マンション売却費用の概算｜手取りを崩さない見積もり手順は？

マンションを売るときの費用は、仲介手数料が中心になり、そこに登記や印紙、清掃や引越しなどが積み上がります。

「だいたい何円か」を先に把握しておくと、売却価格の交渉や住み替え資金の計画が立てやすくなります。

一方で、税金は利益が出たかどうかで変わり、概算だけで判断すると手元資金を読み違えがちです。

この記事では、売主が負担しやすい費用を分解し、概算から精算へ進める順番を整理します。

マンション売却費用の概算

売却費用は「売却価格に連動するもの」と「物件や状況で増減するもの」に分かれます。

まずは仲介手数料を軸に、印紙や登記、必要なら清掃や修繕を上乗せして概算を作るのが近道です。

売却価格別に見る費用総額の目安

概算の起点は、仲介手数料の上限目安と、売主側で発生しやすい固定費です。

税金を除くと、費用総額は売却価格の数％に収まることが多い一方で、清掃や修繕を入れると上振れします。

下の表は「税金を除いた」イメージとして、まずの目安にしてください。

まず押さえる売主側の固定費

売主側で発生しやすい固定費は、契約書の印紙税と、抵当権抹消などの登記関連です。

住宅ローンが完済済みでも抵当権が残っている場合は、抹消登記が必要になることがあります。

細かな費目を先に把握しておくと、見積もりの抜け漏れを防げます。

• 印紙税（売買契約書）
• 抵当権抹消登記の登録免許税
• 司法書士報酬（依頼する場合）
• 引渡し前の簡易清掃や補修（必要な場合）

仲介手数料は上限が決まっている

仲介手数料は法律上の上限があり、売買価格に応じた料率で計算されます。

上限の考え方や料率は国土交通省の案内で確認できます。

売買価格が400万円を超える場合、速算式で上限を求められます。

住宅ローンがあると登記と段取りが増える

ローン残債がある場合、決済と同日に完済し、抵当権を抹消する流れが一般的です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円が基本で、土地と建物なら2,000円になりやすいです。

司法書士に依頼する場合は報酬が上乗せされます。

• 登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安
• 司法書士報酬は案件により変動する
• 金融機関の手続き書類の準備が必要になる

税金は利益が出たときだけ重くなる

譲渡所得税は「売却で利益が出たかどうか」で発生し、赤字なら原則としてかかりません。

所有期間の区分は「譲渡した年の1月1日時点」で判定される点が重要です。

税率の考え方は国税庁のタックスアンサーで確認できます。

特例で税負担がゼロになることもある

居住用のマンション（マイホーム）を売った場合、要件を満たせば3,000万円の特別控除が使えることがあります。

控除を適用できると、利益が出ていても課税譲渡所得がゼロになり、税金が発生しないケースがあります。

要件は例外も多いので、売却前に自分が対象かを確認しておくと安全です。

• 居住用財産の3,000万円特別控除が代表例
• 適用要件の確認は必須
• 確定申告が必要になることが多い
• 根拠は国税庁 No.3302で確認できる

費用の支払いタイミングは現金負担と相殺に分かれる

売却に伴う費用は、すべてを事前に現金で払うわけではありません。

仲介手数料や登記費用は決済日に清算されることが多い一方で、清掃や補修は先払いになりがちです。

資金繰りの不安があるなら、どの費用がいつ必要かを先に分けておくと安心です。

費用が増えやすいポイント

「概算」から外れて費用が膨らむのは、追加工事や想定外の手続きが発生したときです。

増えやすい場面を先に知っておくと、やらなくてよい支出を避けられます。

リフォームは費用対効果で切り分ける

売却前のリフォームは、必ずしも高値売却につながるとは限りません。

買主が好みで直したい場合もあるため、全面改装よりも「印象を落とさない最低限」に寄せるのが現実的です。

迷ったら、内覧で減点されやすい部分だけを優先すると判断しやすくなります。

• クロス汚れや臭いなど第一印象の減点を潰す
• 設備交換は「壊れている」「危険」なら優先する
• 高額リフォームは回収できる根拠があるときだけ

ハウスクリーニングの相場と効きどころ

清掃は費用をかけすぎると回収が難しい一方で、内覧の体感に直結します。

水回りや玄関など、見られる場所に絞るとコストが膨らみにくいです。

下の表は一般的な依頼範囲の考え方として整理したものです。

書類の不足が追加費用につながる

管理規約や重要事項調査報告書など、マンション特有の書類で手間が増えることがあります。

再発行や取得に手数料がかかる場合があり、売却スケジュールも伸びやすいです。

書類集めを後回しにすると、結果的に余計な支出や機会損失が出ます。

• 管理規約や使用細則の入手
• 修繕積立金や管理費の最新状況の確認
• 専有部設備の型番や保証書の整理

見積もりに入れ忘れがちな売主側の支出

見積書に載りやすいのは仲介手数料や登記ですが、実際の支出は生活側にも発生します。

住み替えや引越しを伴うなら、売却費用と生活費用を同じ表で管理するのが安全です。

引越し費用と仮住まい費用

住み替えでは、引越し代や一時的な家賃が発生し、売却費用とは別枠で家計を圧迫します。

売却代金の入金前に動く必要があると、手元資金が不足しやすいです。

概算段階で「売却に直接関係しない支出」も足しておくと、資金ショートを防げます。

• 引越し代
• 仮住まいの家賃と初期費用
• 家具家電の買い替え
• 火災保険や各種解約手数料

確定申告と税理士費用の目安

譲渡所得の申告は、取得費の整理や書類集めが必要になり、手間がかかります。

特例の適用を狙うほど、添付書類の準備が重要になります。

不安が強い場合は税理士に依頼する選択肢もあり、費用も概算に入れておくと安心です。

住み替えの資金繰りで増えるコスト

買い先行の場合、手付金や中間金の支払いが先に来て、つなぎ資金が必要になることがあります。

つなぎ融資や短期借入を使うと、利息や手数料が発生します。

「売れてから買う」か「買ってから売る」かで、費用の構造が変わります。

• 手付金や中間金の支払いタイミング
• つなぎ融資の利息と手数料
• 二重払い期間の管理費や固定費

仲介手数料とその他の手数料を具体的に計算する

概算を精度よくするには、計算できる費用を先に数式で固めるのが効果的です。

ここでは、仲介手数料と印紙税、登記費用の基本だけを計算ベースで整理します。

仲介手数料の速算式と注意点

売買価格が400万円を超えるとき、仲介手数料の上限は速算式で求められます。

上限は「必ず払う額」ではなく「合意できる最大額」なので、サービス内容とセットで判断します。

根拠の考え方は国土交通省の案内で確認できます。

印紙税は軽減税率の対象期間を確認する

売買契約書に貼る印紙税は、契約金額に応じて税額が決まります。

不動産の譲渡に関する契約書は軽減措置の対象期間が示されているため、該当するかを確認します。

税額表と軽減措置の注意は国税庁のタックスアンサーで確認できます。

抵当権抹消登記の基本内訳

ローン完済と同時に抵当権抹消が必要になる場合、登録免許税と司法書士関連費用が中心です。

登録免許税は不動産の個数で増えるため、土地と建物があると合計が上がります。

自分で手続きする方法もありますが、決済に絡む場合は専門家へ依頼されることが多いです。

• 登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安
• 土地と建物なら2,000円になりやすい
• 司法書士へ依頼すると報酬が上乗せされる
• 参考として抵当権抹消の解説も確認できる

概算から精算へ進めるチェックリスト

最後に、概算を「実際の手取り見込み」に近づけるための進め方を整理します。

ポイントは、前提条件を揃えた上で、費用の見積もりと税金の有無を同じ表で管理することです。

最初に決める前提条件

同じマンションでも、売却方法やスケジュールで費用が変わります。

前提条件が曖昧だと、見積もりが比較できず、概算の精度が落ちます。

最初に下の項目だけは固定しておくと、各社の提案が読みやすくなります。

• 売却希望時期と引渡し可能日
• 居住中か空室か
• ローン残債の有無
• 最低限の補修をするかどうか

不動産会社に渡すと精度が上がる資料

資料が揃うほど、販売戦略だけでなく費用の見込みも具体化します。

とくに管理費や修繕積立金は買主の関心が強く、査定や販売スピードにも影響します。

手元にないものは管理会社で取得できる場合があるので早めに動きます。

• 購入時の売買契約書と重要事項説明書
• 管理規約と使用細則
• 管理費・修繕積立金の最新額
• ローン残高証明や返済予定表

見積もり比較で見るべき項目

見積もりは総額だけで比べると、サービス範囲の違いで判断を誤ります。

同じ項目立てで並べると、費用の差が「何の差か」を説明できるようになります。

下の表の項目を揃えるだけでも、概算が実務に耐える形になります。

手取り計算は「売却代金−費用−税金−ローン」で組み立てる

手取りは売却代金から、仲介手数料や登記費用などの支出を差し引いて考えます。

ローンが残っている場合は、完済に回る金額が最優先で引かれます。

さらに利益が出るなら税金が出るので、特例の適用可否を早めに確認します。

• 売却代金
• 売却に伴う費用の合計
• 譲渡所得税の見込み
• ローン残債と完済に必要な金額

手取りを守るための要点整理

マンション売却費用は、まず仲介手数料の上限目安を軸にし、印紙と登記を足して概算を作ります。

次に清掃や補修、住み替えに伴う生活側の支出を分けて計上し、資金繰りのズレを防ぎます。

最後に利益が出るかどうかを確認し、国税庁の特例要件を踏まえて税金の有無を確定させます。

この順番で整理すれば、概算が「手取りの見込み」に近づき、売却判断がブレにくくなります。