親のマンションを相続して売却する手順｜税金と名義変更の落とし穴は？

親のマンションを相続したあとに売却する流れは、遺言書の確認から始まり、遺産分割、相続登記、売却活動、引渡し、確定申告までが一連です。

手順を飛ばすと売れないだけでなく、相続人同士のトラブルや税金の払い過ぎにもつながりやすいです。

このページでは、実務で詰まりやすい名義変更と税金のポイントを中心に、売却をスムーズに進めるための判断基準を整理します。

親のマンションを相続して売却する手順

最短で売却まで進めるには、相続の確定と名義の整備を先に済ませ、次に売却方法を選んで市場に出すのが基本です。

まず遺言書の有無を確認する

相続の手続きは、遺言書があるかどうかで必要書類と進め方が大きく変わります。

見つかった遺言書を勝手に開封すると、家庭裁判所の検認などで余計な手間が増えることがあります。

• 自宅の金庫・机・通帳保管場所を確認する
• 公正証書遺言の有無を公証役場で確認する
• 遺言書があれば内容に従って分割方針を固める

遺言がない場合は、法定相続人の確定と遺産分割協議がスタート地点になります。

相続人と相続財産を洗い出す

売却できる状態にするには、誰が相続人で、マンションが誰の財産として残っているかを明確にする必要があります。

相続人の確定は戸籍の収集が中心で、漏れがあると登記も売却も進みにくいです。

相続財産の全体像を先に固めるほど、後の分割協議と売却判断が速くなります。

遺産分割協議で「売却する人」を決める

親のマンションを売るには、最終的に誰が所有者として登記されるかを決める必要があります。

共有のまま売却を目指すと、意思決定が遅れたり、売却タイミングで同意が取れず止まったりしがちです。

• 「誰が相続して売るか」を先に決める
• 代償分割にするなら支払い方法も合意しておく
• 合意内容は遺産分割協議書として書面化する

分割方法の決め方次第で、登記手続きと税務の取り回しも変わります。

相続登記をして名義を動かす

買主へ所有権移転をする前提として、相続による名義変更が必要になるのが一般的です。

相続登記は2024年4月1日から申請が義務化され、一定の期限内に手続きを求められます。

書類の集め方に不安がある場合は、司法書士へ依頼して売却準備を前倒しするのも現実的です。

管理費・修繕積立金と室内状況を整える

マンションは戸建てよりも管理組合のルールが絡むため、費用の滞納や精算の扱いが売却の障害になりえます。

引渡し日を基準に日割り精算する運用が多く、事前に管理会社へ確認しておくとトラブルを避けられます。

• 管理費・修繕積立金の滞納がないか確認する
• 長期修繕計画と大規模修繕の予定を把握する
• 室内の残置物と簡易清掃の段取りを決める

売り出し前に情報をそろえるほど、買主側の不安が減って価格交渉も安定します。

仲介か買取かを選び売却活動に入る

高く売るなら仲介、早く確実に売るなら買取という考え方が基本です。

相続の期限や相続人の事情で「時間の価値」が高い場合は、価格差よりスピードを優先する判断もあります。

どちらを選ぶにしても、相続登記と必要書類の整備が先に進んでいるほど有利です。

契約と引渡しのあとに確定申告を準備する

売買契約から決済・引渡しまで進んだら、税務の準備として譲渡所得の計算材料を集めます。

取得費や譲渡費用は領収書と契約書が根拠になり、紛失していると税負担が増えることがあります。

• 売買契約書、重要事項説明書、仲介手数料の領収書を保管する
• 購入時の売買契約書やパンフ、リフォーム費用を探す
• 相続税を払った場合は取得費加算の特例も検討する

譲渡所得は申告分離課税になるため、確定申告書の様式も含めて早めに段取りします。

売却前に揉めやすい相続の論点を整理する

売却が遅れる原因の多くは価格ではなく、相続人の合意形成と「誰が手続きを進めるか」の曖昧さです。

共有名義のまま進めるリスクを知る

共有のまま売る場合は、売却活動の途中でも全員の意思が揃わず止まりやすいです。

連絡が取れない相続人がいるだけで、内覧対応や条件調整が難航します。

• 売却条件の変更に同意が必要になりやすい
• 買主側の手続き不安が増えて申込みが弱くなる
• トラブルがあると買取以外の選択肢が狭まる

できる限り単独名義にして売る設計にすると、実務は一気に軽くなります。

遺産分割協議書の作り方の要点

協議書は「誰がどの不動産を取得するか」を特定できる形で作成します。

表現が曖昧だと登記の補正や、売却時の本人確認で手戻りが出ます。

協議が長引くほど売却時期がずれ、相場や税制の条件が変わる可能性も上がります。

相続税が発生しそうなら期限を先に意識する

相続税の申告期限は原則として「死亡を知った日の翌日から10か月以内」とされています。

期限と提出先の考え方は国税庁の案内で先に確認しておくと、売却の資金計画が立てやすいです。

• 申告期限の目安は国税庁No.4205で確認する
• 納税資金が不足する場合は売却時期と方法を再設計する
• 特例の適用には期限や書類が絡むため早めに税理士へ相談する

相続税が絡むケースは、売却の税金対策にもつながるため最初に全体像を掴むのが得策です。

名義変更と売却に必要な書類をそろえる

相続したマンションの売却では、相続登記のための書類と、売買のための書類が別物として必要になります。

相続登記で集める書類の全体像

相続登記は戸籍の収集量が多く、途中で不足に気づくと売却スケジュールがずれます。

法務省や法務局の案内に沿って、最初から一式で集めるのが安全です。

義務化の概要は法務省の説明で確認し、期限と準備の優先順位を決めます。

売買契約と決済で求められやすい書類

売買に入ると、本人確認や権利関係の確認のために追加書類の提出を求められます。

相続登記が完了していれば、売主としての手続きがスムーズになります。

• 本人確認書類と印鑑証明書
• 登記識別情報または登記済証
• 固定資産税納税通知書や管理費等の明細

決済日が決まってから書類を集めると間に合わないことがあるため、売り出し前から準備します。

遠方相続でも進めやすくする段取り

相続人が遠方に住んでいると、署名押印や書類の回収がボトルネックになります。

郵送の往復回数を減らすだけで、売却開始が数週間早まることもあります。

相続と売却は「情報を集める工程」が最初の山場なので、ここを最短化する意識が重要です。

相続登記をしないまま売ろうとしない

親名義のまま買主へ移転することは通常の取引では想定されておらず、話が進みにくいです。

相続登記を先に済ませることで、媒介契約から決済までの流れが一般の売却と同じ形になります。

• 買主側の住宅ローン審査が通りやすくなる
• 売買契約書の当事者関係が明確になる
• 相続人間の責任範囲も整理しやすい

売却の最短ルートは、名義を整えてから市場に出すことです。

税金は「相続税」と「譲渡所得税」を分けて考える

相続したマンションを売ると、相続時の税金と売却時の税金が別々に発生する可能性があるため、順番に整理します。

譲渡所得の基本式を先に押さえる

売却時に課税されるのは売却代金そのものではなく、取得費と譲渡費用を引いた「譲渡所得」です。

計算の基本は国税庁の案内に沿って理解しておくと、見積りの精度が上がります。

税金対策は「売却前に根拠資料を集めること」から始まります。

取得費の資料がないと税負担が増えやすい

親が購入した当時の契約書が見つからないと、取得費を小さく見積もることになりがちです。

取得費が不明な場合などに売却金額の一定割合を取得費とする考え方も国税庁で説明されています。

• 購入時の売買契約書と領収書を探す
• リフォーム費用は内容によって取得費に算入できることがある
• 取得費が分からない場合の扱いは国税庁No.3258で確認する

資料が揃うほど課税譲渡所得が下がり、結果として税額が現実に下がります。

相続税を払った人は取得費加算の特例を検討する

相続税が課税されている場合、一定の条件で相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

適用には期限があり、相続税申告期限の翌日から一定期間内に譲渡することなどの要件が定められています。

相続税を払っているのに特例を使わないまま申告すると、取り戻せない税負担になりやすいです。

所有期間で税率が変わるので売る年を確認する

土地建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで区分されます。

長期と短期で税額計算の考え方が分かれているため、判断は国税庁の説明で確認します。

• 長期譲渡所得の考え方は国税庁No.3208で確認する
• 短期譲渡所得の考え方は国税庁No.3211で確認する
• 相続物件は「親の取得時期」を引き継ぐ扱いになる点も意識する

売却のタイミングは相場だけでなく、税率区分にも影響するため先に確認します。

不動産会社選びで売却結果が変わる

相続マンションの売却は事情が複雑になりやすいので、査定の取り方と媒介契約の選び方が重要です。

査定は「根拠」と「想定期間」で比較する

査定額は高いほど良いとは限らず、売れる根拠と販売戦略がセットになっているかが大切です。

同じマンションでも、成約事例の見方やリフォーム提案で売り出し価格の設計が変わります。

• 近隣の成約事例と売出事例を分けて説明してもらう
• 売却期間の想定と値下げ方針を事前に聞く
• 相続登記や残置物の段取りに慣れているか確認する

比較軸を揃えると、営業トークではなく「実現可能性」で会社を選べます。

媒介契約の種類と向き不向きを知る

媒介契約は専属専任、専任、一般などがあり、情報の出し方と管理のしやすさが変わります。

囲い込みリスクや情報拡散の弱さも含め、目的に合わせて選ぶ視点が必要です。

契約形態は一度結ぶと変更が手間なので、売却方針とセットで決めます。

急いで売るなら買取や条件調整も選択肢に入れる

相続税の納税資金や空室維持費が重い場合は、早期成約の戦略が合理的になることがあります。

価格を守るために時間を使うのか、時間を守るために価格を許容するのかを先に決めます。

• 買取は価格が下がりやすいがスケジュールが読める
• 仲介でも価格調整のルールを先に決めれば揉めにくい
• 管理費や固定資産税の負担も含めて損益を比較する

「早く売る」判断は失敗ではなく、総コスト最小化の戦略になりえます。

手順を整えたら次にやることが見える

親のマンションを相続して売却するなら、遺言と相続人の確定を済ませ、遺産分割で所有者を決め、相続登記で名義を整えてから売却方法を選ぶのが最短です。

税金は相続税と譲渡所得税を分けて考え、取得費資料の収集と取得費加算の特例の可否を早めに確認すると納税額が変わります。

売却活動では査定の根拠と想定期間で不動産会社を比較し、媒介契約の形と売却方針を先に固めると手戻りが減ります。

不安が残る場合は、相続登記は司法書士、税務は税理士、売却は実績ある不動産会社という役割分担で、全体を前に進めるのが現実的です。