マンションを売却して値上がり益を得る結論｜売り時と税金で損を減らせる？

マンション価格の上昇が続く局面では、購入時より高く売れる可能性があります。

ただし「相場が上がっている」と「あなたの部屋が高く売れる」は同義ではありません。

値上がり益を最大化するには、相場データで上昇トレンドを確認しつつ、物件の弱点を先に潰して売り方を選ぶことが重要です。

さらに、譲渡所得税や仲介手数料などのコストを差し引いた手取りで判断しないと、勝ったつもりで損をすることがあります。

マンションを売却して値上がり益を得る結論

値上がり益を狙うなら、相場の上昇確認→個別の競争力確認→売却戦略の固定→税金と費用の最適化の順で考えるのが近道です。

相場と個別要因を同時に見る

値上がりの判断は「市場が上がっているか」と「その部屋が選ばれるか」で分けると迷いが減ります。

市場が強くても、条件が弱いと値引きで相場負けするため先に弱点を把握します。

• 直近の成約単価が上向きか
• 駅距離と主要駅への所要時間
• 管理状況と修繕計画の納得感
• 間取りの需要帯に合うか
• 眺望・日照・騒音などの評価差

公的な指数で上昇トレンドを確認する

全国の方向感は国土交通省の不動産価格指数が参考になります。

公表資料ではマンション（区分所有）の指数が示され、時点も明記されるため比較しやすいです。

出典は国土交通省の報道発表資料を確認します。

不動産価格指数（令和7年8月・令和7年第2四半期分）

成約価格から売出価格の根拠を作る

売出価格は希望ではなく、成約データに沿った「根拠のあるレンジ」で決めると売れ残りにくいです。

根拠があると価格交渉でも主導権を取りやすくなります。

• 同マンションの直近成約が最優先
• 近隣の築年・駅距離が近い成約を比較
• 階数と向きの差は減点方式で調整
• 売出はレンジ上限、着地は中央値を想定

短期売却は諸費用が利益を削りやすい

短期間で売るほど、購入時と売却時の諸費用が値上がり益を相殺しやすくなります。

手取りで黒字かどうかを先に試算してから動くのが安全です。

税金で目減りする前提で利益を計算する

値上がり益が出ても、譲渡所得の計算では取得費と譲渡費用を差し引いた残りが課税対象になります。

取得費に入るものの範囲や、譲渡費用の扱いは国税庁の解説を確認して整理します。

No.3252 取得費となるもの（国税庁）

No.3255 譲渡費用となるもの（国税庁）

迷うなら「査定→期限→撤退ライン」を決める

値上がり局面ほど判断が先延ばしになりやすいので、期限と撤退ラインを先に置くと行動しやすいです。

査定は1社だけだと強気にも弱気にも偏るため複数社で幅を見ます。

• 査定は3社以上でレンジを見る
• 売出から4〜8週で見直し判断
• 内覧数が少なければ価格より導線改善
• 期限内に売れない場合の次の手を決める

値上がりかどうかを判断する相場データ

値上がりの判断は感覚ではなく、複数のデータで整合性を取るほど精度が上がります。

東日本レインズの月例速報で首都圏の温度感を見る

首都圏の中古マンションは、成約件数や成約㎡単価などの指標で需給を読みやすいです。

東日本レインズの月例速報は月次でまとまり、見出しの読み間違いも起きにくい資料です。

月例速報 Market Watch（2025年11月）

不動産価格指数は「全国の追い風」を測る

全国で上昇基調が続くと、売却活動でも買い手の心理が強気になりやすいです。

一方で指数が横ばいでも、都心の一部は上がるなどズレがあるため過信は禁物です。

• 指数はトレンド把握に使う
• 地域差はレインズや地価で補う
• 月次のブレは四半期で均す
• 築年帯の違いも意識する

地価公示と地価調査で「土地の方向性」を見る

マンション価格には建物だけでなく土地の評価が影響するため、地価の動きは無視できません。

地価公示と都道府県地価調査は全国をカバーし、上昇の継続や広がりを確認できます。

令和7年地価公示（国土交通省）

令和7年都道府県地価調査（国土交通省）

データが強い地域ほど売り方で差が出る

相場が強い地域は買い手も多い一方で、比較対象も多く「選ばれる理由」がないと埋もれます。

相場上昇を味方にするには、見せ方と導線で競合より一段上に立つ必要があります。

• 写真と間取り図の情報量を増やす
• 周辺利便性を短文で整理する
• 管理状況の安心材料を提示する
• 内覧動線を阻害する物を減らす

値上がりしやすいマンションの特徴

値上がりのしやすさは、立地と需給だけでなく、管理と商品力の持続性で決まります。

駅距離と都心アクセスが価格の土台になる

駅に近いほど需要が広く、買い手の比較でも優位になりやすいです。

同じ徒歩分数でも、主要駅への所要時間や乗換回数で評価が割れます。

• 徒歩分数は短いほど強い
• 複数路線は需要が広がる
• 始発や快速停車は評価されやすい
• 駅までの坂や信号も影響する

需要帯に合う面積と間取りは売却がブレにくい

需要が厚い面積帯は、相場が調整しても買い手が残りやすいです。

逆に尖った間取りは刺さる人が少なく、値上がり局面でも成約が伸びにくいことがあります。

管理と修繕計画が「値上がりの持続力」を作る

買い手は価格だけでなく、将来の大規模修繕や管理費の見通しを強く気にします。

管理の安心材料が揃うほど、同じ相場でも高値で選ばれやすくなります。

• 管理組合の運営が機能している
• 長期修繕計画が現実的
• 修繕積立金が極端に不足しない
• 共用部の清潔感がある

再開発や新線は追い風だが競合も増える

再開発は利便性を上げて価格を押し上げる一方で、新築供給が増えると中古は比較されやすくなります。

ニュースで盛り上がる前に、競合の売出し増加を想定して戦略を作ることが重要です。

値上がり局面で高く売るための進め方

値上がり局面では強気の売出しが増えるため、基本動作の精度がそのまま価格差になります。

仲介か買取かを先に決めて迷いを減らす

時間を買うなら買取、価格を狙うなら仲介が基本ですが、条件で向き不向きが変わります。

選び方を先に固定すると、査定の比較もブレにくくなります。

内覧前にやることを絞るほど費用対効果が高い

値上がり局面でも、生活感が強い部屋は印象で負けやすいです。

大工事よりも、短時間で効く改善を優先すると無駄が減ります。

• 照明を明るくして陰影を減らす
• 玄関と水回りを最優先で整える
• 家具は減らして導線を見せる
• 臭い対策を先に実施する

売出価格は「根拠の見える説明」で守る

買い手は似た物件を同時に見ているため、説明が弱いと値下げ交渉が入りやすいです。

説明を短文で揃えるだけで、価格の説得力が上がります。

売れ残りを避けるための時間管理を置く

売出し直後は閲覧が集まりやすいので、初動で内覧を集める設計が重要です。

初動で反応が弱い場合は、価格より先に見せ方を改善すると回復しやすいです。

• 初週に内覧枠を集中させる
• 反応が薄ければ写真を更新する
• 問い合わせ導線の弱点を修正する
• 一定期間で価格レンジを再設計する

値上がり益に関わる税金と費用

値上がり益は税金と費用を差し引いた手取りで評価しないと、成功の判定を誤ります。

譲渡所得は「売却代金－取得費－譲渡費用」で決まる

譲渡所得の基本は国税庁の解説どおりで、計算の土台を外すと試算が崩れます。

取得費には設備費や改良費も含まれるため、領収書の整理が効いてきます。

No.3202 譲渡所得の計算のしかた（国税庁）

居住用なら3,000万円特別控除が効く可能性がある

マイホームを売った場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

適用可否は事実関係で決まるため、国税庁の要件を読み、必要書類を揃えて判断します。

No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

• 居住用財産に該当するか確認する
• 住まなくなってからの期限を確認する
• 他の特例との併用可否を確認する
• 売買契約日と引渡し日を整理する

所有期間5年の境目で税率区分が変わる

長期か短期かは「売った年の1月1日現在」で所有期間が5年を超えるかどうかで判定されます。

判定日を誤ると税額見込みが大きくズレるため、売却時期の調整が必要な場合があります。

No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（国税庁）

No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）（国税庁）

仲介手数料以外の費用も手取りに効く

手取りを詰めるなら、売却に直接かかる費用を一覧化して漏れをなくすのが基本です。

費用の性格によっては譲渡費用に入るものもあるため、領収書を残しておきます。

• 抵当権抹消の登録免許税
• 司法書士報酬
• 引っ越し費用
• ハウスクリーニング

要点を整理して次の一手へ

マンションを売却して値上がり益を得るには、相場データで上昇を確認し、物件の競争力を整え、売り方と時間管理を先に決めることが重要です。

売出価格は成約データに基づく根拠で守り、初動で内覧を集めて売れ残りを避けます。

利益の判定は手取りで行い、取得費と譲渡費用の整理、3,000万円特別控除などの特例、所有期間の判定を早めに確認します。

迷いが強い場合は複数社査定でレンジを掴み、期限と撤退ラインを決めて機動的に動くと判断の質が上がります。