不動産売却で老人ホーム入居を進める最適な順番｜税金と家族調整を同時に進めよう！

不動産売却と老人ホーム入居は同時進行になりやすく、順番を誤ると資金不足や税負担の増加につながります。

本記事では、費用の見積もりから家の扱い方、税金の特例、家族の合意形成までを、実務の流れに沿って整理します。

不動産売却で老人ホーム入居を進める最適な順番

結論としては、先に入居の条件と資金計画を固め、そのうえで「家を売るか、残すか」を決めるのが安全です。

税制特例の期限や家族の権限を確認してから売却に着手すると、手戻りを減らせます。

入居の時期と費用を最初に確定する

老人ホームの費用は、入居一時金の有無や月額費用、介護度によって大きく変わります。

家の売却は時間が読みにくいので、先に「いつから」「いくら必要か」を決めて資金ショートを防ぎます。

• 入居時期の希望月を決める
• 月額費用と追加費用の上限を決める
• 初期費用が必要かを施設タイプで分ける
• 介護度の見込みを家族で共有する

家を売る前に「残す価値」を判定する

自宅は現金化できる一方で、賃貸に回す、将来の相続資産として残すという選択肢もあります。

売却ありきで動くと、施設選びや相続設計の自由度が下がるため、まず保有メリットと負担を比較します。

税制特例の期限と要件を早めに確認する

マイホーム売却では、一定要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

要件や期限の確認が遅れると、同じ売却でも課税される結果になり得るため、着手前に把握します。

• マイホームの特例の概要を読む（参考：国税庁 No.3302）
• 軽減税率の特例の適用条件を確認する（参考：国税庁 No.3305）
• 所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」であることを押さえる

家族の合意と手続き権限を整えてから動く

入居の契約、売却の媒介契約、契約書の署名は、本人の意思確認が前提になります。

認知症などで意思能力が問題になると手続きが止まるため、早めに家族会議と役割分担を決めます。

老人ホーム費用の見積もりから資金計画を作る

売却の要否を決める前に、まずは入居費用の全体像を数字で把握することが重要です。

月額だけでなく、初期費用、医療費、引っ越し費用も含めて不足が出ない設計にします。

平均値を把握して「不足額」を早期に見つける

介護費用の実態をつかむには、まず平均値を知り、次に自分の条件で上振れ要因を洗い出します。

介護にかかる費用の目安として、生命保険文化センターの調査では月々の費用や一時費用の平均が示されています。

• 月額費用の平均を目安にする（参考：生命保険文化センター）
• 施設か在宅かで月額が変わる点を押さえる
• 要介護度が上がる前提で余裕資金を乗せる
• 医療費と日用品費は別枠で見積もる

入居費用は「毎月」と「一回」を分けて管理する

老人ホーム関連の支出は、毎月発生するものと、入居時や退去時にまとまって出るものに分かれます。

不動産売却代金を充てるなら、入金時期と支出時期のズレも必ず確認します。

売却代金は「生活費の取り崩し順」で失速を防ぐ

売却で得た現金は、使い方を決めないと生活費に溶けて不足しやすくなります。

複数口座に分け、取り崩し順と上限を作ると、長期入居でも資金管理が安定します。

• 入居費用専用口座を分ける
• 毎月の引き落としを固定化する
• 医療費の予備枠を年単位で確保する
• 相続で残す現金の下限を決める

売却できるまでのつなぎ資金を先に用意する

売却は査定から引き渡しまで数か月以上かかることがあり、入居の支払いが先に始まるケースもあります。

つなぎ資金がないと、売り急ぎによる値下げや不利な条件での契約につながります。

売却か保有かを決めるための選択肢を整理する

自宅を売る以外にも、賃貸や担保型ローンなど複数の方法があります。

本人の希望と家族の負担を両立するために、選択肢を横並びで比較します。

賃貸に出して家賃収入を入居費に充てる

立地や物件条件によっては、売却せずに賃貸に出して月々の入居費に充てる方法があります。

ただし空室リスクや修繕費、管理の手間が発生するため、家族の運用体制が必要です。

• 賃料相場と空室期間を保守的に見積もる
• 原状回復と設備更新の費用を先に積む
• 管理会社の手数料を含めて試算する
• 入居者トラブル対応の連絡先を決める

担保型ローンは資金化のスピードと条件を確認する

自宅を担保に資金を借りる方法は、売却せずに資金を確保できる可能性があります。

一方で金利、返済条件、対象物件の制限があり、全員に適するわけではありません。

売却を前提にしても「買取」と「仲介」を分けて考える

早く現金化したい場合は不動産会社の買取が候補になりますが、一般的に価格は仲介より下がりやすい傾向があります。

一方で仲介は高値を狙いやすい反面、売却期間と内覧対応の負担が増えます。

• 時間優先なら買取を検討する
• 価格優先なら仲介で相場を確認する
• 内覧が難しいなら片付けと導線を工夫する
• 売れ残りが心理負担になるなら期限を決める

家族が住む選択は公平性と将来の処分を決める

家族が同居や単独で住む案は、空き家を避けられる一方で、相続時の不公平感が生まれやすいです。

将来の売却や家賃の扱いを曖昧にすると争いの火種になるため、ルールを言語化します。

不動産売却の税金と特例を押さえて手取りを守る

売却益が出ると譲渡所得として課税され、所有期間や特例の有無で税額が大きく変わります。

老人ホーム入居の資金づくりでは、手取りの最大化が生活の安心に直結します。

譲渡所得は「売値－取得費－譲渡費用」で決まる

不動産売却の利益は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費が不明な場合に概算取得費を使えるケースもあるため、国税庁の計算方法を確認します。

• 譲渡所得の計算方法を確認する（参考：国税庁 No.3202）
• 仲介手数料や測量費など譲渡費用を漏らさない
• 建物は減価償却相当額を差し引く点に注意する
• 取得費資料は契約書や領収書から集める

所有期間で税率が大きく変わる

税率は「売った年の1月1日時点で5年超かどうか」で長期と短期に分かれます。

長期と短期では合計税率が大きく異なるため、売却時期が数か月違うだけで手取りが変わる場合があります。

マイホームの3,000万円特別控除を最優先で検討する

居住用財産を売った場合は、一定要件のもとで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

老人ホーム入居に伴う売却でも対象になり得るため、適用要件と手続きの流れを確認します。

• 特例の概要を確認する（参考：国税庁 No.3302）
• 売却後は確定申告が必要になる点を前提にする
• 親子など特別関係者への売却は要件に影響する場合がある
• 住まなくなった後の期限要件がないか確認する

空き家特例は「相続後」と「老人ホーム入所」の関係も確認する

本人が亡くなった後に相続人が家を売る場面では、別の特別控除の特例が関係することがあります。

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の取り扱いも国税庁で示されているため、将来の相続まで見据えるなら早めに確認します。

売却手続きの流れを把握して入居スケジュールに合わせる

老人ホームの入居日は動かせないことがあるため、売却手続きの各工程を理解して逆算します。

準備不足による売り急ぎを避けると、価格と条件の両面で有利になります。

査定は「相場把握」と「売却戦略」を分ける

査定は価格を知るだけでなく、どのくらいの期間で売れそうかを把握する目的でも行います。

入居時期が決まっている場合は、期間優先か価格優先かを明確にして依頼します。

• 机上査定で相場感を掴む
• 訪問査定で状態と改善点を確認する
• 売却期限を伝えて戦略をすり合わせる
• 管理費や固定資産税の負担も試算する

媒介契約は「任せ方」の違いを理解して選ぶ

媒介契約の種類によって、販売活動の自由度や報告義務が変わります。

家族の負担を減らすなら、連絡窓口を一本化し、対応範囲を最初に決めます。

内覧対応は「生活感」と「安全性」を優先する

高齢の本人が同居中の場合は、内覧が負担になりやすいため、回数や時間帯を制限します。

老人ホーム入居後なら空き家になるため、防犯と清掃の体制を整えて印象を落とさないようにします。

• 内覧は曜日と時間帯を固定する
• 貴重品を移動して事故を防ぐ
• 最低限の片付けだけでも導線を確保する
• 空き家期間は換気と通水をルーティン化する

引き渡しは「必要書類」と「ライフライン」を先に確認する

契約締結後に書類不足が発覚すると、引き渡しが遅れて入居費用の支払いに影響します。

権利証や本人確認書類、固定資産税の精算などを早めに整理して、当日トラブルを避けます。

認知症リスクと相続を見据えた「家の名義と意思決定」を整える

老人ホーム入居の検討段階では、本人の意思能力が保たれているうちに法的な準備をすることが重要です。

売却と入居を同時に進めるほど、判断の遅れが損失につながりやすくなります。

意思能力が必要な手続きは想像以上に多い

不動産売却は高額で不可逆な行為なので、本人の意思確認が厳格に求められます。

施設入居の契約や身元保証の整理も含め、誰が何を決めるかを先に決めます。

• 売却の媒介契約と売買契約は本人の意思が前提になる
• 施設契約も本人確認書類と意思確認が求められる
• 通帳や印鑑の管理者を明確にする
• 緊急時の連絡順を決めておく

成年後見は強力だが運用負担も理解する

判断能力が低下した後の制度として成年後見がありますが、家庭裁判所の関与があり柔軟性が下がる場合があります。

制度の利用を検討するなら、売却が必要になる前に専門家へ相談しておくと安心です。

家族信託や任意後見は早期準備が前提になる

柔軟に財産管理をしたい場合は、家族信託や任意後見などを検討するケースがあります。

いずれも本人が元気なうちの設計が重要なので、入居を検討し始めた段階で動くのが現実的です。

• 目的は「売却の可否」ではなく「判断の継続性」を確保すること
• 受託者や後見人候補の負担を先に確認する
• 家族内で情報を隠さず合意形成を行う
• 不動産と預金の管理ルールを文書化する

相続人が複数いるなら「売却方針」を言葉にして残す

相続の場面では、家を売るか残すかで意見が分かれ、時間と費用がかかることがあります。

老人ホーム入居のタイミングで売却するのか、相続後に売るのかを、家族で一度決めておくと揉めにくくなります。

入居と売却を同時に成功させるための要点整理

最初に老人ホームの入居時期と費用を確定し、足りない分を自宅売却で補うのかを判断します。

次に売却以外の選択肢も比較し、家族の合意と手続き権限を整えてから売却活動に入ります。

税金は譲渡所得の計算と所有期間で大きく変わるため、3,000万円特別控除や軽減税率の要件を早めに確認します。

最後に、認知症リスクと相続を見据えて、意思決定の仕組みと資料管理を整えると、入居後の不安が大きく減ります。