不動産売却の税金はふるさと納税で減らせる？｜控除の仕組みと上限の見極め方！

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。

同じ年にふるさと納税をすると控除も受けられますが、「売却で増えた税金を全部ふるさと納税で相殺できるのか」は条件次第です。

結論から言うと、ふるさと納税は税額を直接“消せる魔法”ではなく、控除の上限や手続きのルールに沿って効く仕組みです。

売却年に損しないために、譲渡所得税の計算と、ふるさと納税の上限の見極め方をセットで整理します。

不動産売却の税金はふるさと納税で減らせる？

ふるさと納税の控除は「所得税の寄附金控除」と「翌年度の住民税の税額控除」に分かれて効きます。

不動産売却で所得が増える年は控除上限が上がりやすい一方で、住民税側の上限（所得割額の一定割合）などの制約もあります。

結論は「上限の範囲なら減らせる」

不動産売却で増えた税金そのものを、ふるさと納税で無制限に打ち消せるわけではありません。

ふるさと納税は、一定の限度額まで「2,000円を除いた寄附額」が控除対象になり、所得税と住民税から差し引かれる仕組みです。

計算の考え方は国税庁の「ふるさと納税（寄附金控除）」に整理されています。

• 控除は「所得税（寄附金控除）」と「住民税（基本分＋特例分）」に分かれる
• 2,000円は自己負担として残る
• 住民税の特例分は「所得割額の20％」が上限になる

根拠：国税庁 No.1155 ふるさと納税（寄附金控除）。

不動産売却の税金は「譲渡所得」にかかる

不動産の売却益は、給与所得などとは別に、譲渡所得として計算されるのが基本です。

譲渡所得は「売った金額－（取得費＋譲渡費用）」で求め、建物は減価償却相当額を差し引く点が重要です。

取得費が分からない場合に「譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）」とできる扱いもあります。

根拠：国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）。

売却年は控除上限が上がりやすいが「確定」ではない

ふるさと納税の上限は、ざっくり言えば「その年の所得や住民税の所得割額」によって決まります。

不動産売却で譲渡所得が増えると、所得税率帯や住民税の所得割が増え、上限が上がるケースは多いです。

ただし、売却で使える特例（3,000万円控除など）により課税される譲渡所得が減ると、上限も想定より伸びないことがあります。

• 課税される所得が増えるほど上限が伸びやすい
• 特別控除で課税所得が減ると上限も下がる方向に動く
• 「売却代金」ではなく「課税所得」で決まる点が誤解ポイント

控除の効き方は「所得税の還付＋翌年度住民税の減額」

確定申告でふるさと納税を申告すると、所得税は寄附金控除として反映され、還付または納付額の減少として現れます。

住民税は翌年度の税額から控除され、納付書や特別徴収の金額に反映されます。

控除の内訳（所得税、住民税基本分、住民税特例分）の考え方は国税庁の式が最も整理されています。

「住民税が増える年」にズレが出やすい

不動産売却の譲渡所得税は、原則として売却した年分の確定申告で計算し、申告後に納付します。

一方、住民税への反映は翌年度に来るため、売却年と翌年で「税金が増えた実感」がズレます。

ふるさと納税も住民税側は翌年度に効くため、時系列を押さえておくと資金繰りの不安が減ります。

• 売却年：確定申告で譲渡所得税を申告・納付
• 翌年度：住民税が増える一方、ふるさと納税の控除も反映
• 体感がズレるので「いつ何が減るか」を先に整理する

不動産売却でかかる税金の計算を先に固める

ふるさと納税の上限を読む前に、売却で「課税される譲渡所得」がどれくらいになりそうかを把握するのが近道です。

所有期間で税率が変わり、さらに特例で課税対象が大きく動くため、ここが曖昧だと上限の見積もりもズレます。

税率は「5年超かどうか」が分かれ目

土地・建物の譲渡は、原則として分離課税で、所有期間により長期・短期に分かれます。

長期譲渡所得は「課税長期譲渡所得金額×15％」に住民税5％が加わり、復興特別所得税（所得税額の2.1％）も上乗せされます。

短期譲渡所得は「課税短期譲渡所得金額×30％」に住民税9％が加わり、同様に復興特別所得税が上乗せされます。

根拠：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算、国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算。

取得費と譲渡費用を落とすと税額が跳ねる

譲渡所得は差し引きで決まるため、取得費や譲渡費用を入れ忘れると課税所得が過大になります。

取得費には購入代金だけでなく、購入手数料、改良費、設備費などが含まれるため、契約書や領収書を掘り起こす価値があります。

譲渡費用には仲介手数料、測量費、印紙代、解体費用など「売るために直接かかった費用」が入ります。

• 取得費：購入代金＋購入手数料＋改良費・設備費など
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、解体費用など
• 建物は減価償却相当額を控除して取得費を計算

根拠：国税庁 No.3202。

3,000万円特別控除の有無で「課税所得」が別物になる

マイホーム（居住用財産）を売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

この特例は所有期間の長短に関係なく適用できるとされ、売却益が大きい年ほどインパクトが出ます。

ふるさと納税の上限を読む際も、まず「3,000万円控除を入れた後の課税譲渡所得」を前提にするのが実務的です。

住民税は「翌年に増える」ので納付計画に入れる

譲渡所得が出ると、翌年度の住民税の所得割にも反映されます。

その結果、翌年の住民税が上がったように見えて驚くケースが多いです。

ふるさと納税の控除も翌年度の住民税に反映されるため、同じタイミングで増減が混ざります。

• 売却年の確定申告：所得税・復興特別所得税を納付する局面
• 翌年度の住民税：増額分とふるさと納税控除が同居する局面
• 資金繰りは「翌年の住民税」まで見ておく

ふるさと納税の控除の仕組みと上限の考え方

ふるさと納税は「寄附」なので、税額控除の上限は所得と住民税の所得割額に連動します。

不動産売却の年は上限が動きやすいため、控除の内訳と制約を理解してからシミュレーションするのが安全です。

控除は3段構えで決まる

ふるさと納税の控除は、所得税・住民税（基本分）・住民税（特例分）に分かれて計算されます。

所得税は「所得控除」なので、税率が高いほど還付効果が大きく見えます。

住民税は税額控除として反映されるため、翌年度の住民税額の内訳で確認できます。

上限が決まる理由は「控除しきれない分」を特例で埋めるから

住民税の特例分は、所得税と住民税基本分で控除しきれなかった額を埋める役割です。

ただし、住民税の所得割額の20％という限度があるため、寄附額を増やせば際限なく控除が増えるわけではありません。

不動産売却で所得割額が上がる年は、この20％枠が拡大し、結果として上限が上がる方向に働きやすいです。

• 上限の鍵は「住民税の所得割額」
• 所得割額が上がると特例分の枠も動く
• 売却益が特例控除で消えると枠も伸びにくい

ワンストップ特例は「確定申告しない人」向け

給与所得者などで、もともと確定申告が不要な人は、一定条件のもとでワンストップ特例制度を使えます。

ワンストップ特例は申請を行えば原則として確定申告が不要になる仕組みですが、他の理由で確定申告をすると扱いが変わります。

確定申告をする場合は、ふるさと納税も確定申告で寄附金控除として申告する方針に切り替えるのが基本です。

• 確定申告が必要な人はワンストップ特例に依存しない
• 不動産売却で確定申告する年は「申告でまとめて処理」が安全
• 自治体数や期限の条件も事前に確認する

参考：国税庁 確定申告特集（ふるさと納税）。

併用不可の注意点は自治体FAQでも明示されている

ワンストップ特例で申請した後に確定申告を行うと、ワンストップ特例の申請は無効扱いになると案内する自治体が多いです。

不動産売却がある年は確定申告が必要になりやすいので、最初から「確定申告でふるさと納税も申告する」設計にしておくと事故を避けられます。

実務上は「寄附金受領証明書」等を揃え、確定申告書に寄附金控除として記載します。

売却年に「上限」をズラさないための実務ステップ

売却年は金額が大きく動くため、寄附を勢いで決めると上限超過や申告漏れが起きやすいです。

ここでは「いつ」「何を」「どこまで」揃えるかを、手順として落とし込みます。

まずは課税譲渡所得を概算で作る

売却代金から取得費と譲渡費用を引き、さらに特例を入れた後の課税譲渡所得を概算します。

この段階で数字が固まるほど、ふるさと納税の上限推定も現実に近づきます。

取得費が曖昧な場合は、国税庁の考え方に沿って資料を集め、概算取得費の適用可能性も含めて検討します。

• 売買契約書、重要事項説明書、領収書類を集める
• 仲介手数料、測量費、印紙代など譲渡費用を拾う
• マイホーム特例の対象かを早めに判定する

根拠：国税庁 No.3202、国税庁 No.3302。

上限シミュレーションは「控除後の所得」を前提にする

ふるさと納税の上限は、課税される所得に連動します。

不動産売却の年は「売却益が出た」と思っていても、3,000万円控除などで課税所得がほとんど残らないこともあります。

シミュレーションを行うときは、控除適用後の課税見込みを前提にし、保守的に寄附額を置くと安全です。

確定申告で「ふるさと納税の記載漏れ」を防ぐ

不動産売却がある年は確定申告を行うケースが多く、ふるさと納税も同じ申告書に載せるのが基本です。

ワンストップ特例で出したつもりでも、確定申告をするなら「申告で寄附金控除を申請する」形に寄せます。

国税庁の確定申告特集は、ふるさと納税について「確定申告で寄附金控除の対象になる」旨を整理しています。

• 寄附先自治体の「寄附金受領証明書」等を整理する
• 確定申告書の寄附金控除欄に記載する
• 申告後は翌年度住民税の明細で反映を確認する

参考：国税庁 確定申告特集（ふるさと納税）。

住民税の反映は「翌年度の通知」で答え合わせする

ふるさと納税の住民税控除は、翌年度の住民税決定通知書（または特別徴収税額通知書）で確認できます。

不動産売却で住民税が上がる年は、控除の反映が混ざるため、通知書で項目を見て判断します。

控除が想定より少ないときは、上限超過、申告漏れ、自治体数や期限の問題など原因を切り分けます。

よくある落とし穴と「得するつもりが損する」パターン

不動産売却とふるさと納税は、どちらも確定申告と相性が強いテーマです。

制度の理解不足で損しやすいポイントを先に押さえ、手戻りを避けます。

ワンストップ特例に頼ったまま売却の確定申告をしてしまう

売却がある年は確定申告が必要になりやすく、ワンストップ特例の前提が崩れます。

申告に切り替えたのに、ふるさと納税の寄附分を確定申告に書き漏れると控除が反映されません。

自治体の案内でも「確定申告をした場合はワンストップ特例の内容が無効となる」旨が示されています。

• 売却年は最初から「確定申告で寄附も申告」を基本方針にする
• 寄附金受領証明書等を年内から整理しておく
• 申告後は翌年度の住民税通知で反映を必ず確認する

参考：自治体の案内例（阪南市）。

3,000万円控除で税金がほぼ消え、上限も伸びないのに寄附しすぎる

マイホーム売却で3,000万円特別控除を使うと、課税譲渡所得が大きく減ることがあります。

課税所得が減れば、ふるさと納税の上限も想定ほど増えないため、寄附しすぎると自己負担が増えます。

「売却益が出た＝上限が大幅に増える」と短絡せず、控除後の課税所得を前提に組み立てます。

取得費・譲渡費用の書類がなく、概算で損を固定してしまう

取得費が不明だと概算取得費（譲渡価額の5％）を使える場合がありますが、実際の取得費がもっと大きいなら税金が増えます。

書類が残っていないと決めつけず、売買契約書、ローンの契約、リフォーム記録、登記関連の控えなどを探す価値があります。

取得費や譲渡費用は、ふるさと納税の上限以前に「売却税金の本体」を左右します。

• 購入時の契約書・領収書・仲介手数料の控えを探す
• 改良費・設備費として計上できる支出を整理する
• 売却のための費用（測量・印紙・解体等）も拾う

根拠：国税庁 No.3202。

税率区分の判定日を勘違いして短期扱いになる

所有期間の判定は、単に「買ってから何年」ではなく、判定基準日が絡むため勘違いが起きがちです。

短期と長期では税率差が大きく、税額も上限見込みもブレます。

最終的な区分は確定申告の前提なので、契約日や取得日、譲渡日などの整理を早めに行います。

売却年の判断をラクにする要点の整理

不動産売却の税金とふるさと納税は、どちらも「課税所得」と「手続き」で結果が決まります。

売却益がある年は上限が上がりやすい反面、3,000万円控除などで課税所得が減ると上限も伸びません。

最初に課税譲渡所得を概算し、確定申告でふるさと納税も一緒に申告する前提で準備すると、申告漏れと上限超過を避けやすいです。

迷ったときは、国税庁の譲渡所得の計算とふるさと納税の控除の根拠ページを見ながら数字を固めるのが最短ルートです。

参考：譲渡所得の計算（国税庁）、ふるさと納税の控除（国税庁）。