投資用不動産を売却したら確定申告は原則必要｜申告ミスを防いで税負担を整えよう！

投資用不動産を売却すると、家賃収入とは別に「譲渡所得」という計算が発生し、利益が出た場合は原則として確定申告が必要になります。

しかも投資用は居住用と違い特例が使えない場面も多く、取得費や減価償却の扱いを誤ると税額が大きくズレやすい点が落とし穴です。

このページでは、譲渡所得の計算から必要書類、e-Tax提出の流れまで、投資用不動産の売却に絞って整理します。

結論から先に押さえ、手戻りが起きやすいポイントをチェックリスト化して進めましょう。

投資用不動産を売却したら確定申告は原則必要

投資用不動産の売却で譲渡所得（利益）が生じた場合、原則としてその年分の確定申告が必要です。

「利益が出たかどうか」は譲渡所得で判定する

確定申告が必要かは、売却代金そのものではなく、譲渡所得の計算結果で判断します。

国税庁の確定申告特集でも、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得金額（利益）」がある場合は原則申告が必要と整理されています。

まずは計算式を固定し、損益判定を数字で出してから次の手続に進むのが安全です。

• 譲渡価額＝売った金額
• 取得費＝買ったときの代金等（建物は償却控除）
• 譲渡費用＝仲介手数料等の売却直接費
• 譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

「申告不要」に寄りやすいケースの見分け方

投資用不動産でも、計算結果が損失（マイナス）なら「利益がある方は原則申告が必要」という要件から外れることが多いです。

ただし損失の扱いは他の所得との損益通算や繰越控除が絡むため、申告の判断は損の性質まで確認する必要があります。

判断がつかないときは、譲渡所得の申告のしかたで必要書類と入力項目を先に確認すると、申告の要否が見えやすくなります。

投資用は「居住用の特例」を前提にしない

検索で出てくる解説の多くは居住用（マイホーム）を前提にしており、投資用の売却にそのまま当てはめるとズレます。

特別控除や損失の特例は、居住用財産に限定されるものが多く、投資用では適用対象外になることがあります。

特例に該当するかは、国税庁の譲渡所得の説明で「どの特別控除があるか」を確認してから判断してください。

• 居住用の特例は適用要件が厳密
• 投資用は原則として一般の譲渡所得扱い
• 「使える前提」で計算すると危険
• 特別控除は種類ごとに要件確認が必須

所有期間の判定日は「売却した年の1月1日」

税率を分ける所有期間は、契約日や引渡日そのものではなく、譲渡した年の1月1日時点で5年超か5年以下かで判定します。

国税庁の譲渡所得の計算のしかた（分離課税）でも、長期と短期の定義はこの基準で示されています。

年末年始をまたぐ売却は税率が変わり得るため、売却スケジュールを組むなら判定日を起点に逆算してください。

会社員でも「売却益」が出れば申告が必要になる

給与所得者でも、不動産売却による譲渡所得は年末調整に含まれないため、売却益が出れば自分で申告することになります。

譲渡所得は申告分離課税として別枠計算になるのが基本で、給与の源泉徴収だけでは完結しません。

年末調整をしているから大丈夫という思い込みが、提出漏れの典型なので注意してください。

• 年末調整は給与中心の精算
• 譲渡所得は別枠で申告する
• 住民税も譲渡所得分が反映される
• 提出漏れは延滞税等のリスク

申告期限は毎年変動し得るので「その年分」を確認する

譲渡所得は通常の所得税の確定申告と同じ期間に申告します。

例えば令和7年分の確定申告期は、令和8年2月16日から3月16日までと国税庁が案内しています。

土日祝で最終日が延びる年があるため、売却した年分の公式案内を確認してスケジュールを固定してください。

迷ったら「譲渡所得の申告のしかた」を先に開く

投資用不動産の売却は、必要書類が揃わないと計算も入力も進まないため、最初に全体像をつかむのが近道です。

国税庁の「譲渡所得の申告のしかた」には、内訳書や記載例がまとまっており、どの数字をどこに入れるかが具体化できます。

読む順番を変えるだけでミスが減るので、計算前に提出書類の構造を確認してください。

• 必要書類が一覧化されている
• 入力項目の意味が分かる
• 特例の添付書類も確認できる
• e-Taxの流れも追いやすい

譲渡所得の計算は「取得費」と「譲渡費用」が勝負

投資用不動産の確定申告で差が出るのは、売却益そのものより、取得費と譲渡費用をどこまで正確に積み上げられるかです。

取得費は「土地」と「建物」を分けて考える

不動産は土地と建物がセットで動くため、取得費も土地分と建物分を意識して整理します。

特に建物は減価償却で価値が減るため、購入額をそのまま取得費にできない点が投資用の重要ポイントです。

契約書や売買明細で按分の根拠が取れるかを先に確認してください。

• 売買契約書の内訳（土地建物）
• 固定資産税評価額による按分
• 仲介手数料の取得費算入分
• 改良費や設備費の追加計上

建物の取得費は「減価償却費相当額」を控除する

投資用で賃貸に使っていた建物は、保有期間中に減価償却をしている前提で取得費を計算します。

国税庁も、建物の取得費は購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があると明示しています。

青色申告の減価償却費の集計表や決算書が残っていれば、取得費計算が一気に安定します。

取得費が不明なら「概算取得費5%」が選択肢になる

古い物件で契約書が見つからない場合など、取得費が分からないことがあります。

国税庁は、取得費が分からないときや実額が譲渡価額の5%より少ないときは、譲渡価額の5%を取得費（概算取得費）にできると示しています。

ただし概算は税額が増えやすいので、実額を示せる資料を掘り起こす価値は大きいです。

• 通帳の振込記録
• 売買仲介会社の控え
• 登記費用や不動産取得税の記録
• リフォームの領収書

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」に絞る

譲渡費用は、仲介手数料や測量費など、売るために直接要した費用が対象です。

国税庁の説明でも、売買契約書の印紙代や立退料、取壊し費用などが例示されています。

修繕費や管理費のような保有コストを混ぜると否認リスクがあるため、領収書の性質で線引きしましょう。

税率は所有期間で大きく変わり復興特別所得税も乗る

譲渡所得の税率は、所有期間が5年超か5年以下かで大きく変わり、さらに復興特別所得税が上乗せされます。

長期譲渡所得の税率は「所得税15%＋住民税5%」が基本

譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、長期譲渡所得として扱われます。

国税庁は長期譲渡所得の税額計算として、課税長期譲渡所得金額に所得税15%（住民税5%）を掛ける形を示しています。

実務ではこれに復興特別所得税が加算されるため、概算でも税負担の桁感を掴んでから資金繰りを組むと安心です。

• 判定基準は譲渡年の1月1日
• 税率は原則として一定
• 住民税分も後から請求される
• 納税資金は売却代金から確保する

短期譲渡所得は税率が高く「所得税30%＋住民税9%」が基本

譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと、短期譲渡所得として扱われます。

国税庁は短期譲渡所得の税額計算を別枠で示しており、長期より高い税率で計算される点がポイントです。

取得から間もない売却は税負担が重くなりやすいので、譲渡益が出る見込みなら手取りを早めに試算してください。

復興特別所得税は「基準所得税額×2.1%」で計算される

譲渡所得の所得税部分には、復興特別所得税が上乗せされます。

国税庁は、復興特別所得税額は基準所得税額に2.1%を乗じて求める算式を示しています。

税率表だけ見て納税額を見誤らないよう、概算でも復興特別所得税を加えた総額で管理してください。

• 復興特別所得税は所得税に上乗せ
• 基準所得税額に2.1%を乗じる
• 住民税とは別に考える
• 売却益が大きいほど影響も大きい

申告分離課税なので「給与所得と合算して税率が上がる」とは限らない

譲渡所得は、原則として申告分離課税で計算します。

国税庁の譲渡所得の説明でも、土地建物の譲渡所得は分離課税の計算枠で整理されています。

給与所得の税率イメージだけで判断せず、譲渡所得は譲渡所得として別枠で試算するのが近道です。

必要書類は「内訳書」と「根拠資料」を先に揃える

投資用不動産の売却申告は、譲渡所得の内訳書と確定申告書に加え、取得費や譲渡費用の根拠資料を揃えるのが出発点です。

提出の軸になるのは「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」

不動産売却の申告では、譲渡所得金額の計算用として「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を契約ごとに作成します。

国税庁の手引でも、この内訳書を確定申告書とともに提出することが説明されています。

売買契約が複数ある年は、内訳書の作成漏れが起きやすいので契約単位で管理してください。

• 契約ごとに1枚を基本に作成
• 譲渡価額と取得費と譲渡費用を整理
• 特例を使う場合は添付書類も追加
• 共有の場合は持分も明確化

取得費の根拠資料は「契約書＋領収書＋償却の記録」を束ねる

取得費は、購入代金だけでなく購入手数料や改良費等を足していくため、資料が散らばりやすいです。

一方で建物部分は減価償却費相当額を控除するため、確定申告書や決算書の控えが強い証拠になります。

資料が不足すると概算取得費に寄りやすいので、まずは手元資料を棚卸ししてください。

譲渡費用は「売却のために直接要した費用」の領収書を集める

譲渡費用は、売却に直接かかった費用だけが対象なので、領収書の目的が重要です。

仲介手数料や測量費などは典型ですが、立退料や取壊し費用のようにケースで発生する項目もあります。

契約書や請求書に「売却のため」という目的が読み取れる形で残しておくと説明が楽になります。

• 仲介手数料の領収書
• 測量費や境界確定費用
• 契約書の印紙税の記録
• 立退料や取壊し費用の請求書

手引きと様式は国税庁の「譲渡所得の申告のしかた」に集約されている

譲渡所得の申告は、様式や記載例が年度ごとに整理されているため、公式ページから辿るのが確実です。

国税庁の令和7年分「譲渡所得の申告のしかた」には、土地建物の記載例や関連PDFがまとまっています。

最新版に合わせて作ることで、欄ズレや古い様式のミスを避けられます。

e-Taxでも郵送でも流れは同じで「入力順」が重要

提出方法がe-Taxでも紙でも、やることは譲渡所得の計算を固めて申告書に転記し、必要書類を揃えて期限内に提出することです。

手順は「内訳書で計算→申告書へ転記」が基本

譲渡所得は入力項目が多いため、先に内訳書で譲渡価額と取得費と譲渡費用を確定させると迷いが減ります。

国税庁の手引でも、内訳書を作成し、確定申告書とともに提出する流れが説明されています。

途中で数字が変わると全体が崩れるので、領収書の集計と按分を終えてから入力を始めてください。

• 契約単位で内訳書を作る
• 取得費は土地建物と償却を整理
• 譲渡費用は売却直接費に限定
• 完成後に申告書へ転記する

スマホ作成やe-Tax送信の入力例が公開されている

初めての譲渡所得申告は、入力画面でどこに何を入れるかで詰まりがちです。

国税庁は、土地や建物を譲渡した場合にスマホで申告書を作成し、マイナンバーカードでe-Tax送信する入力例を公開しています。

画面遷移を見ながら進めると、必要な数字の種類が具体化して資料集めも効率化します。

提出期限と納付の締切を「同じ日」として管理する

譲渡所得の申告は、提出だけでなく納付まで見込んで資金を確保する必要があります。

確定申告期は毎年同じとは限らず、例えば令和7年分は令和8年2月16日から3月16日までと案内されています。

売却代金の入金日が期限後になると納付が厳しくなるため、入金スケジュールと申告スケジュールを同じ表で管理してください。

• 提出期限をカレンダーに固定
• 納付資金を別口座で確保
• 振替納税を使う場合は手続も確認
• 期限直前の修正はミスを生む

添付が必要な書類は「特例の有無」で増減する

投資用でも状況によって特例や控除が関係する場合は、追加の添付書類が必要になります。

国税庁の「譲渡所得の申告のしかた」には、記載例だけでなく提出書類の案内がまとまっています。

適用要件を満たしているかの確認と、添付書類が揃うかの確認を同時に進めるのが効率的です。

売却で損失が出ても「申告した方が得する」ことがある

投資用不動産の売却が赤字でも、申告しないと損失を活用できないケースがあるため、損益がマイナスでも一度立ち止まって検討が必要です。

まずは「譲渡所得がマイナス」かを正しい式で確定させる

損失の検討は、譲渡所得の式が正しくないと意味がありません。

国税庁が示す分離課税の計算式に沿って、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いて数字を確定させます。

建物の償却控除を忘れると損益が逆転することもあるため、取得費の計算を丁寧に行ってください。

• 譲渡価額を契約書で確定
• 取得費は土地建物に分解
• 建物は償却控除を反映
• 譲渡費用は直接費に限定

損失の扱いは「性質と要件」で可否が分かれる

損失があるからといって必ず他の所得と相殺できるわけではなく、損益通算や繰越控除にはルールがあります。

特に居住用の特例と投資用の一般譲渡では扱いが異なるため、投資用は「自動的に得になる」と決めつけないことが重要です。

要件に当てはまる可能性があるなら、手引の該当箇所を確認して申告可否を判断してください。

ローン残債があっても税金は「譲渡所得」で決まる

売却代金がローン返済で消えて手元に残らない場合でも、税金はキャッシュフローではなく譲渡所得で決まります。

手取りが少ないほど納税資金の確保が難しくなるため、売却前に譲渡所得と概算税額を出しておくのが必須です。

資金が足りないときの納付方法の選択肢も含め、早めに税務署へ相談できる体制を作ってください。

• 税金は利益ベースで計算
• 手取りと納税額は一致しない
• 売却前の試算が資金繰りを守る
• 期限までの納付が原則

申告の判断は「得か損か」より「要件に合うか」で決める

損失が出た年は、手間を嫌って申告を省略しがちですが、後からやり直す方が手間もコストも増えます。

使える制度があるかは要件で決まるため、まずは自分の状況がどの類型に当てはまるかを整理するのが先です。

分からない部分が残るなら、手引を根拠にメモを作り、税理士相談や税務署相談に持ち込むと話が早いです。

次の一手が決まる要点チェックで申告準備を締める

投資用不動産の売却確定申告は、譲渡所得の計算と書類収集ができれば、提出作業そのものは迷いが減ります。

最初に譲渡所得がプラスかマイナスかを出し、所有期間の判定を確定し、取得費と譲渡費用の根拠資料を束ねてください。

税率は長期と短期で大きく変わり、復興特別所得税も加算されるため、納税資金は売却代金から先に確保するのが安全です。

提出期限は年分で変動し得るので、国税庁の当年分案内を確認して逆算し、内訳書から申告書へ転記する順で進めましょう。

不安が残る場合は、国税庁の「譲渡所得の申告のしかた」を開き、必要書類と記載例を見ながら自分の状況をチェックリスト化すると、相談もスムーズになります。