贈与された不動産を売却すると税金はどうなる？｜取得費と申告の落とし穴を先に潰そう！

贈与で受け取った不動産を売るときは、売却代金そのものに税金がかかるわけではありません。

ポイントは「譲渡所得（もうけ）」がいくらになるかで、取得費と譲渡費用の扱いが結果を大きく左右します。

さらに贈与は、取得費や所有期間が“贈与者側の情報”に引きずられるため、書類が揃っていないほど不利になりがちです。

ここでは、贈与された不動産を売却する前に押さえるべき税金の全体像と、実務でつまずきやすい論点を整理します。

贈与された不動産を売却すると税金はどうなる？

贈与で取得した土地や建物を売った場合も、基本は譲渡所得として所得税と住民税の対象になります。

ただし取得費と所有期間は、贈与者の取得状況を引き継ぐため、売却前の確認が不可欠です。

まずは計算の骨格と、どこで差が出るのかを先に押さえましょう。

まずは譲渡所得の計算式を押さえる

税金の計算は、売却代金から「取得費」と「譲渡費用」と「特別控除」を差し引く形で進みます。

この差し引き後に残った金額がプラスなら課税対象になり、マイナスなら原則として税金はかかりません。

取得費が大きいほどもうけは小さくなり、譲渡費用を漏れなく拾うほど課税額は下がります。

取得費は贈与者の購入代金を引き継ぐ

贈与で取得した不動産を売った場合の取得費は、原則として贈与者が買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。

つまり「自分が受け取ったときの時価」が取得費になるわけではない点が、最大の落とし穴です。

また、業務に使われていない土地建物を贈与で取得した際に支払った登記費用や不動産取得税は、取得費に含められる扱いがあります。

• 贈与者の購入代金や購入手数料を基準にする
• 非業務用での贈与取得時の登記費用等は取得費に含め得る
• 取得費が不明だと概算取得費の検討が必要になる

取得費の考え方は国税庁の整理に沿って確認しておくと安全です。

国税庁（No.3270）や国税庁（No.3252）をあわせて参照してください。

所有期間も贈与者の取得日から数える

譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで長期と短期に分かれます。

贈与の場合は、贈与者の取得時期が受贈者に引き継がれるため、受け取ってすぐ売っても長期になることがあります。

逆に、贈与者が買ってから間もない物件なら、受贈者側の保有が長く見えても短期判定になり得ます。

税率の基本は国税庁（No.3208）と国税庁（No.3211）で確認できます。

贈与の取得時期引継ぎは国税庁（No.3270）に明記されています。

譲渡費用にできるものを整理する

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」で、維持管理の費用とは分けて考えます。

仲介手数料や契約書の印紙代、立退料などは代表例です。

一方で、固定資産税や修繕費などは原則として譲渡費用になりません。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税（売主負担分）
• 測量費や立退料
• 更地にして売るための取壊し費用等

譲渡費用の範囲は国税庁（No.3255）の整理が実務で使いやすいです。

マイホームなら特別控除が使える場合がある

贈与で受け取った不動産でも、それが自分の居住用財産に当たるなら3,000万円特別控除の対象になり得ます。

また、10年超所有の居住用財産には軽減税率の特例が関係するケースがあります。

ただし、特例には売却相手や用途などの要件があり、満たさないと適用できません。

制度の入口は国税庁（No.3302）と国税庁（No.3305）で確認できます。

売り手と買い手が特殊な関係にある場合の扱いは国税庁（特殊関係者の例示）もあわせて見ておくと安全です。

確定申告の要否と納付のタイミング

譲渡益が出た場合は、原則として売却した年分の確定申告で譲渡所得を申告します。

赤字であっても、特例を使うために申告が必要になる場面があるため、自己判断で放置しないほうが無難です。

申告に必要な書類は売却の流れに合わせて揃えると、後から慌てずに済みます。

• 売買契約書（譲渡価額の根拠）
• 仲介手数料等の領収書（譲渡費用の根拠）
• 取得時の契約書等（取得費の根拠）
• 登記費用等の資料（要件に応じて）

譲渡所得の扱い全体は国税庁（No.1440）や国税庁（暮らしの税情報：土地や建物を売ったとき）が起点になります。

贈与のしかたで結果が変わるポイント

「贈与税の負担」だけでなく「売却時の譲渡所得の計算」まで含めて見ると、贈与の選び方で結果が変わります。

暦年課税か相続時精算課税か、夫婦間贈与の特例を使うかで、必要書類や手続も違ってきます。

売却が視野にあるなら、贈与の段階から確認しておくのが安全です。

暦年課税は110万円を超えると申告が基本になる

贈与税には暦年課税と相続時精算課税があり、まずはどちらで申告する前提かを整理します。

暦年課税は、その年に受けた贈与の合計から基礎控除110万円を差し引いて課税する考え方です。

不動産は評価額が大きくなりやすいため、贈与税の申告が必要になるケースが多い点に注意します。

基礎控除110万円の説明は国税庁（No.4402）で確認できます。

相続時精算課税は売却前後の設計に影響する

相続時精算課税を選ぶと、一定の控除枠の考え方と、将来の相続税計算への組み込みがセットで動きます。

売却と同じ時期に検討すると、贈与の手続と売却の手続が同時進行になり、書類の整理が難しくなりがちです。

制度を選択した時点で取り扱いが変わるため、選択の有無を明確にしてから売却準備を進めます。

制度の要点は国税庁（No.4103）と国税庁（参考：相続時精算課税制度のあらまし）で確認できます。

夫婦間贈与の配偶者控除は売却目的だと注意が増える

婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、贈与税の配偶者控除が使える場面があります。

ただし、特例を受けるには申告が必要で、居住用であることなどの要件があります。

売却を前提にする場合は、贈与と売却の順序や居住実態の整合性が問われやすい点に注意します。

• 婚姻期間が20年以上
• 居住用不動産または取得資金の贈与
• 申告により基礎控除110万円に加えて最高2,000万円控除

要件の全体像は国税庁（No.4452）で確認できます。

共有名義や負担のある贈与は計算が複雑になりやすい

不動産を共有名義で贈与した場合、売却時の譲渡所得は持分割合に応じて按分して考えます。

また、ローンや負担が絡む贈与は、取引の実態に応じて必要な整理が増えます。

売却の前に、名義と負担の関係が登記と契約上で一貫しているかを確認しておくと、手戻りを減らせます。

• 共有の場合は持分ごとに譲渡所得を計算する
• 負担や精算の取り決めは証拠資料を残す
• 不明点は売却前に税理士等へ確認する

贈与された不動産を売却する前に確認したい書類

贈与で困るのは、取得費と取得時期の根拠が「自分の手元にない」ことが多い点です。

売却が決まってから探し始めると間に合わないため、先に収集計画を作っておくと安全です。

ここでは、最低限そろえたい書類を目的別に整理します。

権利関係を示す書類をそろえる

売却実務では、買主や仲介会社、金融機関に提示する資料が必要になります。

名義や持分、抵当権の有無が不明確だと、売買契約の前提が崩れます。

まずは登記情報を起点に、権利関係が現在どうなっているかを把握します。

• 登記事項証明書（全部事項）
• 固定資産税納税通知書（課税明細）
• 境界関連資料（測量図、境界確認書など）
• 管理規約等（マンションの場合）

取得費を裏付ける資料を集める

贈与の取得費は贈与者の購入代金等を基にするため、贈与者側の資料が重要です。

売買契約書や領収書が残っていれば、取得費を積み上げて譲渡所得を圧縮できる可能性があります。

建物は償却費相当額の控除が関係するため、建物価格が分かる資料があると計算が進めやすくなります。

建物の取得費の考え方は国税庁（No.3261）で確認できます。

取得費が分からないときの落とし穴を避ける

取得費が分からない場合、売った金額の5%を取得費とする方法が認められています。

ただし5%は低くなりやすく、譲渡所得が大きく出て税負担が増える原因になりがちです。

まずは資料を掘り起こし、それでも無理なら概算取得費の採用を含めて試算します。

• 贈与者の契約書が見つかるかを最優先で探す
• 金融機関や不動産会社に写しが残っていないか確認する
• ダメなら5%の概算取得費で税額を試算する

概算取得費の取り扱いは国税庁（No.3258）で確認できます。

譲渡費用の証拠資料を売却の流れで回収する

譲渡費用は、支出した事実を証明できないと否認リスクが上がります。

売却の最中は書類が分散しやすいので、支払いの都度ファイルにまとめる運用が現実的です。

特に仲介手数料や測量費は金額が大きくなりやすいため、漏れなく回収します。

譲渡費用の範囲の基本は国税庁（No.3255）で確認できます。

売却の進め方と税金でつまずきやすい場面

税金の失敗は、計算ミスよりも「前提の取り違え」と「証拠不足」で起きやすいです。

贈与された不動産は前提が複雑になりやすいので、売却の進め方に合わせて論点を潰すのが現実的です。

ここでは実務でよくあるつまずきポイントを先回りして整理します。

売却相手が親族だと特例が使えないことがある

マイホーム特例などは、売り手と買い手の関係によって適用できない場合があります。

親族間での売買は選択肢としてあり得ますが、税務上の扱いが変わる可能性がある点は先に確認が必要です。

売却条件が固まる前に「特例が前提の資金計画」になっていないかをチェックします。

特殊な関係の例示は国税庁（特殊関係者の例示）が参考になります。

契約書と領収書は申告まで保管して一括管理する

売却の契約書や領収書は、確定申告までの間に散逸しやすいです。

特に取得費の資料は贈与者側から借りることが多く、返却すると手元から消えます。

コピーやスキャンを取り、計算に使った根拠を自分の手元に残しておくと後で困りません。

• 売買契約書は原本または写しを保管する
• 領収書は支払い日と内容が分かる形で整理する
• 贈与者の資料は返却前に必ず控えを取る

譲渡損失の扱いは居住用かどうかで変わる

売却で損が出た場合でも、すべてが自動的に他の所得と相殺できるわけではありません。

譲渡損失の特例は、居住用財産かどうかなどで枠組みが変わります。

赤字だから申告不要と決めつけず、特例の適用余地を確認してから判断します。

• 居住用か投資用かで特例の入り口が変わる
• 適用には申告が必要になる場面がある
• 売却の目的と実態が資料で説明できるようにする

譲渡所得全体の入口は国税庁（暮らしの税情報：土地や建物を売ったとき）が整理されています。

建物の償却費相当額の計算でつまずかない

建物の取得費は、購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。

非業務用建物でも償却費相当額の考え方があるため、建物価格が不明だと計算が止まりやすいです。

土地と建物を分けて考え、必要なら国税庁の計算方法を参照しながら進めます。

考え方は国税庁（No.3261）で確認できます。

非業務用建物の償却費相当額の算式は国税庁（用語・計算）も参考になります。

ケース別の判断早見

ここまでの論点を、よくあるケースに当てはめて判断の方向性をまとめます。

同じ「贈与された不動産」でも、居住用か賃貸用か、取得費資料の有無で手取りが大きく変わります。

自分のケースに近い項目からチェックして、必要な資料と試算の順序を決めましょう。

贈与後すぐ売るかどうかより所有期間の引継ぎが重要

長期か短期かは「自分が受け取ってからの期間」では決まりません。

贈与者の取得時期が引き継がれるため、贈与後すぐでも長期になり得ます。

税率差が大きいので、まずは贈与者の取得日を確定させるのが最優先です。

• 贈与者の取得日を契約書等で確認する
• 売却年の1月1日時点で5年超か判定する
• 判定は引継ぎ前提で行う

引継ぎの考え方は国税庁（No.3270）に明記されています。

取得費が分からないなら5%の概算取得費を軸に試算する

取得費資料が見つからない場合、概算取得費として売却価格の5%を使う方法があります。

ただし概算取得費を使うと譲渡所得が大きく出やすいため、他の資料で反証できないかを最後まで探します。

資料の有無で税額が大きく動くので、試算は早いほど意思決定に役立ちます。

概算取得費は国税庁（No.3258）で確認できます。

居住用として売るなら3,000万円特別控除の要件を最優先で確認する

居住用財産の3,000万円特別控除は、適用できればインパクトが大きい制度です。

贈与で受け取った家でも、要件を満たせば対象になり得ます。

売却の相手や居住実態で外れることがあるため、契約の前に要件チェックを済ませます。

• 居住用財産に該当するかを整理する
• 売却相手が特殊関係者に当たらないか確認する
• 他の特例との併用可否も確認する

制度の入口は国税庁（No.3302）を参照してください。

賃貸物件として運用していた不動産は資料の管理方法を変える

賃貸物件は、家賃収入の管理資料と売却の資料が混ざりやすいです。

売却時に必要なのは、譲渡所得の計算に効く取得費と譲渡費用の根拠です。

固定資産税や修繕費など、日常の維持費が譲渡費用にならない点を踏まえて整理します。

譲渡費用の考え方は国税庁（No.3255）を基準に整理すると迷いにくいです。

要点を押さえて手取りを最大化しよう

贈与された不動産の売却は、取得費と所有期間が「贈与者から引き継がれる」点が最重要です。

次に効くのは、取得費資料の有無と、譲渡費用を証拠付きで拾えるかどうかです。

居住用に当たるなら3,000万円特別控除などの適用余地を最優先で確認すると、試算の精度が一気に上がります。

売却を決めたら、登記と契約の整理と同時に、贈与者側の契約書類の回収から着手してください。

不明点が残る場合は、契約前の段階で税理士等に試算を依頼し、手取りのブレを潰してから進めるのが安全です。