個人の不動産売却益にかかる税金は20.315%か39.63%が基本｜控除と申告で手取りを守れる！

不動産を売って利益が出ると、個人でも「譲渡所得」として税金がかかります。

ただし、税率は一律ではなく、所有期間や「マイホームかどうか」で大きく変わります。

さらに、3,000万円の特別控除などの特例は、知っているかどうかで手取りが桁違いになります。

ここでは、計算の順番と判断基準を先に整理し、必要な人が迷わず申告できるようにまとめます。

個人の不動産売却益にかかる税金は20.315%か39.63%が基本

まずは結論として、売却した年の1月1日時点の所有期間が「5年超」なら長期、「5年以下」なら短期となり、税率が変わります。

税率は「長期20.315%」「短期39.63%」が出発点

個人の不動産売却益は、給与などと合算せずに別枠で税額を計算する分離課税が基本です。

長期譲渡所得の所得税は15%で、住民税は5%が目安です。

短期譲渡所得の所得税は30%で、住民税は9%が目安です。

所得税には復興特別所得税が上乗せされるため、実務では長期20.315%、短期39.63%として把握すると話が早いです。

根拠は国税庁の計算例と税額計算の説明で確認できます。

所有期間は「取得日から売却日」ではなく1月1日判定

長期か短期かは、売却した日そのものではなく「売却した年の1月1日」に所有期間が5年を超えるかで決まります。

たとえば年末に売った場合でも、1月1日時点で5年を超えていなければ短期になる点が落とし穴です。

逆に、年始に売っても、1月1日時点で5年超なら長期になります。

「あと数日で5年」でも1月1日判定で短期になり得るため、売却タイミングの確認は最優先です。

国税庁の案内でも、この判定基準が明示されています。

• 判定日は「売却年の1月1日」
• 5年超＝長期、5年以下＝短期
• 年末売却は短期になりやすい
• 迷ったら登記の取得日で確認する

マイホームなら「3,000万円控除」や「軽減税率」で別世界

居住用財産（いわゆるマイホーム）を売った場合は、一定要件を満たすと3,000万円の特別控除が使えます。

この控除は、所有期間に関係なく適用できる点が強力です。

さらに、10年超所有などの条件を満たすと、税率を軽くする軽減税率の特例も検討対象になります。

つまり「投資用か自宅か」で節税メニューが根本から変わるので、最初に区分を確定させるのが近道です。

特例の概要は国税庁のタックスアンサーが一次情報になります。

• 自宅売却は特例が多い
• 3,000万円控除は影響が最大級
• 10年超は軽減税率を検討する
• 要件確認は必ず先に行う

税金がかかるのは「売却益」ではなく「譲渡所得」

会話では「売却益」と言いがちですが、課税対象は「譲渡所得」です。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

つまり、売却価格が高くても、取得費や売却にかかった費用が大きければ課税対象は小さくなります。

逆に、取得費が不明な場合は概算取得費（譲渡価額の5%）を使える反面、税額が増えやすい傾向があります。

計算の基本式は国税庁が明確に示しています。

確定申告は「特例を使う人ほど必須」になりやすい

譲渡所得が出る場合は原則として確定申告が必要になります。

特に、3,000万円控除や軽減税率などの特例は、申告しないと適用できないのが基本です。

反対に、計算上の譲渡所得がゼロ以下でも、特例や損益の扱いによって申告メリットが生じることがあります。

まずは「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」を仮計算し、申告特集の案内と突き合わせるのが安全です。

国税庁の確定申告特集に、売却した人向けの導線が用意されています。

• 利益が出るなら申告が原則
• 特例は申告しないと使えない
• 仮計算してから要否判断する
• 迷うなら早めに税務署や税理士へ

税率が変わる分岐点は所有期間と不動産の性格

税率の話は複雑に見えますが、実務で重要な分岐点は多くありません。

短期になると税負担が跳ねるので時期調整の価値が大きい

短期39.63%は、長期20.315%と比べて税負担が重くなりやすい水準です。

同じ譲渡所得でも、短期か長期かで手取りが大きく変わるため、売却時期の調整は検討価値があります。

ただし、判定は1月1日基準なので「取得日から5年」だけ見て判断しないことが重要です。

売却を急ぐ事情がないなら、1月1日判定を跨げるかを最初に確認すると無駄が減ります。

税率の根拠は国税庁の税額計算で確認できます。

自宅か投資用かで使える特例が違う

自宅（居住用財産）には、3,000万円控除や軽減税率など「売却後の税負担を小さくする仕組み」があります。

一方で、投資用の不動産は、同じように見えても適用できない特例が多いです。

そのため、売却前に「居住実態」「転居時期」「住まなくなってからの期間」などを整理する必要があります。

自宅売却の特例は要件が細かいので、国税庁の一次情報に沿って確認すると判断ミスが減ります。

特例の入口としては、国税庁のタックスアンサーが確認しやすいです。

• 居住用財産は特例の選択肢が多い
• 投資用は基本税率で考える
• 住まなくなった時期が重要
• 要件は一次情報で確認する

復興特別所得税の上乗せは期間限定で続く

譲渡所得の所得税には、復興特別所得税が上乗せされます。

実務で長期が20.315%、短期が39.63%として語られるのは、この上乗せを含めた合算イメージが便利だからです。

税率の説明ページでも、所得税と併せて申告・納付する旨が記載されています。

したがって、簡易見積もりでも「所得税だけ」で計算してしまうとズレが出やすいです。

国税庁の注記を一度確認しておくと安心です。

• 所得税に2.1%を上乗せする仕組み
• 住民税とは別に考える
• 見積りは合算税率が便利
• 根拠は国税庁の注記にある

共有名義は「持分ごと」に課税関係を分けて考える

夫婦や親子などで共有名義の不動産を売ると、譲渡所得は持分割合に応じて分けて計算します。

このとき、取得費や譲渡費用も、原則として持分に応じて按分します。

さらに、自宅の特例は「誰が居住していたか」「誰が譲渡したか」で適用関係が変わり得ます。

名義と実態がズレているケースほど判断が難しくなるため、早い段階で書類を揃えるのが安全です。

自宅特例の考え方の入口として、国税庁の居住用財産の説明が参考になります。

不動産売却益の税金は譲渡所得を順番通りに計算すると迷いにくい

税金の論点は多く見えますが、計算の順番を固定するとブレにくくなります。

基本式は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」から始まる

譲渡所得の金額は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費には購入代金だけでなく購入手数料、改良費、設備費などが含まれます。

譲渡費用は売却のために直接かかった費用で、仲介手数料や測量費、契約書の印紙代などが典型です。

ここを丁寧に拾うだけで、課税対象が大きく変わることがあります。

国税庁が取得費と譲渡費用の範囲を具体的に示しています。

建物の取得費は減価償却を差し引くので注意が必要

建物部分の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

そのため「購入時の金額そのまま」を取得費に入れてしまうと計算が合わなくなります。

特に長期保有の建物は、減価償却の影響が無視できないケースがあります。

購入時の契約書や明細、ローン関係書類を揃えておくと計算が進みやすいです。

減価償却を控除する旨も、国税庁の計算方法に記載されています。

• 建物の取得費は償却後で考える
• 土地は減価償却しない
• 長期保有ほど差が出やすい
• 購入時の資料が重要になる

取得費が不明なら概算取得費5%を使えるが税額は増えやすい

取得費が分からない場合などは、譲渡価額の5%を取得費とする概算取得費を使えることがあります。

ただし、実額の取得費より小さくなりやすいため、結果として譲渡所得が大きくなりやすいです。

購入が古い場合でも、契約書控え、通帳、仲介会社の資料などで取得費を復元できることがあります。

「5%で済ませる」前に、資料回収の余地を一度検討するのが現実的です。

概算取得費の扱いも国税庁の説明に含まれています。

簡易シミュレーションは「譲渡所得×税率」で当たりを付ける

まずは「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で譲渡所得を仮に出します。

次に、所有期間で長期か短期かを判定し、20.315%か39.63%を掛けて概算税額を見ます。

自宅売却なら、ここから3,000万円控除や軽減税率の可能性を上乗せで検討します。

この順番にすると「どの要素で税額が動くか」が可視化され、節税の打ち手も見えやすいです。

税額計算の骨格は国税庁の税額計算ページで確認できます。

• 譲渡所得を先に仮計算する
• 長期か短期で税率を分ける
• 自宅なら特例の有無を確認する
• 概算は意思決定の材料にする

個人の不動産売却益を減らせる代表的な特例は3,000万円控除と軽減税率

個人の節税で最も効くのは、居住用財産の特例です。

3,000万円の特別控除は「使えるなら最優先」で検討する

マイホームを売ったときは、一定要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

控除なので税率以前に課税対象そのものが減り、税額インパクトが非常に大きいです。

たとえば譲渡所得が3,000万円以下なら、他の条件次第で所得税・住民税が実質ゼロになる可能性があります。

ただし適用要件や対象となる財産の範囲があるため、要件確認を飛ばすのは危険です。

特例の概要と要件の入口は国税庁のタックスアンサーが一次情報です。

10年超所有の軽減税率は「控除後の残り」に効く

一定の要件を満たすマイホーム売却では、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算できる軽減税率の特例があります。

実務では、まず3,000万円控除の可否を確認し、控除後に残る譲渡所得に軽減税率を検討する流れが分かりやすいです。

軽減税率は要件が細かく、適用可否で税額が変わるため、判断は一次情報に寄せるのが安全です。

特例の概要は国税庁が整理しており、手続も含めて確認できます。

軽減税率の根拠は国税庁のタックスアンサーにまとまっています。

• 10年超所有などの要件がある
• 控除後の課税対象に税率が効く
• 併用可否は要件で決まる
• 迷ったら一次情報で確認する

特例は「申告しないと使えない」が原則になる

居住用財産の特例は、使えるだけで自動適用されるものではありません。

確定申告で所定の書類を添付し、特例の適用を受ける意思表示をするのが基本です。

「税金がかからないはず」と思い込んで無申告にすると、特例が使えず課税されるリスクがあります。

適用要件とあわせて、提出書類まで同時に確認するのが現実的です。

添付書類の案内は国税庁が整理しています。

使えない特例を前提にすると危険なのでチェックリスト化する

自宅売却でも、親族への売却など一定の取引では特例が使えない場合があります。

また、住まなくなってからの期間や、家屋と敷地の関係などで判断が分かれることもあります。

そのため、売却が決まったら「自宅特例の要件」「名義」「居住実態」「売却相手」を項目化して確認すると安全です。

チェック表なども公的資料として公開されているため、制度の整理に役立ちます。

国税庁の関連資料を手がかりに、該当可能性を先に潰しておくと申告が楽になります。

• 売却相手が親族かどうか
• 居住していた実態があるか
• 住まなくなってからの期間
• 家屋と敷地の名義関係

確定申告の流れは書類を揃えてから計算するとスムーズ

売却後に慌てないためには、必要書類と提出の流れを先に把握しておくことが重要です。

確定申告が必要かは国税庁の特集導線で判断できる

土地や建物を売却した人向けに、国税庁は確定申告特集ページを用意しています。

そこでは「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得金額（利益）」という入口の考え方が示されています。

まずはこの式で利益の有無を確認し、次に特例の適用可能性を検討する順番が合理的です。

判断に迷う場合でも、導線に沿って情報を集めると必要書類が見えてきます。

一次情報として、国税庁の特集ページを参照できます。

• 譲渡所得があるなら申告が原則
• 入口は国税庁の算式で確認する
• 特例があるなら申告が前提
• 不明点は早めに整理する

国税庁 不動産等を売却した方へ（確定申告特集）

必要書類は「売買」と「取得」と「費用」を立証できるかが核

譲渡所得の計算は、取得費と譲渡費用をどこまで立証できるかが実務の核心です。

売買契約書、仲介手数料の明細、測量費、印紙代など、金額が分かる資料を集めます。

取得費については購入時の契約書や領収書が重要で、見つからない場合は復元の工夫が必要です。

書類が揃うほど課税対象が適正化しやすいので、申告直前ではなく売却が見えた時点で動くと楽です。

添付書類の考え方は国税庁の申告手続き案内でも確認できます。

• 売買契約書（売却時）
• 購入時の契約書や精算書
• 仲介手数料や測量費の明細
• 印紙税の根拠となる契約書控え

添付が必要になりやすい書類は事前に把握しておく

特例を使う場合は、通常よりも添付書類が増えるのが一般的です。

登記事項証明書についても、一定の場合に提出や情報提供が求められることがあります。

「何を出せばいいか」を後から調べると時間が足りなくなるため、早めに一覧で把握するのが安全です。

国税庁が譲渡所得関係の申告書添付書類を整理しているので、それを基準に準備すると迷いにくいです。

一次情報として、国税庁の添付書類案内を参照できます。

納税のタイミングまで見据えて資金を確保する

譲渡所得の税金は、売却した年の確定申告で申告し、納付します。

つまり、売却代金が入っても、全額を使ってしまうと納税資金が不足するリスクがあります。

概算税額を早めに出し、引き渡し後は一定額を取り分けておくと資金繰りが安定します。

特例の適用可否が未確定なら、控えめに見積もって資金を確保するのが安全です。

申告が必要な人向けの導線は国税庁の特集ページで確認できます。

• 売却代金＝自由に使えるお金ではない
• 概算税額を先に見積もる
• 特例が未確定なら保守的に確保する
• 支払い時期を見越して管理する

不動産売却益の税金で迷ったときの要点

個人の不動産売却益の税金は、まず長期か短期かを売却年の1月1日で判定するのが出発点です。

次に、譲渡所得を「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で順番通りに計算すると、論点が整理されます。

マイホームなら3,000万円控除や軽減税率の可能性があるため、自宅か投資用かを早めに確定させます。

特例は申告しないと使えないのが原則なので、必要書類を売却が見えた段階から集めると安心です。

税額が大きくなりそうなときほど、一次情報で要件を確認し、必要なら税理士に相談して手取りを守りましょう。