不動産売却の利益計算は譲渡所得で行う｜税金と特例まで整理しよう！

不動産を売ったときの「利益」は、売却価格から購入時の費用や売却時の費用を差し引いたうえで、税法上のルールに沿って計算します。

手元に残るお金（手取り）と税金計算の利益は一致しないことが多いため、先に全体像を押さえると迷いにくくなります。

この記事では、不動産売却の利益計算（譲渡所得）の式、取得費と譲渡費用、税率と特例、そして計算ミスを防ぐコツを整理します。

不動産売却の利益計算は譲渡所得で行う

不動産売却の利益計算は、原則として「譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）」で考えます。

税金は譲渡所得に対して計算されるため、先にこの式を自分の取引に当てはめることが最短ルートです。

計算式の骨格を先に固める

譲渡所得の基本は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引く考え方です。

国税庁のタックスアンサーでも同じ算式が示されています。

収入金額に何を入れるかを迷わない

収入金額は基本的に売却代金で、値引きや追加精算がある場合は実態に合わせて整理します。

固定資産税等の精算金が発生する取引では、契約書や精算書で項目を確認しておくとズレを防げます。

• 売買契約書の売買代金
• 精算書に載る清算項目
• 手付金や中間金を含めた総額
• 値引きや違約金の扱いは書面で確認

税金の利益と手取りがズレる理由

税法上の利益は譲渡所得の式で決まり、住宅ローン残高や引越費用は別物として扱われます。

売却後にローンを完済しても、その返済額は譲渡所得の計算式から差し引く項目ではありません。

所有期間の判定は「いつ取得したか」ではなく基準日がある

長期か短期かは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで判定します。

同じ年に売るとしても、年末に売るか年明けに売るかで判定が変わることがあります。

• 判定は「譲渡した年の1月1日」基準
• 5年超なら長期譲渡所得
• 5年以下なら短期譲渡所得
• 契約日と引渡日のどちらを譲渡日とするかも確認

計算に必要な書類を最初に集める

利益計算で詰まる原因の多くは、取得費や譲渡費用の根拠書類が見つからないことです。

売却を決めたら、買ったときと売るときの書類を同時に集めると漏れが減ります。

利益がマイナスでも確認したいポイント

譲渡所得がマイナスなら譲渡所得税は通常発生しません。

ただし特例の適用関係や翌年以降の住み替え計画に影響することがあるため、ゼロに見えても計算自体は行う価値があります。

• 特例の適用条件を満たすかを確認できる
• 取得費の証拠を整理できる
• 次回売却時の資料が残る
• 税理士相談の前提資料になる

よくある計算ミスを先に潰す

不動産売却の利益計算は、項目の入れ間違いで結果が大きく動きます。

迷ったら国税庁の定義に戻ると判断が速くなります。

取得費を正しく出すと利益がブレにくい

取得費は利益計算の中で金額が大きく、ここがズレると税額も大きく変わります。

国税庁では、取得費に含めるものや建物の扱いが整理されています。

取得費に含める代表的な項目

取得費は購入代金だけではなく、取得に要した費用や改良費などを含めます。

取得費の考え方は国税庁の整理を基準にすると安全です。

• 土地建物の購入代金や建築代金
• 購入手数料など取得に要した費用
• 設備費や改良費
• 根拠：国税庁タックスアンサー No.3252

建物は減価償却相当額を差し引く

建物は時間経過で価値が減るため、取得費は購入代金等から減価償却費相当額を差し引いて計算します。

土地と建物を合算で買っている場合は、契約書の内訳や固定資産税評価などで配分を検討します。

取得費が分からないときの扱いを知る

昔に買った不動産などで取得費の資料が見つからないことがあります。

国税庁では、一定の場合に譲渡価額の5％を概算取得費とできる旨が示されています。

• 取得費が不明なときは概算取得費の検討余地がある
• 実際の取得費が譲渡価額の5％より少ないときも同様
• 根拠：国税庁タックスアンサー No.3258

リフォーム費用は「改良」か「修繕」かで考える

支出が資産価値を高める改良に当たるなら、取得費に含める方向で整理します。

一方で維持管理の色が強い支出は、取得費として扱いにくいことがあるため資料と目的をセットで保管します。

譲渡費用を入れると利益が現実に近づく

譲渡費用は、売るために直接かかった費用を差し引く考え方です。

譲渡費用の範囲は国税庁で整理されているので、まずそこに当てはまるかで判断します。

譲渡費用の定義を押さえる

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用を指します。

定義の確認は国税庁の説明が起点になります。

譲渡費用になりやすい支出の例

代表例としては仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などが挙げられます。

売却に直接必要だったかという観点で、請求書の名目と背景を残しておくと整理が簡単です。

• 仲介手数料
• 測量費
• 売買契約書の印紙代
• 立退料
• 取壊し費用
• 根拠：国税庁タックスアンサー No.3202

譲渡費用に入れないほうがよい支出を区別する

固定資産税や日常的な管理費など、保有のための費用は譲渡費用と混同しやすい項目です。

売却との直接性が薄い支出は、譲渡費用として入れない前提で別管理すると安全です。

譲渡費用の証拠を残すコツ

譲渡費用は領収書や契約書で根拠を示せるかが重要です。

金額が大きい項目から優先して、書類の原本とデータをセットで保管します。

• 仲介手数料の請求書と領収書
• 測量や解体の契約書と請求書
• 印紙税は契約書の写しで確認できる
• 振込控えや通帳明細も補助資料になる

税金は所有期間と特例で大きく変わる

譲渡所得がプラスなら、所有期間に応じた税率で所得税と住民税等が計算されます。

さらにマイホーム等では特別控除や軽減税率の特例があり、結果が大きく変わります。

長期と短期で税率が変わる

所有期間が5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として税額を計算します。

国税庁では長期と短期それぞれの税額計算の枠組みが示されています。

3,000万円の特別控除が使えると税金が大きく下がる

マイホーム（居住用財産）を売った場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

該当するかどうかで納税額がゼロになるケースもあるため、最優先で確認します。

• 居住用財産の譲渡で利用できる特例がある
• 所有期間の長短に関係なく適用の余地がある
• 最高3,000万円まで控除できる枠組みがある
• 根拠：国税庁タックスアンサー No.3302

10年超所有のマイホームは軽減税率の対象になり得る

一定要件のマイホームを10年超所有して売却した場合、課税長期譲渡所得金額に対して軽減税率の特例が設けられています。

適用の算式と税率区分は国税庁で明示されています。

特例は併用可否と期限でつまずきやすい

特例には併用できるものとできないものがあり、要件や手続きも異なります。

適用を受けるには確定申告が必要になるため、売却が終わった後に放置しないことが大切です。

• 特例の適用には確定申告が必要になることがある
• 要件を満たす書類の添付が求められる場合がある
• 同じ不動産でも用途や状況で扱いが変わる
• 迷ったら国税庁の該当コードを起点に確認する

シミュレーションで利益と税額の感覚をつかむ

式を理解しても、実際の金額感がつかめないと判断が遅くなります。

ここでは一般的なモデルケースで、利益計算と税額の差を確認します。

ケース設定を固定して計算の流れを見る

売却代金4,500万円、取得費3,000万円、譲渡費用180万円というケースで進めます。

特例は使わない前提で、まず譲渡所得の素の金額を出します。

長期と短期で税額がどれだけ違うか

同じ譲渡所得1,320万円でも、長期か短期かで税率が変わり税額差が大きくなります。

判定は譲渡した年の1月1日時点の所有期間で行います。

• 長期の目安税額は1,320万円×20.315％＝2,681,580円
• 短期の目安税額は1,320万円×39.63％＝5,231,160円
• 税率の枠組みは国税庁の計算ページで確認できる
• 参照：No.3208／No.3211

3,000万円特別控除が効くとどう変わるか

マイホーム等で3,000万円特別控除が適用できるなら、課税対象の譲渡所得が大きく下がります。

このケースでは譲渡所得1,320万円が控除枠内に収まるため、課税譲渡所得はゼロになり得ます。

10年超所有の軽減税率が効くとどう見えるか

10年超所有の軽減税率が適用される場合、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下部分は10％で計算されます。

単純な目安として税率14.21％相当で見積もる説明をする資料もありますが、正確には国税庁の算式に沿って判断します。

• このケースの目安は1,320万円×14.21％＝1,875,720円
• 正確な扱いは課税長期譲渡所得金額の算式で確認する
• 参照：国税庁タックスアンサー No.3305
• 特例の要件確認は必須になる

確定申告と計算チェックで損を防ぐ

利益計算はできても、申告や書類の不備で特例が使えないと損失が大きくなります。

最後に、実務で押さえるべきチェック項目を整理します。

申告が必要になる代表パターンを把握する

譲渡所得が出た場合は原則として確定申告で申告します。

特例を使う場合も申告が必要になるケースが多いため、期限と必要書類を先に確認します。

• 利益が出たら申告が基本
• 特例適用は申告が前提になりやすい
• 添付書類の要否を早めに確認する
• 根拠ページから要件をチェックする

取得費と譲渡費用は証拠で固める

取得費と譲渡費用は、根拠資料の有無で税務上の扱いが変わり得ます。

国税庁の定義に照らして、領収書と契約書を軸に整理すると説明しやすくなります。

売却スケジュールと所有期間の境目に注意する

所有期間の判定が1月1日基準であることを知らないと、税率が不利になることがあります。

売却時期に選択肢があるなら、判定日を踏まえて全体の手取りを比較します。

• 5年の境目は長期と短期を分ける
• 10年の境目は軽減税率の検討ポイントになる
• 契約と引渡しの時期がズレる取引は要確認
• 疑問点は早めに専門家へ整理して伝える

利益計算の精度が上がると売却判断が強くなる

不動産売却の利益計算は、譲渡所得の式に沿って収入金額、取得費、譲渡費用を分けて整理することが核心です。

取得費は建物の減価償却相当額や改良費の扱いでブレやすいので、書類を集めて根拠を固めるほど精度が上がります。

税率は所有期間で大きく変わり、マイホームでは3,000万円特別控除や軽減税率の特例で結果が一変することがあります。

売却を急ぐ前に、所有期間の判定日と特例の要件を確認し、想定税額を含めた手取り比較まで行うと後悔が減ります。

最終的に迷う場合は、国税庁の該当ページを起点にして、数字と根拠書類をそろえたうえで専門家に相談すると判断が早くなります。