ハウスドゥでマンションを売却する流れ｜仲介と買取を迷わず選べる判断軸は？

ハウスドゥのマンション売却を検討していると、最初に悩むのは「仲介で高く狙うか」「買取で早く決めるか」という方向性です。

加えて、周囲に知られず売りたいのか、広告を広く出して買主を探したいのかでも最適解が変わります。

この記事は、ハウスドゥの公式情報と不動産取引のルールを踏まえ、手順と費用と判断基準を一気に整理します。

売却の全体像が見えるように、査定から契約、決済、引き渡し後までを順番に確認していきます。

ハウスドゥでマンションを売却する流れ

ハウスドゥでのマンション売却は、査定で相場を把握し、売り方と契約形態を決め、販売活動から決済へ進むのが基本です。

まずは査定で相場感をつかむ

売却の起点は「いくらで売れそうか」を把握することであり、ここが曖昧だと価格設定も交渉もぶれます。

査定は机上査定と訪問査定に分かれ、早さを優先するか精度を優先するかで選び方が変わります。

机上査定は近隣相場や成約事例をもとに短期間で概算を出し、訪問査定は室内状況や管理状態も加味して精度を上げます。

「とりあえず相場だけ知りたい」段階では机上査定を使い、売り出しを決める段階では訪問査定に進むのが安全です。

査定の種類や考え方は、ハウスドゥの売却コラムでも整理されています。

仲介売却のスタート地点を決める

仲介で売る場合は、相場より高すぎても低すぎても結果的に損をしやすいので、根拠ある売り出し価格が重要です。

売り出し価格は「成約相場」と「競合の売出価格」を同時に見て、最初の価格帯を決めます。

売主の希望だけで押し切るよりも、値下げの条件と期限を先に決めておくほうが、判断がブレません。

ハウスドゥでは仲介売却において、広告の出し方を選べる販売手法を用意しているため、露出の強さも戦略に組み込めます。

売り出し前に、どの範囲に情報を出すのかを決めることが、ストレスの少ない売却につながります。

• 売出価格は「成約相場」と「販売中の競合」をセットで確認する
• 値下げ条件を先に決めて迷いを減らす
• 広告の出し方を選び、露出の強さを調整する
• 販売手法の考え方は公式案内を参照する

媒介契約の種類を理解する

不動産会社に売却を依頼するときは、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のいずれかで媒介契約を結びます。

契約の種類で「他社にも依頼できるか」「自分で見つけた相手と直接売買できるか」「レインズ登録が義務か」が変わります。

専任媒介と専属専任媒介は、レインズへの登録期限が定められており、売主へ登録証明書を交付する義務も整理されています。

報告義務の頻度も契約形態で変わるため、契約書に書かれた報告サイクルを必ず確認します。

媒介契約の違いは、レインズ公式の解説を読むと全体像が掴みやすいです。

販売活動と内覧の進め方

販売活動は、広告掲載、問い合わせ対応、内覧、条件交渉の連続で、ここでの印象が成約スピードを左右します。

内覧は「掃除したか」だけでなく、生活感の見せ方や動線の説明で評価が変わります。

マンションの場合は管理状況が重視されるため、長期修繕計画や総会議事録などの情報の出し方も成約力になります。

広告の出し方は公開型と限定公開型で大きく異なるため、事前に家族の合意を取っておくと揉めにくいです。

販売手法の考え方は、ハウスドゥの仲介売却の案内にまとまっています。

• 内覧は「清潔感」と「説明のわかりやすさ」で評価が動く
• 管理情報は早めに揃え、買主が確認しやすい形にする
• 公開型か限定公開型かで露出とプライバシーが変わる
• ハウスドゥの仲介による売却（販売手法）

売買契約から決済までの段取り

申込みが入ると、価格だけでなく引き渡し時期や設備の扱いなど、条件を詰めて売買契約へ進みます。

売買契約後は、買主の住宅ローン審査や管理書類の取得など、決済までにやることが多い期間になります。

トラブルを避けるには、設備の有無や不具合を「物件状況等報告書」「付帯設備表」などで整理して共有することが有効です。

国土交通省の資料でも、設備情報の整理が取引の明確化に役立つ趣旨が示されています。

決済日は残代金の受領と同時に引き渡しを行うため、当日の持ち物と手続き担当を前日までに固めます。

売却後の手続きまで見通す

売却が完了しても、住所変更や各種名義の整理など、生活面の手続きが続きます。

住宅ローンが残っている場合は、決済と同時に抵当権抹消の準備が進むのが一般的です。

確定申告が必要になるケースもあるため、譲渡所得の見込みがあるなら早めに資料を保管します。

引っ越しのタイミングは、内覧対応と重なると負担が大きいので、計画は前倒しが安全です。

売却前に「何をいつまでに片付けるか」を決めておくと、決済直前の混乱を減らせます。

• 売却後の住所・名義関連の手続きを洗い出す
• ローン残債があるなら抵当権抹消の段取りを確認する
• 税務資料は捨てずにまとめて保管する
• 引っ越しは内覧期間と重ねない工夫をする

ハウスドゥのマンション売却で選べる売り方

ハウスドゥでは、仲介で買主を探す方法だけでなく、公開範囲の調整や買取など、目的に応じた売り方の選択肢があります。

公開して広く買主を探す売り方

高値を狙うなら、情報を広く出して買主候補を増やすのが基本戦略になります。

インターネット掲載やチラシなど露出を増やすほど、条件の良い買主と出会う確率が上がります。

一方で露出が増えるほど、近隣に売却が知られやすい点は理解しておく必要があります。

公開型の販売手法は、ハウスドゥの仲介売却案内にも「情報完全公開型」として紹介されています。

プライバシーよりも価格重視なら、まずは公開型を軸に検討すると整理しやすいです。

• 露出を増やすほど買主候補が増えやすい
• 価格交渉の余地を見込んで売出価格を設計する
• 売却が知られるリスクは高くなる
• ハウスドゥ公式（情報完全公開型の説明）

限定公開で周囲に知られにくくする

売却を知られたくない場合は、広告を出さずに購入希望者へ限定的に紹介する売り方が有効です。

限定公開は問い合わせ母数が小さくなるため、成約スピードや価格で譲歩が必要になる場合があります。

それでも、内覧回数を抑えたい人や、生活リズムを乱したくない人には強い選択肢です。

ハウスドゥの仲介売却案内では、広告掲載を抑える限定公開の考え方が説明されています。

限定公開を選ぶなら、いつ一般公開へ切り替えるかの基準も同時に決めておくと判断が早くなります。

買取でスピードを優先する

早く現金化したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」が候補になります。

買取は仲介に比べて価格が下がりやすい一方で、売却時期が読みやすく、内覧や広告の負担が小さいのが特徴です。

また、仲介と違って仲介手数料が発生しないケースが多く、諸費用面での分かりやすさもメリットになります。

ハウスドゥの買取査定ページでは、買取価格が再販売を前提に算定される考え方が説明されています。

期限が決まっている住み替えや相続整理では、買取を軸にスケジュールを作ると進めやすいです。

• 期限優先なら買取で売却時期を固定しやすい
• 内覧や広告の負担を抑えやすい
• 価格は仲介より下がる前提で比較する
• ハウスドゥ公式（買取査定の考え方）

住み続けたいならリースバックも視野

売却後も同じ住まいに住み続けたい場合は、リースバックという選択肢があります。

リースバックは売却で資金を確保しつつ、賃貸として住み続ける仕組みで、生活の移動を伴わない点が特徴です。

ただし家賃負担が継続するため、収支計画が合わないと長期的に苦しくなる可能性があります。

将来の買い戻しが可能かどうか、契約期間や更新条件など、契約条項の確認が重要です。

売却方法の選択肢を広げたい場合は、まずは仲介と買取と並べてメリットと制約を整理します。

マンション売却の費用と手数料の目安

売却で手元に残る金額は「売却価格」だけでなく、仲介手数料や税金、登記費用などの差で大きく変わります。

仲介手数料の上限と計算の考え方

仲介で売れた場合、仲介手数料は法律上の上限があり、一般に売買価格が400万円を超えると「売買価額×3%＋6万円」に消費税を加える速算式が使われます。

自治体の案内でも、売買の媒介報酬の上限計算として同様の考え方が示されています。

上限は「必ず満額支払う」意味ではないため、サービス内容とセットで納得感を確認することが大切です。

また、買取では仲介手数料が発生しない場合があるので、比較のときは費用差も入れて考えます。

計算式の根拠を確認したい場合は、公的機関の説明ページを参照すると安心です。

印紙税と登記関連費用の目安

売買契約書には印紙税がかかり、契約金額に応じた税額が国税庁の一覧表に整理されています。

不動産の譲渡契約書については軽減措置の案内もあるため、該当期間や金額帯を確認しておくと誤解が減ります。

住宅ローンが残っていた場合は、決済と同時に抵当権抹消登記の手続きが発生し、登録免許税などの費用がかかります。

登記の実務は司法書士へ依頼することも多いため、報酬込みで見積もっておくと資金繰りが安定します。

費用はケースで変動するので、必ず見積書の内訳で確認する前提で考えます。

• 印紙税は契約金額で税額が変わる
• 国税庁（印紙税額の一覧表）で税額帯を確認できる
• 不動産譲渡契約書の軽減措置も併せて確認する
• 国税庁（印紙税の軽減措置）
• ローン完済が絡むなら抵当権抹消の費用も見込む

マンション特有で発生しやすい費用

マンション売却では、管理に関する情報の取得や整理が必要になり、戸建てよりも書類の動きが多くなりがちです。

代表例として、重要事項調査報告書の取得費用や、管理規約・長期修繕計画・総会議事録などの準備が挙げられます。

これらは買主の安心材料になり、価格交渉を防ぐ役割もあるため、費用をかける価値が出やすい領域です。

管理情報が不足すると確認に時間がかかり、決済が遅れるリスクもあるため、早めの手当てが効きます。

取得ルートは管理会社や管理組合が中心になるので、窓口と発行日数を先に押さえます。

手取り額を早めに試算するコツ

手取りを見誤る原因は「仲介手数料だけ」または「税金だけ」を見てしまうことです。

実務では、ローン残債の精算、固定資産税等の精算、登記・司法書士費用、引っ越し費用なども同時に動きます。

早い段階で、概算でも良いので「入金額」と「支出額」を同じ表で並べると判断が速くなります。

特に住み替えがある場合は、売却代金の入金タイミングと購入代金の支払タイミングを合わせる設計が重要です。

迷ったら、仲介と買取で「価格」「費用」「期間」を横並びにして比較すると整理できます。

• 入金と支出を同じ表で並べて試算する
• ローン残債と精算金の動きを先に確定する
• 住み替えは入金と支払のタイミング設計が重要になる
• 仲介と買取を横並びで比較して判断する

査定額を上げるために事前に整えるポイント

売却価格は市場で決まりますが、同じ相場でも「選ばれる物件」になれば条件交渉を有利に進めやすくなります。

査定前に揃える書類

書類が揃うと、査定の根拠が明確になり、担当者の提案も具体的になります。

また、買主へ提示できる材料が増えるため、成約までの意思決定が速くなる傾向があります。

マンションは管理情報の比重が高いので、管理規約や長期修繕計画などを優先して集めます。

権利証または登記識別情報、固定資産税関係、ローン残高資料なども早めに確認します。

必要書類の全体像は大手仲介会社の解説でも一覧化されています。

室内の印象を短期で上げる

査定や内覧で効きやすいのは、豪華なリフォームよりも「清潔感」と「傷みの説明の明確さ」です。

掃除は水回りと玄関から優先し、匂い対策も含めて短期で整えるのが効果的です。

生活感はゼロにできませんが、床置きの物を減らして空間を広く見せるだけで印象が変わります。

写真掲載を前提にするなら、カーテンや照明の明るさも調整し、写りを整えます。

内覧が続く期間を想定し、維持できる状態に落とし込むことが現実的です。

• 水回りと玄関の清潔感を最優先にする
• 床置きを減らして空間を広く見せる
• 匂い対策は内覧の満足度に直結しやすい
• 維持できる状態にして内覧期間の負担を減らす

修繕履歴と管理状況を言語化する

マンションは「部屋の状態」だけでなく、「建物全体の管理」が価格に影響します。

買主が不安に感じやすいのは、修繕積立金の不足や、大規模修繕の計画が不透明なケースです。

売主側で分かる範囲の事実を整理し、資料で裏付けられる形にすると交渉が安定します。

不具合がある場合も隠すより、範囲と経緯を説明して条件を設計するほうがトラブルが減ります。

物件状況等報告書の考え方も参照しつつ、説明責任を果たせる準備をします。

価格調整のタイミングを決める

売れ残りの原因は、物件自体よりも「価格設定と調整の遅れ」で起きることが多いです。

内覧数や問い合わせ数が少ない場合は、写真や広告内容よりも価格帯のズレを疑うのが基本です。

最初から値下げ前提で高く出す戦略もありますが、期限と下げ幅が曖昧だと機会損失になりやすいです。

目安として、一定期間で反応がなければ価格調整するなど、ルールを決めておくと迷いません。

担当者と「反応の基準」を共有し、感覚ではなく数字で判断できる状態を作ります。

• 反応が弱いなら価格帯のズレを最初に疑う
• 値下げ条件を先に決めて機会損失を減らす
• 内覧数と問い合わせ数で判断基準を作る
• 担当者と数値の基準を共有してブレを防ぐ

不動産会社選びで失敗しない比較軸

ハウスドゥは全国に店舗網を持つ一方で、店舗や担当者による提案の差が出やすい領域でもあるため、比較軸を持つことが重要です。

フランチャイズ店舗の特徴を理解する

ハウスドゥはフランチャイズ展開を行っており、店舗数の多さは相談先の見つけやすさにつながります。

一方で、実際の担当は店舗ごとの体制に依存するため、同じブランドでも対応が変わる可能性があります。

比較の際は「ブランドの安心感」と「担当者の実務力」を分けて見るのがコツです。

店舗数などの一次情報は、運営会社のニュースリリースで確認できます。

数字を見たうえで、あなたのエリアで強い店舗かどうかを面談で確かめます。

• 店舗網は相談のしやすさにつながる
• 対応品質は店舗と担当者の体制で差が出うる
• ブランドと担当者の実務力を分けて評価する
• 公式発表（2025年10月末時点のフランチャイズ店舗数）

担当者の提案力を見抜く質問例

担当者の力量は、名刺の肩書きよりも「提案の根拠」と「リスク説明」で分かります。

特にマンション売却は管理情報や相場判断が重要なので、質問への答え方で差が出ます。

複数社に同じ質問を投げ、回答の具体性と一貫性を見比べるのが効果的です。

価格だけを煽る提案は危険なこともあるため、売れ残り時の戦略が語れるかも確認します。

面談の段階で、あなたの不安に対して筋道立てて説明できる担当を選びます。

媒介契約の条件と報告頻度を確認する

媒介契約では、報告頻度やレインズ登録など、売主にとって重要なルールが決まります。

専任媒介や専属専任媒介ではレインズ登録期限が整理されているため、契約形態と整合する運用になっているか確認します。

報告が少ないと「何が起きているのか」が見えず、値下げ判断も遅れやすいです。

逆に、報告が定期的で根拠があると、意思決定が早くなり、結果的に条件が整いやすいです。

契約書に書かれている文言を、面談で口頭でも説明してもらうと見落としが減ります。

• 媒介契約の種類でレインズ登録や報告義務が変わる
• 契約書の報告頻度と実務運用が一致しているか確認する
• 報告内容は内覧数や反応など数字が含まれると判断しやすい
• 媒介契約の整理（レインズ）

一括査定と相見積もりの使い分け

短時間で比較したいなら一括査定は便利ですが、査定額の高さだけで決めると危険です。

査定額は「売れる価格」ではなく「提案の仮説」であり、根拠と戦略のセットで見る必要があります。

相見積もりでは、売り方の選択肢として仲介と買取を同時に出してもらうと、判断が早くなります。

また、プライバシー重視なら限定公開の可否や、広告戦略の調整幅も比較対象に入れます。

最終的には、費用とスケジュールとリスク説明まで含めて、納得して任せられる会社を選びます。

納得できる条件で売り切るための進め方

ハウスドゥのマンション売却は、査定で相場を把握し、公開範囲と売り方を選び、媒介契約と販売活動を設計することが要点です。

仲介は価格を狙いやすい一方で時間が読みづらく、買取はスピードが出る一方で価格が下がりやすいので、目的で使い分けます。

費用は仲介手数料や印紙税だけでなく、管理書類や登記関連費用も含めて早めに試算すると迷いが減ります。

比較で最も効くのは担当者の提案力であり、根拠ある価格設定と、売れなかった場合の次の一手まで説明できるかが判断軸になります。

手順と判断基準を先に決めておけば、売却の途中で感情に振り回されにくくなり、結果として条件の良い成約につながりやすくなります。