不動産売却の契約の流れ｜売買契約から引渡しまで迷わない？

不動産売却では、契約の順番と「何を確認してから署名するか」を知っているだけで、手戻りとトラブルが大きく減ります。

この記事は、媒介契約から売買契約、決済・引き渡しまでを時系列で追いながら、売主側が準備すべき書類と確認点を整理します。

途中で出てくる重要事項説明や手付解除などは用語が難しく感じますが、見るべき場所を押さえれば判断はシンプルです。

なお取引条件は物件や相手方で変わるため、最終判断は仲介会社・司法書士・税理士など専門家にも確認してください。

根拠となる制度や手続きの一次情報は、国土交通省やe-Gov、国税庁の公開資料にも当たれるように本文内で案内します。

不動産売却の契約の流れ

不動産売却の契約の流れは、媒介契約→申込み→条件合意→売買契約→決済・引き渡しの順で進みます。

媒介契約を結んで売却方針を決める

最初に行うのは、不動産会社に売却を依頼するための媒介契約の締結です。

媒介契約は、売却活動の範囲や報告頻度、レインズ登録の扱いなど「進め方のルール」を決める契約です。

• 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介を選ぶ
• 売出価格と成約目標の目線を合わせる
• 販売活動と報告の方法を確認する

標準的な条項の考え方は国土交通省の標準媒介契約約款でも確認できます。

媒介契約後はレインズ登録証明書の交付や取引状況の可視化が進んでいるため、共有方法も聞いておくと安心です。

売却活動と内覧対応で買主候補を集める

媒介契約後は、広告やレインズ登録などを通じて買主候補を探す段階に入ります。

内覧は成約率を左右するため、片付けだけでなく不具合の有無や修繕履歴も先に整理しておくと交渉がスムーズです。

売却までの一般的な流れは不動産適正取引推進機構の「不動産売買の手引」でも全体像をつかめます。

内覧の前に付帯設備表のたたき台を作っておくと、質問対応が早くなり印象も良くなります。

購入申込みを受けて条件交渉を進める

買主が現れると、買付証明書や購入申込書の形で申込み条件が提示されます。

価格だけでなく、引き渡し時期、付帯設備の扱い、ローン特約の有無などを一つずつ合意していきます。

• 希望価格と指値の理由を確認する
• 引き渡し希望日と退去スケジュールを合わせる
• 付帯設備と残置物の範囲を明確にする
• ローン利用の有無と審査スケジュールを見る

ここで曖昧さを残すと、契約書作成後の修正が増えて時間が延びやすくなります。

特に引渡し日と手付解除期日は、買主のローン手続きにも直結するため先に固定します。

重要事項説明でリスクと条件を最終確認する

売買契約の直前に、宅地建物取引士から重要事項説明が行われ、書面が交付されます。

重要事項説明は宅地建物取引業法第35条にもとづく手続きで、取引判断に影響する事項を整理して説明するものです。

重要事項説明書の様式例は国土交通省の様式例で確認できます。

説明書は後から読み返す資料でもあるので、受領したらページ番号を付けて疑問点に付箋を貼ります。

売買契約を締結して手付金を受け取る

条件に合意できたら売買契約書に署名捺印し、通常は同日に手付金の授受を行います。

契約当日は本人確認、重要事項説明、契約書読み合わせ、署名捺印という流れになるのが一般的です。

• 実印と印鑑証明書の準備状況を確認する
• 手付金の金額と支払方法を契約書で確定する
• ローン特約や解除期限の日付を読み飛ばさない

契約当日の進行イメージは、売買契約当日の流れを扱う解説でも確認できます。

署名前に「特約だけ」読み返す時間を確保すると、うっかり見落としが減ります。

契約後に決済準備と必要書類をそろえる

売買契約が終わると、決済・引き渡し日に向けた事務作業が一気に増えます。

売主側は、登記関連書類、抵当権抹消の段取り、管理費等の精算資料、引渡し時の鍵の準備などを進めます。

抵当権が残っている場合は、金融機関と司法書士を交えて段取りを先に決めます。

完済と抹消が同日に完了しないと引渡しができないため、銀行の必要書類の締切も確認します。

決済と引き渡しで代金受領と所有権移転を完了する

決済当日は、残代金の受領と同時に物件を引き渡し、所有権移転登記の申請手続きを行います。

買主がローンを使う場合は融資実行に合わせて入金確認を行い、固定資産税などの精算も同日に行うのが一般的です。

• 司法書士が登記書類を確認する
• 残代金と精算金の着金を確認する
• 鍵と関係書類を引き渡す
• 仲介手数料の支払タイミングを確認する

決済当日の流れは、決済から引き渡しまでの解説でも整理されています。

引き渡し後に確定申告などの事後手続きを行う

引き渡し後は取引が終わったように感じますが、税金や住所変更などの事後手続きが残ります。

譲渡所得が出た場合は原則として確定申告が必要で、取得費や譲渡費用の整理が重要です。

確定申告の基本は国税庁の「不動産等を売却した方へ」で確認できます。

取得費が不明なときは概算取得費の扱いもあるため、契約書や領収書を早めに探します。

媒介契約で売却活動の土台を作る

媒介契約は「どの不動産会社に、どんな条件で売却活動を任せるか」を決める最初の契約です。

媒介契約の3種類の違いを把握する

媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があり、重ねて依頼できるかや報告義務が変わります。

専任系はレインズ登録や報告の義務があるため、情報公開の範囲とスピードが明確になりやすい一方で窓口が一本化されます。

• 一般媒介：複数社に依頼できる
• 専任媒介：他社依頼は不可だが自己発見取引は可
• 専属専任：他社依頼不可で自己発見取引も不可

制度の説明はレインズの媒介契約制度でも確認できます。

専任系では報告頻度が決まるため、報告が途切れたときの連絡手段も決めておきます。

査定価格と売出価格のギャップを調整する

売出価格が高すぎると反響が集まりにくく、長期化すると値下げ幅も大きくなりがちです。

査定の根拠を聞いたうえで、成約までの期間、周辺相場、修繕状態を踏まえて「試す価格」と「守る下限」を決めます。

価格根拠を明らかにする意識は、不動産売買の手引でも触れられています。

値下げを想定する場合は、値下げ幅とタイミングの基準も最初に合意しておくと迷いません。

仲介手数料と支払タイミングを先に確認する

仲介手数料は成功報酬で、支払時期は売買契約時と決済時に分ける場合と決済時にまとめる場合があります。

見積書をもらい、いつ、いくら、どの名目で支払うのかを契約前に確定しておくと資金繰りが安定します。

• 契約時に半金、決済時に残金のケースがある
• 決済時に全額のケースも多い
• 広告費など追加費用の有無を確認する

支払時期は商慣習によって差があるため、担当者の説明を記録に残します。

請求書の宛名や振込手数料の負担者まで決めておくと、決済日当日の手戻りが減ります。

売主の告知事項を整理して書面化する

契約不適合責任のトラブルを避けるには、売主が知っている不具合や過去の修繕を事前に伝えることが重要です。

付帯設備表や物件状況報告書の形で書面化すると、後から「聞いていない」を減らせます。

契約不適合責任の考え方は契約不適合責任を整理した解説資料でも概要をつかめます。

告知書面は「知っていること」と「不明なこと」を分けて書くと、後からの認識違いが減ります。

購入申込みと条件交渉を整理する

購入申込みが入ったら、契約書に落とし込む前に条件の優先順位を決めて交渉をまとめます。

買付証明書で価格以外の条件も読む

買付証明書は「買いたい意思」を示す書面ですが、価格だけでなく引渡し希望日や手付金額も書かれます。

条件の読み落としがあると、契約直前の修正が増えて破談リスクが上がります。

• 引渡し希望日と退去可能日が合うか
• 手付金額と支払方法が妥当か
• 住宅ローン利用の有無
• 付帯設備の希望が過剰でないか

交渉は口頭でなく、メールなど記録が残る形で要点を共有します。

仲介会社に伝える要点は、価格・期限・条件の三つに絞ると伝達ミスを防げます。

ローン特約の期限と解除条件を詰める

買主が住宅ローンを利用する場合、ローン審査が通らなかったときの扱いをローン特約で決めます。

売主は解除期限を把握し、期限までに審査結果が出るよう買主側の動きを仲介会社に確認します。

期限管理が甘いと、他の買主候補を逃して機会損失につながります。

承認期日が延びる場合は、延長合意を口頭で済ませず書面やメールで残します。

残置物と引き渡し状態を明文化する

家具家電やエアコンなどを残す場合は、引き渡し後の不具合責任や撤去費用の負担でもめやすいです。

残す物・撤去する物・買主が引き取る物をリスト化し、契約書の特約や付帯設備表で一致させます。

• 残置物は「現状有姿」か撤去かを決める
• エアコン等は動作確認の有無を記録する
• ゴミや私物の残りをゼロにする日を決める

明文化しておくと、引き渡し直前の修正や追加請求を防げます。

リフォーム前提の買主でも、設備の撤去範囲が曖昧だと費用負担でもめるので注意します。

解約条項と違約金のバランスを確認する

契約書には解除条件と違約金が定められ、手付解除ができる期限も設けられるのが一般的です。

手付解除は民法557条の考え方と関連し、履行に着手した後は解除できない点が重要です。

解除条項はトラブルの火種になりやすいので、分からない語はその場で定義を聞きます。

解除とキャンセルは同義に扱われがちですが、契約書では解除要件と効果が明記される点を意識します。

売買契約日にやることを理解する

売買契約当日は、説明を受けて納得してから署名捺印し、手付金を受け取る重要な日です。

本人確認と署名捺印の準備を整える

当日は運転免許証などの本人確認書類の確認があり、売主は実印で署名捺印するのが一般的です。

印鑑証明書の期限や通数、共有名義の場合の出席者などを事前に仲介会社へ確認します。

• 実印と印鑑証明書
• 登記識別情報の所在確認
• 共有者の同席または委任状
• 固定資産税納税通知書

忘れ物があると契約日が延期になり、買主の心証が悪化することがあります。

共有名義や相続登記未了など権利関係が複雑な場合は、契約前に司法書士へ相談しておくと安全です。

重要事項説明で読み飛ばしやすい論点を押さえる

重要事項説明は契約前に行われ、宅地建物取引士が書面を交付して説明することが義務です。

特に既存住宅では、インスペクションの有無、設備の状況、管理費等の滞納有無などが論点になります。

後から気付いても契約解除や条件変更が難しいため、疑問はその場で解消します。

説明書は持ち帰って保管し、決済日までに追加質問が出たら担当者へまとめて確認します。

売買契約書で特約と引渡し条件を確認する

売買契約書の本文は定型でも、特約条項に個別の合意が入るため、そこが実質の本体です。

引渡し状態、契約不適合責任の範囲、付帯設備の免責、境界確認の扱いは特に丁寧に読みます。

• 引渡し日と引渡し条件
• 契約不適合責任の期間と範囲
• 付帯設備の保証有無
• 測量や境界確認の負担

売主が宅建業者となる取引では、宅地建物取引業法の規制により買主に不利な特約が制限される点にも注意します。

個人が売主の場合でも、説明書面と契約書の整合が取れているかを自分の目で確認します。

手付金と領収書のやり取りを確実に行う

手付金は契約成立の証拠となる一方、解除条項と結びつくため金額と受領方法を明確にします。

受領時は金額確認を行い、領収書の宛名や但し書きを契約書と一致させます。

手付解除の考え方は民法条文や解説記事でも確認できます。

手付金は「解約金」ではなく契約の一部金でもあるため、支払先口座の名義も確認します。

決済と引き渡しの段取りを固める

決済・引き渡しは、代金の受領と登記の申請が同日に行われるため、準備不足が致命傷になります。

抵当権がある場合は抹消手続きを先に段取りする

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済し、抵当権抹消登記を同日に申請するのが一般的です。

金融機関の必要書類や当日の担当者立会いの要否は銀行ごとに違うため、早めに確認します。

• 完済資金の内訳を確認する
• 抹消書類の受領方法を決める
• 司法書士との連絡窓口を一本化する

抹消が遅れると引き渡し自体ができず、違約の火種になります。

完済手続きの当日は銀行窓口の段取りがあるので、集合場所が金融機関か司法書士事務所かも確認します。

精算金の範囲を決めて当日混乱しないようにする

決済日には固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金などを日割りで精算するのが一般的です。

起算日が「1月1日」か「引渡し日」かなど、慣習が地域や契約で異なるため契約書と精算書で一致させます。

当日の授受を減らしたい場合は事前に振込にできるか相談します。

精算金の計算は仲介会社が作成することが多いですが、根拠資料と計算式を見せてもらうと安心です。

鍵と付属品を漏れなく引き渡す

鍵は玄関だけでなく、勝手口、ポスト、倉庫、カードキーなど物件に応じて種類が増えます。

引渡し後に不足が判明すると交換費用が発生しやすいので、引渡しリストを作って照合します。

• 各種鍵とスペアキー
• 取扱説明書と保証書
• 管理組合関係書類
• 設備のリモコン類

鍵の受け渡しはトラブルになりやすいので、受領サインをもらう運用が安心です。

ポストダイヤルや宅配ボックスの暗証番号がある場合は、当日その場で動作確認します。

登記申請の流れを把握して同席時の動きを知る

決済当日は司法書士が登記原因証明情報や委任状などを確認し、当事者が署名捺印します。

買主の入金確認後に所有権移転登記と抵当権抹消登記が申請され、完了後に新しい登記識別情報が発行されます。

時間が押すと銀行の営業時間に影響するため、集合時間と所要時間を事前共有します。

書類の署名捺印は数が多いので、当日は時間に余裕のある日程で組むのが現実的です。

契約後に起こるトラブルを予防する

契約後のトラブルは「認識違い」と「期限管理」の二つから生まれやすいので、事前に手当てします。

契約不適合責任は告知と書面でコントロールする

引渡し後に不具合が見つかると、修補や代金減額などを求められる可能性があり、責任範囲の設計が重要です。

免責にしたい場合でも、知っている不具合を隠すと後から争いになりやすいため、告知を前提に特約を検討します。

• 不具合は物件状況報告書に記載する
• 設備の現状と保証の有無を明確にする
• 責任期間を「引渡しから○か月」などで合意する

宅建業者が売主の場合の規制は整理資料でも触れられています。

売主が個人でも、知りながら告げなかった事項は争点になりやすいので、告知を前提に交渉します。

手付解除期日と履行の着手を誤解しない

手付解除は、期限内であれば買主は手付放棄、売主は倍返しで解除できるという整理になります。

ただし相手方が履行に着手した後は解除できないため、期日設定と履行着手の判断がポイントです。

条文の所在はe-Gov法令検索（民法）で確認できます。

解除の可否は「期日」だけでなく「履行に着手したか」で変わる点を覚えておくと判断が速くなります。

境界と越境は測量の要否から逆算する

境界が曖昧だと、引渡し直前に買主から測量要求が出てスケジュールが崩れやすいです。

確定測量が必要か、現況測量で足りるか、越境物の処理をどうするかを早い段階で合意します。

• 境界標の有無を現地で確認する
• 越境がある場合は覚書で扱いを決める
• 測量費の負担者と期限を決める

境界は「後で何とかなる」が通用しにくいので、交渉材料として先に出します。

買主が住宅ローンを使う場合は、金融機関の担保評価の観点からも境界確認が求められることがあります。

決済直前の引越しと公共料金の段取りを固定する

引越しが遅れると引渡し違反になり得るため、退去日と荷物搬出の完了時刻まで逆算します。

電気・ガス・水道の停止や立会いが必要な地域もあるので、手続き先と日程をリスト化します。

生活インフラは意外と予約が取りづらいので、契約後すぐに動くのが安全です。

引越し業者の繁忙期は料金も跳ね上がるため、見積もり取得と予約は決済日が見えた段階で始めます。

契約の流れを再確認して迷わず進める

不動産売却の契約は、媒介契約で土台を作り、申込み条件を詰めてから売買契約に進むのが基本です。

売買契約では重要事項説明と契約書の特約が核心なので、疑問を残したまま署名しない姿勢が重要です。

決済・引き渡しは代金受領と登記が同日で進むため、書類・精算・鍵・引越しの段取りを前倒しで整えます。

告知事項の整理と期限管理を徹底すれば、契約後トラブルの多くは予防できます。

一次情報としては国土交通省の資料、レインズ、e-Gov、国税庁も参照し、担当者の説明と照合して進めてください。

売主向けのレインズ確認方法は国土交通省の案内も参考になります。