マンション売却でかかる費用の目安｜手取りを守る節約ポイントは？

マンションを売るときは「売れた金額＝そのまま手元に残る金額」ではありません。

仲介手数料や印紙税のように必ず発生しやすい費用があり、状況によっては税金や登記費用も加わります。

先に費用の全体像を把握しておくと、売り出し価格や値下げ判断、住み替え計画で迷いにくくなります。

ここでは、実務で迷いやすい「どこで何がいくらかかるか」を順番に整理します。

マンション売却でかかる費用の目安

マンション売却の費用は「売却に必須の費用」と「状況により発生する費用」に分けると整理しやすいです。

相場感としては、仲介手数料が最も大きく、次に税金や登記、実費が続くイメージです。

費用を大きく分けると見積もりが速くなる

売却時の費用は、契約と決済で必ず動く費用から押さえるのが近道です。

次に、ローン残債や住み替え有無など条件で変わる費用を追加します。

• 必須になりやすい費用：仲介手数料、印紙税
• 条件で発生する費用：抵当権抹消、譲渡所得税、引っ越し、清掃や修繕
• 精算が発生しやすい項目：管理費、修繕積立金、固定資産税等

仲介手数料は「売却価格×約3％＋6万円＋税」が目安になる

仲介で売る場合、仲介手数料が費用の中心になります。

上限の考え方は法律と告示で定められており、国土交通省の案内で料率の考え方を確認できます。

参考：国土交通省 不動産取引の仲介手数料について。

印紙税は売買契約書の金額で決まる

売買契約書には印紙税がかかり、契約書に記載された金額帯で税額が決まります。

金額表は国税庁の一覧で確認できます。

参考：国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表。

不動産譲渡契約書は軽減措置が適用されることがある

不動産の譲渡契約書は、作成時期など一定の条件で印紙税の軽減措置が用意されています。

軽減の対象や期間は国税庁の案内で確認できます。

参考：国税庁 不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置（PDF）。

• 契約書の作成日で適用可否が変わる
• 契約金額帯で軽減後税額が変わる
• 変更契約書等も対象になる場合がある

ローン残債があると抵当権抹消の登記費用が乗る

住宅ローンが残っている場合、決済に合わせて抵当権抹消登記が必要になるのが一般的です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円が基本で、法務局資料で確認できます。

参考：法務局 抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税（PDF）。

• 登録免許税：土地1個と建物1個なら合計2,000円が目安
• 司法書士へ依頼する場合は報酬が別途発生しやすい
• 金融機関の書類不備があると再取得で時間が延びる

税金は「利益が出たとき」に大きく動く

売却価格ではなく、譲渡所得がプラスになったときに譲渡所得税等が発生します。

一方で、特例で税負担が大きく下がるケースもあります。

• 課税の基本：売却価格−（取得費＋譲渡費用）
• 所有期間で税率が変わる
• マイホームなら3,000万円特別控除を検討する

想定外に増えやすい費用の落とし穴を先に潰す

費用が膨らむのは、売却活動が長引いて追加対応が増えるケースです。

査定段階で「何が別途か」を確認しておくと、後から揉めにくくなります。

仲介手数料の計算と支払タイミング

仲介手数料は高額になりやすいので、上限計算と支払いの流れを最初に固めるのが安全です。

「税込か税別か」「いつ払うか」を曖昧にしたまま進めると、手取り見込みがズレます。

上限の料率は国土交通省の案内で確認できる

売買の仲介手数料は、物件価格帯ごとに一定の料率を合計して上限を算定する考え方です。

実務では簡易式で見積もることが多い一方、上限の根拠は一次情報で押さえるのが安心です。

参考：国土交通省 不動産取引の仲介手数料について。

支払いは「契約時」と「決済時」の2回に分かれやすい

仲介手数料は一括ではなく、売買契約の締結時と引渡し決済時に分けて支払う取り扱いが多いです。

ただし割合や支払時期は媒介契約や会社方針で異なるため、書面で確認します。

• 売買契約時：半金
• 決済引渡し時：残金
• 例外：一括払い、または契約時に多めに支払う取り扱い

媒介契約の種類で費用そのものは変わりにくい

一般媒介か専任媒介かで、仲介手数料の上限計算が変わるわけではありません。

一方で売却活動の進め方や報告頻度、レインズ登録の扱いは売りやすさに影響します。

• 費用の上限：契約種別ではなく物件価格で決まる
• 売却戦略：囲い込みリスクや情報公開の姿勢を確認する
• 合意事項：広告費の負担や有償オプションの有無を明確にする

値引き交渉より「手取りの最大化」を基準にする

手数料の値引きは可能性としてはありますが、結果として売却価格が下がると本末転倒になりやすいです。

値引きの前に、売却期間短縮や成約価格の底上げに効く施策を確認する方が合理的です。

税金と確定申告で増減する費用

税金は「利益が出たか」と「特例を使えるか」で大きく変わります。

売却前に概算しておくと、決済後に資金繰りで慌てにくくなります。

譲渡所得は取得費と譲渡費用を引いて計算する

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

「売却価格が高いほど税金が増える」とは限らず、購入時の資料の有無で数字が変わります。

• 取得費：購入代金、購入時の仲介手数料等
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙税等
• ポイント：領収書や契約書の保管が節税に直結しやすい

長期と短期で税率が違い復興特別所得税も加わる

所有期間が5年超かどうかで長期と短期に分かれ、税率が異なります。

税率の考え方は国税庁のタックスアンサーで確認できます。

参考：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算。

参考：国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算。

マイホームなら3,000万円特別控除を必ず検討する

居住用財産を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

適用要件や併用不可の特例があるため、売却前に確認しておくと手戻りが減ります。

参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例。

• 控除額：譲渡所得から最高3,000万円
• 使いどころ：利益が出たときの税負担を大きく圧縮できる
• 注意点：親族間売買など適用できないケースがある

確定申告は売却の翌年に行い書類準備が費用対策になる

譲渡所得の申告は、売却した年の翌年に確定申告で行います。

特例を使う場合も申告が前提になりやすく、必要書類の不足がトラブルの原因になります。

抵当権抹消や測量など登記・書類の費用

登記や書類の費用は、ローン状況や名義、境界の状態で発生するかが決まります。

売却活動の後半で慌てやすいので、先に要否を整理しておくと安心です。

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円が基本

抵当権抹消登記では登録免許税がかかり、税額は不動産1個につき1,000円が基本です。

マンションでも土地と建物で数え方が分かれるため、物件の個数を確認します。

参考：法務局 抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税（PDF）。

司法書士に依頼するか自分で申請するかで総額が変わる

登記は自分で申請することも可能ですが、決済がタイトな売却では司法書士依頼が選ばれやすいです。

費用は登録免許税に加えて報酬が乗るため、見積もりを事前に取るのが確実です。

• 自分で行う：登録免許税中心だが手間が増える
• 依頼する：報酬がかかるが段取りが安定しやすい
• 判断軸：決済日までの余裕と書類の揃えやすさ

相続や共有名義は書類取得が増えやすい

相続や共有名義の売却では、戸籍や遺産分割協議書など確認事項が増えることがあります。

書類の取得には手数料がかかるだけでなく時間もかかるため、早めの準備が重要です。

• 相続登記が未了：売却前に名義整理が必要になりやすい
• 共有名義：全員の意思確認と実印等が必要になりやすい
• 実務：専門家へ早期相談すると段取りの遅れを防ぎやすい

測量や境界確認は条件次第で必要になり費用が大きくなる

マンションでは土地の境界問題が表面化しにくい一方、ケースによって追加調査が必要になることがあります。

戸建てほど頻繁ではないものの、管理組合や敷地権の状況で確認が必要になる場合があります。

引っ越し・修繕・ハウスクリーニングなど売却前後の実費

売却の実費は必須ではない一方、成約価格と売却スピードに影響しやすい項目です。

費用をかける目的を「高く売る」か「早く売る」かで分けると判断しやすくなります。

清掃と軽微な補修は費用対効果が出やすい

内覧で最初に見られるのは水回りと床、においなど生活感の部分です。

大規模リフォームより、見た目のマイナスを消す施策が効きやすいです。

• ハウスクリーニング：水回りの印象を改善しやすい
• 簡易補修：壁紙の一部補修や建具の調整
• 片付け：収納の見せ方で広さの体感が変わる

ホームステージングはターゲットと価格帯で相性が分かれる

家具の配置や演出で暮らしのイメージを作る方法があり、写真映えにも影響します。

ただし費用をかけるほど回収できるとは限らないため、物件特性で判断します。

引っ越し費用は売却費用と同じ口座で管理するとズレにくい

住み替えの場合、売却費用と引っ越し費用が同時期に動き、資金繰りが読みにくくなります。

売却の入金前に支払いが発生することがあるため、時系列で整理します。

• 売却先行：仮住まい費用が発生しやすい
• 購入先行：二重ローンやつなぎ資金が課題になりやすい
• 同日決済：段取りが楽だが準備の精度が求められる

管理費等の精算と残置物処分は見落としやすい

マンションでは管理費や修繕積立金、駐車場代などの精算が発生しやすいです。

また残置物があると引渡し条件に影響するため、処分計画を早めに作ります。

費用の全体像を押さえて納得の売却につなげよう

マンション売却でかかる費用は、仲介手数料と印紙税を軸に、ローン状況で登記費用が加わり、利益が出れば税金が大きく動きます。

税金は所有期間と特例適用で差が出るため、国税庁の一次情報を見ながら早めに概算しておくと安心です。

実費は「成約価格を上げるための投資」か「売却期間を短くするための投資」かを明確にし、目的のない出費を減らすのがコツです。

費用の見込みが固まると、売り出し価格や値下げ判断が速くなり、結果として手取りのブレを小さくできます。