終活で不動産を売却する流れ｜税金と住み替えを先に整えて家族の負担を減らす！

終活で不動産を売却するかどうかは、資産の問題であると同時に、暮らし方と家族の負担を決めるテーマです。

売却は一度実行すると戻しにくいので、感情よりも手順を先に決めると判断がブレにくくなります。

特に「名義」「税金」「住み替え」の順で確認すると、後から発覚するトラブルを減らせます。

一方で、住み続けたい家を急いで売ると、生活の安定が崩れて本末転倒になることもあります。

ここでは、家族と揉めにくく、税金でも損をしにくい進め方を、チェックリスト形式で整理します。

終活で不動産を売却する流れ

終活の不動産売却は「目的の固定→権利確認→価格把握→方法選択→税金試算→申告まで逆算」で組み立てると迷いが減ります。

売却の目的を一文で決める

売却の目的が曖昧だと、価格交渉や引渡し時期で判断が揺れて、意思決定が遅れがちです。

まずは「何のために売るのか」を一文で固定すると、選ぶべき売却方法や時期が見えてきます。

• 住み替え資金を確保したい
• 空き家化を防いで維持費を止めたい
• 相続トラブルの火種を先に消したい
• 介護施設入居に合わせて現金化したい
• 固定資産税や修繕の負担を減らしたい

名義と権利関係を先に揃える

名義が自分でない不動産は、基本的にそのままでは売却手続きが進みません。

相続が絡む場合は相続登記が必要で、相続登記は義務化され、正当な理由なく怠ると過料の対象になり得る点も押さえておくと安心です。

• 登記簿の名義人が誰かを確認する
• 共有名義なら共有者の人数と持分を確認する
• 相続が未了なら相続登記の手順を確認する（参照：法務省 相続登記の申請義務化について）
• 相続登記の疑問はQ&Aも併読する（参照：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A）

住み替えと介護動線を先に設計する

売却の成否よりも重要なのは、売った後に生活が成立するかどうかです。

特に高齢期は「階段」「段差」「病院までの距離」「買い物動線」が生活の質を左右します。

売却価格の目安を数字で把握する

終活の売却では「いくらで売りたいか」より「いくら必要か」を先に決める方が現実的です。

相場把握は、複数社の査定と、近隣の成約事例の確認を組み合わせると精度が上がります。

• 最低ライン（これ以下だと生活が苦しい）を決める
• 希望ライン（実現できれば安心）を決める
• 上振れライン（売れたら追加でやりたいこと）を決める
• 売却期間の上限（何か月で結論を出すか）を決める

売却方法を選ぶ

終活の売却は、時間をかけて高く売るのか、早く確実に売るのかで戦略が変わります。

仲介と買取の違いを先に理解すると、焦って不利な条件を飲みにくくなります。

税金と特例を先に試算する

不動産売却の税金は「譲渡所得」を基に計算し、所有期間で税率が変わるのが基本です（参照：国税庁 No.3202）。

長期と短期で税率差が大きいので、売る年の区分を確認するだけでも判断材料になります（参照：国税庁 No.3208、国税庁 No.3211）。

確定申告まで逆算して準備する

不動産売却の譲渡所得は、原則として他の所得と分けて計算する分離課税で扱われます（参照：国税庁 No.1440）。

申告に必要な書類が欠けると計算が崩れるので、契約前から領収書や明細の保管ルールを決めるとスムーズです。

• 売買契約書・重要事項説明書を保管する
• 仲介手数料・測量費などの領収書を保管する
• 譲渡所得の内訳書の様式を確認して必要項目を先に把握する（参照：国税庁 譲渡所得の内訳書）
• 記載例で入力イメージをつかむ（参照：国税庁 譲渡所得の申告のしかた）

売却前に家族と合意しておく論点

終活の不動産売却は家族の感情が絡みやすいので、手続きより先に「合意の論点」を揃えると揉めにくくなります。

共有名義は同意と役割分担を明確にする

共有名義の不動産は、売却時に共有者の協力が必要になり、手続きが止まりやすい傾向があります。

合意形成を急ぐより、誰が窓口になるかを先に決めると交渉のストレスが減ります。

• 共有者ごとの意思確認と連絡手段を決める
• 売却方針（仲介か買取か）を先に揃える
• 売却代金の分配イメージを共有する
• 必要なら専門家同席で話し合う

実家を売るか残すかは「負担」で判断する

実家を残したい気持ちは自然ですが、維持管理の現実とセットで考えることが大切です。

「誰が」「いくらで」「いつまで」管理するかが決まらないなら、売却も含めて再検討する価値があります。

住む人がいる場合は生活の代替案を先に用意する

配偶者や親族が居住している不動産は、売却の正当性が手続き以上に問われます。

住む人の次の住まいが確保できていない状態で話を進めると、家族関係が悪化しやすいです。

• 住み替え先の候補と家賃上限を決める
• 引越し費用と一時費用を見積もる
• 荷物の整理スケジュールを作る
• 介護サービスの継続可否を確認する

遺言や任意後見と役割を分ける

売却が最適解とは限らず、売らない場合の備えも同時に設計すると安心が増します。

不動産を残すなら、誰が意思決定するのかを制度で補強する発想が役に立ちます。

終活の不動産売却で失敗しやすい税金ポイント

税金は「売った後」に気づくと対策が取りにくいので、売却活動と並行して必ず試算しておくのが安全です。

譲渡所得の基本計算を理解する

不動産売却で課税される中心は、売却代金そのものではなく、利益に当たる譲渡所得です。

国税庁は、譲渡所得を「収入金額−（取得費＋譲渡費用）」で計算する考え方を示しています（参照：国税庁 No.3202）。

長期と短期で税率が変わる

所有期間が5年を超えるかどうかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます（参照：国税庁 No.3202）。

税率は長期が所得税15%・住民税5%、短期が所得税30%・住民税9%とされ、復興特別所得税も加算されます（参照：国税庁 No.3208、国税庁 No.3211）。

取得費が不明だと税負担が増えやすい

古い不動産ほど契約書が見つからず、取得費を十分に計上できないケースがあります。

取得費が分からない場合の取り扱いは国税庁が案内しているので、使える資料がないか探す価値があります（参照：国税庁 No.3258）。

• 購入時の売買契約書・領収書・仲介手数料の明細を探す
• リフォームの領収書や工事請負契約書を探す
• 見つからない場合の扱いを確認する（参照：国税庁パンフ 土地や建物を売ったとき）

印紙税と登記関連の税も見落とさない

売買契約書には印紙税が関係し、契約金額に応じた税額表が国税庁に掲載されています（参照：国税庁 No.7140）。

また、相続登記など登記手続きでは登録免許税が論点になり、税額表や免税措置も確認できます（参照：国税庁 No.7191、法務局 相続登記の登録免許税の免税措置）。

不動産会社に依頼するときのチェック項目

終活の売却は、価格だけでなく「説明が丁寧で、手続きが止まらない体制か」を見て選ぶのが現実的です。

仲介手数料の上限を理解して見積りを読む

仲介手数料は自由設定のように見えますが、上限額の考え方が示されています。

計算例も含めて国土交通省が案内しているので、見積書と照らし合わせると安心です（参照：国土交通省 不動産取引に関するお知らせ）。

媒介契約の種類で報告頻度が変わる

媒介契約には一般・専任・専属専任があり、売主への報告頻度が異なります。

レインズの案内では、専属専任は1週間に1回以上、専任は2週間に1回以上の報告が示されています（参照：REINS 媒介契約制度）。

• 一般媒介は複数社に依頼できるが、連絡窓口が増えやすい
• 専任媒介は1社窓口で管理しやすい
• 専属専任は自己発見取引の制約など条件を確認する
• 定期報告の頻度を契約前に確認する（参照：REINS）

売却活動の設計を質問して比較する

終活の売却では、内覧対応の負担や、売れ残り期間のストレスも重要な評価軸です。

「どの層に、どんな価格帯で、何週間で反応を見るか」を説明できる会社は、進行が読みやすくなります。

• 販売開始価格と値下げ判断の基準を聞く
• 内覧の回数と立会い方法を聞く
• 修繕やハウスクリーニングの提案が過剰でないかを見る
• 売れ残り時の切替案（買取提案等）の有無を聞く

契約書と説明の透明性を確認する

契約は「早く結ぶ」ことより「理解して結ぶ」ことが重要です。

不明点を質問したときに、資料や根拠を示して説明できるかが、終活の売却では特に安心材料になります。

売却後の生活と手続きの整え方

終活の売却は、売れた瞬間がゴールではなく、現金管理と申告までを完走して初めて区切りがつきます。

売却代金は「目的別口座」で分けて守る

まとまった資金が入ると、生活費に混ざって使途が曖昧になりがちです。

目的別に分けて管理すると、介護や医療の想定外支出にも対応しやすくなります。

• 生活費口座と予備費口座を分ける
• 介護・医療の支出枠を別管理にする
• 大きな支払いは家族と共有して詐欺リスクを下げる
• 振込先変更などの連絡は必ず折り返し確認する

確定申告で必要になりやすい書類を揃える

譲渡所得の申告では、譲渡所得の内訳書を用いて計算する前提で書類を集めると漏れが減ります（参照：国税庁 譲渡所得の内訳書）。

記載例を見て「どの数字が必要か」を逆算するのが効率的です（参照：国税庁 譲渡所得の申告のしかた）。

特例が使える可能性は早めに当たりを付ける

マイホームの売却では、要件を満たす場合に3,000万円特別控除などの特例が案内されています（参照：国税庁 No.3302）。

終活の売却で「住まい」を売るケースは多いので、該当しそうなら契約前に要件確認しておくと安心です。

• 住んでいた家かどうかを確認する
• 適用要件と必要書類を事前に確認する（参照：国税庁 No.3302）
• 特例を前提に価格や時期を決めない
• 不明点は税務署や税理士に早めに相談する

申告期限を意識してスケジュールを締める

譲渡所得がある場合、確定申告の準備は「売った後にやる」のではなく「売る前から揃える」が現実的です。

申告期限の原則は翌年3月15日とされる点を前提に、書類収集の締切を逆算すると漏れが減ります（参照：国税庁 確定申告の手引き）。

• 契約前に「取得費の資料があるか」を確認する
• 引渡し後すぐに領収書を一式まとめる
• 内訳書の必要項目を先に埋められる形で整理する
• 不足資料がある場合は早めに代替手段を検討する

終活の不動産売却は早めの意思決定が安心につながる

終活で不動産を売却するなら、目的を一文で決めて、名義と税金を先に確認するだけで失敗の芽が小さくなります。

所有期間による税率差や取得費の有無は、売却価格と同じくらい手取りに影響します（参照：国税庁 No.3208、国税庁 No.3211）。

相続が絡む場合は、相続登記の義務化も踏まえて、手続きが止まらない順番で整えることが大切です（参照：法務省 相続登記の申請義務化について）。

家族の納得と生活設計を優先し、売却は「高値」より「完走できる計画」を軸に進めると、終活の目的に沿った整理になります。