マンション売却で壁穴がある場合はどうする？｜直す判断基準と告知で損しないために！

壁に穴が空いたままマンションを売っていいのか、不安になる人は多いです。

結論から言うと、壁穴の状態を正しく整理し、直すかどうかを合理的に決め、買主に伝えるべきことを伝えれば売却は十分に進められます。

ただし「見た目の印象」と「契約後のトラブル」は別問題なので、順番を間違えると手間もお金も増えやすいです。

本記事では、壁穴の程度別の考え方、補修の選び方、告知と書面の残し方、売却方法と内覧対応までを具体的に整理します。

マンション売却で壁穴がある場合はどうする？

壁穴は「直すか直さないか」より先に、状態を分けて判断し、説明を整えるのが近道です。

まずは穴の大きさと位置を3段階に分ける

壁穴はサイズと場所で、買主の受け取り方と交渉の起点が変わります。

画びょう程度の小穴が点在しているだけなら、生活感の範囲として扱われることが多いです。

一方で拳大の穴や、目線の高さにある欠損は、雑な管理の印象を与えやすいです。

角や巾木付近など「家具で隠れていた穴」は、内覧で発見された瞬間に不信感が出やすいです。

最初に写真を撮り、縦横の大きさと位置をメモして、判断材料を揃えるところから始めます。

査定額より「成約までの速度」に効きやすい

壁穴単体で査定額が大きく動くことは多くありません。

しかし内覧での第一印象が悪いと、購入検討が浅い段階で候補から外されやすいです。

結果として、問い合わせ数の減少や内覧後の離脱が起き、売り出し期間が伸びる原因になります。

売り出しが長引くと値下げの圧力が強まり、最終的な手取りに影響しやすいです。

だからこそ「査定のために直す」のではなく「売れる動線を整えるために直す」という視点が重要です。

直さずに売る選択肢も現実的にある

築年数が進み、内装全体の古さが前提になる物件では、壁穴だけを完璧にしても評価が上がりにくいです。

買主がリノベ前提で探している場合は、現状のままのほうが話が早いこともあります。

また、売主が退去後に遠方で管理が難しい場合、補修の手配コスト自体が負担になります。

この場合は「現状有姿で売る」方向で、価格設定と説明の整備を優先するのが合理的です。

ただし現状有姿でも、知っている不具合を黙ってよいという意味ではありません。

直して売るなら「部分補修」が基本になる

売却前の対策としては、全面リフォームよりも部分補修が費用対効果で勝ちやすいです。

壁穴は下地の補修とクロスの復旧がセットで、仕上がりの差が見た目に直結します。

補修が綺麗だと、室内が丁寧に使われていた印象になり、他のマイナス要素が薄まります。

逆に雑なDIYで色ムラや段差が残ると、穴より悪目立ちしてしまいます。

直す場合は「誰が見ても違和感がない状態」をゴールに置きます。

迷ったら不動産会社に写真で相談して方向性を決める

壁穴を直すべきかは、物件の価格帯、エリアの競合、売り出し戦略で答えが変わります。

同じ穴でも、早期成約が最優先なら補修の価値が上がります。

一方で、相場より十分に安く出す戦略なら、補修にお金をかけない判断も成り立ちます。

だからこそ、まずは媒介を依頼する不動産会社に写真を共有し、客観的な評価をもらうのが早いです。

この時点で「補修の優先順位」と「価格調整の方針」をセットで決めます。

買主とのトラブルを避ける鍵は「伝え方」にある

壁穴は構造耐力のような重大瑕疵とは別物でも、説明の不足があると揉めやすいです。

買主は壁穴そのものより「隠していたのでは」という不信感に反応します。

売却は信頼の取引なので、事実を整理して開示し、書面に残す姿勢が結果的に守りになります。

民法改正後は契約不適合責任の考え方が中心となり、説明不足がリスクになりやすい点も意識が必要です。

直すか直さないかに関係なく、説明を整えることが最優先です。

壁穴だけを見ずに「生活傷の総点検」で損を防ぐ

壁穴がある部屋は、他にもクロスの剥がれ、床の凹み、建具の不具合が隠れていることがあります。

買主は点ではなく面で室内を見て、管理状態を判断します。

だから壁穴の判断と同時に、内覧で目に入る箇所を一度総点検しておくと効率的です。

小さな補修をまとめて依頼できれば、出張費や調整コストも抑えやすくなります。

結果として「この部屋は安心できる」という評価につながり、交渉を有利にしやすいです。

壁穴を直すか迷ったときの判断基準

補修するかどうかは、穴の程度だけでなく売り方と購入層をセットで考えると迷いが減ります。

補修したほうがいい壁穴の特徴

内覧で目立つ壁穴は、買主の不安と値引き要求の根拠になりやすいです。

特にリビングや玄関付近など、最初に視界に入る場所は印象を左右します。

次の条件に当てはまる場合は、部分補修を優先すると成約しやすくなります。

• 目線の高さにあり、近づかなくても分かる
• 欠損が大きく、下地が見えている
• 複数箇所にあり、管理が雑に見える
• 写真掲載で目立ち、反響が落ちそう
• 購入層が「即入居」を重視しそう

補修の目的は完璧な新築感ではなく、購入検討の邪魔をしない状態に整えることです。

補修しないほうが合理的なケース

物件によっては、補修を頑張るほど費用だけが増えて回収できないことがあります。

購入者がリノベ前提なら、内装は「どうせ剥がすもの」として見られがちです。

次の条件に当てはまる場合は、現状のまま売る戦略を検討できます。

• 築年数が進み、内装全体が更新時期にある
• 相場より安く出し、スピード優先で売る
• 買主がリノベ目的のエリア・価格帯
• 退去後で管理が難しく、手配コストが高い
• 他の大きな魅力があり、多少の傷が問題になりにくい

この場合は、写真と説明を揃えたうえで価格設計で勝負するのが基本です。

補修費用の目安を把握して損益を計算する

壁穴の補修費用は、穴の大きさ、下地の交換範囲、クロスの部分貼りが可能かで変わります。

相場感を持つと「直したほうが得か」を冷静に判断できます。

費用の目安は事例記事や業者の相場表で確認し、最終的には写真見積もりで確定させます。

数字はあくまで目安なので、売却スケジュールと合わせて見積もりの取り方を工夫します。

売り出しのタイミングと工期の噛み合わせを考える

補修は「いつやるか」で売却全体のスピードが変わります。

繁忙期に合わせて売り出すなら、補修の段取りを先に固めてから募集に入るのが安全です。

逆に、先に売り出して反響を見ながら補修を決める戦略もあり、これは不動産会社と相談して決めます。

工期が短い部分補修なら売り出し前に間に合いやすいですが、材料取り寄せがあると伸びることもあります。

スケジュールを守るためにも、写真・採寸・希望期日を最初に揃えて見積もり依頼をします。

契約不適合責任と告知でトラブルを避ける

壁穴がある売却では、補修の有無よりも「説明と記録」が後々の安心につながります。

壁穴は隠さずに事実を整理して伝える

買主との揉め事は、欠陥そのものよりも認識のズレから起きやすいです。

壁穴があるなら、場所と程度を言語化し、可能なら写真も残しておくと説明がブレません。

伝える内容は感情ではなく事実に寄せると、交渉が冷静に進みます。

• どの壁にあるかを部屋名で特定する
• おおよそのサイズと形状を記載する
• 発生時期が分かるなら時期も添える
• 補修した場合は方法と実施時期を記録する
• 補修していない場合は現状有姿である旨を明確にする

「知らなかった」と言えない状況を作ることが、売主側の防御にもなります。

物件状況等報告書と付帯設備表に反映して書面に残す

中古住宅の売買では、物件の状態を整理する書面がトラブル回避に役立ちます。

壁穴のような内装の不具合は、物件状況等報告書の記載対象として扱われることがあります。

国土交通省が公開する記入上の注意もあるので、書き方に迷う場合は参照すると整理しやすいです。

口頭で説明したつもりでも、書面に残っていないと後で証明しにくい点に注意します。

契約不適合責任の基本を押さえて「通知」の考え方を理解する

現在の中古住宅売買では、瑕疵担保責任ではなく契約不適合責任の枠組みで整理されます。

買主が契約に適合しない点を知った場合、一定期間内に売主へ通知する必要がある点が重要です。

法務省の資料でも、種類や品質の不適合では「知ってから1年以内に通知」が必要と整理されています。

基礎知識として、売主側も制度の前提を理解しておくと、契約書の文言や説明の重要性が腹落ちします。

制度の概要は法務省の解説資料で確認できます。

現状有姿でも「知っている不具合の不告知」は避ける

現状有姿の特約は、売却後の責任を一定範囲で限定するために用いられることがあります。

ただし、売主が知っている事実を隠したり、重要な点を故意に告げなかったりすると問題になりやすいです。

壁穴は小さな話に見えても、説明姿勢の問題として評価されると交渉が拗れます。

現状有姿を採る場合ほど、物件状況等報告書に「現状」を正確に書いておく価値が上がります。

特約は不動産会社や専門家と相談し、物件の実態に合う形で整えるのが安全です。

壁穴補修の方法と業者選び

補修は方法選びで仕上がりが大きく変わるため、目的を「売却用の見栄え」に合わせて決めるのがコツです。

DIY補修は「小穴限定」で考える

DIYは費用を抑えやすい一方で、失敗すると修理費が増えるリスクもあります。

画びょう程度の小穴なら補修材で目立ちにくくできることもあります。

ただし売却では写真と内覧で見られるので、仕上がりの粗さが致命傷になりやすいです。

• 色合わせができず補修跡が浮く
• パテの段差が照明で強調される
• クロスの柄や質感が再現できない
• 下地が破れていると強度が戻らない
• 補修材の乾燥不足で後から割れる

自信がない場合は、DIYで触らず写真の状態で業者に見積もりを取るほうが結果的に安く済みます。

リペア業者と内装業者の違いを理解して選ぶ

壁穴は下地とクロスの両方を扱うため、依頼先で得意分野が異なります。

目的が「補修跡を目立たせない」なら、部分補修に慣れた業者が向きます。

一方で、壁紙を広く貼り替えるなら内装業者のほうがスムーズな場合があります。

どこに頼むかは、穴のサイズと、補修範囲をどこまで許容するかで決めます。

見積もりは「写真・採寸・希望期日」で精度が上がる

壁穴補修は現地確認が理想ですが、写真見積もりでも概算は出ることがあります。

見積もりがブレる原因は、穴の深さ、下地の損傷、クロスの品番不明にあります。

だから事前に、穴の正面写真、斜めからの写真、メジャーを当てた写真を揃えると精度が上がります。

また、クロスの予備があるなら用意し、無いなら「部分貼りの許容」か「面貼り」かを先に決めます。

複数社に相見積もりを取る場合も、同じ情報を渡すと比較がしやすいです。

クロスの部分補修が難しいケースを知っておく

壁穴は下地を直しても、最後にクロスが自然に馴染まないと違和感が残ります。

日焼けや経年で色が変わっていると、新品のクロスを貼った部分が浮きやすいです。

柄物や凹凸のあるクロスは継ぎ目が目立ちやすく、部分補修の難易度が上がります。

その場合は、面で貼り替えて統一感を出すほうが、売却の見栄えとしては有利になることがあります。

どこまでやるかは費用と売却価格帯を見ながら、最小の投資で最大の印象改善を狙います。

売却方法と内覧対応でマイナスを最小化

壁穴があっても、売却方法の選び方と内覧準備で、買主の不安を抑えながら進められます。

仲介と買取の選択で「壁穴の扱い」が変わる

壁穴を気にする度合いは、売却方法によっても変わります。

仲介は一般の買主が相手なので印象面の影響が出やすい一方、買取はスピードを優先できます。

ただし買取は価格が調整されやすいので、トータルの手取りで比較する必要があります。

壁穴の補修費よりも、時間価値と手取りの差が大きいこともあるので総合判断が大切です。

内覧前に効く「見た目の整え方」を優先する

補修するかどうかに関係なく、内覧準備で印象を大きく改善できます。

買主は生活感よりも「管理状態」を見ているので、視界に入る要素を整えます。

次の対策は費用が小さく、効果が出やすいです。

• 照明を明るくして陰影で傷が目立つ状態を避ける
• 壁穴の周辺を片付け、視線が散るように動線を整える
• 玄関とリビングの匂い対策をして清潔感を作る
• 巾木やスイッチ周りを拭き、細部の汚れを消す
• 写真撮影の前にカーテンと床面の見栄えを整える

内覧での印象が上がると、壁穴の話をしても交渉が荒れにくくなります。

値引き交渉では「事実＋選択肢」で会話を設計する

壁穴があると、買主から値引き要求が出ることは想定しておくべきです。

このとき感覚で押し引きすると話が長引くので、説明の型を持っておくと楽になります。

例えば「現状有姿で価格に反映済み」か「成約後に補修する」か、どちらにするかを先に決めます。

補修する場合は、内容と上限金額、実施時期を契約書や覚書で明確にするのが基本です。

交渉のゴールを「安心して引き渡すこと」に置くと、無理な値引きを防ぎやすくなります。

安心材料としてインスペクションや瑕疵保険を検討する

壁穴自体は軽微でも、買主が不安を強く感じる場合は、第三者の確認が効くことがあります。

インスペクションの実施や、条件が合えば既存住宅売買瑕疵保険の活用も選択肢です。

既存住宅売買瑕疵保険は検査と保証がセットになっており、買主の安心につながりやすい制度です。

制度の概要は国土交通省の案内で確認できます。

参考として既存住宅売買瑕疵保険についてを確認し、物件条件と費用感を不動産会社に相談します。

壁穴があっても売却は進められる

壁穴は放置が必ずしも致命傷ではなく、状態と売り方に合わせて最適解が変わります。

まず写真で状態を整理し、補修するなら部分補修を基本に、費用対効果で判断します。

現状のまま売る場合でも、物件状況等報告書などで事実を共有し、説明を残すことが重要です。

内覧は印象が勝負なので、清潔感と動線を整えるだけでも成約しやすさが上がります。

仲介か買取かの選択も含めて、手取りと時間価値で比較すると迷いが減ります。

壁穴を起点に全体の整備を進めれば、無理なく納得感のある売却につなげられます。