遺言書で不動産を売却する流れ｜相続登記と権限の落とし穴を先回り！

遺言書が見つかったのに、不動産をいつ誰が売れるのか分からず手続きが止まるケースは珍しくありません。

結論は、遺言書の種類と内容で「売主になれる人」と「先に要る手続き」が変わる点を押さえることです。

さらに2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、放置リスクも現実的になりました。

本記事では、遺言書がある前提で不動産売却までの実務の流れと、詰まりやすいポイントを整理します。

遺言書で不動産を売却する流れ

遺言書がある場合でも、いきなり売買契約に進めるとは限りません。

検認や証明書、名義変更、権限確認を順に整えるほど売却がスムーズになります。

遺言書の種類を最初に確定する

自筆証書遺言か公正証書遺言かで、必要な前提手続きが変わります。

自宅保管の自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要になるのが基本です。

一方で公正証書遺言は検認が不要で、次工程に入りやすい特徴があります。

制度や違いは日本公証人連合会の解説も確認しておくと安全です。

参考：公正証書遺言と自筆証書遺言の違い（日本公証人連合会）

検認または証明書で「使える遺言書」にする

自宅保管の自筆証書遺言は、検認を受けないと名義変更や払い戻し等が進まない場面があります。

一方で法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は、相続開始後の検認が不要とされています。

保管制度のメリットや位置づけは法務省の案内が一次情報として有用です。

参考：遺言書保管制度とは（法務省）

相続人と受遺者を確定し、売却の前提をそろえる

売却の前に、戸籍等で相続関係を確定しないと登記や契約書の整合が取れません。

遺言で不動産を誰に承継させるかが明確でも、相続人の範囲確認は実務上の必須工程です。

相続関係が確定すると、登記申請や仲介会社への説明も一気に通りやすくなります。

売却できる人を決める鍵は「名義」と「権限」

買主が最も嫌うのは、売主の権限が曖昧で後から無効になるリスクです。

名義が被相続人のままでは、原則として買主へ所有権移転登記ができません。

遺言内容により、相続人が売主になるのか、受遺者が売主になるのか、遺言執行者が動くのかが分かれます。

名義変更を先に終わらせる

一般的には、相続登記等で名義を整えてから売買契約に進むのが安全です。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、放置はリスクになり得ます。

制度の概要は法務省の案内を一次情報として参照しておくと確実です。

参考：相続登記の申請義務化について（法務省）

売却活動から契約、決済までの実務チェック

名義と権限が整ったら、媒介契約、査定、販売活動、重要事項説明、売買契約、決済へ進みます。

遺言執行者が関与する場合は、契約書の売主表示や委任状の要否など細部の整合が重要です。

決済時は登記申請書類、本人確認、税務資料まで同日に揃えるため、事前段取りで差が出ます。

全体の流れを短く把握する

工程を俯瞰してから動くと、手戻りが減ります。

遺言書の確認と登記と売却を同時並行で進めるのは、条件が揃っているときだけにします。

• 遺言書の種類確認と内容確認
• 検認または証明書の取得
• 相続関係の確定と必要書類収集
• 相続登記または遺言に基づく登記
• 売却活動と売買契約
• 決済と所有権移転登記
• 代金配分と必要に応じた確定申告

売却前に確認すべき遺言書の種類と効力

遺言書が有効でも、形式や保管状況により追加手続きが要る場合があります。

売却を急ぐほど、ここでの確認が効いてきます。

自筆証書遺言は「検認が要るか」を最優先で確認する

自宅保管の自筆証書遺言は、開封や手続きの順番を誤るとトラブルになりやすい類型です。

遺言書を根拠に不動産の名義変更を進めるには、検認が前提になることがあると案内されています。

検認の位置づけや注意点は政府広報オンラインでも整理されています。

自筆証書遺言は、家庭裁判所で検認を受けないと、その遺言書に基づく不動産の名義変更や預貯金の払い戻しができません。

引用：政府広報オンライン

公正証書遺言は売却までのスピードが出やすい

公正証書遺言は公証人が関与し、原本が公証役場に保管されるため紛失や改ざんリスクが小さくなります。

家庭裁判所での検認が不要とされるため、売却準備に入りやすい点が実務メリットです。

違いの整理は日本公証人連合会のQ&Aが参考になります。

参考：検認手続の要否などの比較（日本公証人連合会）

法務局の自筆証書遺言書保管制度は「検認不要」が強い

法務局に保管された自筆証書遺言は、相続開始後の検認が不要とされています。

相続人等は遺言書情報証明書などの証明書を取得して手続きを進める仕組みです。

証明書の種別や位置づけは法務省のページで確認できます。

参考：証明書について（法務省 自筆証書遺言書保管制度）

種類ごとの実務影響を比較する

売却実務では「検認の要否」「原本の所在」「証明書の取りやすさ」が効いてきます。

制度上の違いを先に整理しておくと、司法書士や仲介会社との会話が早くなります。

誰が売れるのかを決める権限整理

遺言書があっても、売買契約の当事者がズレると契約が止まります。

売主の立て方は遺言の書き方と登記の入れ方で決まるため、ここを丁寧に詰めます。

相続人が売主になるパターン

遺言があっても、相続人が不動産を承継してから売る形になるケースがあります。

この場合は相続登記で相続人名義にしてから、相続人が売主として売買契約を締結します。

共有になるなら、持分割合と意思決定ルールが実務のボトルネックになります。

受遺者が売主になるパターン

遺言で特定の受遺者に遺贈される形なら、受遺者が売主となる設計が想定されます。

ただし実務では、登記原因や添付書類の整合で先に必要な登記が変わるため注意が要ります。

買主は権利関係の明確さを重視するので、契約前に登記の筋道を固めます。

遺言執行者が動くパターン

遺言執行者は遺言の内容を実現するために手続きを進める役割を担います。

相続人間の利害がぶつかりやすい売却では、遺言執行者がいるだけで手続きが整いやすくなります。

遺言執行者の位置づけや権限論点は法務省資料でも論じられています。

参考：遺言執行者の権限の明確化等（法務省資料）

売主の確定に必要な確認項目

実務で揉めるのは、遺言の文言が抽象的で処分権限が読めないケースです。

売却の可否は遺言の解釈だけでなく、登記実務の運用にも影響されます。

• 誰に不動産を承継させる趣旨か
• 売却して金銭で分ける趣旨があるか
• 遺言執行者の指定があるか
• 相続人の同意が実務上必要になりそうか
• 買主に説明できる書面が揃うか

権限整理を表に落として齟齬を防ぐ

関係者が多いほど、言葉より表で共有する方が早いです。

司法書士や仲介会社に渡せる形にしておくと、確認の往復が減ります。

相続登記と名義変更を最短で進める

売却の最大の関門は、名義と書類の整合を取る工程です。

登記の進め方を先に決めると、売却活動の着手も早くなります。

相続登記の義務化で「放置」がリスクになった

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、一定期限内の申請が求められます。

売却を予定していなくても、相続で不動産を取得したなら登記を後回しにしない判断が安全です。

制度の概要と施行日は法務省が案内しています。

参考：相続登記の申請義務化について（法務省）

遺言に基づく登記の筋道を先に決める

遺言があると、遺産分割協議書が不要になる場面があり得ます。

ただし自筆証書遺言は検認や証明書が整っていないと登記に使えない場合があるため順番が重要です。

法務局が公表する記載例等は、必要書類の整理に役立ちます。

参考：自筆証書遺言があるときの記載例（法務局PDF）

登記で求められやすい書類を先に集める

書類収集は、被相続人の出生から死亡までの戸籍をそろえる工程で時間が読みにくくなります。

売却の締切があるなら、仲介会社選びより先に戸籍と住民票除票等の収集に着手します。

司法書士に依頼する判断基準

遺言が絡む登記は、書類の適否判断が難しく、差し戻しで売却スケジュールが崩れがちです。

遺言執行者が関与する、共有がある、遺贈があるといった場合は専門家依頼の効果が大きくなります。

• 決済日が先に決まっている
• 相続人や受遺者が複数で利害が対立しやすい
• 遺言の文言が抽象的で処分権限が読みづらい
• 登記の差し戻しが致命傷になりそう

売却にかかる税金と費用のポイント

不動産を売ると譲渡所得の計算が絡み、相続と売却が重なると論点が増えます。

税金は結論だけを追うより、計算の材料を先に確保する方が早く正確です。

譲渡所得は「売却額－取得費－譲渡費用」が基本

不動産売却の税務は、売却額から取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を計算するのが基本です。

相続で取得した場合の取得費は、被相続人が買ったときの購入代金等を引き継ぐ考え方になります。

取得費の考え方は国税庁のタックスアンサーで確認できます。

参考：相続で取得した土地・建物の取得費（国税庁）

譲渡費用になりやすい支出を整理する

領収書がないと計上できない費用が多いため、売却開始と同時に保管ルールを決めます。

仲介手数料や測量費など、譲渡のために直接要した費用が論点になります。

• 仲介手数料
• 測量費や境界確定関連費
• 建物解体費（条件による）
• 契約書の印紙代
• 立退料（条件による）

相続税があるなら取得費加算の特例を確認する

相続税が課税されている場合、一定期間内の譲渡で相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

特例は要件があり、期限の数え方もあるため一次情報で確認してから判断します。

要件と期間は国税庁のタックスアンサーに整理されています。

参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）

税務の論点を表でチェックする

売却後に慌てないために、税目と手続き先を先に棚卸しします。

確定申告が必要かは、売却の損益や特例適用の有無で変わります。

遺言書があっても揉めやすい場面と対策

遺言書があるから安心ではなく、むしろ遺言があるから争点が具体化する場合があります。

売却を止めないために、典型的な揉めポイントを先に潰します。

遺留分が絡むと売却後に請求が来ることがある

遺言が特定の人に偏ると、遺留分侵害額請求が起きる可能性があります。

売却代金が分配された後に請求が来ると資金繰りが崩れやすいので、事前の見立てが重要です。

相続人間で合意形成が難しい場合は、遺言執行者や専門家の関与で手続きを安定させます。

清算型遺贈は「売って分ける」を遺言で設計できる

不動産を売って現金で分ける前提なら、清算型遺贈という設計が検討されることがあります。

この設計は売却や債務弁済を伴うため、遺言執行者の指定が実務上重要になります。

清算型遺贈の考え方は専門家の解説も参考になります。

参考：清算型遺贈及び遺言執行（新銀座法律事務所）

空き家管理と売却時期をセットで決める

相続直後は空き家になりやすく、管理不全が売却価格や近隣トラブルに直結します。

売却までの期間が延びるほど、修繕や火災保険、残置物処分の負担が増えます。

• 定期換気と通水の実施
• 郵便物の管理と防犯対策
• 残置物の整理と処分方針
• 境界や越境の早期確認

買主が重視するポイントを表で押さえる

買主視点の不安を先回りすると、値引きや契約延期が減ります。

遺言が絡む取引は「権限の明確さ」と「登記の筋道」が最重要になります。

遺言書を活かして不動産売却をスムーズに進める要点

遺言書がある不動産売却は、遺言の種類確認と検認や証明書の準備から始めるのが近道です。

次に、売主になれる人を権限と名義で確定し、買主が安心できる説明資料に落とし込みます。

2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、売却予定があってもなくても登記の放置は避ける判断が安全です。

最後に、譲渡所得の材料収集と特例の要件確認を早めに行い、売却後の資金計画まで整えると失速しません。