不動産を購入後すぐ売却したときの税金｜税率の境目と控除の使い方で手取りを守れる！

不動産を買った直後に「やっぱり売りたい」となったとき、最初に気になるのは税金で手取りがどれだけ減るかです。

結論から言うと、購入後すぐ売却は「短期譲渡」に当たりやすく、同じ利益でも税率が高くなりやすい点が最大の注意ポイントです。

ただし、譲渡益が出ていないケースや、マイホームの特例が使えるケースでは、税負担が大きく変わります。

不動産を購入後すぐ売却したときの税金

購入後すぐの売却は、譲渡所得が出るかどうかと、短期か長期かで税額が決まりやすいです。

税金は譲渡所得に対してかかる

不動産を売ったときの税金は、売却代金そのものではなく「譲渡所得」に対してかかります。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用などを引いて計算します。

購入後すぐ売却でも、利益が出ていなければ課税されないことがあります。

5年の判定は「売った年の1月1日」基準

短期か長期かは、売却日から5年かどうかではなく、売った年の1月1日時点の所有期間で判定します。

そのため「5年ちょうど」のつもりでも、判定上は短期になることがあります。

購入直後の売却は、この基準でほぼ短期に該当しやすいです。

• 長期：譲渡年の1月1日時点で5年超
• 短期：譲渡年の1月1日時点で5年以下
• 相続は原則として被相続人の取得日を引継ぐ

短期譲渡は所得税30％＋住民税9％が目安

短期譲渡所得の税率は、所得税30％と住民税9％で計算する形が基本です。

同じ譲渡益でも、長期より税率が高いため手取り差が出やすいです。

購入後すぐ売却で利益が出ると、この税率が直撃しやすいです。

長期譲渡は所得税15％＋住民税5％が目安

長期譲渡所得の税率は、所得税15％と住民税5％が基本です。

短期と比べると税率差が大きく、売却時期だけで手取りが変わることがあります。

「あと少しで長期」なら、時期調整の価値が出る場合があります。

復興特別所得税が上乗せされる

譲渡所得の所得税には、復興特別所得税が上乗せされます。

計算上は、算出した所得税額に対して一定割合を加算するイメージです。

税率の比較をするときは、上乗せ分も含めて見積もるとズレが減ります。

• 上乗せは所得税額に対して計算
• 長期と短期のどちらでも対象
• 住民税とは別枠で考える

利益が出ない売却でも申告が有利なことがある

譲渡損失が出た場合でも、他の特例や要件によっては申告する意味が出ることがあります。

また、特別控除を使うには原則として確定申告が必要です。

「税金が出ないから不要」と決めつけず、条件を一度整理すると安心です。

短期売却が続くと事業扱いの論点が出る

短期間の売買を反復すると、状況によっては事業所得など別の論点が出ることがあります。

この場合は譲渡所得の枠だけで判断しないほうが安全です。

継続性や営利性が強いときは、税理士へ早めに相談するとリスクを減らせます。

• 反復継続の有無
• 営利目的の程度
• 取引実態の記録

早期売却で起こりやすい税金の誤算

購入後すぐの売却は、売却価格だけでなく、費用と税率の組み合わせで「思ったより残らない」になりがちです。

買った直後に売る主な理由は損失回避が多い

早期売却は、住み替えよりも「計画の変更」や「資金繰り」の事情で起きやすいです。

値下がりを見て損切りする場合は税金より手残りの確保がテーマになります。

理由を言語化すると、判断軸が整理されます。

• 転勤や家族構成の変化
• ローン返済の負担増
• 想定外の修繕や不具合
• 資産入替や現金化

売却までの流れは「査定→媒介→売買契約→決済」が基本

早期売却でも、一般的な売却プロセスは大きく変わりません。

ただし時間がないほど、値引きや条件調整で譲歩が増えやすいです。

手付金や引渡し時期の条件は、税金の年分にも影響します。

短期譲渡の税率を見落とすと手取り計算が崩れる

売却益が出る想定で資金計画を立てるとき、短期譲渡の税率差は無視できません。

特に購入直後は短期になりやすく、税率面の不利が重なります。

「売れたら儲かる」ではなく「税引後で残る」基準に切り替えるのが現実的です。

• 短期は所得税30％＋住民税9％が基準
• 長期は所得税15％＋住民税5％が基準
• 復興特別所得税が別途上乗せ

損益分岐は「諸費用込み」で置くと判断が速い

早期売却の損益分岐は、仲介手数料や印紙税などを含めて置くとブレが減ります。

税金は譲渡益が出たときにだけ効くので、まず費用で赤字にならないかを見るのが先です。

目安の計算表を作っておくと、値下げ交渉の上限も決めやすいです。

譲渡所得の計算でつまずきやすいポイント

税金の額は「短期か長期か」だけでなく、譲渡所得の計算精度で大きく変わります。

譲渡所得の基本式を押さえる

譲渡所得の基本は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、特別控除があればさらに引く考え方です。

早期売却は売却益が小さくなりやすいので、費用の計上漏れが損につながりやすいです。

領収書や契約書をまとめておくと計算が安定します。

取得費に入るものは意外と多い

取得費は、単に物件価格だけではありません。

購入時の手数料や、購入後の改良費などが含まれる考え方です。

購入後すぐ売却では、短期間に支払った費用がそのまま効くので、漏れなく整理したいです。

• 購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用のうち取得に関係する部分
• 改良費・設備費

取得費が分からないときは概算取得費のルールがある

取得費の資料が不足する場合でも、一定条件では概算取得費として譲渡価額の5％を使える考え方があります。

ただし、実際の取得費がそれ以上あるなら、資料を揃えたほうが有利になりやすいです。

早期売却は取得費が明確なことが多いので、原則は実額で組み立てるのが現実的です。

建物は減価償却相当額を差し引く

建物部分の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する扱いがあります。

購入後すぐ売却でも、ゼロではなく一定の調整が入る場合があります。

建物割合や耐用年数などで計算が動くため、数字の根拠を残すと安心です。

• 土地は減価償却なし
• 建物は減価償却の調整あり
• 新築と中古で前提が変わる

控除や特例で税負担が変わるケース

購入後すぐ売却でも、物件の性質や事情によって、特例が使えると税負担が大きく変わります。

マイホームなら3,000万円特別控除が焦点になる

居住用財産を売った場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

購入後すぐ売却でも、実態として居住していれば検討対象になります。

一方で「控除目的の入居」と認められる場合など、適用除外の定めもあります。

軽減税率の特例は「マイホームの利益が大きい人」ほど効く

マイホーム売却には、一定要件で税率が軽減される特例もあります。

3,000万円特別控除と組み合わせられるケースもあるため、利益が大きいほど検討価値が出ます。

要件は細かいので、国税庁の案内で条件確認を先に行うのが安全です。

• 特例の名称：マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 併用の可否は要件で決まる
• 根拠確認：国税庁（No.3305）

親族間売買や特殊な関係は特例が外れることがある

特例には、親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却が対象外になる条件が設定されることがあります。

購入後すぐ売却で相手が親族だと、節税目的と疑われやすい構図にもなりやすいです。

売却相手と契約条件は、特例の可否に直結します。

特例は「申告しないと使えない」が基本になる

特例や控除は、自動で適用されるのではなく、確定申告で適用を受ける手続が必要になるのが一般的です。

早期売却は書類が揃っている時期なので、申告の準備自体は進めやすいです。

売買契約書や登記事項証明書など、必要書類を先に集めると漏れが減ります。

• 売買契約書
• 購入時の領収書一式
• 仲介手数料の明細
• 登記関連の書類

売却時に別途かかる税金と費用も手取りを左右する

譲渡所得の税金だけでなく、売買契約や登記に伴う税金と手数料が手取りを押し下げます。

仲介手数料は上限ルールを知って交渉の土台にする

仲介手数料は法律上の上限があり、依頼前に合意しておくことが重要だと国土交通省が案内しています。

早期売却で急いでいると、条件を確認せず進めてしまいがちです。

上限の考え方を知っておくと、見積比較がしやすくなります。

不動産売買契約書には印紙税がかかる

売買契約書は課税文書に当たり、契約金額に応じて印紙税が変わります。

購入後すぐ売却では、購入時と売却時の両方で契約書が発生するため二重で意識が必要です。

税額一覧は国税庁の資料で確認できます。

• 契約金額で税額が変動
• 記載がない場合は原則200円の扱い
• 根拠確認：国税庁（印紙税額一覧PDF）

登録免許税は登記の内容で税率が決まる

登記には登録免許税がかかり、売買による所有権移転などは税率が定められています。

売主側では抵当権抹消などの登記が必要になることもあります。

税率表は国税庁と法務局の案内で確認できます。

購入時に発生する不動産取得税は早期売却でも戻らないのが原則

不動産取得税は取得時に課され、売却しても自動で返ってくる性質の税ではありません。

住宅取得の負担軽減として、税率3％の特例（本則4％）などが国土交通省で整理されています。

具体の税率や扱いは都道府県の案内に従って確認します。

• 国の整理：国土交通省（不動産取得税に係る特例措置）
• 地域の確認例：和歌山県（不動産取得税）
• ポイント：早期売却でも取得時課税は基本として残る

購入後すぐ売却で損しないための要点

購入後すぐ売却の税金は、まず譲渡益の有無を見て、次に短期か長期かを「譲渡年の1月1日」基準で判定します。

短期譲渡は税率が高くなりやすいので、売却時期を動かせるなら税率差を具体的に試算します。

取得費と譲渡費用の計上漏れは手取りを直撃するため、購入時と売却時の書類をセットで保存します。

マイホームの3,000万円特別控除など、条件を満たすと短期でも負担が大きく変わるので、適用可否を先に確認します。

譲渡所得税だけでなく、仲介手数料や印紙税、登記費用、不動産取得税などの総コストで手残りを判断します。