居住用不動産の売却で消費税は基本かからない｜例外と費用の落とし穴を避けよう！

居住用不動産を売却するときに「売買代金に消費税を上乗せするのか」が不安になる人は多いです。

結論から言うと、個人が自分のマイホームを売るケースでは、売買代金そのものに消費税がかからないのが一般的です。

ただし、売主の立場や不動産の性質によっては「建物部分だけ課税」など例外があり、仲介手数料などの費用には消費税がかかります。

本記事では、居住用不動産の売却における消費税の基本と例外、そして見落としやすい費用の論点を整理します。

居住用不動産の売却で消費税は基本かからない

個人が居住用不動産を売却する場合、売買代金に消費税が課税されないのが通常です。

理由は、消費税が「事業者が事業として対価を得て行う取引」を中心に課税する仕組みだからです。

一方で、事業として行う譲渡や、建物部分の譲渡などは課税対象になり得ます。

消費税が課税される取引の基本を押さえる

消費税は、国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡や役務の提供などに課税されます。

言い換えると、同じ「売却」でも、日常の生活者としての売却なのか、事業活動としての売却なのかで扱いが変わります。

まずは「課税の基本構造」を理解すると、個人のマイホーム売却が原則として消費税の対象外になりやすいことが見えてきます。

• 課税の中心は「事業として」の取引である
• 対価がある取引でも、非課税や不課税に区分される場合がある
• 不動産は「土地」と「建物」で扱いが分かれることが多い

制度の全体像は国税庁の説明も確認しておくと安心です。

参考：国税庁「消費税のしくみ」。

個人のマイホーム売却は「事業として」に当たりにくい

個人が生活のために保有していた資産をたまたま売るだけなら、反復継続して行う「事業として」の取引には当たりにくいです。

国税庁も、個人事業者であっても生活用資産の譲渡は事業としての取引に当たらず課税されない旨を説明しています。

居住用不動産の売却は、通常は生活者の立場での譲渡として整理されやすく、売買代金への消費税は想定しないのが一般的です。

• 引っ越しや住み替えで自宅を売る
• 相続した実家に住まずに売る
• 離婚や家計事情で住居を整理して売る

「事業として」の考え方は国税庁の定義を確認すると誤解が減ります。

参考：国税庁 No.6109「事業者が事業として行うものとは」。

土地は原則として消費税の非課税に分類される

不動産の売却では、土地と建物がセットになっていても課税関係は同じになりません。

土地の譲渡や貸付けは、消費税法上の非課税取引として扱われるのが原則です。

そのため、仮に建物が課税対象になる場面があっても、土地部分は切り分けて考える必要があります。

非課税取引の代表例として土地が挙げられている点は一次情報で確認しておくと安心です。

参考：国税庁 No.6201「非課税となる取引」。

「かからない」が多いが例外もあると理解する

居住用不動産の売却で消費税がかからないのは、あくまで「個人の生活者としての売却」が中心だからです。

売主が課税事業者として事業用資産を譲渡する場合や、実質的に事業として反復継続して売買している場合は見え方が変わります。

また、売買代金に消費税がかからなくても、周辺費用に消費税が発生するケースは多いです。

• 建物部分が課税対象になり得るケースがある
• 売主の「事業者性」と「資産の使い方」が分岐点になる
• 仲介手数料などの費用の消費税は別問題として発生しやすい

次章から「例外の具体像」を順に押さえていきます。

消費税が課税されるのはどんな売却か

消費税が問題になるのは、売主が事業者として資産の譲渡を行うと整理される場面です。

とくに「建物を事業で使っていたか」「売主が課税事業者か」が判断の軸になります。

居住用に見える不動産でも、使い方次第で事業用資産と評価され得る点が落とし穴です。

事業用として使っていた建物の譲渡は課税対象になりやすい

消費税は「事業として対価を得て行う資産の譲渡等」に課税されます。

そのため、事務所や店舗、賃貸用として運用していた建物などを事業活動の一環として売る場合は、課税対象になる方向で検討されます。

個人であっても、事業用建物等の譲渡に関する国税庁の整理があるため、まずは一次情報の枠組みで確認するのが安全です。

個人の事業用建物等の譲渡については国税庁のタックスアンサーが参考になります。

参考：国税庁 No.3240「個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」。

「対価を得て行われる」の範囲を誤解しない

消費税の判断では「対価を得て行われる」かどうかも重要です。

売買代金を受け取る取引は対価性があるため、事業として行われるなら課税の土俵に乗ります。

一方で、単なる贈与や損害賠償金などは原則として対価性がないため課税対象にならないと整理されています。

• 売買代金を受け取る売却は対価性がある
• 現物出資や交換でも反対給付があれば対価性がある
• 対価性があっても非課税取引に該当すれば課税されない

対価性の定義は一次情報で確認しておくと判断のブレを減らせます。

参考：国税庁 No.6113「『対価を得て行われる』の意義」。

課税事業者か免税事業者かで実務対応が変わる

事業としての譲渡に当たり得る場合でも、売主が課税事業者か免税事業者かで請求や申告の実務が変わります。

課税事業者であれば、建物部分の対価に消費税を含めて整理し、必要に応じて申告納税が論点になります。

免税事業者であっても、取引先の要請やインボイス対応などで契約条件に影響が出ることがあるため、早めに立場を確認するのが重要です。

不安なときは、税理士に「課税売上の有無」と「資産の位置づけ」をセットで確認すると整理が早いです。

売主が法人の場合は「原則課税」になりやすい

法人は通常、事業として取引を行う主体であるため、不動産の譲渡も事業取引として整理されやすいです。

ただし、土地が非課税である点は法人でも同じであり、建物部分が課税対象になり得るという整理になります。

売買契約では土地・建物の内訳、消費税の表示、引渡し時点の扱いが争点になりやすいので、契約前に条件を明確化することが重要です。

• 土地は非課税で、建物は課税になり得る
• 契約書の表示が曖昧だと後から精算トラブルになりやすい
• 買主が事業者の場合は税務上の要請が強く出ることがある

法人が売主の取引は、実務上「最初から税務前提で契約を設計する」ことが安全策になります。

建物部分と土地部分を分ける考え方

消費税の論点は、売買代金を丸ごと一括で見ると見誤りやすいです。

土地は非課税、建物は条件次第で課税という枠組みがあるため、内訳の考え方を押さえることが重要です。

内訳が不明確なまま進めると、後から「どこに消費税が含まれているか」が説明できなくなります。

売買代金の内訳が必要になる場面を理解する

個人のマイホーム売却では、そもそも課税の問題が出にくいため内訳を強く意識しないケースもあります。

一方で、売主が事業者で建物が課税対象になり得るなら、土地と建物の対価を区分して整理する必要が出ます。

内訳は、税務だけでなく買主側の会計処理や融資実務にも影響するため、当事者間で合意できる形にしておくことが大切です。

「誰が」「どの資産を」「どの立場で」売っているかで、内訳の必要性が決まると理解すると整理が進みます。

按分の実務では評価額を根拠にすることが多い

土地と建物の価格を恣意的に決めると、税務上の合理性が説明しづらくなります。

そこで実務では、固定資産税評価額や路線価など、外部根拠をベースに按分する方法が検討されることがあります。

ただし、按分方法は案件ごとに妥当性が問われるため、契約当事者だけで決め切らず専門家と相談して整えるのが安全です。

• 固定資産税評価額の比率で按分する考え方が使われることがある
• 売買契約書に土地・建物の内訳を明記して合意する
• 相場や実態とかけ離れた内訳は後から説明が難しい

「結論ありきで内訳を作る」のではなく、根拠を残せる形で決めることがポイントです。

中古住宅でも建物が課税になるケースはゼロではない

中古だから消費税が必ずかからない、という理解は危険です。

課税の可否は新築中古ではなく、売主が事業として譲渡しているか、そして非課税取引に該当するかで決まります。

たとえば、賃貸用に運用していた建物を課税事業者が売るなら、建物対価が課税対象になる方向で検討されます。

中古かどうかではなく、取引の性質で判断するという基本に戻るとブレません。

売主・買主が迷いやすい費用の消費税

売買代金に消費税がかからないケースでも、周辺費用には消費税がかかることが多いです。

とくに不動産会社や司法書士など「役務の提供」に対する報酬は課税になりやすいです。

一方で、印紙税や登録免許税などの税金は消費税とは別物なので、混同を防ぐ整理が必要です。

仲介手数料は消費税の課税対象になりやすい

仲介手数料は、不動産会社が提供する仲介サービスへの対価であり、原則として消費税の課税対象です。

売却代金が非課税や不課税であっても、仲介手数料は別取引として課税される点が典型的な見落としです。

仲介手数料の上限額の説明でも「税込」という形で消費税相当が前提になっているため、実務では税込・税抜を確認して進めます。

仲介手数料（税込）の上限に関する案内は国土交通省の資料も参考になります。

参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料の上限等）」。

司法書士報酬や測量費は「サービスの対価」として課税されやすい

登記手続きを依頼した司法書士への報酬や、土地家屋調査士への測量費などは役務提供の対価に当たりやすいです。

そのため、見積書や請求書には消費税が含まれていることが一般的です。

ただし、同じ「登記関係の支払い」でも、登録免許税などの税金部分は別枠なので、内訳で分けて把握することが重要です。

• 司法書士報酬は課税になりやすい
• 測量費・境界確定費も課税になりやすい
• 税金や公的手数料は消費税の枠外として別管理する

請求書の内訳を見て「課税対象の報酬」と「税金等」を分けるだけで、支払い後の混乱が大きく減ります。

印紙税や登録免許税は消費税とは別の税金である

不動産売却では、契約書に貼る印紙税や、登記で納める登録免許税などが発生します。

これらは消費税の課税対象というより、国に納める別種の税金です。

「税金だから消費税もかかるのでは」と連想してしまいがちですが、性質が異なるため分けて理解することが大切です。

費用一覧を作るときは「消費税がかかる費用」と「税金そのもの」を分けた表にすると家計管理もしやすいです。

ローン一括返済手数料や各種手数料も課税になり得る

売却時に住宅ローンを完済する場合、金融機関に繰上返済手数料などを支払うことがあります。

また、抵当権抹消の関連で発生する事務手数料など、名目が似ていても課税・非課税・不課税が混在しやすいです。

「手数料」という言葉だけで判断せず、請求書に消費税が明記されているか、税区分が書かれているかを確認するのが確実です。

• 金融機関の各種手数料は商品性により税区分が分かれることがある
• 見積段階で税区分が不明なら発行元に確認する
• 売却費用の総額は税込で見積もって資金計画を作る

売却代金の受取り額だけでなく、手元に残る金額を「税込の費用込み」で見積もるのが現実的です。

消費税が関係する手続きと確定申告の注意点

消費税は売却そのものだけでなく、申告や所得計算の場面でも間接的に関係します。

売主が課税事業者で建物譲渡が課税になるなら、消費税の申告納税まで視野に入ります。

また、譲渡所得の計算では消費税等の扱いが分かれるため、所得税側の整理も必要です。

建物譲渡が課税になる場合は申告納税まで見据える

課税事業者が事業として建物を譲渡するなら、消費税の課税売上として整理される可能性があります。

その場合、契約書の記載方法、請求・領収の整理、そして消費税申告の要否が論点になります。

売却が単発であっても「事業用資産の譲渡」として位置づくなら課税対象になり得る点は、事前に専門家へ確認する価値があります。

「事業として」の枠組みは国税庁の一次情報に沿って判断すると説明が通ります。

参考：国税庁 No.6109。

譲渡所得の計算では消費税等の扱いが分かれる

不動産売却では所得税の譲渡所得が論点になることが多いですが、消費税等が絡む場合の整理も用意されています。

課税される譲渡なのか、課税されない譲渡なのかで、譲渡所得の計算上の消費税等の扱いが異なる点に注意が必要です。

売主が事業者として課税売上を計上する場面では、所得税と消費税を別々のルールで整理する必要が出てきます。

• 譲渡所得と消費税は別税目で計算ルールが異なる
• 課税・非課税の区分が所得計算にも影響し得る
• 不安なら「消費税の区分」と「譲渡所得の計算」を同時に確認する

譲渡所得と消費税等の関係は国税庁の説明が参考になります。

参考：国税庁 No.6931「消費税等と譲渡所得」。

契約書の「税込」「税抜」表記は後から効いてくる

売買契約書に消費税の扱いが明記されていないと、引渡し後に当事者の認識違いが顕在化することがあります。

とくに事業者が絡む取引では、建物対価の税抜・税込、消費税相当額、土地建物の内訳が論点になりやすいです。

逆に、個人の居住用不動産の売却であっても、仲介手数料など周辺費用の見積りが税込で統一されていないと資金計画が狂いやすいです。

「何に消費税がかかるか」を確認するだけでなく、「表示方法を統一する」ことがトラブル予防になります。

迷ったときに最初に確認したいポイント

居住用不動産の売却では、個人のマイホーム売却なら売買代金に消費税がかからないのが通常です。

ただし、売主が課税事業者で建物を事業用資産として譲渡する場合は、建物部分が課税対象になり得るため早めの確認が重要です。

土地は原則として非課税なので、課税が絡むときほど土地建物の内訳と表示方法を整える必要があります。

また、仲介手数料や司法書士報酬など周辺費用には消費税が発生しやすく、資金計画は税込ベースで組むと安全です。

判断に迷ったら「売主は事業者か」「その不動産は事業用として使っていたか」「費用の見積りは税込で揃っているか」を順に確認すると整理できます。