入居者がいるマンションは売却できる？｜トラブルを避けて高く売る手順とは！

入居者がいるマンションを手放したいと考えたとき、真っ先に不安になるのは「そもそも売れるのか」という点です。

結論としては、入居者が住んだままでも売却は可能で、実務では「オーナーチェンジ」として取引されることが一般的です。

一方で、空室にして売る方法もありますが、入居者の権利が関わるため、進め方を誤るとトラブルや値下げの原因になります。

この記事では、入居者がいるマンション売却で押さえるべき法律の基本、入居者対応、価格の考え方、税金と手続きまで、実務目線で整理します。

読み進めながらチェックリストとして使えるよう、要点は表と箇条書きでまとめています。

入居者がいるマンションは売却できる？

入居者がいるマンションでも、売却自体は問題なく可能です。

売り方は大きく「入居者付きのまま売る」と「空室にして売る」の2つに分かれます。

入居者付きで売る場合は、賃貸借契約を引き継ぐ前提になるため、買主は投資家が中心になります。

空室にして売る場合は買主が広がりますが、入居者の退去は売主の都合だけで決められません。

どちらが得かは物件の収支と市場、入居者状況で変わるため、判断基準を先に押さえることが重要です。

売却ルートは「オーナーチェンジ」か「空室化」の二択

入居者がいるマンション売却は、現実的にはオーナーチェンジとして売るケースが多いです。

オーナーチェンジは、賃貸借契約を維持したまま所有者だけが変わる売り方です。

空室化は、退去後に居住用として売る形で、買主が実需層まで広がります。

ただし空室化は、退去交渉が必要で、時間とコストが読みにくい点が特徴です。

最初にルートを決めることで、査定の見方や必要書類も揃えやすくなります。

オーナーチェンジは賃貸借の「貸主の地位」を承継する

オーナーチェンジでは、賃貸借契約そのものは基本的に継続します。

法律上、要件を満たす賃貸借で不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位が譲受人に移転するとされています。

この考え方は民法の規定（不動産の賃貸人たる地位の移転）として整理されています。

実務では、売買の成立後に「オーナー変更通知」を入居者へ出し、家賃の振込先や連絡先を切り替えます。

通知の主体や文面を管理会社に任せられるかも、事前に確認しておくと安心です。

• 賃貸借契約は原則そのまま継続
• 家賃条件や更新条件も基本は維持
• 連絡先と振込先だけが切り替わる
• 法令参照：e-Gov法令検索 民法
• 実務の流れ例：売却後に連名通知を行う運用が多い

敷金は「返還義務の移転」を前提に整理しておく

入居者が預けている敷金は、退去時の精算に関わる重要論点です。

敷金の定義や返還ルールは民法に規定があり、賃貸借終了と明渡し後に残額を返すのが原則です。

オーナーチェンジでは、敷金返還債務が新オーナーに承継される前提で実務が回っています。

そのため売買契約書や引継書面で、敷金の扱いを明確にしておくことが大切です。

管理会社が敷金を預かっているのか、オーナーが直接預かっているのかで手当ても変わります。

空室にして売りたい場合は「退去の合意」が出発点

空室化して売却する場合、入居者が退去に同意することが前提になります。

普通借家契約では、貸主都合の退去は簡単ではなく、売却そのものは退去理由になりにくいです。

交渉では、退去時期の調整や引越し負担の一部補助など、現実的な落とし所を探ることになります。

無理な要求は関係悪化を招き、内覧協力が得られないなど売却活動にも響きます。

まずは契約形態と更新時期を確認し、交渉の余地を見極めるのが安全です。

• 契約形態：普通借家／定期借家
• 更新時期：満了日と更新条項
• 退去条件：合意書で明確化
• 費用面：立退料・引越し費用の扱い
• 連絡窓口：管理会社がいるか

立退きは「正当事由」が争点になりやすい

入居者が退去に応じない場合、立退きを強制できるかが問題になります。

一般に、更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要とされ、事情を総合考慮して判断されます。

建物の現況や利用状況、これまでの経過、明渡条件としての金銭提示なども考慮要素になります。

つまり「売るから出てほしい」だけでは通りにくく、ケース判断になりやすい分野です。

早い段階で専門家に相談し、交渉・書面の作り方を整える方が結果的に安く済むことがあります。

定期借家なら「満了時の返還」を設計しやすい

定期借家契約は、契約期間満了で終了する仕組みが前提です。

更新がなく、再契約をするかどうかは基本的に当事者の合意になります。

そのため、いつ空室にできるかの見通しが立てやすい点が、売却戦略上の強みになります。

ただし、定期借家でも事前の説明書面や通知など要件があるため、契約書の確認は必須です。

買主にとっても重要情報なので、査定の段階で定期借家の証拠を整えておくと評価されます。

• 満了日が明確になりやすい
• 空室化の時期を計画しやすい
• 手続要件は契約書で確認必須
• 買主への説明資料が評価に直結
• 判断に迷う場合は専門家へ確認

買主が見るのは「利回り」よりも実質収支

オーナーチェンジの買主は、表面利回りだけでなく実質収支を重視します。

管理費や修繕積立金、固定資産税、管理委託料などの支出が見えないと、価格交渉が厳しくなります。

また、家賃が相場より高すぎる場合は、将来の下落リスクとして織り込まれます。

逆に、滞納がなく長期入居で安定している場合は、リスクが低いと評価されやすいです。

数字の見せ方を整えるだけで、売却活動のスピードが変わることもあります。

入居者対応は「売却の障害」ではなく管理の一部

入居者がいるマンション売却では、入居者対応が売却成否を左右します。

特に内覧対応や情報開示の範囲を誤ると、クレーム化しやすくなります。

買主に伝えるべき情報と、入居者のプライバシーは切り分ける必要があります。

また、入居者の不安を放置すると、退去や滞納など別のリスクが生まれることもあります。

管理会社を通じてルールを統一し、窓口を一本化するのが安全です。

• 窓口を管理会社に一本化する
• 入居者へは事実ベースで説明する
• 室内写真の扱いを慎重にする
• 内覧は原則同意と配慮が前提
• 連絡履歴を残しておく

オーナーチェンジで売るときの流れ

オーナーチェンジ売却は、居住用の売却と見た目は似ていますが、準備物が少し違います。

買主が投資判断できる情報を整えるほど、価格交渉が穏やかになりやすいです。

一方で、入居者対応は丁寧に行い、余計な不安を与えないことが重要です。

ここでは、実務での一般的な流れを、抜け漏れが出ないように分解します。

管理会社がいる場合は、最初から巻き込んで進めるとスムーズです。

売却前にやるべき準備チェック

最初に、賃貸借契約と収支を「見せられる形」に整えます。

契約書が見当たらない状態だと、買主の不信につながり、査定額も下がりやすいです。

管理費や修繕積立金、滞納の有無など、買主が気にする論点を先に潰します。

また、退去予定や更新予定などのイベントは、事実として整理しておく必要があります。

準備が整うと、不動産会社の販売活動も早くなります。

• 賃貸借契約書の所在確認
• 家賃入金の履歴と滞納の有無
• 管理費・修繕積立金の額
• 更新時期・更新料の有無
• 設備の不具合と修繕履歴

査定で評価される資料を揃える

投資用の査定では、実質収支の裏付け資料が重要です。

家賃が入っている事実、支出の根拠、管理状態の根拠が揃うほど評価が安定します。

特に区分マンションでは、管理組合の資料が整っていると買主の安心材料になります。

また、レントロールが簡潔にまとまっていると、投資家の意思決定が早くなります。

売り出し前に揃えておくことで、内見や質問対応の負担も軽くなります。

現地確認と内覧は「できる範囲」を先に決める

オーナーチェンジでは、居室の内覧ができないことも珍しくありません。

その場合は、共用部の状態、外観、管理状況などを中心に判断する買主が多いです。

室内写真の提供を検討するなら、入居者の私物や個人情報が写らない配慮が必要です。

内覧協力を依頼する場合は、日時の候補を絞り、短時間で終える設計が求められます。

最初にルールを決めておくと、売却活動中のストレスが減ります。

• 居室内覧：可否を管理会社と整理
• 共用部確認：管理状態の説明を用意
• 写真提供：個人情報の写り込み回避
• 日程調整：短時間・回数最小化
• 入居者負担：謝意と配慮を明示

契約から引渡し後は「通知」と「精算」を確実に行う

売買契約で重要なのは、賃貸借の承継と精算事項の取り決めです。

家賃は日割り精算するのか、管理費等はどこで区切るのかを明確にします。

敷金の扱いも、承継する前提で金銭の移動や引継書面を整えます。

引渡し後は、入居者へオーナー変更通知を出し、振込先の切替を案内します。

管理会社の契約承継も含め、引渡し後の手続きが一番ミスが出やすい部分です。

入居者との関係を崩さない伝え方

入居者がいるマンション売却では、入居者の不安を最小化することが結果的に高値売却につながります。

不安が強いと、内覧拒否や問い合わせ増加など、売却活動の負担が増えやすいです。

伝え方のコツは、感情の説得ではなく、事実と手続きを淡々と示すことです。

また、誰が窓口かを明確にし、連絡ルートを固定することが大切です。

ここでは、実務でトラブルを避けやすい伝え方の型を整理します。

伝えるタイミングは「管理会社の運用」に合わせる

オーナーチェンジの場合、法的には事前承諾が不要とされる場面が多いです。

ただし実務では、突然の通知が不信を生むため、説明の段取りを整える方が安全です。

管理会社がいるなら、まず管理会社と「通知は誰名義で出すか」を決めます。

内覧協力が必要な場合は、売却活動の開始前に協力依頼の方針を固めます。

入居者に求めることがあるほど、早めに筋道立てて伝える方が摩擦が少なくなります。

• 管理会社の標準書式を確認
• 売主単独か連名かを決める
• 内覧の有無を先に決める
• 振込先変更の時期を明示する
• 問い合わせ窓口を一本化する

通知書に入れておくと揉めにくい項目

入居者の疑問は、ほぼ決まったパターンで出てきます。

そのため通知書は、質問の芽を先に摘む設計にするとトラブルが減ります。

特に「契約条件は変わるのか」「敷金はどうなるのか」が不安の中心です。

ここを曖昧にすると、連帯保証人まで巻き込んで話が大きくなりがちです。

書面に落とし込むことで、言った言わないの争いも避けやすくなります。

内覧協力を得たいなら「負担の最小化」を提示する

居室の内覧は、入居者にとって心理的負担が大きいイベントです。

協力をお願いするなら、回数と時間を最小化する設計を先に提示します。

また、入居者の生活リズムを尊重し、候補日を複数出して選んでもらう形が無難です。

謝意を伝えるだけでなく、具体的に何を守るかを明確にすると協力を得やすくなります。

無理なお願いを重ねるより、代替資料で補う判断も重要です。

• 1回あたりの所要時間を短くする
• 候補日は複数提示して選択制にする
• 撮影や録画の可否を事前に決める
• 私物の写り込みを避ける
• 対応できない場合の代替案も用意

個人情報とプライバシーは「開示しない」が基本

売却活動では、買主側から入居者情報を詳しく求められることがあります。

しかし、入居者の氏名や勤務先、生活状況などはプライバシーであり、安易に開示すべきではありません。

必要なのは、投資判断に必要な範囲の情報に絞って伝えることです。

たとえば契約形態、家賃、滞納の有無、更新時期などは整理して示しやすい情報です。

不安な場合は、管理会社や不動産会社と開示範囲を先に決めておきます。

売却価格に響くポイントと対策

入居者がいるマンションは、価格が下がると言われる一方で、条件次第では強く売れることもあります。

鍵になるのは、買主の不安を減らし、収益の見通しを明確にすることです。

特にオーナーチェンジでは、将来の家賃・費用・修繕の見通しが価格に直結します。

逆に情報が曖昧だと、買主は安全側に倒れて値下げを要求しやすくなります。

ここでは、価格に効く要素と、売主側でできる対策を具体化します。

賃料と契約条件は「買主が引き継ぐリスク」として見られる

買主は、賃料が将来も続くかを最初に見ます。

相場から大きく外れた高賃料は、更新時に下げられるリスクとして評価されやすいです。

また、特約が複雑だと引継ぎリスクが上がり、買主の理解コストが増えます。

契約内容を整理し、説明できる状態にしておくことが値崩れ防止に繋がります。

必要なら、管理会社と相談して、契約更新の運用も含めて方針を整えます。

管理状態と修繕履歴は「将来費用」を左右する

区分マンションは、管理状態が悪いと将来の修繕負担が読めなくなります。

その結果、買主は安全側に見積もって価格を下げようとします。

反対に、修繕履歴や長期修繕計画が整っていると、買主の不安が減ります。

売却前に大規模な工事を無理に行う必要はありませんが、資料の整理は効果があります。

管理組合資料が不足している場合は、不動産会社と入手方法を確認しましょう。

• 長期修繕計画の有無を確認
• 直近の工事履歴を整理
• 管理費・修繕積立金の推移を把握
• 滞納の有無を把握
• 共用部の劣化状況を説明できるようにする

収支は「一枚で読める形」にすると交渉がラクになる

投資家は、情報を読む時間を短くしたいと考えています。

家賃収入と支出が一枚で読めるだけで、買主の判断は早くなります。

支出の項目が漏れていると、後から突っ込まれて値下げ材料になります。

逆に、保守的に見積もっても収益が残ることを示せると、価格の納得感が上がります。

不動産会社に渡す前に、数字の根拠資料もセットで用意しましょう。

仲介と買取で「手残りの形」が変わる

入居者がいるマンション売却では、仲介で投資家に売るか、買取にするかで戦略が変わります。

仲介は高値を狙いやすい一方、買主が見つかるまでの期間が読みにくいことがあります。

買取はスピードが出やすい一方、価格は仲介より低くなる傾向があります。

また、サブリース等の契約が絡む場合は、買主の選択肢が狭まりやすいです。

時間を買うのか、価格を取りに行くのかを先に決めると、迷いが減ります。

• 仲介：相場上限を狙いやすい
• 仲介：買主属性で条件が変動
• 買取：決済までが早い傾向
• 買取：価格は抑えられやすい
• 特殊契約：買主の母数が減りやすい

税金と手続きの注意点

マンション売却で利益が出ると、譲渡所得として課税対象になることがあります。

入居者がいるかどうかで税の仕組みが根本から変わるわけではありません。

ただし投資用として運用していた場合、取得費や経費、書類の揃え方が複雑になりやすいです。

また、ローンや抵当権の処理、管理会社との契約承継など、手続き面の抜け漏れにも注意が必要です。

ここでは一般的な観点を整理し、迷いがちなポイントを表でまとめます。

譲渡所得は「取得費」と「譲渡費用」の整理が核心

譲渡所得は、売却代金そのものではなく、利益部分に課税される考え方です。

計算では、取得費と譲渡費用を差し引くため、書類がないと不利になることがあります。

特に古い購入の場合、概算取得費になると利益が大きく見えて税額が上がりやすいです。

売却前から、購入時の契約書や領収書を探しておく価値があります。

制度の全体像は国税庁の案内で確認できます。

確定申告の添付書類は「特例の有無」で増減する

売却で譲渡所得が生じる場合、確定申告が必要になることがあります。

また、特例の適用を受ける場合は、添付書類が増える点に注意が必要です。

売買契約書の写しや、取得費を確認できる書類は基本として求められやすいです。

登記事項証明書の扱いなど、制度上の取り扱いも国税庁が案内しています。

不安がある場合は、売却後ではなく売却前に税理士へ確認した方が安全です。

• 申告書（分離課税用の書式を含む）
• 譲渡所得の計算明細書
• 売買契約書の写し
• 取得費の根拠資料
• 参照：国税庁 申告書添付書類（譲渡所得関係）

ローン残債と抵当権は「決済当日に消す」段取りが基本

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかが最初の確認点です。

完済できる場合は、決済日に金融機関の抹消書類を受け取り、抵当権抹消を行う段取りになります。

完済できない場合は、自己資金の補填や任意売却など別の選択肢が必要になります。

買主側は抵当権が残る状態を嫌うため、段取りの確実さが取引の安心材料になります。

不動産会社と司法書士の連携を早めに組むと、決済の不安が減ります。

入居者対応に関連する契約関係も引継ぎ確認が必要

入居者がいる場合、管理会社との管理委託契約や、保証会社の契約が絡むことがあります。

これらは賃貸運営の実務を支える契約なので、引継ぎ方法を明確にする必要があります。

売買後に「管理会社が継続できない」と分かると、買主の不安が一気に高まります。

管理委託の承継可否、保証会社の名義変更手続きなどは、売却前に確認しておくべきです。

複雑な場合は、買主へ開示する前提で資料を整理し、誤解を生まない説明にします。

• 管理委託契約の承継可否
• 家賃保証・保証会社の手続
• 入居者への連絡窓口の継続
• 契約書類の引渡し方法
• 引継時のチェックリスト作成

入居者がいるマンション売却で迷ったときの判断軸

入居者がいるマンションは、売却できるかよりも「どの売り方が損しにくいか」が本質になります。

オーナーチェンジで売るなら、収支資料と契約条件を整え、買主の不安を減らすことが近道です。

空室化で売るなら、退去の合意形成が出発点であり、強引に進めるほど長期化しやすいと考えるべきです。

入居者対応は売却の邪魔ではなく、賃貸運営の延長として丁寧に行う方が、結果的に高く早く売れます。

判断に迷う場合は、賃貸と売買の両方に強い不動産会社へ相談し、査定と同時に「売却後のトラブル想定」まで確認すると安心です。

特に立退きや契約形態の解釈が絡む場合は、早めに弁護士へ相談して、交渉と書面の筋を整えることが安全策になります。

税金面が不安なら、売却前に国税庁の案内で全体像を掴みつつ、取得費資料の準備から着手すると手残りが安定します。

最後は、時間・価格・リスクのどれを優先するかを明確にし、その優先順位に沿って売り方を決めましょう。

入居者がいるという条件を不利と決めつけず、条件に合う買主へ正しく届けることが、納得の売却への最短ルートです。

焦らず段取りを整え、必要なときは専門家を使いながら進めていけば、トラブルを避けつつ前向きに手放せます。