家族信託の不動産売却で税金がかかるのは誰？｜申告の流れと落とし穴を先に潰そう！

家族信託で不動産を売却するときは、売買契約を結ぶ人と、税金を申告して払う人が一致しないケースがある。

このズレを理解しないまま進めると、確定申告の名義や必要書類でつまずきやすい。

一方で、課税のしくみを押さえれば、信託の設計と売却の段取りを無理なく整えられる。

この記事では、家族信託と不動産売却の税金を「誰が」「何に」「いつ」かかるかの順で整理する。

家族信託の不動産売却で税金がかかるのは誰？

結論として、信託不動産の売却益にかかる譲渡所得税は、原則として受益者が申告し、負担する。

契約書に署名する受託者と、納税義務者が別になる点が最大の注意点になる。

ここでは「受益者課税」の前提と、売却時に関係する税金の全体像を先に押さえる。

売却益の申告主体は原則として受益者になる

家族信託の多くは、信託財産から生じる利益が受益者に帰属する考え方で整理される。

そのため、信託不動産を受託者が売却しても、譲渡損益は受益者側で計上するのが基本になる。

実務でも「納税義務を負うのは受託者ではなく受益者」として注意喚起されている。

受託者は「売る人」、受益者は「もうけを得る人」と分けて考える

家族信託では、対外的な権利者として受託者が登記名義を持つ構造になりやすい。

一方で、経済的な利益を受け取るのは受益者であり、税務もそこに寄せて考えるのが自然になる。

この分離は、認知症対策としての家族信託が有効とされる理由の一つでもある。

• 受託者：不動産を管理し、必要なら売却して換価する
• 受益者：賃料や売却代金など、信託財産の利益を受ける
• 委託者：信託を設定した人で、当初は受益者を兼ねることが多い
• ポイント：納税の話は「誰が利益を得るか」から逆算する

売却時に関係しやすい税金を全体で把握する

不動産の売却で中心になるのは譲渡所得税で、利益が出たときに所得税と住民税がかかる。

加えて、契約書の印紙税、仲介手数料の消費税、登記に関する登録免許税などが絡む。

どれが「売却益に対する課税」で、どれが「手続きに伴う課税」かを分けると迷いにくい。

長期か短期かで税率が変わるので先に判定する

譲渡所得は、所有期間が5年超かどうかで長期と短期に分かれる。

判定基準は「譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるか」で整理される。

売却の時期が年末年始をまたぐだけで区分が変わることがあるため、日付の確認が重要になる。

• 長期譲渡所得：譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超
• 短期譲渡所得：譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以下
• チェック：登記簿の取得日だけでなく、売買契約・引渡日も整理する
• 根拠確認：国税庁の説明ページで要件を照合する

特別控除や特例は「使えるかどうか」で手取りが大きく変わる

譲渡所得には、居住用財産の特別控除など、要件を満たすと控除できる制度がある。

特例は適用要件が細かく、信託の設計や居住実態によって可否が分かれることがある。

制度名だけで判断せず、誰が居住していたか、いつまで住んでいたかまで確認したい。

国税庁の基本説明に沿って「譲渡所得」を定義する

譲渡所得は、売った金額すべてに課税されるのではなく、利益部分に対して課税される。

基本は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算する整理になる。

計算の枠組みは国税庁の案内で確認できるため、まずは公式の定義に合わせて考えると安全だ。

• 国税庁の「土地や建物を売ったとき」の解説：国税庁
• 譲渡所得の計算（分離課税）の整理：国税庁
• 譲渡所得（税額計算・特別控除の枠組み）：国税庁

譲渡所得税の計算は「利益の中身」を分解すると速い

譲渡所得税で迷う原因は、売却代金から何を差し引けるかが曖昧なまま計算してしまう点にある。

取得費と譲渡費用を分け、所有期間による税率差を押さえると、必要な作業が見える。

ここでは、計算の順番と実務で詰まりやすいポイントを具体化する。

収入金額は「売買代金」だけでなく精算金も確認する

収入金額は通常、売買契約の代金を基礎に整理する。

ただし、固定資産税等の精算がある場合、精算金の扱いで混乱することがある。

契約書や決済明細を見て、売買代金と精算項目を同じ箱に入れないようにする。

• 売買契約書に書かれた売買代金
• 固定資産税・都市計画税の精算額
• 管理費・修繕積立金の精算がある場合の明細
• 決済時の受領額と契約額が一致するかの照合

取得費は「買ったときのコスト」を集めて再構成する

取得費は購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料なども含めて整理するのが基本になる。

古い不動産だと契約書が見つからず、取得費が不明になって税負担が重く見えがちだ。

まずは手元資料を総動員して、取得費に入るものを漏れなく拾うことが重要になる。

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」に絞る

譲渡費用は、売却に直接必要だった支出を中心に整理する。

引っ越し費用やローン完済の利息など、混ぜやすい項目は切り分けが必要になる。

迷う場合は「その支出がなければ売れなかったか」を基準に一次判定すると早い。

• 仲介手数料
• 測量費・境界確定の費用
• 建物解体費（状況により扱いが変わるため要注意）
• 売買契約に伴う印紙税（契約書の作成形態による）

長期と短期で税率が違うので「判定日」を固定する

税率の話に入る前に、所有期間の判定基準を固定する必要がある。

国税庁の案内では、譲渡した年の1月1日時点で5年超かどうかで区分すると説明されている。

同じ不動産でも、引渡し日が年をまたぐだけで短期扱いになり得るため、日程設計に直結する。

家族信託の設計次第で「売却時の税務論点」が増減する

家族信託は万能ではなく、設計を誤ると売却自体が難しくなったり、別の税金論点が増えたりする。

特に、受益者の設定や受益権の移転は、贈与税や相続税の話と結びつきやすい。

ここでは、売却と同時に見直しが必要になりやすい設計ポイントを整理する。

自益信託か他益信託かで「課税のにおい」が変わる

委託者と受益者が同じ自益信託では、開始時に大きな課税が生じにくいと説明されることが多い。

一方で、受益者が別人になる他益信託では、贈与税などの論点が立ちやすい。

売却だけを考えるのではなく、開始時点の受益者設定が将来の税務を左右する。

• 自益信託：委託者＝受益者で始める形が多い
• 他益信託：受益者が別人で、贈与税等の検討が必要になりやすい
• 売却時：譲渡損益は原則として受益者側で整理する
• 実務：家族構成の変化を前提に受益者の切替条件を置くことがある

受益者の変更は「受益権の移転」として扱われやすい

家族信託では受益者を切り替える条項を置くことがある。

しかし、受益権を無償で移すと贈与税の論点になり得る点は見落としやすい。

売却のタイミングで受益者変更まで同時に走らせると、論点が一気に増えて事故りやすい。

信託終了時の帰属先で「登記と税」の手続きが分岐する

信託を終了させて不動産を誰に帰属させるかで、登記の内容や費用が変わる。

売却せずに受益者に戻すのか、次の承継者に移すのかで、必要書類も変わりやすい。

売却を急ぐほど、この設計判断が後回しになり、決済直前に詰まることがある。

• 信託終了の原因：目的達成、期間満了、受益者死亡など
• 帰属先：残余財産の帰属権利者の指定で決まる
• 登記：抹消登記や移転登記の組み合わせが発生し得る
• 実務：司法書士と税理士で論点を分担して確認すると早い

信託登記の登録免許税は「土地0.3%・建物0.4%」が目安になる

不動産を信託する場合、信託登記が必要になり、登録免許税が発生する。

一般的な整理として、土地は固定資産税評価額の0.3%、建物は0.4%が目安と説明される。

信託設定の段階で費用感を見誤ると、売却の資金計画にも影響するため先に押さえておきたい。

売却手続きは「信託契約の権限確認」から逆算する

家族信託の不動産売却は、通常の売却と同じ流れで進む部分も多い。

ただし、受託者に売却権限が明記されていないと、買主や仲介会社の審査で止まりやすい。

税金の前に、売れる状態を作れているかを確認することが最短ルートになる。

信託契約書で「処分権限」と「受益者同意」の要否を確認する

売却できるかどうかは、信託契約書の条項でほぼ決まる。

受託者が単独で処分できるのか、受益者の同意が必要なのかで、段取りが変わる。

買主側は瑕疵を嫌うため、権限が曖昧だと契約前に嫌われることがある。

• 受託者の処分権限が明記されているか
• 売却代金の使途や分配ルールが定義されているか
• 受益者同意が必要な場合の手続き方法
• 信託監督人や受益者代理人を置く場合の関与範囲

登記の状態を整え、買主が安心できる材料を揃える

信託不動産は登記簿に信託の旨が記載され、信託目録が付く。

この状態自体は通常だが、登記情報の取り違えがあると決済で混乱する。

事前に登記事項証明書を取得し、委託者・受託者・受益者の記載を確認しておきたい。

仲介手数料や司法書士費用は「支払者」を決めておく

信託財産から費用を出す設計は一般的だが、誰が立替えるかは実務で揉めやすい。

決済日に必要な費用が一時的に不足すると、売却自体が遅れることがある。

費用の支払ルールを、信託口口座や決済精算表の形まで落としておくと安心だ。

• 仲介手数料の支払タイミング（契約時・決済時）
• 司法書士費用と登記関連実費
• 測量費や解体費がある場合の支払スケジュール
• 信託口口座がない場合の立替方法

よくある失敗は「申告の名義」と「取得費の欠落」に集中する

家族信託の不動産売却で起きやすい失敗は、税率や特例よりも手続きの初歩に寄る。

受益者課税を理解せずに受託者名義で申告しようとしたり、取得費が出せずに利益が膨らんだりする。

失敗パターンを先に潰しておくと、税理士に依頼する場合でもコストが下がりやすい。

確定申告の主体を間違えると、修正の手間が一気に増える

受託者が売買契約を結んだ流れのまま、受託者の所得として申告してしまうミスがある。

しかし、信託財産の利益が受益者に帰属する整理を踏まえると、申告主体は受益者側で考えるのが基本になる。

実務上も、受益者が申告する点について注意喚起されているため、最初に名義の前提を固めたい。

取得費が不明だと課税対象が大きく見えやすい

古い不動産や相続絡みの不動産は、購入時の契約書が残っていないことがある。

取得費が薄いと譲渡所得が大きく見え、結果として税負担が重く感じられる。

領収書がなくても、通帳記録や当時の資料から再構成できる場合があるため、諦めずに探したい。

• 売買契約書や重要事項説明書がないか探す
• 金融機関の住宅ローン契約書や返済予定表を確認する
• 購入時の仲介会社・司法書士に控えが残っていないか確認する
• リフォームは資本的支出かどうかの切り分けが必要になる

「売る年の1月1日」で長期短期が決まる点を見落とす

所有期間の判定は「売却日そのもの」ではなく、譲渡年の1月1日時点で判定する。

このルールは国税庁の案内でも明示されており、日程の組み方に直結する。

年末に慌てて売るより、翌年に回したほうが区分が有利になる場面もあるため、早めの検討が重要だ。

• 判定基準の確認：国税庁
• 計算枠組みの確認：国税庁
• 売買契約日と引渡日をカレンダーに落とす
• 所有期間の起算点（取得日）を登記と契約書で照合する

家族信託の不動産売却を進めるなら「受益者課税」を軸に整理する

家族信託で不動産を売却した場合の税金は、原則として受益者が譲渡所得として申告する整理が基本になる。

次に、譲渡所得の計算を取得費と譲渡費用に分解し、長期短期の判定を「譲渡年の1月1日」で固定すると迷いが減る。

そして、信託契約の処分権限を確認し、登記と費用の支払者を決めてから売却活動に入ると、決済直前のトラブルを避けやすい。

特例の適用可否や受益者変更が絡む場合は論点が増えるため、早い段階で司法書士と税理士に論点を切り分けて相談すると安全性が上がる。

国税庁の基本説明を参照しながら、自分のケースの事実関係を一つずつ確定させることが、結果的に手取りを最大化する近道になる。