不動産売却で税金がかからない方法｜特例の条件と申告の落とし穴を避ける！

不動産売却で「税金がかからない方法」を探すなら、まず“税金がかかる条件”を外す発想が近道です。

結論として、譲渡所得がゼロになる計算にできるか、または控除・特例で課税譲渡所得をゼロにできるかで結果が決まります。

一方で「税金がゼロ＝何もしなくてよい」ではなく、特例は確定申告しないと使えないケースが多い点が落とし穴です。

本記事では、国税庁の一次情報を軸に、税金がかからない状態に持っていく手順を具体的に整理します。

不動産売却で税金がかからない方法

不動産売却で税金をゼロに近づける王道は、譲渡所得を圧縮しつつ、適用できる特例で課税対象を消すことです。

3,000万円特別控除を使う

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

控除の結果、譲渡所得が3,000万円以下なら課税譲渡所得がゼロになり、所得税・住民税が発生しない形を作れます。

この特例は所有期間の長短に関係なく使えるため、短期譲渡になりそうな局面でも有効になり得ます。

要件の確認は国税庁の「マイホームを売ったときの特例」を基準に進めるのが安全です。

参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

譲渡所得が出ない計算にする

税金がかかるのは、売却で利益（譲渡所得）が出たときだけです。

つまり、売却価格が高く見えても、取得費や譲渡費用を正しく積み上げれば、譲渡所得がゼロや赤字になることがあります。

特例が使えないケースでも、譲渡所得そのものを減らせれば税負担は下がります。

譲渡所得の基本式は国税庁の「譲渡所得の計算のしかた」を軸に整理してください。

参考：国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

• 取得費：購入代金、購入手数料、改良費、設備費など
• 建物の取得費：減価償却費相当額を差し引いて計算
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、印紙代、取壊し費用など
• 譲渡所得が0以下なら譲渡所得税は発生しない

10年超所有の軽減税率で税額を下げる

税金を完全にゼロにできない場合でも、マイホームを10年超所有していれば軽減税率で税額を落とせる可能性があります。

軽減税率は「課税長期譲渡所得金額」のうち一定部分に対して税率が軽くなる設計です。

さらに、3,000万円特別控除と軽減税率は重ねて受けられる旨が国税庁で明示されています。

適用要件と併用可否は、国税庁の軽減税率ページで必ず確認してください。

参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

相続した空き家の3,000万円控除を狙う

相続した空き家を売る場合でも、一定の要件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

制度には適用期間があり、さらに相続人が3人以上のときは控除上限が2,000万円になる点が重要です。

また、確認書の取得など手続き要件が具体的に定められているため、自治体の窓口対応も含めて早めに動く必要があります。

国税庁の要件と、国土交通省の様式案内をセットで確認するとミスが減ります。

参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

参考：国土交通省 空き家の譲渡所得の特例（様式等）

• 適用期間：平成28年4月1日〜令和9年12月31日の譲渡など一定条件
• 控除額：原則3,000万円（相続人3人以上で2,000万円）
• 必要書類：市区町村長の「被相続人居住用家屋等確認書」など
• 要件：耐震基準への適合や除却等の条件が絡む

マイホーム買換えの譲渡損失特例で他の所得と相殺する

売却益が出ないどころか売却損が出た場合は、一定要件のもと損益通算や繰越控除で所得税を減らせる制度があります。

この場合は「税金がかからない」というより、給与所得など他の所得と相殺して税負担を下げる方向の対策です。

損益通算で控除しきれない損失は、一定期間の繰越控除ができる旨も国税庁に整理されています。

適用期限（令和7年12月31日までの譲渡など）を含め、必ず一次情報で確認してください。

参考：国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

収用などの5,000万円控除に該当するか確認する

公共事業のための収用等により土地建物を売った場合は、譲渡所得から最高5,000万円まで控除できる特例があります。

一般的な任意売却や通常の仲介売却とは異なり、対象となる取引類型が限られるため、該当者だけが使える制度です。

同一公共事業で複数年にまたがる場合の扱いなど、注意点も国税庁で整理されています。

該当しそうなときは、補償金の性質も含めて書面で確認したうえで進めてください。

参考：国税庁 No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例

• 対象：収用等による資産の譲渡など一定の場合
• 控除額：最高5,000万円
• 注意：同じ公共事業で年をまたぐと最初の年だけ等の制限がある
• 実務：補償金の区分と添付書類の整合が重要

共有名義や親族間売買の落とし穴を避ける

税金をゼロにするには特例の適用が重要ですが、適用できない形で売ってしまうと計画が崩れます。

特に、親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却は、軽減税率などで適用除外になる旨が国税庁で示されています。

また、共有名義なら持分割合で譲渡所得が分かれるため、誰がどれだけ利益を出したかを整理しないと申告が難しくなります。

売却前に名義・契約当事者・決済資金の流れを整え、適用要件に抵触しない形を先に作ることが重要です。

参考：国税庁 No.3305（特別の関係がある人への売却に関する注意）

まずは『譲渡所得』の仕組みを押さえる

税金がかからない方法を選ぶ前に、譲渡所得がどう計算され、どんなときに課税されるかを理解する必要があります。

税金がかかるのは利益が出たときだけ

不動産売却で中心になる税金は、譲渡所得にかかる所得税と住民税です。

譲渡所得は「収入金額−（取得費＋譲渡費用）」の考え方で計算されるため、売却価格だけで税額は決まりません。

取得費や譲渡費用を過少に見積もると、本来ゼロにできたはずの税金が発生することがあります。

計算の枠組みは国税庁のタックスアンサーが基準になります。

参考：国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

• 売却益がない：譲渡所得税は原則発生しない
• 売却益がある：分離課税で税額を計算する
• 特例は自動適用ではない：申告で選択する
• 計算ミスは損：取得費と譲渡費用を漏らさない

長期と短期で税率が変わる

同じ利益でも、所有期間によって税率が大きく変わるため、売るタイミングは税額に直結します。

国税庁は長期譲渡所得と短期譲渡所得で税額計算を分けて示しており、復興特別所得税も加味して申告します。

所有期間は「譲渡した年の1月1日現在」で判定するため、年をまたぐだけで区分が変わることがあります。

税率や計算の根拠は国税庁の各ページで確認できます。

参考：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

参考：国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

税金ゼロになる代表パターン

税金がかからない状態は、特別控除で課税所得を消すか、そもそも譲渡所得が出ないかのどちらかです。

「3,000万円控除が使えればゼロ」と短絡しがちですが、要件に当てはまらないと控除は使えません。

反対に、控除が使えなくても、取得費や譲渡費用の積み上げ次第で譲渡所得がゼロになることもあります。

まずは自分のケースがどのパターンに当てはまるかを分類してください。

• マイホームで3,000万円特別控除が使える
• 取得費＋譲渡費用が大きく、譲渡所得が0以下になる
• 買換えで譲渡損失が出て、損益通算で所得税が減る
• 相続空き家特例など個別要件に当てはまる

特例の要件を満たせば『税金ゼロ』に近づく

特例は“使えた人だけが得をする”設計なので、要件の確認と証拠書類の準備が最重要です。

居住用3,000万円特別控除の要件を点検する

3,000万円特別控除は、マイホーム売却の節税策として最も利用されやすい制度です。

ただし、誰でも無条件に使えるわけではなく、居住の実態や売却相手の関係など複数の要件が絡みます。

とくに、住まなくなってからの期間や、以前の特例利用歴によっては適用できないケースがあります。

実務では、国税庁のページとチェック表を照合しながら判断すると安全です。

参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

軽減税率と3,000万円控除の組み合わせを誤らない

税金ゼロを狙うなら、まず3,000万円控除で課税所得を消せるかを見ます。

消し切れない場合に、軽減税率で残りの税額を下げる順番が基本です。

一方で、買換え特例など一部の制度は、3,000万円控除や軽減税率と併用できない旨が国税庁で明記されています。

使える制度を“盛る”のではなく、併用ルールに沿って最適な一本を選ぶ発想が必要です。

参考：国税庁 No.3305（3,000万円控除との併用に関する記載）

• まず控除で課税所得を消せるかを確認
• 残る場合は軽減税率で税額を圧縮
• 買換え特例は併用不可があるので先に照合
• 過去の特例利用歴が影響することがある

相続空き家特例は期限と上限の変更点が核心

相続空き家の3,000万円控除は、適用期間や要件が細かく、少しのズレで不適用になり得ます。

国税庁は令和7年4月1日現在法令等として、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡などの枠組みを示しています。

さらに、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円までという上限も明記されています。

自治体の確認書の取得が前提になるため、売買のスケジュールに“行政手続きの時間”を織り込むことが重要です。

参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

• 適用期間と対象要件が限定される
• 相続人3人以上は控除上限2,000万円
• 確認書の取得が必須になる
• 耐震基準適合や除却などの条件が絡む

買換え特例は『非課税』ではなく『課税の繰り延べ』

買換え特例は、売却益に対する課税を将来に繰り延べる制度であり、税金が消えるわけではありません。

売却年に課税されないことで資金繰りは改善しますが、将来買い換えた家を売るときに課税が起きる構造です。

そのため「税金がかからない方法」を探している人でも、短期的な手元資金を優先する場面では有力な選択肢になります。

適用期限（令和7年12月31日までの譲渡など）や、3,000万円控除・軽減税率との併用不可は一次情報で確認してください。

参考：国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

参考：国税庁 No.3358（併用不可の注意を含む）

取得費と譲渡費用を積み上げて課税所得を減らす

特例が使えない場合でも、取得費と譲渡費用を正確に計上するだけで課税所得がゼロになることがあります。

取得費は『購入代金』以外も含めて考える

取得費は購入代金だけではなく、購入手数料や改良費、設備費など取得に要した金額を合算します。

建物部分は減価償却費相当額を差し引いて計算する点が、土地と大きく異なります。

取得費の範囲を狭く捉えると、利益を過大に計算してしまい、税金が発生しやすくなります。

まずは国税庁の定義に沿って、支出の証憑を集めてください。

参考：国税庁 No.3202（取得費の考え方）

• 購入手数料や登記関連の取得時費用
• リフォームのうち資産価値を高める改良費
• 設備の追加など設備費
• 建物は減価償却相当額を控除して取得費を算定

取得費が分からないときは『概算取得費5%』という逃げ道がある

古い不動産や相続物件では、購入時の資料がなく取得費が分からないことがあります。

この場合、国税庁は譲渡価額の5%相当額を取得費とできる扱いを示しています。

ただし、実際の取得費が分かるなら本来はそちらが有利になりやすく、5%は“最後の手段”になりがちです。

資料を探したうえで、どうしても不明なら国税庁のルールに沿って整理してください。

参考：国税庁 No.3258 取得費が分からないとき

譲渡費用は『売るために直接かかった費用』を漏らさない

譲渡費用は、売るために直接かかった費用であり、計上できる範囲が国税庁で例示されています。

仲介手数料だけでなく、測量費や契約書の印紙代、立退料、取壊し費用なども対象になり得ます。

譲渡費用の漏れは、そのまま課税所得の増加につながるため、領収書ベースで棚卸しすることが重要です。

譲渡費用の定義は国税庁の説明を基準にしてください。

参考：国税庁 No.3202（譲渡費用の考え方）

• 仲介手数料
• 測量費
• 売買契約書の印紙代
• 立退料
• 取壊し費用（更地で売るための除却など）

確定申告を間違えると『ゼロにできた税金』が戻ってくる

税金がかからない方法は、制度を知るだけでは完成せず、申告と添付書類で“適用を確定”させて初めて成立します。

特例は申告しないと適用されないと考える

3,000万円特別控除や軽減税率などは、要件を満たしていても自動的に反映されるものではありません。

譲渡所得の内訳書などを添付し、確定申告書で特例適用を行うことが前提になります。

譲渡所得がゼロになる場合でも、特例を使うために申告が必要になることがある点は見落とされがちです。

申告の前提となる制度の説明は国税庁の各特例ページが一次情報になります。

参考：国税庁 No.3302（特例の位置づけ）

• 特例は“選択適用”のものが多い
• 添付書類が揃わないと否認リスクが上がる
• 譲渡所得の内訳書の作成が実務の中心になる
• 住民票や戸籍の附票など居住実態の資料が必要になることがある

併用できない制度を同時に狙うと失敗する

売却益をゼロにする目的で、複数特例を同時に狙う人は多いです。

しかし、買換え特例は3,000万円特別控除や軽減税率と併用できない旨が国税庁で明記されています。

併用不可を無視すると、申告後に修正が必要になったり、想定外の納税が発生することがあります。

「控除でゼロにする」か「繰り延べで手元資金を厚くする」かを先に決めてください。

参考：国税庁 No.3358（併用不可の明記）

税率判定の『基準日』を間違えない

長期譲渡か短期譲渡かの判定は、売却日そのものではなく「譲渡した年の1月1日現在」で判定されます。

このルールを誤解すると、予定より高い税率で課税され、税金がかからない想定が崩れます。

5年や10年の境界にいる場合は、売却のタイミングを数日ずらすだけで区分が変わり得ます。

税額計算の区分は国税庁の税額計算ページを根拠に確認してください。

参考：国税庁 No.3208（長期の判定と計算）

参考：国税庁 No.3211（短期の判定と計算）

• 判定は譲渡年の1月1日基準
• 境界年は契約日と引渡日の関係も整理する
• 軽減税率や特例の期限も同時に確認する
• 迷う場合は税務署や税理士に確認する

税金ゼロを目指すときの最短チェックポイント

税金がかからない方法は、①譲渡所得を正確に計算し、②使える特例を選び、③期限内申告で確定させる流れで実現します。

最初に3,000万円特別控除の適否を確認し、次に取得費と譲渡費用で課税所得がゼロになるかを検算してください。

課税所得が残る場合は軽減税率の適用を検討し、住み替えなら買換え特例や譲渡損失特例のどちらが適切かを一本化します。

相続物件は空き家特例の期限や2,000万円上限の条件が強く効くため、自治体の確認書取得を早めに進めることが成否を分けます。

判断に迷ったときは国税庁の一次情報に立ち返り、必要なら税務署や税理士へ相談して“適用できる形”を作ってから売却を進めてください。

参考：国税庁 No.3302

参考：国税庁 No.3202

参考：国税庁 No.3306