土地を半分売って家を建てる計画では、売却益にかかる税金と、分筆や契約で発生する税金を分けて考えるのがコツです。
結論から言うと中心は譲渡所得税で、取得費や譲渡費用の整理が甘いと想定より税額が増えます。
一方で条件を満たせば、マイホームの3,000万円特別控除などで大きく圧縮できる可能性があります。
本記事では、土地を半分売って家を建てるときに迷いやすい税金の論点を、計算順に整理します。
土地を半分売って家を建てるときの税金は譲渡所得税が中心
土地の一部を売った時点で、売却益が出れば譲渡所得として課税対象になります。
売却して得たお金の使い道は課税に直接影響しない
売却代金を建築費に充てても、税金は「売って利益が出たか」で判断されます。
そのため「家を建てるための売却だから非課税」とはならない点に注意が必要です。
税金の計算は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引く基本形で進みます。
課税の中心は譲渡所得の分離課税
土地や建物の譲渡所得は、給与などとは別枠で税額を計算する分離課税が原則です。
計算の土台になる考え方は国税庁のタックスアンサーに整理されています。
まずは「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」を一度確認しておくと迷いが減ります。
土地を半分売ると取得費は「売った部分」に按分する
取得費は土地全体に対して一括で把握していることが多く、部分売却では按分が実務上の難所になります。
一般的には面積割合など合理的な基準で「売った部分の取得費」を切り出して計算します。
取得費が不明な場合の取り扱いも含め、計算の起点は上の国税庁ページの枠組みに沿います。
所有期間で税率が大きく変わる
譲渡所得は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年超かどうかで長期と短期に区分されます。
長期・短期の区分自体が税率差を生むため、境界年に近い売却は特に注意が必要です。
区分の定義は国税庁の説明が基準になります。
マイホーム関連の特例が使えるかが節税の分岐点になる
条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
また所有期間10年超などの要件で、税率を軽減できる特例もあります。
部分売却でも「居住用財産としての譲渡」に当たるかを早めに判定することが重要です。
確定申告が必要になるケースが多い
譲渡所得が出る見込みなら、基本的に確定申告の準備が必要です。
特例を使う場合は、利益がゼロに近くても申告が前提になることが多いです。
早い段階で書類の所在と不足を洗い出すほど、後から詰まらずに済みます。
税金計算の出発点は譲渡所得の式
まずは「何が課税対象で、何が差し引けるか」を式に落として、必要書類を逆算します。
譲渡所得の基本式を先に固定する
譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」が基本です。
取得費と譲渡費用をどこまで拾えるかで、課税所得が大きく変わります。
国税庁の整理を踏まえたうえで、手元の資料に当てはめていきます。
| 項目 | 意味 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 売買代金など |
| 取得費 | 購入代金・購入時諸費用など |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・測量等の売却のための費用など |
長期と短期で税率の枠が決まる
所有期間5年超の長期譲渡所得は、所得税15％と住民税5％が基本です。
所有期間5年以下の短期譲渡所得は、所得税30％と住民税9％が基本です。
復興特別所得税の取り扱いも含め、国税庁の税額計算ページが根拠になります。
- 長期：課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
- 短期：課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
- 復興特別所得税：基準所得税額の2.1％
取得費が不明なときは「概算取得費」が論点になる
古い土地で契約書等が見つからず、取得費が分からないケースは珍しくありません。
その場合の取り扱いとして、一定の方法で取得費を見積もる考え方が示されています。
該当するかどうか、またどの資料で裏付けるかを先に検討します。
| よくある状況 | 起きやすい課題 |
|---|---|
| 購入時資料がない | 取得費が小さく見積もられ課税が増えやすい |
| 相続で取得 | 被相続人の取得日から所有期間を数える |
| 造成や改良がある | 費用の証拠整理が必要 |
確定申告で必要になりやすい書類を先に揃える
計算自体よりも、資料の不足で手が止まるケースが多いです。
部分売却は按分根拠も必要になるため、普段より証拠が増えます。
手元にないものは、取得できる場所と所要時間を早めに確認します。
- 売買契約書・重要事項説明書
- 購入時の契約書・領収書・精算書
- 仲介手数料や測量費の請求書・領収書
- 登記事項証明書や分筆後の地積測量図等
土地を半分売る場合の取得費・譲渡費用の按分
部分売却では「売った半分に対応する費用だけ」を切り出す必要があり、ここが税金を左右します。
按分の基本は「合理的な基準」で説明できること
按分方法は、税務上の考え方に沿って合理性を確保することが重要です。
多くのケースでは面積割合で按分し、必要に応じて形状や評価の差を考慮します。
後から質問されても説明できるよう、根拠資料と計算メモを残します。
- 面積按分：地積割合で取得費を配分
- 評価按分：路線価や実勢等を参考に配分
- 混合：面積を基本に特別事情を補正
取得費に含めやすいものと含めにくいものを仕分ける
取得費には購入代金だけでなく、購入時の付随費用が含まれ得ます。
一方で生活上の支出など、取得のためとは言いにくいものは除外されます。
判断に迷う場合は、国税庁の枠組みに照らして整合性を取ります。
| 区分 | 例 |
|---|---|
| 取得費になり得る | 購入代金・購入時の仲介手数料等 |
| 譲渡費用になり得る | 売却時の仲介手数料・測量等 |
| 原則含めない | 日常の維持費・個人的な支出 |
分筆や境界確定の費用は「売却のための費用」かで整理する
土地を半分売るには分筆が必要になることが多く、測量や境界確認が絡みます。
これらの費用が譲渡費用に当たるかは、売却との直接性で整理します。
契約締結前後のどの工程で発生したかも、説明の材料になります。
- 売却のために必要だった測量・境界確認は整理対象になりやすい
- 将来の利用のための改良や造成は性質が変わりやすい
- 領収書と作業内容が分かる書面をセットで保管する
「半分」と言っても売却対象は地番で確定させる
税金計算では「どの土地をいくらで売ったか」が明確であるほど安全です。
分筆後は地番や地積が変わるため、契約書の物件表示と登記の整合が重要です。
後日のトラブルを避けるため、登記事項証明書などで最終確認します。
| 確認ポイント | 見る資料 |
|---|---|
| 地番・地積 | 登記事項証明書 |
| 境界 | 確定測量図・筆界確認書 |
| 売却範囲 | 売買契約書の物件表示 |
マイホーム特例は敷地の一部売却でも検討できる
条件次第では、売ったのが敷地の一部でも居住用財産の特例を検討できる余地があります。
3,000万円特別控除は「居住用財産の譲渡」が要件になる
マイホームを売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
適用可否は、居住の実態や相手方などの要件で決まります。
まずは国税庁の要件を読み、該当しないパターンを先に潰します。
特例の適用可否を決める質問を先に並べる
部分売却は「住み続けるのか」「売った部分が敷地としてどう扱われるか」で判断がぶれます。
税務は事実関係で決まるため、質問に答えられる形で状況を整理します。
曖昧なまま進めると、申告直前に前提が崩れて見積りが狂います。
- 売却後も同じ家に住み続けるか
- 売却部分は建築用地として第三者に渡るか
- 売却相手は親族など特別な関係者か
- 過去に同種の特例を使っていないか
所有期間10年超なら軽減税率の特例も候補になる
マイホームを売った年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年超などの要件を満たすと、軽減税率を適用できる場合があります。
課税譲渡所得のうち一定部分に対して税率が下がるため、利益が大きいほど影響が出ます。
要件は国税庁のページで具体的に示されています。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 一定要件を満たすマイホームの譲渡 |
| 要件例 | 売った年の1月1日で所有期間10年超など |
| ポイント | 税率が軽減される場合がある |
特例を使うほど「申告の設計」が重要になる
特例は自動で適用されるものではなく、申告で要件を満たすことを示す必要があります。
部分売却では按分根拠も含め、説明できる資料の束が必要になりがちです。
不安がある場合は、売却前に税理士へシミュレーションだけ依頼する方法も現実的です。
- 契約前：概算で譲渡所得を試算して資金計画に反映する
- 契約後：領収書と契約書の整合を取りながら整理する
- 申告前：特例要件と添付資料の不足を潰す
売却と建築で発生しやすい周辺税金と費用
譲渡所得税だけでなく、契約書や登記、固定資産税のルール変更で支出が増えることがあります。
契約書には印紙税がかかる
不動産の譲渡に関する契約書は、契約金額に応じて印紙税の対象になります。
軽減措置の対象になる期間があることも含め、国税庁の印紙税額表で確認できます。
契約書の部数や原本の扱いで必要枚数が変わるため、事前に取り決めます。
| 確認項目 | 要点 |
|---|---|
| 課税文書 | 不動産売買契約書など |
| 税額 | 契約金額の区分で決まる |
| 注意 | 軽減措置の適用期間がある |
登記には登録免許税などの負担がある
土地を分筆して売る場合、分筆登記などの手続きが発生します。
登記にかかる登録免許税は、納付方法や税額表が国税庁に整理されています。
司法書士に依頼する場合も、登録免許税等は依頼者負担として立替の形を取ることがあります。
- 登録免許税は登記に伴い課される税金である
- 納付方法は現金・印紙・キャッシュレス等がある
- 立替の扱いは国税庁の質疑応答でも整理されている
固定資産税は「住宅用地の特例」が外れると増えることがある
住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が軽減される特例があります。
分筆して一部が更地扱いになると、軽減の範囲が変わって税負担が増えることがあります。
自治体の説明ページで、200㎡以下の小規模住宅用地等の扱いを確認できます。
| 区分 | 課税標準の特例の例 |
|---|---|
| 小規模住宅用地 | 固定資産税は価格の6分の1など |
| その他の住宅用地 | 固定資産税は価格の3分の1など |
| 注意 | 適用範囲や条件は自治体説明で確認 |
建築後は建物の固定資産税や不動産取得税も視野に入る
土地を売った後に家を建てると、建物に対する固定資産税が新たに発生します。
また建物の新築で不動産取得税の対象になる場合があるため、資金計画に織り込みます。
建築時期が年をまたぐと、課税タイミングのズレが家計に効くことがあります。
- 翌年以降の固定資産税の見込みを立てる
- 軽減措置がある場合は要件と期限を確認する
- 住宅ローン控除等と同時に家計全体で最適化する
売却前に整理できれば税金の不安はかなり減る
土地を半分売って家を建てる計画では、売却益の見積りと按分根拠の整理が最優先です。
次にマイホーム特例の適用可否を判定し、使える場合は申告前提で書類を揃えます。
契約書の印紙税や登記の登録免許税、固定資産税の住宅用地特例の変化も同時に点検します。
売却前に概算シミュレーションを作っておくと、建築資金の不足や手取りの誤算を防ぎやすくなります。
迷う論点が残るときは、契約前に一度だけ専門家へ事実関係と試算を確認してもらうのが安全です。