相続不動産売却の確定申告は必要？国税庁の要点を先に押さえよう！

相続した不動産を売るときに一番迷いやすいのが、確定申告が必要かどうかという点です。

結論はシンプルですが、譲渡所得の計算や特例の選択で結果が大きく変わるため、国税庁の基準に沿って順番に確認することが近道です。

この記事では、相続不動産の売却に特有の論点を中心に、申告が必要になる境界線と、書類準備までを整理します。

相続不動産売却の確定申告は必要

相続した不動産を売却して譲渡所得が生じる場合は、原則として所得税の確定申告で申告します。

譲渡所得が出たら原則申告する

土地や建物を売って利益が出ると、譲渡所得として課税されるため確定申告で申告します。

譲渡所得は給与所得などとは別に計算する分離課税が基本で、申告して税額を確定させます。

売却代金を受け取っただけでは判断できないので、国税庁の計算式で譲渡所得の有無をまず確認します。

売却損でも申告した方がよい場面がある

譲渡所得がゼロまたはマイナスでも、特例の適用要件確認や、翌年以降の手続き判断のために計算を固めておく価値があります。

特例の中には、一定の書類を添えて確定申告をすること自体が適用条件になるものがあります。

例えば取得費加算の特例は、適用を受けるために書類を添付して確定申告が必要だと国税庁が示しています。

• 損益が曖昧なら計算を確定させる
• 特例の適用可否を先に判定する
• 申告が要件の特例は特に注意する

申告が不要になりやすい典型例を知る

譲渡所得が生じない場合は、原則として譲渡所得の申告は不要になりやすいです。

ただし取得費の記録が不足していて利益が過大に見えるケースや、特例を使えるのに使わず終わるケースがあるため、不要判定は計算後に行います。

取得費が不明な場合の扱いも国税庁が示しているので、自己判断でゼロ計上しないことが大切です。

申告期限と提出先を外さない

所得税の確定申告は原則として翌年の2月16日から3月15日までですが、年によって休日調整が入るため最新日程を確認します。

令和6年分の例では、政府広報オンラインで受付期間が示されており、電子申告の利便性も案内されています。

提出先は原則として所轄税務署で、e-Taxを使えば自宅から提出できます。

• 期限は年ごとに確定日を確認する
• 提出先は所轄税務署が基本
• e-Taxで自宅から提出できる

国税庁の計算式で把握する譲渡所得の基本

相続不動産の確定申告で迷いが消えない原因は、譲渡所得の計算が直感とズレやすいことです。

譲渡所得の基本式を一度だけ正確に押さえる

譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに特別控除がある場合は控除して計算します。

ここでいう収入金額は売買代金が中心で、取得費は購入代金や購入時の付随費用などを含みます。

国税庁は土地建物等の譲渡所得について、この枠組みで金額を計算することを示しています。

取得費が分からないときの考え方を決める

取得費は領収書や契約書に基づいて計上するのが原則で、取得費となる範囲も国税庁が整理しています。

相続不動産では被相続人が購入した古い契約書が見つからないことも多く、取得費の確定が最大の分岐点になります。

取得費の扱いを誤ると譲渡所得が過大になり、申告の要否や税額が大きく変わります。

• 売買契約書や請負契約書を探す
• リフォームや増改築の支出を確認する
• 取得費の範囲を国税庁基準で判定する

譲渡費用に入れやすい支出を整理する

譲渡費用は売るために直接かかった費用で、仲介手数料などが代表例です。

何でも入るわけではないため、国税庁が示す「譲渡費用となるもの」に沿って判断します。

売却時の領収書が揃っているほど計算が安定し、不要な課税を避けやすくなります。

相続不動産ならではのポイントは取得日と取得費

相続不動産の譲渡所得は、購入した本人ではなく相続人が売るため、取得日と取得費の考え方に独特のルールがあります。

所有期間は被相続人の取得日から数える

長期譲渡所得か短期譲渡所得かは税率に直結するため、所有期間の起算点が重要です。

相続で取得した資産の取得日は、原則として被相続人がその資産を取得した日を引き継ぐ考え方になります。

国税庁は相続で取得した資産の取得費や取得の時期について、被相続人の取得を前提に整理しています。

相続で引き継ぐ取得費をどう集めるか

取得費は被相続人が購入した代金や購入時の費用をベースに、資本的支出などを加味して組み立てます。

相続税の評価額は譲渡所得の取得費とは別の概念なので、評価額をそのまま取得費に置き換えないよう注意します。

国税庁の整理に沿って、取得費の裏付け資料を集めることが、申告の精度を左右します。

遺産分割や共有売却でつまずく論点

相続不動産は共有名義になりやすく、売却代金の配分と経費負担の実態が申告に影響します。

持分割合で計算するのか、費用を誰が負担したのかなど、事実関係を先に整理すると後工程が楽になります。

売買契約書や精算書の記載を基準に、名義とお金の動きが一致しているかを確認します。

• 共有者ごとに譲渡所得を計算する
• 費用負担の証拠を残す
• 入金口座と持分の整合を確認する

税率と特別控除を押さえて税額イメージを作る

相続不動産の売却では、計算結果の譲渡所得に税率を掛けて税額を見積もる段階で、はじめて負担感が具体化します。

長期と短期で税率が大きく変わる

土地建物等の譲渡所得は、所有期間が5年を超えるかどうかで長期と短期に区分されます。

国税庁は長期譲渡所得と短期譲渡所得について、所得税と復興特別所得税、住民税を合わせた税率を示しています。

相続不動産では所有期間が被相続人の取得日から数えられるため、区分の勘違いを避けることが重要です。

3,000万円特別控除の対象かを切り分ける

3,000万円特別控除は、居住用財産など一定の要件に当てはまる譲渡で使える代表的な控除です。

相続不動産でも、売る人がその家を居住用として使っていたかどうかなど、適用の入口がケースで変わります。

特例を当てはめる前に、売却した不動産の性格が「居住用」「賃貸用」「空き家」などどれに当たるかを決めます。

• 売主が実際に住んでいたかを確認する
• 住まいの実態を示す資料を用意する
• 特例の重複適用の可否を確認する

相続空き家の3,000万円控除は条件が細かい

被相続人の居住用財産を相続して売る場合の特別控除は、いわゆる相続空き家特例として条件が細かく定められています。

国税庁は被相続人の居住用財産を売ったときの特別控除について、要件や必要な確認事項を示しています。

適用可否は建物の状態や居住実態、譲渡時期などの組合せで決まるため、売却前にチェックリスト的に照合します。

取得費加算の特例で相続税の一部を差し引ける

相続税を支払っていて、一定期間内に相続財産を売る場合は、取得費加算の特例で譲渡所得を圧縮できる可能性があります。

適用要件と期限を国税庁の文言で確認する

取得費加算の特例は、相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度です。

国税庁は要件として、相続や遺贈で取得した者であること、相続税が課税されていること、一定期間内の譲渡であることを挙げています。

期限の考え方は「相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」という形なので、カレンダーで実日付に落とします。

必要書類は先に型を決めて集める

取得費加算の特例は、一定の書類を添えて確定申告が必要だと国税庁が示しています。

国税庁は提出書類として、相続税の計算明細書と、譲渡所得の内訳書などを挙げています。

売却契約の単位で内訳書を作る前提で、契約書と費用の領収書をセットで保管します。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）など
• 売買契約書と譲渡費用の領収書

空き家特例とどちらが有利かは計算で決める

取得費加算の特例は、相続税の一部を取得費に上乗せして譲渡所得を減らす設計です。

一方で相続空き家の3,000万円特別控除は、譲渡所得から一定額を直接控除する設計です。

選択関係になる場面もあるため、国税庁の要件ページを参照しつつ、両方の計算結果を並べて有利な方を選びます。

申告前にやることを順に並べる

相続不動産の売却で確定申告に迷ったら、売却契約書と費用領収書を集め、国税庁の計算式で譲渡所得を一度算出します。

次に取得日と所有期間を被相続人ベースで確定し、長期か短期かを決めて税率の方向性を固めます。

そのうえで相続空き家の3,000万円控除や取得費加算の特例など、国税庁の要件ページに照らして使える特例を候補として絞ります。

最後に必要書類の型を決めてから収集を進めると、内訳書や計算明細書の作成が途切れにくくなります。

期限は年によって変わるため、最新の確定申告日程を確認し、e-Taxも含めて提出方法を早めに決めることが安全です。