不動産売却の減価償却費は取得費を減らす要素になる｜税金が増える仕組みとミスしない計算手順！

不動産を売ったのに、想像より税金が高くて驚く原因の一つが「減価償却費」です。

減価償却は賃貸や事業の話と思われがちですが、居住用でも売却時の取得費計算で無視できません。

このページでは、不動産売却の減価償却費がどこで効いてくるのかを、計算式と実務の流れに沿って整理します。

先に全体像をつかみ、必要な数字と書類をそろえるだけで、申告ミスの多いポイントを避けられます。

不動産売却の減価償却費は取得費を減らす要素になる

不動産売却の税金は、売却額そのものではなく譲渡所得をベースに計算します。

譲渡所得は原則として、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いて求めます。

このとき建物は、所有期間に対応する減価償却費相当額を取得費から差し引く扱いになります。

つまり減価償却費が大きいほど取得費が小さくなり、譲渡所得が増え、結果として税金が増える方向に働きます。

減価償却が影響するのは建物で土地ではない

土地は減価償却の対象ではなく、原則として取得価額がそのまま取得費になります。

減価償却の影響を受けるのは建物部分であり、建物の取得費は「購入代金等−減価償却費相当額」の考え方になります。

土地建物一括の売買では、契約書等で土地と建物の区分を確認することが出発点です。

• 土地：非減価償却資産
• 建物：減価償却費相当額を控除
• 区分の根拠：売買契約書や建築請負書
• 区分不明：合理的な按分が必要

「減価償却費」と「減価償却費相当額」は場面で呼び方が変わる

賃貸や事業で計上している場合は、確定申告で計算した減価償却費の累計が基本になります。

一方で居住用など非業務用建物は、実際に経費計上していなくても「減価償却費相当額」を算式で計算します。

国税庁も取得費の説明で、建物は減価償却費相当額を差し引くと明記しています。

• 事業用：申告で計上した償却費の累計が基準
• 居住用：算式で求める償却費相当額が基準
• 判断軸：その建物が事業に使われていたか
• 確認先：申告書の控えや減価償却資産の明細

取得費が下がると譲渡所得が増える

譲渡所得は「売った金額−（取得費＋譲渡費用）」の構造です。

取得費のうち建物は減価償却分だけ目減りするため、長く保有しているほど影響が大きくなりやすいです。

とくに「購入額＝取得費」と思い込むと、税額の見積もりがズレやすくなります。

売却前にやるべきは「数字の棚卸し」

売却してから慌てるより、売却前に必要な数字を一度そろえる方が早く正確です。

取得費は後からでも積み上げられますが、書類がないと推計になり税負担が不利になりやすいです。

減価償却が絡む場合は、建物価格と構造、経過年数が最低限の材料になります。

• 売買契約書：土地建物の内訳
• 登記事項証明書：構造の確認
• 引渡日：経過年数の起点
• 確定申告控え：事業用なら必須

減価償却費相当額の計算式と償却率

居住用など非業務用建物の減価償却費相当額は、国税庁が算式を示しています。

代表的な形は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」です。

償却率は構造により異なり、経過年数の端数処理にもルールがあります。

まずは国税庁のタックスアンサーを根拠として、どの数字が必要かを押さえます。

非業務用建物の基本算式を押さえる

非業務用建物の減価償却費相当額は、国税庁が具体的な算式を提示しています。

算式と端数処理、上限の考え方までセットで理解すると、計算ミスを防げます。

根拠として国税庁の「建物の取得費の計算」を確認しておくと安心です。

• 算式：取得価額×0.9×償却率×経過年数
• 端数：6か月以上は1年、6か月未満は切捨て
• 上限：取得価額の95%が限度
• 根拠：国税庁 No.3261 建物の取得費の計算

償却率は構造で変わる

償却率は建物の構造別に定められており、木造かRCかで差が出ます。

契約書や登記で構造を確認し、該当する償却率を当てはめます。

償却率の考え方は国税庁の説明を一次情報として参照できます。

経過年数の起点と端数処理を間違えない

経過年数は、取得してから売るまでの年数で計算します。

1年未満の端数は、6か月以上を1年、6か月未満を切り捨てる扱いです。

引渡日や入居日ではなく、取得日や譲渡日ベースで整理するとブレが減ります。

• 起点：取得日を基準に整理
• 終点：譲渡日を基準に整理
• 端数：6か月ルールで処理
• 確認：売買契約書と登記日付

計算根拠として国税庁の解説ページを押さえる

取得費に関する全体像は、国税庁の「取得費となるもの」で整理されています。

建物は減価償却費相当額を控除する旨が明記されているため、計算の前提がぶれません。

申告書作成時に迷ったら、まず国税庁のページに戻る運用が安全です。

• 取得費の定義：国税庁 No.3252 取得費となるもの
• 譲渡の全体像：国税庁 土地や建物を売ったとき
• 計算ページ例：国税庁（計算）非業務用建物の償却費相当額

賃貸や事業用の不動産売却で減価償却費がズレる典型

賃貸や事業用では、減価償却費が毎年の不動産所得等の計算に使われます。

売却時は、その累計が取得費に反映されるため、申告の一貫性が重要です。

途中で用途が変わったケースは、居住用と事業用の考え方が混ざりやすく注意が必要です。

ここではズレやすい場面を先に潰します。

事業用は「計上した減価償却費」を基準に整理する

事業用の場合、原則として実際に計上した減価償却費を基準に累計を把握します。

減価償却資産の明細や申告書控えを見れば、年ごとの償却費を追えます。

帳簿がある場合は、算式で推計するより帳簿ベースの方が整合的です。

• 確認書類：確定申告書B、収支内訳書、青色申告決算書
• 確認箇所：減価償却費の金額
• 資産台帳：取得価額と償却累計額
• 要注意：償却不足や償却超過の扱い

居住用と賃貸用が混在すると按分が必要になる

一部を賃貸に出していた住宅や、途中から事業用に転用した不動産は按分が論点になります。

床面積など合理的な基準で、居住部分と事業部分を分けて整理します。

税務上の扱いは個別事情で変わり得るため、複雑なら税理士相談も検討します。

設備や内装の減価償却を落とすと取得費がずれる

エアコンや給湯器などの設備は、建物本体とは別に減価償却資産として管理していることがあります。

売却時に一括で処理すると、取得費や譲渡所得の計算が崩れる可能性があります。

資産区分と処分の扱いは、帳簿や固定資産台帳で一度整理します。

• 設備例：空調、給湯、照明、造作
• 資料：固定資産台帳、減価償却資産明細
• 注意：建物本体と混ぜない
• 方針：区分が難しければ専門家に確認

減価償却と売却損益のタイミングを混同しない

減価償却は保有中の費用配分であり、売却損益そのものではありません。

ただし売却時には、過去の減価償却の結果として取得費が調整されます。

このつながりを理解しておくと、売却益の見え方が納得しやすくなります。

• 保有中：減価償却で所得を計算
• 売却時：取得費が調整される
• 勘違い：減価償却＝売却損と決めつける
• 対策：計算式と定義に戻る

不動産売却の取得費に入るものと入らないもの

減価償却費の前提となる取得費が不正確だと、譲渡所得の金額もズレます。

取得費は購入代金だけではなく、購入手数料や設備費、改良費などを含められることがあります。

一方で、保有中に経費計上したものや性質が異なる支出は整理が必要です。

国税庁の取得費の考え方を軸に、実務で迷いやすい範囲を切り分けます。

取得費に含めやすい支出を把握する

取得費は、購入代金や建築代金に加え、購入手数料など取得のための費用が中心です。

設備の追加や改良のように資産価値を高める支出は、改良費として整理されることがあります。

取得費の枠組みは国税庁の説明が一次情報になります。

• 購入代金・建築代金
• 仲介手数料
• 登録免許税や不動産取得税（性質を確認）
• 設備費・改良費

経費計上したものは二重計上にならないようにする

賃貸や事業で必要経費にした支出は、取得費に含めると二重計上になるおそれがあります。

修繕費として処理したのか、資本的支出として資産計上したのかで扱いが変わります。

会計処理の控えをたどり、取得費に入れる項目を分けておくと安全です。

領収書がないときは代替資料で補強する

昔の取得だと領収書が残っていないことがあります。

その場合でも、契約書、登記、通帳、住宅ローンの資料などで取得費を説明できることがあります。

取得費が不明で概算取得費を使うと、結果的に譲渡所得が大きくなりやすい点に注意します。

• 売却時の契約書ではなく購入時の契約書を探す
• 金融機関の融資関係書類を確認する
• 登記費用の資料を補助線にする
• 当時の仲介会社の記録を問い合わせる

国税庁の定義を根拠リンク付きで押さえる

取得費の範囲は、国税庁が「取得費となるもの」として整理しています。

建物の取得費は減価償却費相当額を差し引く点も明記されています。

解釈で迷ったら一次情報に戻り、支出の性質を照合するとぶれにくいです。

• 取得費の基本：国税庁 No.3252 取得費となるもの
• 建物の調整：国税庁 No.3261 建物の取得費の計算
• 譲渡計算：国税庁 土地や建物を売ったとき

確定申告で必要になる書類と作業の流れ

不動産売却の申告は、数字の計算だけでなく、根拠資料の整理が結果を左右します。

減価償却費が絡む場合は、建物の取得価額と構造、経過年数が確認できる資料が重要です。

売却した年分の確定申告で手続きするのが原則で、国税庁の特集ページにも導線があります。

ここでは作業を分解して、抜けやすいポイントをつぶします。

全体フローを先に固定する

手順がぶれると資料集めが二度手間になるため、先に全体フローを固定します。

譲渡価額、取得費、譲渡費用を順に確定し、特例適用の可否を最後に判断すると整理しやすいです。

国税庁の確定申告特集も、譲渡所得の算式を前提に案内しています。

• 売却額を確定する
• 取得費を積み上げる
• 譲渡費用を整理する
• 特例の可否を確認する

譲渡費用はレシートより契約書周りを優先する

譲渡費用は、売るために直接かかった費用が中心です。

代表例は仲介手数料や測量費、解体費などで、契約書や請求書で裏付けます。

何でも入るわけではないため、売却と直接関係するかで線引きします。

減価償却費の根拠資料をそろえる

事業用なら、減価償却費の累計が分かる申告書類が最優先です。

居住用なら、建物取得価額、構造、経過年数が分かる資料をそろえます。

どちらも根拠が弱いと、計算過程の説明が難しくなります。

• 事業用：減価償却資産の明細
• 事業用：青色申告決算書や収支内訳書
• 居住用：売買契約書の建物価格
• 居住用：登記事項証明書で構造確認

申告が必要かどうかの起点を押さえる

不動産を売却して譲渡所得がある場合は、原則として確定申告が必要です。

申告要否の考え方は国税庁の確定申告特集でも案内されています。

赤字でも申告した方がよい場面があるため、特例や損益通算の論点は別途確認します。

• 案内：国税庁 不動産等を売却した方へ（確定申告特集）
• 基本算式：譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）
• 注意：特例の適用要件は別途判定
• 判断：迷う場合は税務署や専門家へ

減価償却費でつまずかないための要点

不動産売却の減価償却費は、取得費の調整として静かに効くため見落とされがちです。

土地は減価償却しない一方で、建物は非業務用でも償却費相当額を算式で計算します。

計算は「建物取得価額×0.9×償却率×経過年数」を軸に、構造と端数処理を正確に当てはめます。

賃貸や事業用は申告書類の償却費累計を起点にし、途中で用途が変わった場合は合理的に区分します。

売却前に契約書や登記、申告書控えを集めて数字を棚卸しすると、税額の見積もりと申告が一気に楽になります。