の1月1日時点で判定する
• 5年超なら長期、5年以下なら短期
• 相続は被相続人の取得時期が鍵になる
• 確定申告で区分を間違えると修正が必要
• 資料がないときは早めに取得経緯を調べる

取得費加算の特例は「相続税がある人」が期限内に売ると効く

相続税を払った人が相続財産を一定期間内に売ると、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

要件として「相続税が課税されていること」や「相続開始の翌日から一定期間内に譲渡していること」などが示されています。

この特例が使えるかどうかで、譲渡所得が大きく変わるケースがあります。

適用要件は国税庁のタックスアンサーで確認し、該当するなら期限管理を最優先にします。

相続税の申告が必要な人ほど、売却と申告のスケジュールを同時に組むことが重要です。

確定申告で慌てないために必要書類の目星を付ける

売却した年の確定申告で、売買契約書や仲介手数料の領収書などが必要になります。

取得費の資料は古いほど見つけにくいので、売却が決まってから探すと間に合わないことがあります。

相続関係の書類も、税務署から説明を求められることがあるため、整理して保管します。

相続税の申告期限や提出先の基本は国税庁の案内で確認できます。

税金の不安が大きい場合は、売却前に税理士へ試算を依頼すると意思決定が早くなります。

• 売買契約書と重要事項説明書
• 仲介手数料の領収書
• 測量費や解体費などの支出証憑
• 取得費を示す契約書や領収書
• 相続税申告書控え（該当者）
• 相続登記関連書類の控え

要点を押さえれば相続土地の売却は段取り勝負になる

亡くなった方の土地は、まず相続人確定と遺産分割の設計を行い、相続登記で売主の地位を固めるのが最短です。

遺言書がある場合は検認の要否を確認し、手続きルートの誤りで時間を失わないようにします。

売り方は仲介と買取の違いを理解し、境界や測量の要否を早めに判断すると後戻りが減ります。

税金は相続税と譲渡所得を分けて考え、取得費加算の特例など期限がある制度は先に当たりを付けます。

「登記が終わってから考える」では遅い場面が多いので、手続きと売却と税務を同じスケジュール表で管理してください。