不動産売却で固定資産税を滞納していても売却は可能だが精算が必要｜差押を避けて決済を通す手順！

不動産売却を考えたとき、固定資産税を滞納していると売れないのではと不安になる人は多いです。

結論から言うと、滞納があっても売却自体は可能ですが、決済までに精算と手当てをしないと取引が止まりやすいです。

固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、名義が変わっても請求の流れを誤解すると揉めます。

この記事では、滞納が売買に与える影響と、売却を成立させるための現実的な進め方を整理します。

不動産売却で固定資産税を滞納していても売却は可能だが精算が必要

固定資産税を滞納していても売買契約を結ぶこと自体は可能です。

ただし滞納の扱いを曖昧にしたまま進めると、決済直前に差押や書類不足が発覚して頓挫しやすいです。

売却を成立させるには、自治体対応と決済時精算の設計を先に固めることが重要です。

納税義務者は賦課期日で決まる

固定資産税の納税義務者は、原則として賦課期日である毎年1月1日時点の所有者です。

年の途中で売却して所有権が移っても、その年分の納税義務者が自動で買主に変わるわけではありません。

自治体の説明でも、賦課期日現在の登記簿等の所有者に課税されることが明記されています。

根拠として、東京都主税局の固定資産税・都市計画税の案内と、越谷市のFAQが参考になります。

滞納があると決済で詰まる理由

滞納が残ったままだと、買主側は将来の差押リスクや清算トラブルを嫌って決済条件に厳しくなります。

不動産会社や司法書士が関与する場面では、滞納額の確定や納付予定の裏取りが求められます。

金融機関の融資が絡む場合は、リスク回避のために完納や同時完済を条件にされやすいです。

つまり売却の成否は価格よりも、滞納処理の段取りで決まる場面が多いです。

• 買主が負う不確実性が大きい
• 融資審査で条件化されやすい
• 司法書士が決済条件を精査する
• 売買契約の特約が複雑化する

督促から差押へ進むと自由に進めにくい

納期限を過ぎると自治体は督促状を送り、法令上の手続きが進みます。

自治体の案内では、納期限後20日以内に督促状を送付し、督促状発付後10日を経過しても完納されないと差押が可能になる旨が説明されています。

差押自体は財産調査などの状況により実行時期が前後しますが、放置するとリスクが増す点は同じです。

根拠として、甲斐市の「滞納処分の流れ」や長野市のFAQが参考になります。

まず自治体へ連絡して状況を確定させる

売却の準備として最初にやるべきは、自治体の収納担当へ連絡して滞納額と期別を確定することです。

納付書の紛失や行き違いもあり得るため、現状が何年度のどの期まで未納かを言語化できる状態にします。

支払いが厳しい事情があるなら、猶予や分割など相談できる制度があるため、放置せず窓口で話すことが重要です。

連絡が早いほど、決済日に間に合う形での納付設計を組みやすくなります。

• 未納の年度と期別を確定する
• 延滞金の有無を確認する
• 納付方法の選択肢を聞く
• 決済予定日までの段取りを伝える

決済で精算する基本形を先に作る

売却を成立させる王道は、決済日に売却代金の一部で滞納分を精算し、残額を受け取る形です。

買主側から見ると、滞納が残る状態で引渡しを受けるのは避けたいので、同時完済を条件にしやすいです。

このとき、自治体への納付が決済日に間に合う手段かどうかを事前に確認することが重要です。

司法書士と不動産会社が同席する決済の流れに、納付手続きを組み込むイメージで設計します。

契約書の特約で買主不安を消す

滞納がある取引では、売買契約書の特約で不安材料を先に潰すことが重要です。

たとえば引渡しまでに滞納を完納することや、決済日に売買代金から控除して納付することを明記します。

買主に説明せずに進めると、重要事項説明の段階で不信感が生まれて破談になりやすいです。

最初から開示し、条件として見える化した方が結果的に売れやすくなります。

• 滞納額の開示と根拠資料の提示
• 完納の期限と手続きの明記
• 未完納の場合の解除条件
• 精算方法と費用負担の整理

完納が難しいときの分岐を決める

売却代金だけでは滞納を完納できない場合、通常の売買として成立させるのは難しくなります。

この場合は、分納の相談が成立するか、任意売却など別スキームに切り替えるかを早期に判断します。

差押や公売のリスクがある状況では、時間が経つほど選択肢が減りやすいです。

売却活動の前に分岐条件を決め、無理な販売計画を立てないことが重要です。

固定資産税の滞納が招く売却リスク

滞納は単に未払いという問題ではなく、売却の工程に直接影響します。

とくに差押に発展すると、売却の自由度が下がり買主の候補が減ります。

まずはリスクを分解し、何を先に潰すべきかを把握します。

延滞金が増えて精算額が膨らむ

固定資産税を滞納すると、元本に加えて延滞金が発生しうるため総額が増えます。

延滞金の有無や計算は自治体の取り扱いに従うため、売却前に確定させることが重要です。

決済日に必要な金額が不足すると、当日の清算ができず取引が止まります。

滞納期間が長いほど、売却代金から差し引かれる額が大きくなる点に注意が必要です。

• 元本だけで見積もらない
• 期別ごとに残額を確認する
• 決済日までの増分を見込む
• 不足が出るなら早めに方針転換する

差押の対象が広く資金計画が崩れる

自治体の案内では、滞納処分の対象は給与や預貯金、不動産など幅広い財産とされています。

差押が現実化すると、口座の資金が動かせず決済資金が用意できないケースも起こり得ます。

売却の手続きは期限が多いため、資金が止まると連鎖的に破談になりやすいです。

甲斐市の説明では財産調査の対象が広いことも示されています。

買主の心理的ハードルが上がる

滞納がある物件は、買主にとって手続きが複雑で不透明に映りやすいです。

同じ価格なら、手続きが軽い物件を選ぶのが普通なので、販売期間が長引く傾向があります。

その結果として値下げ圧力が強まり、売主の手残りが減る悪循環に陥ります。

だからこそ、滞納を前提にした説明資料と条件設計が必要です。

• 滞納額の根拠を提示する
• 完納のタイミングを約束する
• 解除手続きの担当者を明確にする
• 買主負担が増えない形に整える

放置すると選択肢が公売寄りになる

滞納が長期化して差押が進むと、通常売買ではなく公売の方向に進む可能性が高まります。

公売は売却方法の自由度が低く、希望価格での売却が難しくなりやすいです。

また売却後の生活再建にも影響するため、早期の相談が重要です。

長野市のFAQでも、督促後の差押が制度として想定されていることが説明されています。

売却前に確認すべきポイント

滞納がある不動産売却は、確認不足がそのまま破談リスクになります。

確認の順序を誤ると、販売活動が無駄になり時間だけが過ぎます。

ここでは売却前に最低限押さえたい確認事項を整理します。

自治体で未納の内訳を確定する

固定資産税の滞納は、年度や期別で状態が分かれるため内訳の確定が必要です。

納付書が手元にない場合でも、収納担当に問い合わせれば案内を受けられます。

内訳が確定すると、売却代金から控除する金額を正しく設計できます。

ここが曖昧だと、買主への説明も契約条項も作れません。

• 未納の年度と期別
• 延滞金の有無
• 納付方法と反映タイミング
• 決済日までの必要額

登記簿で差押の有無を把握する

差押が入っているかどうかは、売却の難易度を大きく左右します。

売却の実務では、司法書士が登記情報を確認して決済条件を整えます。

差押がある場合は、解除の段取りを先に組み込まないと引渡しまで進めにくいです。

売却前に登記簿で状態を把握し、不動産会社に共有します。

管理費や公共料金の未納と混同しない

固定資産税の滞納と、マンション管理費や電気水道の未納は性質が異なります。

未納が複数あると、買主に説明する情報が散らばって不安が増えます。

未納項目を並べて整理し、どれを決済で精算するかを決めます。

整理できれば、売却時の控除と支払いの順序を一本化できます。

• 固定資産税と都市計画税
• 管理費と修繕積立金
• 公共料金や通信費
• ローンやカード等の債務

売却年の納税通知書の扱いを確認する

固定資産税は1月1日の所有者に課税されるため、売却年の通知は売主に届きやすいです。

越谷市のFAQでも、売買による精算は地方税法上の規定ではなく当事者間の合意によると説明されています。

つまり、日割り精算の設計は契約で決める必要があります。

精算設計が固まれば、買主の負担感も売主の不安も小さくできます。

固定資産税の精算で揉めない考え方

固定資産税の精算は、売却の実務でほぼ必須の調整項目です。

ただし精算は法律で一律に決まるものではなく、当事者の合意で設計します。

揉めやすい論点を先に押さえ、契約で明確にすることが重要です。

日割り精算は契約上の取り決めである

自治体の説明でも、日割り精算は地方税法に規定されたものではないと示されています。

そのため、売主と買主の合意がないと精算は成立しません。

精算の合意がある場合でも、起算日や負担割合を文章化しないと誤解が生まれます。

当事者間の合意として、売買契約書や精算書に落とし込みます。

• 精算する税目を明記する
• 起算日と終期を明記する
• 引渡日当日の扱いを決める
• 支払い方法と相殺方法を決める

起算日と引渡日当日の扱いが争点になる

精算は日割りで行うのが一般的ですが、起算日が1月1日か別の日かで金額が変わります。

また引渡日当日を売主負担にするか買主負担にするかでも差が出ます。

争点になりやすい項目ほど、慣習任せにせず契約に書くのが安全です。

不動産会社の精算書を鵜呑みにせず、根拠の計算式を確認します。

滞納分は日割りではなく実額精算が基本

当年分の精算と、滞納分の精算は分けて考えるのが安全です。

滞納分は売主の未払いであり、買主の所有期間とは無関係なため実額での解消が基本です。

決済日に売買代金から控除して納付するなら、控除額と支払先を明確にします。

滞納の存在を隠すと重大なトラブルになるため、開示と処理方針が重要です。

• 滞納分は実額で完納する
• 当年分は合意に基づき日割り精算する
• 控除精算は決済書類に残す
• 領収書の保管を徹底する

都市計画税も同時に整理する

都市計画税が課税される地域では、固定資産税と同時に請求されるケースが多いです。

東京都主税局の案内でも、都市計画税は1月1日の所有者に課税されることが示されています。

売買の精算では、固定資産税だけでなく都市計画税も合わせて日割り精算するのが一般的です。

税目を分けて処理すると計算ミスが出るため、精算表で一括管理します。

支払いが厳しいときの現実的な対処

固定資産税を滞納する背景には、収入減や病気などやむを得ない事情があることもあります。

重要なのは放置せず、売却計画と連動させて解決策を選ぶことです。

ここでは売却と両立しやすい現実的な対処を整理します。

分割納付や猶予の相談を先に行う

納付が難しい場合でも、相談せずに放置すると手続きが進みやすいです。

長野市のFAQでも、災害や失業などで困難な場合は徴収猶予等の申請をせずにいると差押を受ける場合があると説明されています。

つまり、事情があるなら申請や相談を先に行うことがリスク低減になります。

売却予定があるなら、その予定も含めて説明し合意形成を目指します。

• 事情を説明して相談する
• 支払い可能額の現実ラインを出す
• 売却予定日を共有する
• 合意内容を書面で残す

売却代金からの同時完納を組み込む

一括で払えない場合でも、売却代金で精算できるなら取引成立の可能性は高まります。

買主と合意したうえで、決済日に売買代金から滞納額を控除して納付する形を取ります。

この方法は買主側の不安を減らし、売主側も手続きの見通しが立てやすいです。

事前に自治体の納付方法と反映タイミングを確認し、当日の段取りを固めます。

ローンがあるなら任意売却も視野に入れる

住宅ローン残債が大きいと、売却代金だけでは税とローンを同時に解消できないことがあります。

この場合は、金融機関と調整して任意売却を検討する選択肢があります。

任意売却は専門性が高く、税の処理も絡むため、経験のある不動産会社や専門家に相談するのが安全です。

通常売買で引き延ばすより、早期にスキームを切り替えた方が結果が良い場合もあります。

• 残債と滞納を同時に整理する発想
• 金融機関との調整が前提
• 税の精算と解除条件を設計する
• 期限があるので早めに動く

公売や競売を避けたいなら早期着手が鍵

差押や滞納処分が進むほど、売却の自由度が下がりやすいです。

甲斐市の案内でも、督促後に財産調査や捜索が行われ得ることが示されています。

この段階になる前に、売却と納付を同時に設計して通常売買の枠で着地させるのが理想です。

避けたい結末があるなら、早期着手が最大の対策になります。

今すぐ取るべき行動を整理する

固定資産税の滞納があっても、不動産売却を成功させることは可能です。

最初に自治体で滞納額と期別を確定し、決済までの支払い設計を作ります。

次に登記の状態を確認し、必要なら解除を前提に契約条件を整えます。

日割り精算は当事者間の合意なので、起算日と当日扱いを契約で明確にします。

払えないときほど放置せず、分納相談やスキーム変更を早期に決めることが近道です。