1階のマンション売却は不利を理解して戦略を立てれば売れる｜相場の目安と内覧で刺さる打ち出し方が見える！

マンションの1階は売れにくいと聞いて、売却の難しさや値下げ幅が気になっている人は多いです。

結論としては、1階の弱点を先回りして潰し、1階ならではの価値を刺さる言葉に翻訳できれば、売却は十分に成立します。

ただし、眺望や日当たりといった上階優位の評価軸で勝負すると、価格とスピードの両面で不利になりやすいです。

本記事では、1階が不利になる理由と強み、相場の調べ方、売り出しと内覧での実務ポイントまで整理します。

1階のマンション売却は不利を理解して戦略を立てれば売れる

1階は買い手が重視する軸が上階と違うため、訴求と価格設定を組み替えるだけで反応が変わります。

売れにくさの原因を把握し、購入検討者が不安に感じる点を事前に解消する流れを作ることが近道です。

売れにくいは事実でも売れないではない

1階は敬遠されやすい要素がある一方で、条件が合う買い手には強く刺さる住戸でもあります。

不利な点を隠すより、対策と事実関係を提示して安心材料に変えるほうが成約に近づきます。

購入の決め手は人によって違うため、最初から全員に好かれる見せ方を目指さないことが大切です。

• 不利要素は先に開示して不安を減らす
• 買い手像を絞って訴求を尖らせる
• 内覧で体感できる価値を用意する

価格差の目安は階数だけで決まらない

一般論としては階が上がるほど査定が上がり、階数差で価格が動くとされています。

目安として「階が1つ上がるごとに0.5％〜2.5％程度」といった説明が複数の不動産解説で見られます。

ただし実際は、眺望や日当たり、防犯、水害リスク、専用庭の有無、道路付けなどが同時に評価されます。

売却戦略は売り方より先に買い手像を決める

1階の価値を感じやすい層は、上階の魅力より生活動線や使い勝手を優先する傾向があります。

その層に伝わる言葉で訴求しないと、同じ物件でも問い合わせが伸びません。

たとえば専用庭や段差の少なさは、上階にはない具体的なメリットとして提示できます。

• ベビーカーや子育て動線を重視する層
• 足腰の負担を避けたい層
• 荷物が多く搬入のしやすさを重視する層
• 庭や屋外スペースの利用を楽しみたい層

水害と防犯の不安は情報と対策で減らせる

1階で特に気にされやすいのが浸水と侵入リスクであり、ここを放置すると検討が止まりやすいです。

水害はハザードマップで想定を示し、過去の被害有無や建物の対策状況もセットで説明します。

防犯は補助錠やセンサー、面格子など現実的な対策を列挙し、費用感と実施状況を明確にします。

1階が売れにくいと言われる理由を整理する

売れにくさの正体は、購入検討者の不安要素が具体的で、内覧前に脱落しやすい点にあります。

逆に言えば、その不安を解消できる説明と状態づくりができれば、比較検討の土俵に乗せられます。

日当たりと視線の不利が検討初期に響く

1階は周辺建物や植栽の影響を受けやすく、採光や通風が上階より劣るケースがあります。

また通行人や隣接住戸からの視線が気になり、プライバシー面で敬遠されることがあります。

この不安は写真と説明の段階で強く作用するため、募集図面と掲載写真の作り込みが重要です。

• レース越しの明るさが分かる昼の室内写真
• 目線が気にならない配置やフェンスの説明
• 換気しやすい窓配置と風の抜けの説明

防犯面の懸念は対策が見えないと増幅する

侵入経路が増えると感じられることが、1階の心理的ハードルになります。

対策があるかどうかより、対策が具体的に語られているかが安心につながります。

窓まわりの補助錠やセンサーなど、現実的な対策例を示す解説は多く見られます。

浸水リスクは重説でも扱われる重要テーマ

水害リスクは不動産取引の説明項目として重視されており、買い手も事前に確認する流れが一般化しています。

ハザードマップ上の位置と浸水想定を示す説明が求められる旨が整理されています。

売主側は、過去に浸水があったかなど把握している事実を仲介会社に共有し、説明の精度を上げる必要があります。

湿気や虫は状態次第で印象が決まる

1階は地面に近いため、湿気やカビ、虫のイメージで避けられることがあります。

実際の状態が良くても、匂いや結露跡があると短時間でマイナス評価になりやすいです。

対策は難しい工事よりも、換気と清掃、除湿、簡易な補修の積み重ねが効果的です。

• 結露跡やカビ跡の補修と再発防止の説明
• 除湿機や換気の運用実績の共有
• 水回りの匂い対策と排水まわりの清掃

1階でも評価される人と物件条件

1階は万人向けではありませんが、刺さる層にとっては代替が効かない価値があります。

その価値が伝わる条件を洗い出し、広告文と内覧動線に落とし込むことが重要です。

専用庭やテラスは戸建て的な魅力になる

専用庭付きは、屋外スペースを日常使いできる点が大きな武器になります。

一方で専用庭は共用部扱いで使用細則があることが多く、ルールを把握して説明できると信頼につながります。

専用庭の注意点として、管理規約や使用細則の確認が重要とされています。

子育てや介護では段差の少なさが価値になる

ベビーカーや抱っこ移動の多い家庭では、階段やエレベーター待ちのストレスが小さい点が評価されます。

介護や将来の生活動線を重視する層でも、出入りのしやすさは具体的なメリットとして伝わります。

買い手が想像しやすいように、玄関から室内までの段差や動線を内覧で体感させる工夫が有効です。

• 玄関段差と廊下幅を実寸で説明する
• エレベーター依存が少ない生活を示す
• 搬入経路の楽さを実演で伝える

音のリスクは上下より外部要因が効く

1階は上階の生活音が気になると想像されがちですが、実際には道路や共用部の音が評価を左右することも多いです。

昼と夜で環境音が変わるため、内覧時間をずらして確認できるよう提案すると納得感が出ます。

窓の性能や室内の響き方など、現場でしか分からない情報を用意することが1階では効きます。

管理状態と共用部の安心感が価格を支える

1階は外部との距離が近い分、共用部の清潔感や管理体制の印象が成約に直結しやすいです。

エントランスや植栽、掲示板の整頓、ゴミ置場の状態は、買い手が短時間で判断するポイントです。

管理組合の運営状況や修繕積立金、長期修繕計画の説明ができると、価格の納得に繋がります。

• 共用部の清潔感を写真でも見せる
• 修繕履歴と今後予定を簡潔に示す
• 管理費と積立金の内訳を整理する

売り出し価格の決め方と相場の調べ方

1階の価格設定は、強みが刺さる層に届くラインと、弱点が嫌われる層が離脱するラインの両方を見て決めます。

机上の相場だけでなく、近隣の成約実例や募集状況を合わせて、過不足のないレンジを作ります。

取引価格情報で近い条件の成約を拾う

相場の一次情報としては、国土交通省の不動産取引価格情報が役立ちます。

エリアと面積、築年数などを近づけて検索し、成約価格の分布を把握します。

1階に限定できない場合でも、同一マンションや近接マンションの成約水準を掴むだけで価格のブレが減ります。

• 不動産取引価格情報を検索する
• 面積と築年を近づけて候補を絞る
• 外れ値は理由を推定して除外する

階数差の目安は参考に留めて現場要因で補正する

階数による価格差は一定の目安として語られ、0.5％〜2.5％程度という説明が複数見られます。

しかし、日照や眺望の差が小さい低層マンションでは階差が縮むこともあります。

専用庭付きや専用駐車場付きなどの付加価値がある場合は、階差よりもその価値が価格を左右します。

浸水想定は価格交渉に影響するので先に整理する

水害リスクは買い手の心理だけでなく、取引説明の文脈でも重要視されるため、後出しになると交渉材料になりやすいです。

ハザードマップで想定最大規模の浸水深を確認し、建物の高さや出入口の位置関係も含めて説明します。

色が付いていない場所でもリスクがゼロとは言い切れない点が注意喚起されています。

仲介と買取の使い分けで出口を用意する

時間をかけてでも高く売りたいなら仲介が基本で、1階でも訴求が当たれば十分に勝負できます。

一方で、早期資金化や内覧対応の負担を減らしたい場合は、買取査定も同時に取り、出口を確保します。

買取は価格が下がりやすい代わりに確実性が上がるため、精神的なコストを含めて比較するのが現実的です。

• 仲介は反応を見ながら価格調整できる
• 買取はスピードと確実性を取りやすい
• 併用で交渉余地と撤退ラインが明確になる

内覧と広告で差が付くアピールポイント

1階は写真と広告文で誤解されやすいので、募集段階で不安を抑え、内覧で納得を積み上げる設計が重要です。

弱点は対策とセットで語り、強みは生活イメージが湧く具体例に落とし込みます。

写真は明るさと目線の処理を最優先する

1階の写真で暗さが強調されると、それだけで比較対象から外されやすいです。

昼の時間帯に撮影し、窓の外の状況と室内の明るさが同時に伝わる構図を作ります。

目線が気になる場所は、フェンスや植栽、窓の位置関係を写し、安心材料として提示します。

• 撮影は晴天の昼に寄せる
• カーテン越しの光を写して印象を上げる
• 外からの視線が遮られる根拠を見せる

防犯は設備と運用をセットで見せる

防犯設備があっても、何がどこに付いているかが分からないと安心につながりにくいです。

補助錠やセンサーの有無だけでなく、死角になりやすい場所の対策を説明します。

窓の防犯は補助錠の追加などが代表策として紹介されています。

専用庭はルールと使い方の実例で価値が伝わる

専用庭は魅力でもあり、使い方が曖昧だと不安にもなります。

使用細則の範囲で何ができるかを具体例で示すと、購入後の生活がイメージされやすいです。

視線や侵入経路の確認など、専用庭ならではの注意点も整理されているため、先回りして説明します。

• 園芸や子どもの遊びなど利用例を提示する
• 物置や設置物の可否を細則で示す
• 外部からの視線と死角の対策を説明する

内覧前に弱点を言語化して対策を添える

1階の弱点は内覧で感じる前に、ネット上の印象で減点されやすい点が厄介です。

だからこそ広告文で、弱点を認めた上で対策とメリットを同時に提示すると信頼が上がります。

1階の売却が難しい理由とメリットを整理し、戦略が重要だとする解説も見られます。

1階売却は弱点の先回りと強みの翻訳で成果が変わる

1階は上階と同じ評価軸で勝負すると不利になりやすいですが、買い手像を絞れば強い武器になります。

相場は一次情報の取引価格を軸にしつつ、階差の一般論は参考に留めて現場要因で補正します。

浸水と防犯は後回しにせず、確認先と対策をセットで提示して不安を減らすことが重要です。

写真と広告文で誤解を減らし、内覧で生活動線と使い勝手の良さを体感させれば、1階でも納得して買われます。