障害年金を受給中の不動産売却は原則できる｜損しない税金と制度影響の整理！

障害年金を受給していても、不動産を売ること自体は原則として可能です。

ただし、売却で動くのは「年金」ではなく「売却益・資産・税金・各種制度の判定」であり、ここを誤ると支給停止や自己負担増につながります。

この記事では、障害年金と不動産売却の関係を制度別に整理し、手続きを安全に進める実務ポイントまでまとめます。

障害年金を受給中の不動産売却は原則できる

結論として、障害年金の受給中でも不動産売却はできます。

注意すべきは、売却益が発生した年の所得判定や税金、そして生活保護などの「資産・収入」を見る制度への影響です。

売却そのものは年金受給の可否と別問題

障害年金は、障害の状態や保険料納付などの要件で決まる給付です。

そのため、不動産を売ったことだけを理由に、直ちに障害年金の受給権がなくなるわけではありません。

一方で、制度によっては「前年所得」や「世帯の収入」を基準に判定するものがあるため、売却した年の影響確認が重要です。

• 売却できるか：原則できる
• 影響が出る先：税金、所得判定のある給付
• 確認の順番：売却前に制度→税→手続き

障害年金は所得税の課税対象にならない

障害年金や遺族年金は、所得税および復興特別所得税の課税対象ではない扱いです。

そのため、障害年金そのものに対して源泉徴収票が送付されない旨も案内されています。

ただし、非課税であっても「他の所得が増えた年に何が起きるか」は別問題なので切り分けて考えます。

注意が必要なのは「20歳前の傷病」の所得制限

障害基礎年金のうち、20歳前の傷病による障害基礎年金には所得による支給制限があります。

不動産売却で譲渡所得が大きくなると、翌年度の支給停止判定に触れる可能性があるため特に注意が必要です。

支給停止の基準や停止期間は公表されているため、売却時期と所得見込みを先に当てはめます。

• 対象：20歳前の傷病による障害基礎年金
• 判定：前年所得で支給停止の可能性
• 確認先：日本年金機構（支給制限）

不動産売却で増えるのは「譲渡所得」という別の所得

不動産を売って利益が出た場合、税制上は「譲渡所得」として所得税・住民税の対象になります。

つまり、障害年金が非課税であっても、売却益は課税され得るため、確定申告や納税が必要になることがあります。

譲渡所得の基本的な考え方は国税庁の案内で確認できます。

売却後に影響が出やすい制度を先に棚卸しする

年金以外に、生活保護、医療費助成、各種手当、減免制度を利用している場合は影響確認が必須です。

これらは「本人や世帯の所得」「資産の状況」「収入の認定」を用いることが多く、売却益や資産増が判定に影響します。

売却前に、利用中の制度を一覧化して、窓口に「売却予定」と「概算の利益見込み」を伝えるのが安全です。

• 利用中の制度名をリスト化
• 判定基準が所得か資産かを確認
• 相談先は市区町村窓口と年金事務所

判断能力や家族状況で手続きの難易度が変わる

売買契約は法律行為のため、本人の判断能力や署名手続きの可否で進め方が変わることがあります。

体調の波が大きい場合は、契約日程や連絡手段を先に整えることでトラブルを減らせます。

必要に応じて、家族同席、司法書士同席、成年後見制度の検討まで視野に入れて段取りを組みます。

障害年金と所得・資産の扱いを押さえる

障害年金は原則として所得税の課税対象ではありませんが、制度ごとに「所得」や「収入」の定義が異なります。

不動産売却の影響を正しく見積もるには、年金の種類と、併用している給付の判定ルールを分けて確認することが重要です。

障害年金の「非課税」と「所得判定」は別の概念

税金の世界では、非課税所得は所得金額の計算から除かれると整理されています。

一方で、福祉や給付の世界では、所得・収入の判定に何を含めるかが制度ごとに違います。

まずは「税」と「給付判定」を別表で整理し、どこに影響が出るかを可視化します。

20歳前障害基礎年金は売却益で支給停止の可能性がある

20歳前の傷病による障害基礎年金は、前年所得が一定額を超えると支給停止となる仕組みです。

不動産売却で譲渡所得が大きい年は、翌年度の停止判定に影響し得ます。

扶養親族の有無で基準額が加算されるため、家族構成も含めて基準に当てはめます。

• 判定基準は前年所得
• 停止期間は一定期間（例：10月から翌年9月）
• 詳細は日本年金機構で確認

年金生活者支援給付金は所得要件がある

障害年金に上乗せされる年金生活者支援給付金には、所得要件が設定されています。

不動産売却の年に所得が増えると、翌年度以降の支給要件に影響する可能性があります。

受給の有無は家計に直結するため、売却前に要件と見込み所得を照合します。

売却予定があるなら「先に相談する」だけで事故が減る

制度の多くは申告や届出を前提としており、事後報告だと説明負担が増えやすいです。

売却前に、年金事務所や自治体窓口へ「売却予定」「概算の売却益見込み」「現時点の受給制度」を伝えると判断が早くなります。

相談時は、売買契約書の雛形ではなく、物件の概要と見込み額が分かるメモで足ります。

• 相談の順：自治体（給付）→年金→税
• 持参メモ：売却予定時期、概算価格、購入時期
• 記録：担当課名と回答の要点

不動産売却で増えるのは年金よりも税金と手続き

障害年金への直接影響より、実務では税金と確定申告が最初の関門になりやすいです。

譲渡所得の計算と、短期・長期の区分、特例適用の可否を早めに確認しておくと資金繰りが安定します。

譲渡所得は「取得費」と「譲渡費用」がカギになる

不動産売却の利益は、売却代金から購入時の取得費や売却のための譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費が不明だと概算取得費になる場合があり、税額が増えるリスクがあります。

購入時の契約書、領収書、仲介手数料、リフォーム費用などをできるだけ集めます。

短期と長期で税率が変わるので売る年を意識する

所有期間が一定年数を超えるかどうかで、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。

短期は税率が高く設定されているため、売却時期の1月1日時点の所有期間を必ず確認します。

税率や考え方は国税庁の案内で確認できます。

• 短期：所有期間が5年以下
• 長期：所有期間が5年超
• 参照：国税庁（土地建物を売ったとき）

代表的な特例は「居住用3,000万円控除」など

一定の要件を満たすと、居住用財産の特別控除などの特例が使える場合があります。

特例の可否で納税額が大きく変わるため、契約前に要件を確認してから段取りを組みます。

特例は細かな条件が多いので、国税庁の該当ページに当たりながらチェックします。

確定申告が必要になりやすい人の典型

売却益が出た場合はもちろん、特例を使う場合も申告が必要になることがあります。

障害年金が非課税でも、譲渡所得は別枠で課税されるため申告不要とは限りません。

不安なら、売買契約の前に税務署や税理士へ「譲渡所得の見込み」を持って相談します。

• 売却益がプラス
• 特例を適用したい
• 相続や共有などで計算が複雑

生活保護や各種給付は資産・収入で影響を受けやすい

不動産売却の影響が最も出やすいのは、資産や収入の活用を前提とする制度です。

障害年金を受給している方ほど、医療や福祉制度を併用しているケースがあるため、制度ごとの判定を先に確認します。

生活保護は資産の売却収入も収入認定の対象になり得る

生活保護は、資産を活用することが前提であり、資産の売却収入等も認定対象になり得るとされています。

不動産を売って手元資金が増えると、保護費の算定や継続可否に影響する可能性があります。

運用の考え方は厚生労働省の資料でも示されています。

医療費助成や手当は「所得判定」を使うものがある

自治体の医療費助成や各種手当は、所得判定を用いるものがあります。

不動産売却の年は所得が跳ね上がることがあり、翌年度の自己負担や対象外になるリスクがあります。

制度名が同じでも自治体で基準が違うため、必ずお住まいの窓口に確認します。

• 自治体の障害者医療費助成
• 各種手当や減免
• 翌年度の判定で影響が出ることが多い

住民税が上がると保険料や負担区分が連動することがある

譲渡所得が増えると、翌年度の住民税が上がる可能性があります。

住民税の増加は、国民健康保険料や介護保険料、医療の負担区分などに波及することがあります。

売却益が大きい場合は、翌年度の負担増を見込んで資金を確保しておくと安心です。

影響が不安なら「制度→税→売却」の順で専門家に当たる

売却の専門家だけに相談すると、制度影響が抜け落ちることがあります。

先に自治体の福祉窓口で制度の判定を確認し、次に税務（税務署や税理士）、最後に不動産会社という順が安全です。

複数の論点が絡む場合は、社会保険労務士や司法書士の同席で整理が進みやすくなります。

• 福祉：自治体窓口
• 年金：年金事務所
• 税：税務署・税理士

売却の実務でつまずきやすいポイント

障害年金の受給中かどうかよりも、名義やローン、意思確認などの実務要件で止まるケースがあります。

売却前に「物件の権利関係」と「当日の手続き能力」を整えると、余計な費用や二度手間を減らせます。

名義と共有の有無で必要書類と手順が変わる

不動産の名義が本人単独か共有かで、同意が必要な人と手続きが変わります。

相続登記が未了の場合は、そもそも売却に進めないことがあるため早期に確認します。

登記簿で現状を把握し、必要なら司法書士に手続きを切り出すのが確実です。

ローン残債がある場合は抵当権抹消までセットで考える

住宅ローン等が残っていると、売却代金で完済できるかが最初の分岐点になります。

完済できない場合は、任意売却など別の枠組みが必要になることがあるため早めに金融機関へ相談します。

売却に伴う抵当権抹消の段取りは司法書士が関与することが多いです。

• 残債と売却価格の差を先に試算
• 金融機関との調整が必要
• 抹消手続きは司法書士が実務対応しやすい

体調や判断能力に不安があるなら成年後見の検討余地がある

契約時に意思能力が争点になると、売却後にトラブル化することがあります。

医師の見立てや家族の支援体制によっては、成年後見制度を検討する選択肢があります。

ただし後見は柔軟性が落ちる面もあるため、必要性と負担を比較して判断します。

売却後の資金は「税と制度」を見込んで置き場所を決める

売却代金が入ると、つい生活費や一括返済に回したくなりますが、納税や負担増の原資を先に確保するのが安全です。

生活保護など資産を見られる制度を利用している場合は、使途や残高の扱いを事前に窓口確認します。

家計が不安定になりやすい場合は、分割管理や目的別口座で見える化すると安心感が増します。

• 最優先で納税資金を確保
• 制度利用中なら残高の扱いを確認
• 目的別に資金を分けて管理

不動産を売る前に押さえる要点が見える

障害年金を受給中でも不動産売却は原則可能であり、焦点は「売却益が出る年の所得」と「併用制度の判定」です。

特に20歳前障害基礎年金や年金生活者支援給付金、生活保護などは所得や資産の影響が出やすいため、売却前の窓口確認が有効です。

税金は譲渡所得として別枠で課税され得るので、取得費と譲渡費用を集め、短期・長期や特例の可否まで含めて申告準備を進めます。

名義、ローン、意思確認の実務がボトルネックになりやすいので、権利関係の確認と支援体制を整えてから売却活動に入ると安全です。

迷ったら「自治体の制度確認→税務→不動産会社」の順で相談し、影響を数字で見える化してから意思決定してください。